Трансакције у вези са куповином и продајом некретнина у последњим годинама све се чешће извршавају кроз банку са хипотеком. Повољне каматне стопе, минимални услови плаћања, могућност коришћења извода из матичне књиге рођених и програма државних субвенција чине их приступачнијим. Они који се први пут сусрећу са банкарским услугама када дођу у канцеларију, чују пуно нових израза и израза. Једна од њих је хипотека по закону. Шта је то - па не схватајте одмах. Због тога је вредно размотрити ово питање одвојено, тако да учесници у трансакцији имају разумевање и свест о томе шта се дешава.
Означавање хипотеке законом
У Грађанском законику и савезном закону Руске Федерације бр. 102 „О хипотекама“, законодавац је одредио дефиницију шта је то - хипотека на основу закона. Овај правац позајмљивања увек подразумева присуство оптерећења или се обично назива и колатералом. Најчешће регистрација трансакција некретнинама коришћењем банкарских средстава. Тако настаје хипотека. Најпоузданија опција је да се формализује на основу закона, јер зајмопримац неће моћи да оспори право власништва с обзиром на гарантовано постојање оптерећења.
Након што се право на непокретност упише у Јединствени државни регистар (Јединствени државни регистар права), можемо говорити о настанку обавеза ове врсте хипотеке. Право власништва настаје склапањем уговора о ануитету, купопродаји, заложом за имовинско право.
Карактеристике дизајна
Већина клијената прво добија одобрење за хипотекарни кредит и тек онда почињу тражити одговарајућу некретнину. Одлучивши се да потпишу уговор о зајму и тек након продаје. Чим је државна регистрација хипотека по закону, банка предаје кредит продавачу некретнина. Дакле, купци не могу одабрати у којем облику ће се издати хипотека. Када је у питању куповина некретнина коришћењем посуђених средстава, хипотека ће се аутоматски сматрати формализираном законом.
Документарно, зајмопримац постаје власник имовине, али пошто је стечен на штету позајмљених средстава, постаје и залог. Зајмопримац може новац који добије примити само на куповину некретнине, која после прелази као обезбеђење кредитној институцији. Готовинска употреба кредитног новца није обезбеђена.
Разлози за регистрацију
Следеће врсте некретнина су утврђене на законодавном нивоу, које се могу купити као део хипотеке: стан на секундарном тржишту или новоградња, соба, земљиште, кућа (викендица, вила), гаража, задруга и производна соба. Ако је један од њих стечен коришћењем дела средстава банке, онда хипотека настаје на основу закона. Ово укључује случај када се некретнине купују у ратама.
Може се обезбедити и приликом састављања уговора о ануитету или за изградњу куће. Приликом изградње грађевине или зграде на земљишној парцели коју оптерећује кредитна институција, хипотека ће се такође односити на ове објекте. Изузетак могу бити правила прописана уговором о хипотеци.
Обавезе и права корисника кредита
Након што се хипотека формално формализује, хипотека се мора чувати у оном облику у којем је првобитно пренесена.Одговорност зајмопримца шири се на случајеве оштећења или губитка интегритета имовине. Ако се догодила једна од ових тачака, потребно је о томе обавестити зајмодавца.
У случају да је сеоска кућа предмет хипотеке, дужник има право да изгради подручје око ње са било којим зградама које нису у супротности са законом. Да би то постигао, не треба да добије одобрење или сагласност банке.
Ако параметри хипотекарног кредита предвиђају могућност преноса хипотекарне имовине на треће лице, она постаје хипотекар и одговоран је за испуњавање услова хипотекарног уговора. Ово такође може укључивати обавезе које је претходно власник прекршио.
Регистрација права
Након што сте одлучили шта је хипотека на основу закона, морате схватити како се одвија поступак регистрације. Сваки случај који је повезан са променом власништва подлеже државној регистрацији у Јединственом државном регистру права. Пре него што закључите уговор, морате да одлучите да ли ће предмет оптерећивати трећа лица. Информације можете да верификујете путем мрежних сервиса Јединственог државног регистра предузећа или Међународног финансијског центра, тако што ћете се обратити Росреестр.
За наставак поступка регистрације потребно је предузети следеће кораке:
- Добијајте одобрење за кредит у банци, саставите уговор о продаји.
