Ang paglipat ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya: mga tagubilin sa sunud-sunod

Ngayon, ang merkado ng real estate ay lubos na pinahahalagahan ang mga suburban area para sa pabahay. Kaugnay nito, ang paglipat ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya para sa layunin ng kasunod na pag-unlad ay partikular na may kaugnayan.

Bakit interesado ang mga developer sa lupang pang-agrikultura

Nais ng mga mamamayang Ruso (hindi bababa sa mga makakaya nito) na magkaroon ng sariling mga bahay ng bansa na itinayo sa kanilang sariling mga lupain na lupa, upang sa mga katapusan ng linggo at sa mga bakasyon maaari silang makapagpahinga doon mula sa maruming hangin, ingay at pagmamadali ng mga malalaking lungsod, at marami ang hindi magkakasamang mabuhay sila.

Tulad ng mga kabute pagkatapos ng ulan noong nakaraang dekada, ang mga piling bayan na mga nayon na binuo sa dating mga lupang pang-agrikultura ay lumalaki sa paligid ng mga malalaking sentro ng pang-industriya, at ang mga nag-develop ay kailangang ilipat ang lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya. Bilang isang patakaran, ito ang teritoryo ng mga pag-aayos, na nagpapahintulot sa pag-unlad ng tirahan.

Mula sa kanilang pananaw, ito ay medyo lohikal. At saang lupang itinatayo pa rin? Pagkatapos ng lahat, ang bahagi ng mga lupain ng mga pag-aayos sa kabuuang pondo ng lupa ng Russia ay halos 1% lamang, at ang mga posibilidad na magamit ang mga ito para sa pagtatayo ay halos maubos. Kaya pinukaw ng mga developer ang kanilang masigasig na mga mata sa malawak na mga larangan ng Russia, na kinakagat ang mga bagong piraso mula sa kanila, sinimulan ang paglipat ng mga plot ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya.

Ano ang nagbabanta sa Russia sa pag-unlad ng lupang agrikultura

Mukhang maraming mga site sa Russia - higit sa 400 milyong ektarya. Gayunpaman, sa panahon ng post-Soviet, mayroong isang matatag na pagkahilig patungo sa pagbaba sa kanilang lugar. Noong 2012 lamang, ang lugar ng pangunahing mapagkukunan mula sa komposisyon ng mga lupang ito, lalo na ang lupang pang-agrikultura, ay nabawasan ng 315.7 libong ektarya, at ang kanilang lugar sa Russia ay 195 milyong ektarya lamang. At ang pangunahing dahilan para sa pagbawas nito ay tiyak na paglipat ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya. Ang taong 2014 ay maaaring wakasan ang pagsasanay na ito, nang ang mga representante ng Estado Duma mula sa Isang Just Russia ay nagsumite ng kaukulang kuwenta para sa pagsasaalang-alang. Sa ngayon, hindi ito pinagtibay, ngunit ang mga indibidwal na rehiyon ay nagsasagawa na ng mga hakbang sa kanilang sarili.

Kaya, sa kasalukuyang taon, ang isang pagbabawal ay ipinakilala sa paglipat ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya sa Rehiyon ng Moscow para magamit para sa pagtatayo ng multi-kuwento. Inaasahan ng mga awtoridad sa rehiyon na ang hakbang na ito ay lilikha ng karagdagang mga insentibo para magamit ng mga may-ari ang kanilang lupain para sa nais nitong layunin.

Lupa ng agrikultura (ayon sa RF Land Code)

Ayon sa RF Labor Code, ang mga nasabing plots ay palaging matatagpuan sa labas ng mga pamayanan at ibinigay, at inilaan din para sa pagsasaka.

Tulad ng nabanggit sa itaas, isang maliit na mas mababa sa kalahati ng lugar ng lahat ng lupang pang-agrikultura ay nasasakop ng bukirin - ito ay maaaraw na lupain, mga parang para sa pagtatanim, pastulan, orchards, hardin ng gulay, mga ubasan, atbp.

