A maneira de gerenciar um prédio de apartamentos. Gerenciamento direto de um prédio de apartamentos

Tal conceito como "gestão de um prédio de apartamentos" está ausente no complexo residencial. No entanto, a legislação define suas principais características e as regras pelas quais ela é implementada. Vamos considerá-los em mais detalhes.

Sintomas comuns

A gestão de edifícios multi-apartamento é um processo que leva tempo. O período em que é realizado depende da duração da operação do edifício. Este período começa a partir do momento da ereção e termina com a demolição. A gestão e manutenção de um prédio de apartamentos pode assumir muitas formas.

Classificação

Alocar gestão habitacional. Destina-se a todos os quartos, apartamentos, instalações que estão na posse legal de uma pessoa. Na prática, os proprietários de um prédio de apartamentos ou uma entidade envolvida por eles também podem ser gerenciados. Quanto ao objeto em si, no LCD também não há uma definição clara. A esse respeito, muitas vezes surge a pergunta sobre o que exatamente é considerado um prédio de apartamentos, quantas instalações devem estar nele para classificar um edifício nessa categoria. Na prática, tal edifício pode ser considerado um edifício em que dois ou mais quartos têm pelo menos um proprietário legal.

Composição do assunto

Gestão de edifícios de apartamentos pode ser realizada por pessoas diferentes. Por exemplo, pode ser um sujeito, um grupo de vários cidadãos, um corpo ou sociedade especialmente formado. Eles agem no objeto para garantir seu funcionamento. Assunto:

1. Gerencia um prédio de apartamentos.
2. Toma decisões.
3. Cria condições para a implementação de tarefas.

Na prática, a gestão direta de um prédio de apartamentos pelos proprietários das instalações ou pessoas envolvidas por eles pode ser realizada. Em alguns casos, a autoridade é investida nas autoridades locais. De acordo com o parágrafo 4 Art. 161 ZhK, se os próprios proprietários não tiverem escolhido a maneira de administrar o prédio, então a administração da região de Moscou faz isso por eles.

Propósito

Escolhendo este ou aquele modo de administrar um edifício de apartamento, os donos avaliam como completamente as tarefas serão alcançadas. Estes incluem, em particular, garantias:

1. Condições de vida seguras e favoráveis.
2. Preservação de propriedade.
3. Resolver problemas no uso de valores materiais comuns.
4. O fornecimento adequado de utilitários.

A gestão de um edifício de apartamentos, cujas instalações pertencem a cidadãos diferentes, pode ser realizada exclusivamente em condições uniformes acordadas com eles. Os proprietários da propriedade podem desenvolvê-los por conta própria. Em alguns casos, os proprietários delegam direitos para criar condições uniformes para uma pessoa autorizada. Este último representa os interesses dos proprietários na conclusão de acordos com organizações de serviços.

O procedimento para gerenciar um prédio de apartamentos

A legislação obriga os proprietários a escolher uma opção de serviço. Pode ser:

1. Gestão direta do prédio de apartamentos pelos proprietários das instalações.
2. Criação de parceria de proprietários ou outra cooperativa especializada de consumidores.
3. Gestão de um prédio de apartamentos por uma organização de gestão.

A questão é: por que as pessoas deveriam fazer isso? Isto é explicado pelo fato de que, tendo propriedade, os cidadãos, além dos direitos, são dotados de deveres relevantes e são responsáveis ​​pela sua implementação.Eles devem usar e dispor de sua propriedade de uma maneira que não prejudique os interesses, a saúde e a vida dos outros.

Critérios de seleção

Os proprietários das instalações do edifício de apartamentos devem escolher a opção de gestão durante o ano a partir da data da competição entre as autoridades locais que servem as empresas. O resultado dependerá do número de apartamentos no prédio, do nível de solvência e disciplina dos proprietários. Além disso, a reputação das empresas de gestão, a natureza das relações com as empresas que fornecem o fornecimento de recursos, sejam dispositivos comuns de medição de casas e apartamentos, etc., não são de pequena importância.

Self catering

Se a gestão do edifício de apartamentos é realizada pelos proprietários das instalações, todas as relações com empresas de terceiros que fornecem determinados serviços devem ser documentadas. Em particular, os acordos são concluídos para o descarte de água, fornecimento de água quente / fria, eletricidade, gás e aquecimento. Neste caso, os contratos são assinados com cada proprietário dos apartamentos. Além disso, os acordos são concluídos com empresas que prestam serviços para a reparação de propriedades comuns no edifício. Tais acordos são assinados com a maioria ou com todos os proprietários.

