Mūsdienās nekustamā īpašuma tirgus mājokļu jomā tiek augstu vērtēts piepilsētas rajonos. Šajā sakarā īpaša nozīme ir lauksaimniecības zemes pārcelšanai citā kategorijā turpmākas attīstības vajadzībām.
Kāpēc attīstītājus interesē lauksaimniecības zeme
Krievijas pilsoņi vēlas (vismaz tos, kas to var atļauties), lai īpašumā būtu lauku mājas, kas uzceltas uz viņu pašu zemes gabaliem, lai brīvdienās un atvaļinājumu laikā viņi varētu tur atpūsties no piesārņotā gaisa, trokšņa un lielo pilsētu burzmas, un daudzi no viņiem nekautrējas dzīvot viņiem.
Tāpat kā sēnes pēc lietus pēdējās desmitgades laikā, ap lielajiem rūpniecības centriem aug elitārie ciematu ciemati, kas celti uz bijušajām lauksaimniecības zemēm, un pirms tam izstrādātājiem bija jāpārceļ lauksaimniecības zemes uz citu kategoriju. Parasti tā ir apmetņu teritorija, kas ļauj attīstīt dzīvojamo māju.
No viņu viedokļa tas ir diezgan loģiski. Un uz kuras zemes joprojām tiek būvēts? Galu galā apmetņu zemju īpatsvars kopējā Krievijas zemes fondā ir tikai aptuveni 1%, un iespējas tās izmantot celtniecībai ir gandrīz izsmeltas. Tāpēc izstrādātāji pievērš lielu uzmanību plašajiem Krievijas laukiem, nokožot no tiem jaunus gabalus, uzsākot lauksaimniecības zemes gabalu pārvietošanu uz citu kategoriju.
Kas apdraud Krieviju ar lauksaimniecības zemes attīstību
Šķiet, ka Krievijā ir daudz šādu vietu - vairāk nekā 400 miljoni hektāru. Tomēr visā pēcpadomju periodā bija vērojama pastāvīga tendence samazināties viņu teritorijai. Tikai 2012. gadā galvenā resursa platība no šo zemju sastāva, proti, lauksaimniecības zemes, samazinājās par 315,7 tūkstošiem hektāru, un to platība Krievijā ir tikai 195 miljoni hektāru. Un galvenais samazināšanas iemesls ir tieši lauksaimniecības zemes pārcelšana citā kategorijā. 2014. gads varētu izbeigt šo praksi, kad Valsts domes deputāti no partijas “Taisnīga Krievija” iesniedza izskatīšanai atbilstošu likumprojektu. Pagaidām tas nav pieņemts, bet atsevišķi reģioni jau paši veic pasākumus.
Tātad kārtējā gadā tika ieviests aizliegums nodot lauksaimniecības zemi citai kategorijai Maskavas reģionā, lai to izmantotu daudzstāvu celtniecībai. Reģionālās varas iestādes cer, ka šis pasākums radīs papildu stimulus īpašniekiem izmantot savu zemi paredzētajam mērķim.
Lauksaimniecības zeme (saskaņā ar RF zemes kodeksu)
Saskaņā ar RF Darba kodeksu šādi zemes gabali vienmēr atrodas ārpus apmetnēm un tiek nodrošināti, un tie ir paredzēti arī lauksaimniecībai.
Kā minēts iepriekš, nedaudz mazāk nekā pusi no visām lauksaimniecības zemēm aizņem lauksaimniecības zemes - tā ir aramzeme, pļavas pļaušanai, ganības, augļu dārzi, dārzu dārzi, vīna dārzi utt. Pie tā pieder arī medību saimniecības.
Visu lauksaimniecības teritoriju kopplatības otrā puse (vai nedaudz vairāk par pusi) atrodas zem ceļiem, kas iet lauksaimniecības uzņēmumos, dažādiem inženierkomunikāciju veidiem, meža jostām, dīķiem meliorācijas un zivju audzēšanai, kā arī dažādām saimniecības ēkām.
Acīmredzot puse no attīstītājiem paredzētās lauksaimniecībā izmantojamās zemes, kas par zemi neinteresējas, viņus maz interesē - galu galā šīs teritorijas jau ir kaut kas apbūvēts vai arī tās aizņem dažas lineāras struktūras. Dzīvojamo māju apbūvei vienīgais iespējamais veids ir zemes gabalu pārvietošana no lauksaimniecības zemes uz citu kategoriju.
Lauksaimniecībā izmantojamās zemes atļautās izmantošanas veidi
Kādas iespējas šīs procedūras īstenošanai paredz Krievijas likumi? LC RF norāda, ka jebkuras zemes tiesisko režīmu nosaka divi galvenie to raksturlielumi:
- piederība vienai vai otrai kategorijai;
- atļautā izmantošana, kas tiek noteikta teritoriju zonēšanas laikā.
