Como vender uma parte em um apartamento? Assessoria jurídica: como vender uma ação em um apartamento privatizado

Principalmente propriedade compartilhada difundido nas megacidades. Após a privatização de uma moradia comunitária e sua “partição”, de duas a sete pessoas podem se tornar proprietárias de tais imóveis.

Além disso, pode ser completamente desconhecido, parentes (filhos e pais) ou pessoas que perderam relacionamento familiar (ex-marido e mulher). Mais cedo ou mais tarde, um dos co-proprietários da habitação desejará "separar-se" e vender sua parte. E então muitas dificuldades começam a surgir. Como vender uma parte em um apartamento em termos favoráveis? Vamos entender em detalhes.

Alocação de uma ação

Para vender sua participação, você precisa executar vários procedimentos. Sem o consentimento dos outros coproprietários, não funcionará para registrar novos hóspedes ou mesmo fazer reparos. E vender ou alugar parte da casa também será bastante difícil.

Enquanto isso, ainda é possível vender uma participação em um apartamento privatizado. É verdade que, para isso, você terá que passar por um procedimento tão problemático quanto a alocação de um compartilhamento. Isso significa que, após a privatização, cada um dos coproprietários tem uma determinada ação obrigatória.

Pode ser expresso de forma fracionária. Por exemplo, um apartamento de dois quartos tem dois proprietários, a parte de cada um deles é ½. Se falamos sobre a participação em espécie, verifica-se que cada pessoa possui um dos quartos, e eles próprios áreas comuns (cozinha, corredor, despensa) juntos. Além disso, após a alocação de ações, eles também terão o direito de usar as premissas acima. Nesse caso, a participação de cada um se torna pessoal e os vizinhos permanecerão co-proprietários.

A propriedade conjunta também pode ser dividida. Este é geralmente um processo complexo e demorado, após o qual propriedade comum será cancelado e somente uma pessoa se tornará um proprietário completo.

Procedimento de apuramento

Atribuição de uma ação é executada por notário, sem acordos verbais, é claro, terá força legal. Ao mesmo tempo, se os coproprietários não chegarem a uma decisão comum, esse problema precisará ser resolvido apenas por meio do tribunal. Via de regra, a ação é ajuizada pelo dono que deseja realizar o procedimento de alocação de ações. Um processo pode se arrastar por até seis meses ou mais (especialmente se outros participantes não comparecerem às reuniões).

Venda de uma parte do apartamento

Após a atribuição de uma ação, o proprietário tem o direito de vendê-lo. Mas antes de fazer isso, você deve oferecer para resgatar sua parte para outros proprietários. De acordo com a lei, antes de vender uma parte em um apartamento, outros proprietários devem mandar um aviso por escrito com uma oferta para fazer uma compra.

Este documento indica o custo e as características técnicas da casa. Co-proprietários podem tomar uma decisão sobre a compra de sua parte dentro de um mês depois de ler a carta. Ou seja, durante esse período, eles devem aceitar sua oferta ou recusar a compra.

Para evitar mal-entendidos, tais propostas devem ser enviadas por correio registrado. De fato, se no futuro, por exemplo, os proprietários declararem em tribunal que não receberam nenhum aviso, então você pode fornecer evidências.

Nuances importantes

Muitos cidadãos desinformados perguntam com frequência: "É possível vender uma parte de um apartamento se os vizinhos forem contra?" Por alguma razão, muitos acreditam que outros proprietários podem realmente interferir no processo de vender sua parte da casa.Na verdade, isso não é verdade, tudo que você tem a ver com outros co-proprietários é notificá-los de sua intenção de vender o apartamento. Se eles não concordarem com a compra, isso não lhes dá o direito de proibir a venda de ações a outras pessoas.

Após 30 dias desde o conhecimento dos vizinhos, você tem o direito de transferir sua parte para qualquer pessoa. Mas lembre-se: o preço deve corresponder estritamente ao que você indicou na carta de notificação aos coproprietários (nem menos nem mais). Se você decidir vender a ação no apartamento privatizado por um preço diferente, qualquer um dos vizinhos poderá contestar tal transação no tribunal por três meses.

Uma escritura de presente em vez de um contrato de venda

Alguns vendedores neste caso decidem ir ao truque. Para não realizar o procedimento de notificação aos vizinhos, eles simplesmente elaboram um certificado de presente. Com este tipo de transação, não é necessário avisar os vizinhos, e o registro em si será mais barato e mais rápido.

Mas há armadilhas aqui: se você doar sua parte para uma pessoa que não é parente de você, então os coproprietários podem contestar tal acordo. E mesmo que os vizinhos deixem de estabelecer que, em vez de doações, houve uma transação de compra e venda, o fato da ausência de laços familiares, em princípio, não é tão difícil de provar. Antes de vender uma parte do apartamento, é importante concordar com o comprador sobre todos os pontos importantes. Em particular, discutir o processo de pagamento, por exemplo, você pode vender com pagamento diferido ou em parcelas.

Como vender um apartamento com uma pequena participação?

Se um menor está registrado no apartamento, então tudo depende se ele é o senhorio ou não. Se uma parte pertencente a ele for posta à venda, então, para ser capaz de realizá-la, a pessoa terá que obter permissão das autoridades de tutela e tutela. Em todos os outros casos, a mesma preparação pré-venda ocorre. No entanto, a proposta de compra não é enviada para a criança, mas para seus pais ou responsáveis.