Ang pangalawang kalahati ng kabuuang lugar ng lahat ng mga site ng agrikultura (o bahagyang higit sa kalahati) ay matatagpuan sa ilalim ng mga kalsada na dumadaan sa mga negosyong pang-agrikultura, iba't ibang mga kagamitan, belts ng kagubatan, lawa para sa pagbawi ng lupa at pagsasaka ng isda, pati na rin ang iba't ibang mga outbuildings.

Malinaw, ang kalahati ng lupang pang-agrikultura ng mga developer na hindi interesado sa lupain ay walang gaanong interes sa kanila - pagkatapos ng lahat, ang mga teritoryong ito ay nakabuo na ng isang bagay o sinakop ng ilang mga guhit na istraktura. Para sa pag-unlad ng tirahan, ang tanging posibleng paraan ay ang paglipat ng mga plot mula sa lupang sakahan sa ibang kategorya.

Mga uri ng pinahihintulutang paggamit ng bukirin

Anong mga pagkakataon ang ibinibigay ng batas ng Ruso para sa pagpapatupad ng pamamaraang ito? Sinabi ng LC RF na ang ligal na rehimen ng anumang lupain ay natutukoy ng dalawa sa kanilang pangunahing katangian:

• kabilang sa isa o ibang kategorya;
• pinahihintulutang paggamit, na itinatag sa panahon ng pag-zone ng mga teritoryo.

Narito kung saan ang unang snag lurks. Kung walang pag-aalinlangan tungkol sa pag-aari ng bukirin sa kategorya ng lupang pang-agrikultura (kategorya 1 ayon sa RF Land Code), walang kumpletong kalinawan hinggil sa kanilang pinahihintulutang paggamit.

Sa katunayan, hanggang ngayon, ang tanging uri ng survey ng teritoryo na talagang isinasagawa sa Russian Federation ay ang pag-zone sa pagpaplano sa lunsod. Para sa bukiran, hindi ito pinananatili, at ang mga plak ng VRI mula sa kanilang komposisyon ay hindi itinatag.

Totoo, ayon sa ilang mga eksperto sa larangan ng batas ng lupa, ang listahan ng mga uri ng kanilang paggamit na ibinigay sa Artikulo 78 ng RF Labor Code ay maaaring tanggapin bilang VRI ng mga bukid ng bukid. Bilang karagdagan, ang Federal Law No. 101 "Sa Pagpihit ng Lupang Pang-agrikultura" ay kinikilala ang mga plot mula sa kanilang komposisyon, ang ligal na rehimen kung saan ay kinokontrol ng eksklusibo ng RF Labor Code, at inilaan para sa mga naturang layunin:

1. sa ilalim ng IZHS;
2. sa ilalim ng garahe;
3. para sa LPS;
4. para sa mga kubo;
5. sa ilalim ng hardin at hardin ng kusina;
6. sa ilalim ng pastulan;
7. sa ilalim ng iba't ibang mga outbuildings.

Kaya, pinapayagan ng Town Planning Code (GRK RF) ang pagsasama sa komposisyon ng mga pamayanan bilang lupang sakahan, pati na rin ang mga lugar ng kubo at hardin. At nangangahulugan lamang ito ng paglipat ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya.

Posible bang magtayo ng bukirin nang hindi kasama ang mga ito sa loob ng mga hangganan ng mga pamayanan?

Tulad ng alam mo, ang bawat munisipalidad sa Russia ay dapat magpatibay ng sariling Batas sa Paggamit ng Land and Development (LAR), na kinakailangang isama ang mga regulasyon sa pagpaplano sa lunsod. Ipinapahiwatig nila ang mga listahan ng VRI para sa mga land plot at mga proyektong konstruksyon ng kapital sa loob ng bawat isa teritoryo zone. Ang epekto ng mga naturang regulasyon sa bukirin bilang bahagi ng lupang pang-agrikultura ay hindi nalalapat, ang teritoryal na pag-zone ay hindi isinasagawa, at ang mga plak ng VRI mula sa bukiran ay hindi itinatag, na nangangahulugang hindi sila mababago.

Hindi kasama ang pag-unlad ng mga plot ng agrikultura na lampas sa mga hangganan ng mga pamayanan. Hanggang sa isang hiwalay na batas tungkol sa pag-zone ng teritoryo sa labas ng mga lungsod, nayon, mga pamayanan sa lunsod, atbp, ay pinagtibay, protektado ang lupain mula sa pag-alis mula sa sirkulasyon ng agrikultura sa pamamagitan ng pag-unlad.