Šeit lurks pirmais aizķeršanās. Ja nav šaubu par lauksaimniecības zemes piederību lauksaimniecības zemes kategorijai (1. kategorija saskaņā ar RF zemes kodeksu), nav pilnīgas skaidrības par to atļauto izmantošanu.
Patiešām, līdz šim vienīgais teritoriālā apsekojuma veids, kas faktiski veikts Krievijas Federācijā, ir pilsētplānošanas zonējums. Lauksaimniecības zemēm tas netiek uzturēts, un VRI parauglaukumi no to sastāva nav noteikti.
Tiesa, pēc dažu ekspertu atzinuma par zemes likumdošanu, to izmantošanas veidu sarakstu, kas sniegts RF Darba kodeksa 78. pantā, var pieņemt par lauksaimniecības zemes gabalu VRI. Turklāt Federālais likums Nr. 101 “Par lauksaimniecības zemes apgrozījumu” identificē zemes gabalus pēc to sastāva, kuru tiesisko režīmu regulē vienīgi RF Darba kodekss un kuri ir paredzēti šādiem mērķiem:
- saskaņā ar IZHS;
- zem garāžām;
- LPS;
- kotedžām;
- zem dārziem un virtuves dārziem;
- zem ganībām;
- zem dažādām saimniecības ēkām.
Pilsētas plānošanas kodekss (GRK RF) ļauj apdzīvoto vietu sastāvā iekļaut lauksaimniecības zemi, kā arī vasarnīcu un dārzu platības. Un tas nozīmē tikai lauksaimniecības zemes pārcelšanu citā kategorijā.
Vai ir iespējams izveidot lauksaimniecības zemi, neiekļaujot tās apmetņu robežās?
Kā jūs zināt, katrai Krievijas pašvaldībai jāpieņem savi zemes izmantošanas un attīstības noteikumi (LAR), kuros obligāti jāiekļauj pilsētas plānošanas noteikumi. Tie norāda VRI sarakstus zemes gabaliem un kapitāla celtniecības projektiem katrā no tiem teritoriālā zona. Šādu noteikumu ietekme uz lauksaimniecības zemi kā daļu no lauksaimniecības zemes netiek piemērota, teritoriālais zonējums netiek veikts un VRI zemes gabali no lauksaimniecības zemes nav izveidoti, kas nozīmē, ka tos nevar mainīt.
Tas izslēdz lauksaimniecības zemes gabalu attīstību ārpus apdzīvoto vietu robežām. Kamēr nav pieņemti atsevišķi tiesību akti par teritoriālo zonējumu ārpus pilsētām, ciemiem, apdzīvotām vietām utt., Lauksaimniecības zemes tiek aizsargātas no izņemšanas no lauksaimniecības aprites to attīstības rezultātā.
Līdz ar to lauksaimniecības zemes gabalu VRI ārpus apdzīvotās vietas ir iespējams noteikt, tikai nododot lauksaimniecības zemi citā kategorijā.
Kādiem nolūkiem ir atļauts pārvietot lauksaimniecības zemi citā kategorijā
Izņēmuma gadījumu saraksts, kad šāda pārsūtīšana ir atļauta, ir sniegts speciālajā federālajā likumā Nr. 172 par šīs procedūras veikšanas kārtību.
Saskaņā ar šo likumu lauksaimniecības zemes nodošanu citai kategorijai veic šādos gadījumos:
- to saglabāšanas laikā;
- veidojot rezerves, savvaļas dzīvnieku rezervāti, kūrorti, dabas parki, ieskaitot dendroloģiskos, botāniskos dārzus utt.
- nosakot vai mainot norēķinu robežas;
- izvietojot lauksaimniecības zemē rūpniecības objektus, kuru kadastrālā vērtība ir mazāka par vidējo līmeni pašvaldībā;
- ja meža vai dīķu sastāvā, kā arī rezerves zemē iekļauti lauksaimnieciskai ražošanai nepiemēroti lauksaimniecības zemes gabali;
- kad uz tiem tiek būvēti lineāri objekti;
- veicot Krievijas Federācijas ārējās saistības, kā arī šajās zemēs būvējot aizsardzības objektus;
- šajās derīgo izrakteņu ieguves sākumā;
- novietojot uz tiem dažādus objektus, lai apmierinātu pilsoņu vajadzības (sociālās, kultūras utt.).
Lauksaimniecībā izmantojamās zemes, kurām ir īpaša vērtība un produktivitāte, ir aizliegts pārcelt uz citu kategoriju. Tajos ietilpst lauksaimniecības pētniecības institūtu un universitāšu eksperimentālie lauki, kā arī zemes gabali, kuru kadastrālā vērtība ievērojami pārsniedz vidējo līmeni pašvaldībā. Izņēmums no šī noteikuma var būt gadījumi, kas aprakstīti iepriekš minētā saraksta 3., 6., 7. un 8. punktā.