Claro, outros proprietários terão que enviar uma carta de notificação. Se as relações entre os vizinhos são normais, então você pode simplesmente discutir essa questão com eles e, em seguida, elaborar uma recusa notarial de cada co-proprietário para comprar. Se os proprietários se recusarem a comprar sua participação, mas você alterar o preço, eles precisarão novamente notificá-lo por escrito e aguardar uma resposta dentro de um mês.

Disposição das ações da criança

Se você precisar vender a parte da criança no apartamento, os pais dele deverão obter o consentimento para a venda das autoridades de tutela. Além disso, tal estrutura precisa fornecer documentos declarando que as condições de vida da criança não vão piorar, e ele não ficará sem moradia.

Ou seja, você será solicitado a enviar documentos para o apartamento que vai comprar em troca, ou para uma parte da casa (o tamanho não deve ser menor do que a criança tinha antes). Em vez de documentos para um novo apartamento onde a criança vai morar, eles podem exigir uma conta bancária aberta em nome de um cidadão menor ou outra evidência. Em todos os outros aspectos, para vender a parte de um filho, você terá que realizar as mesmas ações que já foram descritas acima.

Outras opções de venda de ações

Vale a pena notar que você pode gerenciar sua parte, mesmo que seja uma sala sem isolamento. Ou seja, teoricamente, uma pessoa tem o direito de vender uma parte em um apartamento de um quarto. A lei não proíbe tais transações. No entanto, na prática, essa operação é bastante difícil.

E o preço de tais metros quadrados será puramente simbólico, porque dificilmente alguém vai querer compartilhar uma sala de estar, onde outra pessoa completamente alienígena vive. Nesse caso, é melhor negociar com o outro coproprietário sobre a venda de toda a propriedade ou oferecê-lo para comprar sua parte. Se o vizinho não concordar com tais opções, então será necessário resolver este problema apenas através de um tribunal.

É muito mais fácil vender a metade de um apartamento se houver duas ou mais salas isoladas na residência.Claro, neste caso, o preço do imóvel será mais cedo menor, mas se necessário, os compradores para esta opção podem ser encontrados.

Armadilhas

Realtors notar que no processo de venda de ações, pode-se encontrar muitas dificuldades. Em primeiro lugar, isso pode ser devido ao fato de alguns coproprietários confundirem o conceito de “recompra preventiva” com “permissão para vender”. Por exemplo, eles podem evitar receber uma carta de notificação sobre a venda de uma ação, e sem a recusa por escrito de registrar uma transação não é possível. Infelizmente, o Código Civil não diz nada sobre o que fazer se os vizinhos não forem à reunião.

É também digno de nota que, por lei, é impossível obrigar a vender uma parte no apartamento de outros co-proprietários. A violação da propriedade privada de outros é uma ofensa criminal. Portanto, é apenas amigável concordar com o seu resgate de ações de outros proprietários.

Há também situações em que vários coproprietários vão imediatamente querer recomprar a ação proposta. Se isso acontecer, o próprio vendedor pode escolher qual deles transferir sua parte.

Estimativa de custo

Se, apesar de todas as dificuldades, você ainda decidir vender uma parte em um apartamento privatizado, então você deve começar a avaliar seu valor. Os seguintes fatores influenciarão o preço:

· O número de quartos da casa;

· Localização da casa;

· Área do apartamento;

· Segmento de mercado, etc.

Naturalmente, o proprietário tem o direito de definir o custo do (s) quarto (s), no entanto, a prática mostra que seu custo será 30-40% inferior ao seu preço de mercado. Se você decidir vender parte da participação no apartamento, prepare-se para o fato de que isso tornará ainda mais difícil.

Contras para o comprador

A subvalorização é uma “compensação” legítima para possíveis conflitos com vizinhos. Na verdade, muitas vezes outros co-proprietários não estão muito satisfeitos com os novos inquilinos. Há situações em que os vizinhos geralmente colocam novas fechaduras na porta da frente.

Neste caso, a pessoa terá que ir a tribunal com uma ação judicial para fornecer acesso ao uso do apartamento. No tribunal, é claro, eles tomarão o lado da vítima e o novo proprietário poderá retornar à sua casa com o oficial de justiça. No entanto, se os coproprietários começarem a "maltratar" constantemente, viver em tal ambiente será muito difícil. Assim, a este respeito, o preço de uma ação em um apartamento será sempre cerca de um terço mais barato do que seu valor de mercado.

Conclusões

Então, como vender uma parte em um apartamento? Em princípio, se todos os requisitos da lei civil forem seguidos, então dificuldades especiais não devem surgir. O mais importante é não se esquecer de oferecer para resgatar sua parte para outros co-proprietários. Se eles recusarem, os co-proprietários devem emitir uma recusa notarial sobre isso. Se a parte colocada à venda pertencer à criança, você também precisará obter permissão da autoridade de tutela. Você também tem o direito de vender parte de sua parte.

E o último: você pode vender um quarto somente se ele foi privatizado, e os proprietários possuem a moradia com base na propriedade compartilhada.