Dzīvojamās istabas rekonstrukcija un pārbūve nozīmē tās konfigurācijas maiņu, ieviešot pielāgojumus inženierbūvēm. Tipiskas ēkas sen vairs neatbilst iedzīvotāju vajadzībām, un tāpēc bieži ir vajadzīgas noteiktas izmaiņas. Ir vērts atzīmēt, ka, neskatoties uz to, ka ievērojama telpu daļa ir privātīpašums, tas nedod īpašniekiem tiesības patvaļīgi mainīt savas tehniskās un ekspluatācijas īpašības.
Dzīvojamās telpas rekonstrukcija un pārbūve - kas tā ir
Saskaņā ar Mājokļu kodeksu pārveidošana ietver šādas darbības:
- gāzes plīts nomaiņa ar elektrisko;
- santehnikas un gāzes iekārtu nodošana;
- vannas istabu atkārtota aprīkošana;
- cauruļvadu vai elektroapgādes tīklu rekonstrukcija vai ieklāšana;
- citas lietas.
Runājot par pārkārtošanu, šī koncepcija nozīmē konfigurācijas maiņu, saglabājot telpas galveno mērķi. Šī ir sākotnējā projekta pielāgošana vai pilnīga pārskatīšana ar pielāgojumiem iekšējā vai ārējā telpā.
Mājokļa pārbūves (reorganizācijas) nosacījumi ir atspoguļoti tiesību aktos. Ja prasības netiek izpildītas, ar tiesas lēmumu var uzlikt sodu līdz pat telpu izņemšanai no īpašuma. Visbiežāk, ja iespējams, personai, kura izdarījusi šādas prettiesiskas darbības, ir pienākums atjaunot ēku sākotnējā stāvoklī.
Dzīvojamo telpu rekonstrukcija un pārbūve: koncepcija un veidi
Pieņemot lēmumu par izmaiņām savās mājās, ne visi īpašnieki precīzi zina, kādām darbībām nepieciešama atbilstoša atļauja. Mājokļu kodeksā ir noteikts to darbu saraksts, kurus var attiecināt uz tādām kategorijām kā dzīvojamo telpu reorganizācija un pārbūve. Jēdzienu un veidus var aprakstīt šādā sarakstā:
- Telpu apvienošana horizontāli, organizējot atveres nesošajās konstrukcijās.
- Kāpņu izvietojums.
- Telpu apvienošana vertikāli, organizējot atveres griestos.
- Papildu starpsienu uzstādīšana, kas palielina nesošo konstrukciju slodzi.
- Grīdas rekonstrukcija.
- Durvju un logu atvērumu izveidošana vai likvidēšana, kā arī to formas maiņa.
- Balkonu stiklojums.
- Mainot ieeju viesistabā, sakārtojot lieveņus, vestibilus un citus objektus.
- Āra telpu uzstādīšana, kas ietver gaisa kondicionierus, antenas un daudz ko citu.
- Materiālu veida maiņa, kas veido balkonus un citas āra konstrukcijas.
- Lodžijas savienojums ar iekšējo dzīves telpu.
- Vannas istabu vai virtuves dizaina maiņa vai pārvietošana.
- Gāzes plīts aizstāšana ar elektrisko.
- Iekārtu uzstādīšana, kurai nepieciešams papildu resursu patēriņš (ūdens, gāze, elektrība).
Dzīvojamo telpu rekonstrukciju, pārbūvi, pārbūvi regulē likumi. Šīs darbības nevar veikt patvaļīgi, bet tās jāsaskaņo ar attiecīgajām iestādēm, lai nodrošinātu drošību un respektētu iedzīvotāju intereses.
Atšķirība starp pārbūvi un pārveidošanu no rekonstrukcijas
Rekonstrukcijas, dzīves telpas pārbūves jēdziens bieži tiek sajaukts ar rekonstrukciju, kas ir nepieņemami.Pēdējais termins nozīmē ēkas vai tās atsevišķo daļu parametru maiņu, kā arī nesošo konstrukciju atjaunošanu, lai uzlabotu ekspluatācijas un estētiskos rādītājus.