Starp citu, sākot ar pagājušā gada februāri, no likumības viedokļa apšaubāms, arī lauksaimniecībā izmantojamās zemes nodošana citai kategorijai (kas nozīmē 2014. gadu) ir arī ievērojami palielināta soda nauda par šādu zemes gabalu nepareizu izmantošanu. Sodu summa ir diapazonā no 200-500 tūkstošiem rubļu, atkarībā no to kadastrālās vērtības.
Kā sākas zemes nodošana citai kategorijai
Pirmais solis ir atbilstoša pieteikuma iesniegšana izpildvaras valsts pilnvarotajā institūcijā. Iepriekš minētajā pieteikumā norāda:
- kadastra numurs;
- pieejamā un vēlamā zemes kategorija;
- kāds ir pārsūtīšanas iemesls;
- zemes tiesību forma.
Lauksaimniecības zemes nodošanu citai kategorijai veic Krievijas Federācijas veidojošās vienības valsts iestāde (izņemot federālā īpašuma zemes gabalus) vai Krievijas Federācijas valdība (attiecībā uz federālajām zemēm).
Papildu dokumenti tulkošanai
Turklāt jums būs nepieciešams:
- izrakstu no valsts kadastra par vietni vai tās kadastrālo pasi;
- pretendenta personas dokumentu kopijas;
- izraksts no Vienotā valsts reģistra;
- valsts ekoloģiskās ekspertīzes noslēgums (ja nepieciešams);
- autortiesību īpašnieka piekrišana, ja zemes lietotājs to pieprasa.
Personas dokumentu kopijas un autortiesību īpašnieka piekrišanu lūgumraksta iesniedzējs iesniedz pilnvarotajai valsts varas iestādei kopā ar lūgumrakstu. Pārējie dokumenti nav jāiesniedz, jo pilnvarota valsts aģentūra tos var pieprasīt neatkarīgi. Tomēr, lai paātrinātu procedūru, labāk ir rūpēties par to pieejamību un atstāt to sev.
Noteikumi pārsūtīšanas pieteikuma izskatīšanai
Krievijas Federācijas valdība to izskata trīs mēnešu laikā, un Krievijas Federācijas subjektiem ir pienākums izskatīt dokumentu divu mēnešu laikā no tā saņemšanas dienas.
Tā rezultātā tiek pieņemts vai nu akts ar pozitīvu lēmumu, vai akts, ar kuru tiek atteikta šāda nodošana.
Jebkurā gadījumā dokuments tiek nosūtīts pieteikuma iesniedzējam divu nedēļu laikā no tā pieņemšanas dienas.
Aktā norāda:
- kāds ir pieņemto izmaiņu iemesls;
- parauglaukumu parametri, apraksts un kadastra numuri;
- avota un mērķa kategorijas.
Kā var pamatot akta, ar kuru tiek atteikta pārsūtīšana, pieņemšanu?
Lauksaimniecības zemes pārcelšana citā kategorijā nav atļauta, ja:
- to ierobežo vai aizliedz federālais likums;
- valsts ekoloģiskā pārbaude tās īstenošanas laikā sniedza negatīvu atzinumu;
- zemes paredzētais mērķis neatbilst apstiprinātajiem teritorijas turpmākās izmantošanas plāniem.
Grozījumi valsts nekustamā īpašuma kadastra un Vienotā valsts reģistrā, pārejot zemi uz citu kategoriju
Pilnvarotā valsts varas institūcija, kas pieņēma aktu par zemes nodošanu, kopiju (līdz 5 dienām no tā pieņemšanas dienas) nosūta Rosreestr. Pēdējais 7 dienu laikā veic izmaiņas valsts kadastra un Vienotajā valsts uzņēmumu reģistrā un par to paziņo visām ieinteresētajām personām. Zemes nodošana tiek uzskatīta par spēkā stājušos no dienas, kad tā reģistrēta valsts kadastrā (sakarā ar izmaiņām tās kategorijā).
Dokumenti, kas apliecina tiesības uz zemi, mainot zemes kategoriju, netiek atkārtoti izdoti.
Pārcelšanās uz apmetņu zemēm
Kā minēts iepriekš, lauksaimniecības zemes gabalus var iekļaut apdzīvotās vietās, piešķirot tiem atšķirīgu kategoriju - “apdzīvoto vietu zeme”. Atrodoties robežās, viņi atrodas īpašas teritoriālās zonas sastāvā, uz kuru attiecas pilsētplānošanas noteikumi, ieskaitot VRI izveidi, kas nodrošina viņu attīstību.Procedūru šādai iekļaušanai ar vienlaicīgu VRI izveidošanu (vai maiņu) var veikt saskaņā ar Art. Federālā likuma "Par Krievijas Federācijas Civilkodeksa stāšanos spēkā" 41. pants.