Dahil dito, posible na maitaguyod ang VRI ng mga plot ng agrikultura sa labas ng pag-areglo na nagbibigay para sa kanilang pag-unlad lamang sa pamamagitan ng paglilipat ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya.

Para sa kung ano ang mga layunin na pinahihintulutan ang paglipat ng lupang sakahan sa ibang kategorya

Ang listahan ng mga pambihirang kaso kung saan pinapayagan ang naturang paglipat ay ibinibigay sa espesyal na Pederal na Batas Blg. 172 sa pamamaraan para sa pagsasagawa ng pamamaraang ito.

Ayon sa batas na ito, ang paglipat ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya ay isinasagawa sa mga sumusunod na kaso:

1. sa kanilang pag-iingat;
2. kapag lumilikha ng mga reserba, mga santuwaryo ng wildlife, resorts, natural na mga parke, kabilang ang dendrological, botanical hardin, atbp.
3. kapag nagtatatag o nagbabago ng mga hangganan ng mga pag-aayos;
4. kapag naglalagay ng mga pasilidad ng pang-industriya sa lupang pang-agrikultura, ang halaga ng cadastral na kung saan ay mas mababa sa average na antas sa munisipyo;
5. kung ang mga plot ng agrikultura na hindi angkop para sa paggawa ng agrikultura ay kasama sa komposisyon ng mga kagubatan o lawa, pati na rin ang lupa na inilalaan;
6. kapag ang mga linear na bagay ay itinayo sa kanila;
7. sa katuparan ng Russian Federation ng mga panlabas na obligasyon nito, pati na rin sa pagtatayo ng mga pasilidad sa pagtatanggol sa mga lupaing ito;
8. sa simula ng pagmimina sa mga lugar na ito ng mineral;
9. kapag naglalagay ng iba't ibang mga bagay sa kanila upang matugunan ang mga pangangailangan ng mga mamamayan (sosyal, kultura, atbp.).

Ang paglipat ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya ay ipinagbabawal para sa bukiran, na may partikular na halaga at pagiging produktibo. Kasama nila ang mga pang-eksperimentong larangan ng mga institusyon ng pananaliksik sa agrikultura at unibersidad, pati na rin ang mga plots na may halaga ng cadastral na makabuluhang lumampas sa average na antas nito sa isang munisipalidad. Ang isang pagbubukod sa panuntunang ito ay ang mga kaso na inilarawan sa mga talata 3, 6, 7 at 8 sa listahan sa itaas.

Sa pamamagitan ng ang paraan, simula sa Pebrero ng nakaraang taon, kaduda-dudang, mula sa punto ng pananaw sa pagiging legal, ang paglipat ng lupang pang-agrikultura patungo sa isa pang kategorya (nangangahulugang noong 2014) ay napuno din ng isang makabuluhang nadagdagan na multa para sa maling paggamit ng naturang mga plot. Ang halaga ng mga parusa ay nasa saklaw ng 200-500 libong rubles, depende sa kanilang kadastral na halaga.

Paano nagsisimula ang paglipat ng lupain sa ibang kategorya

Ang unang hakbang ay ang pagsusumite ng naaangkop na aplikasyon sa awtorisadong katawan ng kapangyarihan ng ehekutibo ng estado. Ang nabanggit na aplikasyon ay dapat magpahiwatig:

• bilang ng cadastral;
• magagamit at nais na kategorya ng lupa;
• ano ang dahilan ng paglilipat;
• anyo ng mga karapatan sa lupa.

Ang paglipat ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya ay isinasagawa ng awtoridad ng estado ng nasasakupang entity ng Russian Federation (maliban sa mga plots ng pederal na pag-aari) o ng Pamahalaan ng Russian Federation (na may kaugnayan sa mga pederal na lupain).

