A legislação atual estabelece os critérios para classificar parcelas como terras agrícolas. No art. 77 ZK contém uma descrição breve e abrangente de tais territórios. 
Descrição Geral
Terras agrícolas estão sempre localizadas fora dos assentamentos. Tais territórios devem ser destinados e usados como terras, estradas internas, corpos d'água, comunicações, bem como plantações florestais para proteger contra os efeitos de fenômenos industriais e naturais prejudiciais. Nesses locais, também é permitido construir locais para estruturas e edifícios operados para produção, processamento primário e armazenamento de produtos.
Compra de terras agrícolas: características
Um dos aspectos fundamentais da transação é a obrigação do proprietário do território de usá-lo estritamente de acordo com a categoria e o tipo estabelecidos. A compra de terras agrícolas é registrada no Registro Unificado do Estado de Transações Imobiliárias. O procedimento de acordo com o qual o objeto é transferido para o novo proprietário é estabelecido pela Lei Federal No. 122. Uma das condições essenciais estabelecidas por esta lei é o direito preventivo de compra de terras agrícolas por órgãos municipais e estaduais. De acordo com esta disposição, o vendedor da quota deve receber uma renúncia dessas organizações. Este procedimento é semelhante a um acordo com comum propriedade compartilhada. 
Como é feita a compra de terra?
O procedimento para concluir uma transação é estabelecido por atos normativos. Os principais documentos exigidos para a compra de terras são um certificado de registro de lei estadual, um passaporte cadastral. A lei também exige a notificação da autoridade executiva da intenção de vender a parcela. O aviso deve ser por escrito. Indica o custo do lote, coordenadas e tamanho. Além disso, o vendedor define o período durante o qual a oferta é relevante. De acordo com os padrões atuais, esse período não é superior a 3 meses.
Se a administração se recusar a comprar o lote ou deixar de notificar o vendedor por escrito sobre a intenção de comprá-lo, o proprietário terá o direito de vender seu lote durante o ano a um preço não inferior ao indicado na notificação. No caso de uma alteração nos termos materiais da transação, o proprietário deve enviar um novo aviso. A compra de terras agrícolas em violação deste procedimento não é permitida. Se tal transação for concluída, ela será declarada nula e sem efeito. Esta disposição não se aplica a territórios destinados a lotes particulares, bem como a lotes que sejam executados em acordos de presente ou permuta.
É possível realizar construções residenciais em tais áreas?
Foi dito acima que as normas legislativas exigem que o novo proprietário use terras agrícolas de acordo com a categoria permitida estabelecida. Estes incluem, em particular, jardinagem, cabana de verão, jardinagem. A saída desta situação pode ser registrar o proprietário como um empreendedor individual que estará envolvido na agricultura. Neste caso, o site pode ser usado não apenas para terrenos particulares, mas também para a construção de um edifício residencial com possibilidade de residência e registro. 
Avaliação independente
A compra de terras agrícolas é realizada a um custo que não leva em conta o preço das estruturas nele localizadas ou assumidas subseqüentemente.Para determinar o custo do rateio, é realizada uma avaliação independente. Esta é uma direção especial no trabalho com imóveis. Mesmo que haja estruturas no site, seu custo não será incluído no preço da terra. No entanto, o vendedor fornece informações sobre eles.
Preços
O custo pelo qual a terra agrícola será comprada é formado de acordo com vários fatores. O mais significativo deles é a categoria permitida. Como os mercados de territórios pertencentes a diferentes grupos estão se desenvolvendo à sua maneira, respectivamente, o custo de lotes localizados nas proximidades, mas com tipos diferentes, pode variar significativamente. A compra de terras agrícolas é realizada após a avaliação da topografia, composição do solo, regime hídrico. O valor da terra é determinado pela fertilidade e possíveis fatores de aplicação (como terras aráveis, pastagens e assim por diante). De todas as opções prováveis, é selecionado um que lhe permitirá obter o máximo resultado econômico. 