PC, HOA, LCD

A gestão de um prédio de apartamentos pode ser realizada por uma parceria (cooperativa). Essas pessoas jurídicas têm o direito de celebrar contratos com proprietários para:

• O fornecimento de utilitários.
• Manutenção e reparo de propriedade comum.
• Gestão de um prédio de apartamentos, etc.

Esquemas de interação

Os proprietários das instalações podem delegar os seus direitos de celebrar acordos sobre o fornecimento de habitação e serviços comunitários à parceria dos proprietários. Isso pode ser resolvido por uma decisão adotada em uma assembléia geral na carta da própria cooperativa. Os proprietários das instalações também têm a oportunidade de transferir o direito de celebrar contratos para a parceria e, por sua vez, assina um acordo com a empresa de gestão. Ela procura fornecedores e elabora acordos relevantes com eles.

Gestão de um prédio de apartamentos por uma empresa de gestão

A principal condição para escolher esta opção de serviço é um contrato. Um exemplo de contrato de gerenciamento de prédios de apartamentos inclui seções obrigatórias. Em particular, deve indicar:

1. A propriedade comum em relação à qual o serviço será fornecido, o endereço de sua localização.
2. A lista de obras e serviços para a reparação e manutenção de bens materiais, as regras de acordo com o qual ele pode ser alterado, a lista de habitação e serviços comunitários.
3. Termos de estabelecer o valor do contrato, o montante do pagamento por serviços, determinando o tamanho das contas de serviços públicos. Também formula o procedimento para fazer quantias.
4. Regras para monitorar a implementação pela empresa de serviços de suas obrigações.

Provisões CC

O contrato, celebrado com a organização gestora, é em todos os aspectos caracterizado como um acordo sobre a prestação de serviços pagos. Este formulário está previsto no direito civil. De acordo com o art. 780 Código Civil, salvo disposição em contrário no próprio contrato, a empresa gestora deve prestar os serviços pessoalmente. Isso significa que o contratado presta total ou parcialmente serviços ou atua como intermediário entre os proprietários de instalações e fornecedores.

Diferenças fundamentais entre as opções

A administração dos proprietários pode ser direta, confiável e indireta. No primeiro caso, os cidadãos servem a propriedade comum por conta própria. O gerenciamento indireto envolve a transferência de algumas funções para outras pessoas (ou uma). A entidade hospedeira pode ser tanto uma entidade legal quanto um indivíduo. Neste último caso, eles podem ser um dos proprietários das instalações da casa.Os proprietários podem formar um órgão eleito na forma de uma diretoria ou nomeando uma pessoa autorizada de seu círculo, criando assim uma entidade legal. Por exemplo, pode ser HOA. Neste caso, a parceria se torna sua empresa de gestão. Os proprietários de quartos podem fazer o contrário. Eles têm o direito de confiar o serviço a pessoas não autorizadas que não fazem parte de seu círculo.

Eles podem ser um gerente ou organização contratado. Neste caso, os proprietários das instalações celebram um acordo apropriado com essas pessoas. Se a gestão é realizada pelos próprios proprietários das instalações, o contrato não é assinado. A empresa formada ou a pessoa autorizada deverá desempenhar suas funções de acordo com o regulamento. Ele, por sua vez, é aprovado em uma assembléia geral. Deve-se dizer que, na prática, os proprietários de residências usam simultaneamente a gestão direta e indireta. Por exemplo, no caso da formação de um HOA, algumas das funções, como regra, as mais importantes, são implementadas pelos próprios proprietários. Em questões importantes, as decisões são tomadas nas assembleias gerais. Outra parte das tarefas é realizada através do conselho selecionado, e a terceira é realizada pessoalmente pelo seu presidente. Além disso, uma comissão de auditoria é criada para fornecer controle sobre o trabalho financeiro do órgão eleito.

Pontos-chave

A questão de escolher uma organização de gestão hoje é a mais relevante entre os proprietários. Claro, todo mundo quer um alto nível de serviço. No entanto, muitos estão preocupados com o resultado "como sempre". Para evitar problemas, os proprietários precisam decidir o que exatamente querem na proporção da qualidade dos serviços e seu custo. Existem 3 opções mais comuns:

1. Não mude nada, deixe a gestão ser realizada pelo Gabinete de Habitação, Código Penal, DEZ. Qualidade, neste caso, não será o mais alto, mas o custo dos serviços é bastante aceitável. Nesta situação, os proprietários de apartamentos preferem não correr riscos e não têm pressa em escolher uma organização.
2. Encontre uma entidade legal que forneça melhores serviços. Assim, o pagamento será maior. Alguns proprietários estão tentando chegar a um acordo sobre esses termos com o atual Departamento de Habitação.
3. Você precisa escolher uma pequena empresa privada. Proporcionaria serviços de qualidade não pior que os do Departamento de Habitação, qualidade, mas a um preço ainda mais baixo.

