Hoje, o mercado imobiliário é altamente valorizado nas áreas suburbanas para habitação. A este respeito, a transferência de terras agrícolas para outra categoria para fins de desenvolvimento subsequente é de particular relevância.
Por que os desenvolvedores estão interessados em terras agrícolas
Os cidadãos russos querem (pelo menos aqueles que podem pagar) possuir casas de campo construídas nos seus próprios terrenos, de modo que nos fins de semana e durante as férias podem relaxar do ar poluído, barulho e agitação das grandes cidades, e muitos não são contra vivê-los.
Como os cogumelos depois da chuva na última década, aldeias de casas de campo de elite construídas em antigas terras agrícolas têm crescido em torno de grandes centros industriais, e anteriormente os desenvolvedores tiveram que transferir terras agrícolas para outra categoria. Como regra geral, este é o território dos assentamentos, permitindo o desenvolvimento residencial.
Do ponto de vista deles, isso é bastante lógico. E em que terra ainda está sendo construída? Afinal, a parcela de terras dos assentamentos no fundo fundiário total da Rússia é de apenas cerca de 1%, e as possibilidades de usá-las para a construção estão quase esgotadas. Assim, os desenvolvedores voltam seus olhos para os vastos campos russos, arrancando novas peças deles, iniciando a transferência de terrenos agrícolas para outra categoria.
O que ameaça a Rússia com o desenvolvimento de terras agrícolas
Parece que há muitos desses locais na Rússia - mais de 400 milhões de hectares. No entanto, durante todo o período pós-soviético, houve uma tendência constante para uma diminuição em sua área. Somente em 2012, a área do principal recurso da composição dessas terras, ou seja, terras agrícolas, diminuiu em 315,7 mil hectares e sua área na Rússia é de apenas 195 milhões de hectares. E a principal razão para sua redução é justamente a transferência de terras agrícolas para outra categoria. O ano de 2014 poderia pôr fim a esta prática, quando os deputados da Duma da A justa Rússia apresentaram uma conta correspondente para consideração. Até agora, não foi adotado, mas regiões individuais já estão tomando medidas por conta própria.
Assim, no ano em curso, foi introduzida uma proibição sobre a transferência de terras agrícolas para outra categoria na Região de Moscou para uso na construção de vários andares. As autoridades regionais esperam que esta medida crie incentivos adicionais para os proprietários usarem suas terras para o propósito pretendido.
Terras agrícolas (de acordo com o Código da Terra RF)
De acordo com o código do trabalho RF, tais parcelas estão sempre localizadas fora dos assentamentos e fornecidos, e também são destinados a agricultura.
Como mencionado acima, um pouco menos de metade da área de todas as terras agrícolas é ocupada por terras agrícolas - isto é terra arável, prados para ceifa, pastagens, pomares, hortas, vinhas, etc. Isto inclui fazendas de caça.
A segunda metade da área total de todas as áreas agrícolas (ou pouco mais da metade) está localizada em estradas que passam por empresas agrícolas, várias concessionárias, cinturões florestais, lagoas para recuperação de terras e piscicultura, bem como várias dependências.
Obviamente, metade das terras agrícolas de empreendedores não interessadas em terras é de pouco interesse para elas - afinal, esses territórios já estão construídos com algo ou são ocupados por algumas estruturas lineares. Para o desenvolvimento residencial, a única maneira possível é transferir lotes de terras agrícolas para outra categoria.
Tipos de uso permitido de terras agrícolas
Que oportunidades a lei russa prevê para a implementação deste procedimento? A LC RF declara que o regime legal de qualquer terra é determinado por duas de suas principais características:
- pertencente a uma ou outra categoria;
- uso permitido, que é estabelecido durante o zoneamento de territórios.
É onde o primeiro obstáculo se esconde. Se não houver dúvidas sobre o pertencimento de terras agrícolas à categoria de terras agrícolas (categoria 1 de acordo com o Código de Território RF), não há clareza total quanto ao uso permitido.
De fato, até o momento, o único tipo de levantamento territorial realmente realizado na Federação Russa é o zoneamento do planejamento urbano. Para terrenos agrícolas, não é mantido, e os gráficos VRI de sua composição não são estabelecidos.
É verdade que, de acordo com alguns especialistas no campo da legislação fundiária, a lista de tipos de uso dada no Artigo 78 do Código do Trabalho RF pode ser aceita como o VRI de terrenos agrícolas. Além disso, a Lei Federal nº 101 “Sobre o Volume de Negócios de Terrenos Agrícolas” identifica parcelas de sua composição, cujo regime jurídico é regulado exclusivamente pelo RF Labour Code, e destinado a tais fins:
- sob IZHS;
- sob garagens;
- para LPS;
- para casas de campo;
- sob jardins e hortas;
- sob pastagem;
- sob várias dependências.
Assim, o Código de Planejamento da Cidade (GRK RF) permite a inclusão na composição de assentamentos como terras agrícolas, bem como áreas de casas de campo e jardins. E isso significa apenas a transferência de terras agrícolas para outra categoria.
É possível construir terras agrícolas sem incluí-las dentro dos limites dos assentamentos?
Como você sabe, cada município da Rússia deve adotar suas próprias Regras de Uso e Desenvolvimento da Terra (LAR), que devem incluir regulamentos de planejamento urbano. Eles indicam listas de VRI para terrenos e projetos de construção de capital dentro de cada zona territorial. O efeito de tais regulamentações em terras agrícolas como parte de terras agrícolas não se aplica, o zoneamento territorial não é realizado e as parcelas VRI de terras agrícolas não são estabelecidas, o que significa que elas não podem ser alteradas.