- Ове документе доставите државном органу, као и хипотеку за регистрацију.
Регистрација се врши у року од 5 радних дана. Ако говоримо о некретнинама као што су земљиште, нестамбени објекти, изградња, зграда, онда руски закон предвиђа период од 15 радних дана.
Документација
Званична потврда да је имовина оптерећена је хипотека. По правилу га након уписа хипотеке изврши запосленик банке. Међутим, постоје и случајеви када јавни бележник упише хипотеку.
Пошто је имовина оптерећена, она се не може реализовати без одобрења банке. У потврди о регистрацији права у одељку „Терет“ мора се навести да је предмет стечен о трошку кредитних средстава. Чим се сав дуг отплати и обавезе према банци буду у потпуности испуњене, матичар ће на потврду о власништву ставити жиг за поништење. Државна царина за овај поступак се не наплаћује, законом је предвиђен тродневни рок за спровођење ове процедуре.
Без писменог пристанка заложног лица, немогуће је одузети или отуђити непокретну имовину која је узета на хипотеци.
Могу ли заменити хипотеком на основу споразума
Да би се разумело шта је - хипотека на основу закона, потребно је разликовати њен други облик - хипотеке на основу уговора. То је могуће током извршења трансакције с предметом некретнина који је већ у власништву будућег корисника кредита, а који он преноси као обезбеђење. Могуће је и да зајмопримац добије кредит, оснује право власништва и тек потом имовину пренесе као обезбеђење банци. Без хипотеке, уговор је могућ и на основу споразума, у којем случају неће наступити оптерећење.
Овај правац има одређене ризике, јер постоји могућност враћања издатих средстава. Немогуће је сами одредити врсту хипотеке. То слиједи на основу предмета хипотеке и начина располагања примљеним средствима.
Укратко о разликама између два облика хипотеке
Да сумирамо разлике, изгледаће овако:
- Поступак регистрације: хипотека на основу уговора подлеже регистрацији одвојено, а документа се морају доставити у Јединствени државни регистар заједно са хипотекаром и хипотекарима.Приликом уписа хипотекарног уговора, на основу закона, поступак уписа одвија се истовремено са уписом права у Јединствени државни регистар од стране новог власника. Заложник и заложник могу одвојено подносити документа државном органу.
- Према закону, добијање хипотеке подразумева циљано коришћење средстава, при чему стечена имовина аутоматски постаје залог. На основу уговорне хипотеке не може бити обезбеђења, али власничка некретнина може да делује као терет.
- Процес регистрације хипотеке на основу закона не предвиђа потребу плаћања државне таксе, што се не може рећи уговором.
Промјена власника или престанак хипотеке
У случају да се хипотека на имовину региструје на основу закона, али дужник не испуњава своје обавезе, хипотека се може пренијети повериоцу на продају. Чим се испуне обавезе из уговора о хипотекарном зајму, дуг се отплаћује, он (хипотека) престаје да важи. Можете сигурно разговарати о уклањању хипотеке на основу закона.
На законодавном нивоу, носилац хипотеке може се мењати, на пример, приликом продаје или рефинансирања хипотекарног кредита. Ако власник цертификата не мора имати кредитне знакове у пољу „Оптерећења“, мораће да изда нову потврду. Да би га примио, власник плаћа државну накнаду од 200 рубаља.
Трајање разматрања и потребна документација за уклањање терета
Максимални период током којег се врши државна регистрација уклањања оптерећења је три дана. Да бисте спровели поступак, морате да доставите следећа документа:
- Захтјев од хипотекарног кредита са документима који потврђују потпуно испуњавање обавеза из хипотеке.
- Захтев носиоца хипотеке обично се извршава у име банке.
- Ако је прекид обавеза под хипотеком извршен на основу судске одлуке, то се такође мора обезбедити.
Захтев могу заједнички поднијети власник имовине и банка. У већини случајева, након потпуног испуњавања обавеза, клијент (бивши дужник) се сам обраћа државном органу. Значајно је да хипотеку може добити потписивањем потврде о прихватању у филијали банке у којој је издат хипотекарни кредит. Такође ће вам требати потврда о одсуству дуга која наводи датум када је хипотекарни уговор закључен.
Ако је банка велика, онда може самостално уклонити терет, након што је дужник испунио обавезе везане за хипотеку.
