Cara untuk menguruskan sebuah bangunan pangsapuri. Pengurusan langsung bangunan pangsapuri

Konsep seperti "pengurusan bangunan apartmen" tidak wujud di kompleks kediaman. Walau bagaimanapun, undang-undang mentakrifkan ciri-ciri utamanya dan peraturan-peraturan yang dilaksanakannya. Mari kita pertimbangkan mereka dengan lebih terperinci.

Gejala biasa

Pengurusan bangunan berbilang apartmen adalah proses yang mengambil masa. Tempoh di mana ia dijalankan bergantung pada tempoh operasi bangunan. Tempoh ini bermula dari masa pendirian dan berakhir dengan perobohan. Pengurusan dan penyelenggaraan bangunan pangsapuri boleh mengambil banyak bentuk.

Pengkelasan

Alokasikan pengurusan perumahan. Ia bertujuan untuk semua bilik, pangsapuri, premis yang berada dalam pemilikan undang-undang satu orang. Dalam praktiknya, pemilik bangunan pangsapuri atau entiti yang terlibat oleh mereka juga boleh diuruskan. Adapun objek itu sendiri, di dalam LCD juga tidak ada definisi yang jelas. Dalam hal ini, persoalan kerap kali timbul daripada apa yang sebenarnya dianggap sebagai bangunan pangsapuri, berapa banyak premis yang perlu di dalamnya untuk mengklasifikasikan bangunan ke dalam kategori ini. Dalam praktiknya, bangunan seperti itu boleh dianggap bangunan di mana 2 atau lebih bilik mempunyai sekurang-kurangnya seorang pemilik undang-undang.

Komposisi subjek

Pengurusan bangunan apartmen boleh dijalankan oleh orang yang berlainan. Sebagai contoh, ia boleh menjadi satu subjek, sekumpulan beberapa warganegara, badan atau masyarakat yang ditubuhkan khas. Mereka bertindak pada objek untuk memastikan berfungsi. Subjek:

1. Menguruskan bangunan pangsapuri.
2. Membuat keputusan.
3. Mewujudkan syarat untuk melaksanakan tugas.

Dalam amalan, pengurusan langsung bangunan pangsapuri oleh pemilik premis atau orang yang terlibat dengannya boleh dijalankan. Dalam beberapa kes, pihak berkuasa terletak pada pihak berkuasa tempatan. Mengikut perenggan 4 Seni. 161 ZhK, jika pemiliknya sendiri tidak memilih jalan untuk menguruskan bangunan apartmen, maka pentadbiran wilayah Moscow melakukannya untuk mereka.

Purposefulness

Memilih cara ini atau cara menguruskan bangunan pangsapuri, para pemilik menilai sepenuhnya tugas-tugas yang akan dicapai. Ini termasuk, khususnya, cagaran:

1. Keadaan hidup yang selamat dan menggalakkan.
2. Pemeliharaan harta benda.
3. Menyelesaikan isu-isu penggunaan nilai-nilai material yang sama.
4. Peruntukan utiliti yang sepatutnya.

Pengurusan sebuah bangunan apartmen, tempat yang dimiliki oleh warganegara yang berlainan, boleh dijalankan secara eksklusif dalam keadaan seragam yang dipersetujui dengan mereka. Pemilik harta boleh membangunkan mereka sendiri. Dalam sesetengah kes, pemilik mewakilkan hak untuk mewujudkan keadaan seragam kepada orang yang diberi kuasa. Yang terakhir mewakili kepentingan pemilik dalam menyimpulkan perjanjian dengan organisasi perkhidmatan.

Prosedur untuk menguruskan sebuah bangunan pangsapuri

Perundangan mewajibkan pemilik memilih pilihan perkhidmatan. Ia boleh:

1. Pengurusan langsung bangunan apartmen oleh pemilik premis.
2. Penciptaan perkongsian pemilik atau koperasi pengguna khusus lain.
3. Pengurusan bangunan pangsapuri oleh organisasi pengurusan.

Persoalannya ialah mengapa orang melakukan ini? Ini dijelaskan oleh hakikat bahawa, mempunyai harta, rakyat, sebagai tambahan kepada hak, dikurniakan tugas yang relevan dan bertanggungjawab atas pelaksanaannya.Mereka mesti menggunakan dan melupuskan harta mereka dengan cara yang tidak menjejaskan kepentingan, kesihatan dan kehidupan orang lain.