Razões para Aquisição
A terra agrícola é comprada após a avaliação da fertilidade. Para determiná-lo, uma análise comparativa de indicadores é realizada com parâmetros climáticos e agronômicos semelhantes, com a mesma intensidade de cultivo do terreno. Esse procedimento é chamado de pontuação do solo. É bastante complexo e demorado. A este respeito, a compra de terras agrícolas é feita usando escalas existentes. Eles destacaram os principais recursos que afetam a produtividade.
Em particular, eles incluem o poder da camada de húmus, o nível de frações de argila na terra arável, a natureza da reação da solução do solo, e assim por diante. Depois que a fertilidade e a opção de uso adicional do sítio são determinadas, o desenvolvimento de um modelo de renda para produção agrícola é levado a cabo. Leva em conta os custos prováveis de organizar o processo e a renda da venda de produtos cultivados por um período de tempo específico (ano, trimestre, mês, semana). O indicador de diferença positiva formado entre despesas e receitas é descontado aos parâmetros atuais e indica o preço de mercado da colocação. Os custos, neste caso, incluem a aquisição de equipamentos, a remuneração de todos os funcionários, incluindo o próprio proprietário, juros sobre o uso de capital e renda do empreendedor. 
Razões para redução de custos
O preço será significativamente afetado pela presença de uma estrutura dilapidada, mesmo que seja de propriedade. Neste caso, é necessário ter em conta a possibilidade e quantidade de restauro do edifício para o seu funcionamento posterior ou os custos necessários para a sua demolição e remoção dos resíduos de construção resultantes. Junto com isso, a disponibilidade e a condição das comunicações são levadas em conta. Eles podem atuar como redes e aumentar o custo ou, inversamente, reduzir, porque exigem reparo ou desmantelamento. O mesmo se aplica à limpeza de terras aráveis de arbustos, arrancando árvores ou nivelando a paisagem e preenchendo poços e valas. Nestes casos, existem razões para reduzir o custo do território em proporção aos custos estimados. A este respeito, a determinação do montante de custos adicionais necessários ou necessários é da mesma importância que a avaliação de parcelas não desenvolvidas. 
Equívocos comuns
A percepção do público sobre os preços existentes para parcelas é baseada em informações fornecidas pela mídia e pela Internet sobre sites semelhantes em localização e área. No entanto, na maioria dos casos, esses dados não refletem o valor real de mercado. A diferença entre o preço da transação e a oferta é chamada de barganha. A determinação do indicador de correção atua como uma das etapas de qualquer avaliação usando métodos comparativos abordagem.A esse respeito, não surpreende que o preço de transação e o custo inicial de um objeto colocado à venda possam ter diferenças significativas. Existem muitas razões para a diferença. Uma das mais importantes é a dinâmica do mercado percebida. Se estiver crescendo, até mesmo um desconto de cinco por cento será bastante grande. No entanto, na ausência de previsões de crescimento de mercado e no caso em que a queda será fundamental, a diferença entre o valor da oferta e a própria transação pode ser calculada em várias dezenas de por cento. 
Em conclusão
Normalmente, os vendedores não têm pressa para reduzir o valor dos loteamentos. Isso é compreensível, porque ninguém quer desistir da renda que estava contando. A este respeito, a compra de terras agrícolas deve ser realizada tendo em conta a viabilidade econômica. Ao fazer uma transação deve ser guiada pelo bom senso e não pela informação não verificada.
A base para uma aquisição bem-sucedida é um cálculo razoável da diferença entre os custos reais de organizar o território e o lucro econômico da produção. Além disso, a minimização legal dos possíveis riscos deve ser garantida. A transação é executada de acordo com as regras gerais. Depois de receber uma recusa dos órgãos executivos, você deve entrar em contato com o serviço de cadastro estadual. A base para inserir dados no Registro Unificado será o contrato de venda. Um passaporte cadastral é anexado a ele e certificado de registro estadual de lei proprietário anterior (vendedor).
