O problema das organizações comunitárias levou ao fato de que mais e mais casas estão se tornando cooperativas e estão saindo para o autoatendimento. Se é bom ou ruim, cabe apenas aos moradores de cada casa decidir, mas ficou muito mais fácil rastrear onde está o aluguel e o dinheiro doado para reparos. Este artigo será dedicado à chamada organização sem fins lucrativos HOA. Esta é uma associação de proprietários de apartamentos e instalações não residenciais em edifícios de vários andares, que jogam toda a sua energia e finanças na melhoria do edifício em que sua propriedade está localizada. Então, abaixo será discutido mais detalhadamente as responsabilidades do HOA, o que é e como organizar tal associação.
Legalidade do HOA
Anteriormente, a legislação limitava um pouco as possibilidades de várias associações habitacionais, mas graças às mudanças introduzidas no Código de Habitação da Federação Russa, o escopo do HOA com relação à solução de problemas atuais de habitação expandiu-se significativamente. E o mais importante, de acordo Art. 135 A gestão conjunta dos proprietários de LCD no âmbito da disposição de propriedade comum tornou-se legal. Agora você não precisa confiar em utilitários e esperar como maná de reparos celestiais na entrada. Os residentes podem cuidar de todos os problemas de manutenção da casa e planejar, independentemente, o trabalho de reparo, custos e outros problemas organizacionais.
De acordo com artigo 136 LCD RF proprietários de instalações residenciais e não residenciais localizadas na mesma casa podem criar apenas uma parceria de proprietários de residências. Tal organização pode combinar vários prédios de apartamentos adjacentes, que estão localizados em terrenos adjacentes com redes de engenharia comuns e outras infraestruturas. Homeowners Association é uma empresa de gestão que lida com paisagismo, e a lei não proíbe a associação de diversas parcerias para gestão conjunta.
Como criar um HOA?
Primeiro de tudo, é necessário determinar o conceito de HOA, o que é e como organizar essa comunidade. A abreviação em si significa "parceria de proprietários de imóveis". Em princípio, já é claro a partir do nome completo que este é o órgão que tomou sobre si todos os problemas associados à manutenção do edifício em boas condições. Mas como criar uma parceria para recusar completamente os serviços de um zheka? Deve ser dito imediatamente que este é um processo trabalhoso, mas bastante justificado. A criação deve ocorrer estritamente de acordo com a lei. Ao mesmo tempo, você precisa entender que o HOA é uma entidade legal e, portanto, é necessário elaborar uma carta constitutiva, determinar o presidente e os membros do conselho administrativo e somente após esse registro.
Grupo de iniciativa
É claro que, para que os proprietários decidam se unir em uma parceria, um iniciador é necessário. Segundo a lei dos ativistas, deve haver pelo menos 5 pessoas. E para que possam estabelecer uma parceria corretamente, eles devem ter experiência em tal negócio ou ter uma educação legal ou contábil. Como regra geral, são esses ativistas que compõem o quadro do HOA. Estas são as pessoas que administrarão todos os problemas prementes e sua eliminação. O grupo de iniciativa deve notificar todos os moradores sobre suas intenções e realizar uma reunião de proprietários de apartamentos.
Regras de Notificação de Reunião
Em primeiro lugar, os ativistas devem notificar todos os proprietários de instalações residenciais e não residenciais que uma reunião será realizada.Neste caso, a notificação deverá ser entregue 10 dias antes da data marcada e entregue diretamente às mãos não cadastradas no apartamento, ou seja, aos proprietários contra recibo. Se houver vários proprietários no apartamento, um convite deve ser entregue a todos, exceto crianças menores de 18 anos.
A notificação deve indicar o motivo das taxas. Deve-se notar que todos os proprietários devem aparecer com passaportes e certificados de propriedade.
Ao enviar notificações por correio, é imperativo manter os recibos dos serviços postais de modo que, se necessário, possa ser provado que a reunião foi realizada na forma prescrita por lei. Se, por algum motivo, um dos proprietários não puder comparecer à reunião, ele poderá manuscrito uma carta de procuração para um de seus vizinhos (proprietários).
Regras de reunião
É muito importante que a reunião tenha discutido apenas as questões que foram indicadas no convite, a saber: a relevância da existência do HOA e as razões para a sua criação. O procedimento de montagem é claramente descrito no artigo da LC RF 146.
Uma votação deve ser feita para que todos possam expressar sua vontade em relação à parceria que está sendo criada. As regras de votação são as seguintes:
- Todos os proprietários precisam dar cédulas para indicar apenas dois pontos "para" e "contra" o HOA. Isso é feito para facilitar a contagem de votos e fixar todos esses documentos no protocolo. Se houver outras questões nas cédulas, a confusão pode surgir.
- Depois que a maioria dos proprietários votou “por”, será imediatamente necessário eleger um presidente e uma diretoria, conforme exigido pelo artigo 147 da LC RF. Eles são eleitos por um termo específico especificado na Carta da organização. O conselho e o presidente do HOA é o órgão diretor da parceria. Eles devem ser eleitos de entre os donos dos apartamentos da casa, que vão para o self-service.
Questões Relacionadas
Aqui, na reunião, é imperativo que todos os reunidos tenham que concordar com a Carta da parceria e reconhecê-la. A fim de evitar quaisquer suspeitas e perguntas posteriores, é melhor convidar um notário directamente para a reunião, a fim de legalizar este documento no local imediatamente após a sua aceitação pelo público.
A etapa final da reunião é elaborar um protocolo onde todas as questões discutidas, os resultados presentes e votantes sobre os problemas do HOA são introduzidos. Esta ação deve ser executada toda vez que uma assembléia geral for convocada. O protocolo deve ser autenticado.