Kriteria pemilihan

Pemilik premis di bangunan pangsapuri mesti memilih pilihan pengurusan sepanjang tahun dari tarikh persaingan antara pihak berkuasa tempatan yang berkhidmat kepada syarikat. Hasilnya akan bergantung kepada jumlah pangsapuri di bangunan, tahap kesolvenan dan disiplin pemilik. Di samping itu, reputasi syarikat pengurusan, sifat hubungan dengan perusahaan yang menyediakan bekalan sumber, sama ada alat pemeteran rumah dan apartmen, dan lain-lain, tidak begitu penting.

Katering diri

Sekiranya pengurusan bangunan pangsapuri dijalankan oleh pemilik premis, semua hubungan dengan perusahaan pihak ketiga yang menyediakan perkhidmatan tertentu hendaklah didokumenkan. Khususnya, perjanjian dibuat untuk pembuangan air, bekalan air panas / sejuk, elektrik, gas dan pemanasan. Dalam kes ini, kontrak ditandatangani dengan setiap pemilik pangsapuri. Di samping itu, perjanjian dibuat dengan perusahaan menyediakan perkhidmatan untuk pembaikan harta benda yang biasa di dalam bangunan. Perjanjian sedemikian ditandatangani dengan majoriti atau dengan semua pemilik.

PC, HOA, LCD

Pengurusan bangunan pangsapuri boleh dijalankan oleh perkongsian (koperasi). Entiti sah tersebut berhak untuk membuat perjanjian dengan pemilik untuk:

• Penyediaan utiliti.
• Penyelenggaraan dan pembaikan harta bersama.
• Pengurusan bangunan pangsapuri, dsb.

Skim interaksi

Pemilik premis boleh mewakilkan hak mereka untuk membuat perjanjian mengenai pembekalan perumahan dan perkhidmatan komunal kepada perkongsian pemilik. Ini boleh dibetulkan dengan keputusan yang diterima pakai pada mesyuarat umum dalam piagam koperasi itu sendiri. Pemilik premis juga berpeluang untuk memindahkan hak untuk menyimpulkan kontrak kepada perkongsian itu, dan pada gilirannya, menandatangani perjanjian dengan perusahaan manajemen. Dia mencari pembekal dan membuat perjanjian yang relevan dengan mereka.

Pengurusan bangunan pangsapuri oleh sebuah syarikat pengurusan

Syarat utama untuk memilih pilihan perkhidmatan ini ialah perjanjian. Contoh kontrak pengurusan bangunan apartmen termasuk bahagian mandatori. Khususnya, ia harus menyatakan:

1. Harta bersama yang berkenaan dengannya perkhidmatan akan disediakan, alamat lokasinya.
2. Senarai kerja dan perkhidmatan untuk pembaikan dan penyelenggaraan aset material, peraturan yang mengikutinya boleh diubah, senarai perumahan dan perkhidmatan komunal.
3. Syarat-syarat menetapkan nilai perjanjian, jumlah pembayaran untuk perkhidmatan, menentukan saiz bil utiliti. Ia juga merumuskan prosedur untuk membuat jumlah.
4. Kaedah-kaedah untuk mengawasi pelaksanaan oleh syarikat perkhidmatan mengenai kewajipannya.

Peruntukan CC

Kontrak, yang disimpulkan dengan organisasi pengurusan, dalam semua aspek dicirikan sebagai persetujuan mengenai penyediaan perkhidmatan berbayar. Borang ini disediakan dalam undang-undang sivil. Menurut Art. 780 Kod Awam, melainkan jika diperuntukkan selainnya dalam kontrak itu sendiri, syarikat pengurusan mesti menyediakan perkhidmatan itu sendiri. Ini bererti bahawa kontraktor memberikan atau memberi sebahagian perkhidmatan atau bertindak sebagai perantara antara pemilik premis dan pembekal.

Perbezaan asas antara pilihan

Pengurusan oleh pemilik mungkin langsung, amanah dan tidak langsung. Dalam kes pertama, rakyat berkhidmat dengan harta bersama sendiri. Pengurusan tidak langsung melibatkan pemindahan beberapa fungsi kepada orang lain (atau satu). Entiti tuan rumah boleh menjadi entiti undang-undang dan individu. Dalam kes yang kedua, mereka mungkin salah satu pemilik premis di dalam rumah.Pemilik boleh membentuk badan yang dipilih dalam bentuk lembaga atau dengan melantik orang yang diberi kuasa dari kalangan mereka, sehingga mewujudkan entiti hukum. Sebagai contoh, ia mungkin HOA. Dalam kes ini, perkongsian itu menjadi syarikat pengurusan mereka. Pemilik bilik boleh melakukan sebaliknya. Mereka mempunyai hak untuk mengamanahkan perkhidmatan kepada orang yang tidak dibenarkan yang bukan sebahagian daripada bulatan mereka.