Implementação prática

Como mostra a prática, os moradores de casas nas quais a associação habitacional está trabalhando ativamente com mais frequência respondem positivamente à qualidade dos serviços. A este respeito, é aconselhável verificar se existe um HOA adequado na área que poderia levar o edifício para manutenção ao preço proposto. Antes de entrar em contato com a diretoria, é aconselhável entrar nos alpendres, inspecionar o estado das escadas, corredores, avaliar o pátio. Para ter uma ideia melhor do trabalho dos HOAs, você deve conversar com os moradores de diferentes idades, descobrir quanto eles pagam pelo serviço, o que eles gostam no trabalho da associação e o que não lhes convém. Se a informação é geralmente positiva, então um acordo pode ser feito.

Experiência de trabalho de associação

Ele atua como um dos critérios mais importantes ao escolher uma organização de serviços. Preferível, claro, uma longa experiência. No entanto, recentemente, novas associações aparecem periodicamente, que também não devem ser canceladas. É aconselhável descobrir informações sobre os especialistas que trabalham lá, onde realizaram suas atividades mais cedo, quem é o fundador. Se estes são ex-funcionários de DEZs, então, consequentemente, eles têm certa experiência na operação e manutenção de edifícios residenciais. Nesse caso, vale a pena conversar para retirá-lo pessoalmente, para descobrir por que eles deixaram o local de trabalho anterior, quais metas eles estabeleceram para si mesmos agora.

Preços de serviço

No processo de comunicação com os representantes da organização prestadora de serviços, não apenas o alto, mas também o baixo custo dos serviços devem ser alertados em comparação com o que estava disponível no momento do trabalho do Escritório de Habitação, por exemplo. Aqui você deve descobrir o que este ou aquele preço é composto. Para os valores mais significativos, você deve fazer todas as suas perguntas.

Comparação

Se, em geral, a conversa com representantes da associação de serviço tiver se desenvolvido favoravelmente, não se apresse em concluir um acordo. É aconselhável contornar mais 2-3 HOAs, para descobrir todas as informações deles. Depois disso, você deve comparar as informações, avaliar as vantagens e desvantagens e apresentar uma proposta para discussão. Se alguma dúvida persistir, um acordo deve ser concluído por um período mínimo de um ano. Se após a sua expiração ficar claro que a escolha foi feita corretamente, você pode estender o contrato. Bem, se a associação não lidou com suas responsabilidades, é melhor terminar o acordo.

Questão financeira

Um dos inconvenientes significativos da escolha de uma empresa de serviços em comparação com o HOA ou a autogestão é o fato de que o dinheiro dos proprietários alocado por eles para pagar pelos serviços está à disposição de uma entidade legal terceirizada. É muito difícil influenciá-lo em termos de uso efetivo e direcionado de fundos. Isto é especialmente verdadeiro quando uma organização de gestão foi selecionada pelas autoridades locais. Neste caso, os proprietários serão, de fato, impostos sobre as condições que os órgãos executivos considerarem necessárias.

Garantia de segurança de fundos

Esta questão no quadro de interação com a organização gestora, como regra, permanece em aberto. Em particular, estamos falando de recursos alocados para revisão. Nem toda casa consegue acumulá-los dentro de 1-5 anos (durante todo o período do contrato). Há momentos em que os proprietários decidem alterar a associação de serviços e os fundos estão em sua conta. Neste caso, não está claro como o dinheiro será transferido para um HOA formado ou para outra empresa. Pode acontecer que a associação falhe, liquide ou tome um empréstimo do banco e desapareça. Resolver a questão de devolver seus fundos aos proprietários será extremamente problemático. Outra situação é com o HOA. Agindo como uma entidade legal, a parceria pode abrir uma conta especial no banco e reportar anualmente seu status aos proprietários. Neste caso, é claro, há mais garantias para a segurança dos fundos.

Autoridade local

Eles são definidos no artigo 3. 156 LCD As autoridades territoriais têm o direito de estabelecer o valor do pagamento pela manutenção e reparo do objeto somente se os proprietários das instalações não escolherem a maneira de administrar sua casa a tempo ou se uma decisão foi tomada, mas não foi implementada. De acordo com a lei, as estruturas executivas locais podem determinar a associação que fornecerá todos os serviços necessários. Na prática, as competições abertas são geralmente realizadas, e como resultado, uma empresa é designada para uma casa. Vale a pena notar que aqui tudo dependerá das autoridades locais. Sem dúvida, a lei estabelece os limites de autoridade, certas restrições. Mas, em geral, as opiniões dos residentes em tais casos não são solicitadas. Portanto, é mais aconselhável tomar uma decisão e escolher a entidade legal que fornecerá o serviço.