Isso exclui o desenvolvimento de parcelas agrícolas além das fronteiras dos assentamentos. Até que uma legislação separada sobre o zoneamento territorial fora das cidades, aldeias, assentamentos urbanos, etc., tenha sido adotada, a terra agrícola é protegida de ser removida da circulação agrícola através do desenvolvimento.
Consequentemente, é possível estabelecer o VRI de terrenos agrícolas fora do assentamento, prevendo o seu desenvolvimento apenas transferindo as terras agrícolas para outra categoria.
Para que fins é permitido transferir terras agrícolas para outra categoria
A lista de casos excepcionais em que tal transferência é permitida é dada na Lei Federal especial nº 172 sobre o procedimento para a realização deste procedimento.
De acordo com essa lei, a transferência de terras agrícolas para outra categoria é realizada nos seguintes casos:
- durante a sua conservação;
- ao criar reservas, santuários da vida selvagem, resorts, parques naturais, incluindo dendrológicos, jardins botânicos, etc.
- ao estabelecer ou mudar os limites dos assentamentos;
- ao colocar instalações industriais em terras agrícolas, cujo valor cadastral é inferior ao seu nível médio no município;
- se parcelas agrícolas inadequadas para produção agrícola forem incluídas na composição de florestas ou lagoas, assim como terras em reserva;
- quando objetos lineares são construídos sobre eles;
- no cumprimento pela Federação Russa das suas obrigações externas, bem como na construção de instalações de defesa nessas terras;
- no início da mineração nessas áreas de minerais;
- ao colocar vários objetos sobre eles para atender às necessidades dos cidadãos (sociais, culturais, etc.).
A transferência de terras agrícolas para outra categoria é proibida para terras agrícolas, que são de valor e produtividade particulares. Eles incluem campos experimentais de institutos de pesquisa agrícola e universidades, bem como terrenos com um valor cadastral que excede significativamente seu nível médio em um município. Uma exceção a esta regra pode ser os casos descritos nos parágrafos 3, 6, 7 e 8 da lista acima.
By the way, a partir de fevereiro do ano passado, questionável, do ponto de vista da legalidade, a transferência de terras agrícolas para outra categoria (ou seja, em 2014) também está repleta de uma multa significativamente aumentada para o uso indevido de tais parcelas. A quantidade de penalidades está na faixa de 200-500 mil rublos, dependendo do seu valor cadastral.
Como a transferência de terra para outra categoria começa?
O primeiro passo é submeter a aplicação apropriada ao órgão autorizado do poder executivo do Estado. O pedido acima mencionado indicará:
- número cadastral;
- categoria de terra disponível e desejada;
- qual é o motivo da transferência?
- forma de direitos à terra.
A transferência de terras agrícolas para outra categoria é realizada pela autoridade do Estado da entidade constituinte da Federação Russa (exceto para parcelas de propriedade federal) ou pelo Governo da Federação Russa (em relação às terras federais).
Documentos adicionais para tradução
Além disso, você precisará de:
- extrair do cadastro estadual para o site ou seu passaporte cadastral;
- cópias de documentos pessoais do requerente;
- extrair do Registro Unificado do Estado;
- a conclusão do eco-exame do estado (se necessário);
- consentimento do detentor dos direitos autorais, se solicitado pelo usuário da terra.
Cópias de documentos pessoais e o consentimento do detentor dos direitos autorais são submetidos pelo peticionário ao órgão autorizado do poder do Estado juntamente com a petição. Os documentos restantes não precisam ser enviados, porque uma agência estatal autorizada pode solicitá-los de maneira independente. No entanto, para agilizar o procedimento, é melhor cuidar de sua disponibilidade e deixar para si mesmo.
Termos para considerar um pedido de transferência
O Governo da Federação Russa considera que dentro de três meses, e os súditos da Federação Russa são obrigados a considerar o documento dentro de dois meses a partir da data de seu recebimento.
Como resultado, ou um ato com uma decisão positiva ou um ato com uma recusa de tal transferência é adotado.
Em qualquer caso, o documento é enviado ao requerente no prazo de duas semanas a contar da data da sua adoção.
O ato deve indicar:
- qual é a razão para a mudança adotada;
- parâmetros, descrição e números cadastrais das parcelas;
- categorias de origem e destino.
Como se pode justificar a adoção de um ato de recusa de transferência?
A transferência de terras agrícolas para outra categoria não é permitida se:
- é restrito ou proibido por lei federal;
- o exame ecológico estadual deu uma opinião negativa durante sua implementação;
- a finalidade pretendida da terra não está em conformidade com os planos aprovados para o uso futuro do território.
Emendas ao cadastro imobiliário estadual e ao Registro Estadual Unificado ao transferir terras para outra categoria
O órgão autorizado do poder do Estado, que adotou o ato sobre a transferência de terras, envia uma cópia (até 5 dias a partir da data de sua adoção) para a Rosreestr. Este último faz alterações no cadastro estadual e no Cadastro de Empresas do Estado Unificado no prazo de 7 dias e notifica todos os interessados sobre isso. Considera-se que a transferência de terras entrou em vigor a partir da data de seu registro no cadastro estadual (devido a uma mudança em sua categoria).
Documentos confirmando os direitos de terra, ao mudar a categoria de terra não são reeditados.
Transferência para as terras dos assentamentos
Como mencionado acima, parcelas agrícolas podem ser incluídas em assentamentos com a atribuição de uma categoria diferente para eles - "terra de assentamentos". Uma vez dentro de suas fronteiras, eles se encontram na composição de uma zona territorial específica, que está sujeita a regulamentações de planejamento urbano, incluindo o estabelecimento de VRI, prevendo seu desenvolvimento.O procedimento para tal inclusão com o estabelecimento simultâneo (ou mudança) do VRI pode ser realizado de acordo com o art. 41 da Lei Federal "Sobre a entrada em vigor do Código Civil da Federação Russa."