Mereka boleh menjadi pengurus atau organisasi yang diupah. Dalam kes ini, pemilik premis itu memasuki perjanjian yang sesuai dengan orang-orang ini. Jika pengurusan dijalankan oleh pemilik premis itu sendiri, kontrak itu tidak ditandatangani. Syarikat yang ditubuhkan atau orang yang diberi kuasa hendaklah melaksanakan fungsinya mengikut piagam itu. Beliau, pada gilirannya, diluluskan pada mesyuarat agung. Ia harus dikatakan bahawa dalam praktiknya, pemilik rumah secara serentak menggunakan pengurusan langsung dan tidak langsung. Sebagai contoh, dalam kes pembentukan HOA, beberapa fungsi, sebagai peraturan, yang paling utama, dilaksanakan oleh pemiliknya sendiri. Mengenai keputusan isu penting dibuat pada mesyuarat agung. Satu lagi bahagian tugas dijalankan melalui lembaga yang dipilih, dan yang ketiga dilakukan sendiri oleh pengerusi. Di samping itu, suruhanjaya audit dicipta untuk memberi kawalan ke atas kerja kewangan badan yang dipilih.

Perkara utama

Isu memilih organisasi pengurusan hari ini adalah yang paling relevan di kalangan pemiliknya. Sudah tentu, semua orang mahukan perkhidmatan yang tinggi. Walau bagaimanapun, ramai yang bimbang bahawa ia akan berubah "seperti biasa." Untuk mengelakkan masalah, pemilik perlu memutuskan apa yang mereka mahukan dalam nisbah kualiti perkhidmatan dan kos mereka. Terdapat 3 pilihan yang paling biasa:

1. Jangan ubah apa-apa, biarkan pengurusan dijalankan oleh Pejabat Perumahan, Kod Jenayah, DES. Kualiti dalam kes ini tidak akan menjadi yang tertinggi, tetapi kos perkhidmatan agak boleh diterima. Dalam keadaan ini, pemilik apartmen memilih untuk tidak mengambil risiko dan tidak tergesa-gesa memilih organisasi.
2. Cari entiti undang-undang yang akan memberikan perkhidmatan yang lebih baik. Oleh itu, pembayaran akan menjadi lebih tinggi. Sesetengah pemilik cuba bersetuju dengan terma tersebut dengan Pejabat Perumahan semasa.
3. Anda perlu memilih syarikat kecil swasta. Ia akan menyediakan perkhidmatan yang tidak lebih buruk daripada yang ada di Pejabat Perumahan, kualiti, tetapi pada harga yang lebih rendah.

Pelaksanaan praktikal

Sebagai persembahan amalan, penduduk rumah di mana persatuan perumahan secara aktif bekerja lebih kerap memberi tindak balas positif kepada kualiti perkhidmatan. Dalam hal ini, adalah disarankan untuk memeriksa sama ada terdapat HOA yang sesuai di kawasan yang boleh mengambil bangunan untuk penyelenggaraan pada harga yang dicadangkan. Sebelum menghubungi papan, adalah disarankan untuk pergi ke beranda, memeriksa keadaan tangga, koridor, menilai halaman. Untuk mendapatkan idea yang lebih baik mengenai kerja HOA, anda harus berbincang dengan penduduk yang berumur berbeza, mengetahui berapa banyak yang mereka bayar untuk perkhidmatan tersebut, apa yang mereka suka tentang kerja persatuan, dan apa yang tidak sesuai dengannya. Sekiranya maklumat umumnya positif, maka perjanjian boleh dibuat.

Pengalaman kerja Persatuan

Dia bertindak sebagai salah satu kriteria yang paling penting apabila memilih organisasi perkhidmatan. Sudah tentu, sudah tentu, pengalaman yang panjang. Walau bagaimanapun, persatuan baru-baru ini baru-baru ini muncul, yang juga tidak boleh dihapuskan. Adalah dinasihatkan untuk mengetahui maklumat mengenai pakar yang bekerja di sana, di mana mereka menjalankan aktiviti mereka sebelum ini, yang merupakan pengasasnya. Jika ini adalah bekas pekerja DEZ, maka, dengan itu, mereka mempunyai pengalaman tertentu dalam operasi dan penyelenggaraan bangunan kediaman. Dalam kes ini, ia patut dibincangkan untuk mengambilnya secara peribadi, untuk mengetahui mengapa mereka meninggalkan tempat kerja terdahulu, matlamat yang mereka tetapkan untuk diri mereka sekarang.