Contando regras e nuances de votação
A votação pode ser considerada válida se mais da metade dos presentes participar dela. É muito importante notar aqui que o proprietário que vota para a criação da parceria não se compromete a entrar nela. Um membro do HOA é uma pessoa que possui um apartamento ou instalações não residenciais, que, com sua própria mão, escreveu um pedido de adesão a uma parceria. Os proprietários que votaram “contra” (com a votação tomada) são posteriormente obrigados a cumprir as regras geralmente aceitas da parceria, uma vez que a maioria decidiu criar um HOA. Isso significa que todos aqueles que discordarem terão que viver de acordo com as regras da parceria.
Registro de HOA
O HOA é uma entidade legal, o que significa que deve ser registrado de acordo, ter sua própria conta corrente e ter todos os documentos necessários. A fim de legitimar a parceria, o presidente deve solicitar à administração fiscal, levando consigo um passaporte, uma ata autenticada da reunião, uma carta constitutiva e escrever as declarações de acordo com o modelo. Você também precisará pagar uma taxa estadual pelos serviços da organização no valor de 4000 rublos.
É bom que exista uma pessoa no conselho que tenha experiência como contador, pois depois de registrar uma parceria em um imposto, será necessário abrir uma conta HOA no banco e transferir a casa para o seu balanço. A transferência deve ser realizada na presença da comissão da administração da cidade. A criação da conta deve ser notificada pela Administração da Cidade.
Direitos HOA
Nos ombros do conselho são atribuídos certos deveres e direitos, que são descritos em artigo 137 LCD RF.
Baseado neste artigo, o HOA tem o direito:
- celebrar acordos com empreiteiros sobre a prestação de serviços e trabalhos relacionados com reparações e melhoramento da casa;
- determinar estimativa de custo por um ano para a manutenção da propriedade geral da parceria, os custos de grandes reparos, reconstrução necessária e outros fins;
- definir o tamanho dos pagamentos e contribuições únicas com base nas estimativas feitas de acordo com a parte da propriedade comum de cada proprietário individualmente;
- usar fundos de crédito de bancos para melhoria de acordo com a legislação da Federação Russa;
- vender ou arrendar a propriedade comum da parceria;
- transferir fundos para pessoas que prestam serviços relacionados a paisagismo e reparos.
Se isso não contradizer a lei, então o conselho pode fornecer a propriedade do HOA para uso. O que isso significa? Por exemplo, pode ser terra dada para o desenvolvimento de habitação ou construção de casas. Isso também inclui superestruturas e reestruturações de parte da propriedade comum.
Responsabilidades do HOA
A obrigação do HOA é que a parceria deve garantir a condição sanitária e técnica adequada da construção de moradias. Ao mesmo tempo, todos os proprietários são obrigados a fazer contribuições estabelecidas e pagar por todos os trabalhos relacionados a reparos e manutenção. O HOA é obrigado em quaisquer transações com terceiros para agir exclusivamente no interesse dos proprietários das instalações incluídas na parceria.
Membro do HOA
Vale a pena juntar-se a uma parceria? A questão, claro, é interessante e não tem uma resposta clara. Mas aqui você precisa entender o que dá a adesão ao HOA. De uma forma ou de outra, mas com uma decisão positiva em favor da criação de um HOA, todos os proprietários acabarão no mesmo barco, e até mesmo os oponentes terão que jogar de acordo com as regras geralmente aceitas. É aqui que a diversão começa. Se você se juntar ao HOA, o proprietário terá o direito de votar, o que significa que sua opinião será levada em conta ao decidir várias questões relativas à manutenção da casa em que o apartamento está localizado. Assim, por exemplo, se um terreno significativo fica ao lado da casa, então na reunião geral a questão do seu uso pode surgir e então todos poderão falar exatamente o que ele vê perto da casa: um playground, por exemplo, ou um estacionamento para carros. Então, se você pensa logicamente, então desde que o HOA ocorreu, então a participação na parceria não será supérflua.
HOA ou ZHEK
Como mostra a prática, poucos moradores permaneceram insatisfeitos após a criação de uma parceria, que gere dinheiro e resolve problemas urgentes em relação à manutenção e melhoria da casa. A HOA é uma organização sem fins lucrativos que não possui outra renda além das contribuições e pagamentos dos proprietários. Mas é aqui que as pessoas podem ter certeza de que o dinheiro que pagam irá para a melhoria da própria casa em que seu apartamento está localizado. Com o zheka, a situação é um pouco diferente. Mas provavelmente você não deve falar sobre o que todos já sabem sobre o sistema comunal do país.
Além de todas as vantagens que o HOA oferece, o estado abre novas oportunidades para a parceria. De acordo com Seção 153 Parceria RF LCD pode iniciar a construção de estruturas e instalações adicionais para uso geral, inclusive para geração de renda.Por exemplo, tome permissão e coloque um café ou uma loja no prédio da casa.
O que fazer com inadimplentes?
O que fazer se um dos proprietários ignorar as contribuições obrigatórias e não participar no pagamento de reparações, motivando que ele não concordou em servir o HOA? Que esta discordância não dá o direito de não pagar já está claro, mas aqui está o que fazer para o conselho nesta situação? A única maneira de sair da situação é através da execução judicial. O assunto, claro, não é muito agradável e levará tempo: o órgão executivo, por decisão do tribunal, reterá o montante necessário do pagador negligente (naturalmente, como uma porcentagem do salário).
Se a casa, que passou para o autosserviço, tiver apartamentos não privatizados, deve-se entender que sua parte das contribuições deve ser paga pelas autoridades municipais, uma vez que são os proprietários. Se nenhuma contribuição para estes apartamentos for recebida para o HOA, então eles também podem ser solicitados através do tribunal.