Karagdagang mga dokumento para sa pagsasalin

Bilang karagdagan, kakailanganin mo:

• kunin mula sa cadastre ng estado para sa site o pasaporte ng cadastral nito;
• kopya ng mga personal na dokumento ng aplikante;
• kunin mula sa Pinag-isang Rehistrong Estado;
• ang pagtatapos ng state eco-examination (kung kinakailangan);
• pahintulot ng may-ari ng copyright, kung hiniling ng gumagamit ng lupa.

Ang mga kopya ng mga personal na dokumento at ang pahintulot ng may-ari ng copyright ay isinumite ng nagpetisyon sa awtorisadong katawan ng kapangyarihan ng estado kasama ang petisyon. Ang natitirang mga dokumento ay hindi kinakailangang isumite, dahil ang isang awtorisadong ahensya ng estado ay maaaring humiling sa kanila nang nakapag-iisa. Gayunpaman, upang mapabilis ang pamamaraan, mas mahusay na alagaan ang kanilang pagkakaroon at iwanan ito sa iyong sarili.

Mga tuntunin para sa pagsasaalang-alang ng isang application ng paglipat

Itinuturing ng Pamahalaan ng Russian Federation sa loob ng tatlong buwan, at ang mga paksa ng Russian Federation ay obligadong isaalang-alang ang dokumento sa loob ng dalawang buwan mula sa petsa ng pagtanggap nito.

Bilang isang resulta, ang isang kilos na may positibong desisyon o isang kilos na may pagtanggi sa naturang paglipat ay pinagtibay.

Sa anumang kaso, ang dokumento ay ipinadala sa aplikante sa loob ng dalawang linggo mula sa petsa ng pag-aampon nito.

Ang kilos ay dapat magpahiwatig:

• ano ang dahilan para sa pinagtibay na pagbabago;
• mga parameter, paglalarawan at bilang ng cadastral ng mga plots;
• mga kategorya ng mapagkukunan at patutunguhan.

Paano mabibigyang katwiran ang pagpapatibay ng isang kilos ng pagtanggi sa paglipat

Ang paglipat ng lupang pang-agrikultura sa ibang kategorya ay hindi pinapayagan kung:

• ito ay pinigilan o ipinagbabawal ng pederal na batas;
• ang eco-examination ng estado ay nagbigay ng negatibong opinyon sa pagpapatupad nito;
• ang inilaan na layunin ng lupa ay hindi sumunod sa naaprubahan na mga plano para sa karagdagang paggamit ng teritoryo.

Ang mga pagbabago sa cadastre ng real estate ng estado at sa Pinag-isang rehistro ng Pinag-isang Estado kapag naglilipat ng lupa sa ibang kategorya

Ang awtorisadong katawan ng kapangyarihan ng estado, na pinagtibay ang kilos sa paglipat ng lupa, ay nagpapadala ng isang kopya (hanggang sa 5 araw mula sa petsa ng pag-aampon nito) sa Rosreestr. Ang huli ay gumagawa ng mga pagbabago sa cadastre ng estado at ng Pinag-isang Estado ng Rehistro ng Mga Negosyo sa loob ng 7 araw at inaalam ang lahat ng mga interesadong partido tungkol dito. Ang paglipat ng lupain ay itinuturing na naipasok mula sa petsa ng pagrehistro nito sa cadastre ng estado (dahil sa isang pagbabago sa kategorya nito).

Ang mga dokumento na nagpapatunay ng mga karapatan sa lupain, kapag binabago ang kategorya ng lupain ay hindi na-reissued.

Paglipat sa mga lupain ng mga pag-aayos

Tulad ng nabanggit sa itaas, ang mga plot ng agrikultura ay maaaring isama sa mga pamayanan na may pagtatalaga ng ibang kategorya sa kanila - "lupain ng mga pag-aayos". Sa sandaling nasa loob ng kanilang mga hangganan, nahanap nila ang kanilang sarili sa komposisyon ng isang tiyak na teritoryo na zone, na napapailalim sa mga regulasyon sa pagpaplano ng lunsod, kasama ang pagtatatag ng VRI, na nagbibigay ng para sa kanilang pag-unlad.Ang pamamaraan para sa naturang pagsasama sa sabay na pagtatatag (o pagbabago) ng VRI ay maaaring isagawa alinsunod sa Art. 41 ng Federal Law "Sa pagpasok sa puwersa ng Civil Code ng Russian Federation."