Harga Perkhidmatan

Dalam proses komunikasi dengan wakil-wakil organisasi perkhidmatan, bukan sahaja yang tinggi, tetapi juga kos rendah perkhidmatan harus dimaklumi dibandingkan dengan apa yang tersedia pada saat kerja Kantor Perumahan, misalnya. Di sini anda perlu mengetahui apa harga atau harga itu dibuat. Untuk jumlah yang paling penting, anda harus bertanya semua soalan anda.

Perbandingan

Jika secara umum perbualan dengan wakil persatuan perkhidmatan telah berkembang dengan baik, jangan tergesa-gesa menyimpulkan perjanjian. Adalah dinasihatkan untuk mendapatkan sekitar 2-3 HOA yang lain, untuk mengetahui semua maklumat dari mereka. Selepas itu, anda harus membandingkan maklumat, menilai kelebihan dan kekurangan dan mengemukakan cadangan untuk perbincangan. Sekiranya terdapat keraguan, satu persetujuan harus dibuat untuk tempoh minimum satu tahun. Sekiranya selepas tamatnya ia akan jelas bahawa pilihan telah dibuat dengan betul, anda boleh melanjutkan kontrak. Nah, jika persatuan itu tidak menanggung tanggungjawabnya, lebih baik untuk menamatkan perjanjian.

Isu kewangan

Salah satu kelemahan penting dalam memilih syarikat perkhidmatan berbanding dengan HOA atau pengurusan diri adalah hakikat bahawa wang pemilik yang diperuntukkan oleh mereka untuk membayar perkhidmatan adalah pelupusan entiti undang-undang pihak ketiga. Ia agak sukar untuk mempengaruhinya dari segi penggunaan dana yang efektif dan disasarkan. Ini adalah benar apabila organisasi pengurusan telah dipilih oleh pihak berkuasa tempatan. Dalam kes ini, pemilik akan sebenarnya dikenakan ke atas syarat-syarat yang difikirkan perlu oleh badan-badan eksekutif.

Jaminan dana yang dijamin

Isu ini dalam rangka interaksi dengan organisasi pengurusan, sebagai peraturan, tetap terbuka. Khususnya, kita bercakap tentang dana yang diperuntukkan untuk membaik pulih. Tidak setiap rumah berjaya mengumpulnya dalam tempoh 1-5 tahun (sepanjang tempoh kontrak). Ada kalanya pemiliknya memutuskan untuk menukar persatuan perkhidmatan, dan dana dalam akaunnya. Dalam kes ini, tidak jelas bagaimana wang itu akan dipindahkan ke HOA yang dibentuk atau syarikat lain. Ia mungkin berlaku bahawa persatuan itu bangkrut, mencairkan atau mengambil pinjaman dari bank dan hilang. Menyelesaikan masalah memulangkan dana mereka kepada pemilik akan menjadi sangat bermasalah. Satu lagi keadaan adalah dengan HOA. Bertindak sebagai entiti undang-undang, perkongsian itu boleh membuka akaun khas di bank dan melaporkan setiap tahun mengenai statusnya kepada pemiliknya. Dalam hal ini, tentu saja, terdapat lebih banyak jaminan untuk keselamatan dana.

Pihak berkuasa tempatan

Mereka ditetapkan dalam h. 3 Perkara. 156 LCD Pihak berkuasa wilayah mempunyai hak untuk menubuhkan jumlah pembayaran untuk penyelenggaraan dan pembaikan objek hanya jika pemilik premis tidak memilih cara untuk menguruskan rumah mereka pada masa atau keputusan dibuat, tetapi tidak dilaksanakan. Mengikut undang-undang, struktur eksekutif tempatan sendiri boleh menentukan persatuan yang akan menyediakan semua perkhidmatan yang diperlukan. Dalam amalan, pertandingan terbuka sering diadakan, hasilnya syarikat ditugaskan ke rumah. Perlu diingat bahawa semuanya bergantung kepada pihak berkuasa tempatan. Tidak dinafikan, undang-undang menetapkan had kuasa, sekatan tertentu. Tetapi secara umum, pendapat penduduk dalam kes tersebut tidak diminta. Oleh itu, lebih disarankan untuk membuat keputusan dan memilih entiti undang-undang yang akan menyediakan perkhidmatan tersebut.