Tādu jēdzienu kā rekonstrukcija var raksturot šādi:
- piebūvju vai daudzstāvu virsbūvju būvniecību vai ēkas daļas analīzi un demontāžu;
- nolietotu inženierbūvju aizstāšana ar jaunākām un modernākām, kas uzlabo ekspluatācijas īpašības un palielina arī drošības rādītāju;
- inženieriekārtu atjaunināšana (izņemot maģistrālos tīklus);
- uzlabojot ēkas izskatu, kā arī tai piegulošo teritoriju.
Tādējādi mēs varam teikt, ka mēs varam runāt par rekonstrukciju gadījumā, kad ir jāmaina daudzdzīvokļu mājas tehniskie un ekspluatācijas rādītāji kopumā. Runājot par pārkārtošanu, šo koncepciju var iekļaut iepriekšējā. Tajā pašā laikā istabas tehniskajā pasē tiek veiktas obligātas atzīmes un izmaiņas.
Pārbūves aizliegums
Saskaņā ar likumdošanas normām dzīvojamo telpu pārveidošana un pārbūve ir nepieņemama šādos gadījumos:
- ja veikto izmaiņu rezultātā pasliktinās cilvēku dzīves apstākļi citās telpās
- ja ir grūti piekļūt sakariem;
- ja telpas pēc pārbūves riskē nonākt dzīvošanai nepiemērotā kategorijā;
- ja dzīvojamo telpu skaits ir ievērojami samazināts par labu saimniecības telpām, attiecīgi nemainot to statusu;
- kad runa ir par aizsardzības departamenta īpašumā esošām telpām;
- ja pārbūves rezultātā tiek pārkāpta nesošo konstrukciju integritāte vai stabilitāte;
- ja plānojat aprīkot istabu, kuras platība ir mazāka par 10 kvadrātmetriem;
- ja pārvērtības kaut kādā veidā ietekmē sakaru izmantošanu.
Ir vērts atzīmēt, ka pārbūves aizliegumu galvenokārt izraisa drošības apsvērumi telpu iemītniekiem. Īpaši rūpīgi tiek pārbaudīti gadījumi, kad tiek ietekmēta nesošo konstrukciju un grīdu integritāte, kā arī ievērojami palielinās to slodze.
Pārbūves pieteikums
Ja tiek plānota dzīvojamās telpas rekonstrukcija un pārbūve, tad šo jautājumu nekādā gadījumā nevar atrisināt patvaļīgi. Pirmkārt, attiecīgajai dzīvesvietas iestādei jāiesniedz šāds dokumentu saraksts:
- telpu tiešā īpašnieka vai viņa pilnvarota pārstāvja izziņa;
- īpašumtiesības apliecinošu dokumentu oriģinālus vai notariāli apstiprinātas kopijas;
- projekts, saskaņā ar kuru tiks veikta mājokļa reorganizācija un pārbūve;
- dzīvojamās telpas tehniskā pase;
- dokuments, kurā ir rakstiska piekrišana visu šajā telpā dzīvojošo ģimenes locekļu pārbūvei (tas attiecas arī uz īslaicīgi prombūtnes iemītniekiem);
- attiecīgās iestādes secinājums, ka pārbūvējamā ēka vai telpas nepieder kultūrvēsturiskā mantojuma objektiem.
45 dienu laikā tiks pieņemts lēmums par atļaušanu vai aizliegšanu pārkārtošanai. Otrā situācija var būt saistīta ar nepareizu dokumentu noformēšanu vai citiem ar likumu noteiktiem iemesliem.
Ir vērts atzīmēt, ka mājokļa pārkārtošanas (reorganizācijas) nosacījumi ne vienmēr prasa nodrošināt tik plašu dokumentu paketi. Tātad, piemēram, kad runa ir par iebūvētā skapja likvidēšanu, kas sākotnēji tika piegādāts vai kuru uzstādīja iepriekšējie īpašnieki, pietiek ar visu pašreizējo telpu (dzīvokļa vai mājas) iedzīvotāju rakstisku piekrišanu.
Neatļauta pārbūve
Ir vērts atzīmēt, ka pārbūve ir diezgan delikāts jautājums, jo tas var ievērojami ietekmēt telpu stāvokli. Tāpēc šim procesam ir vajadzīgas tik ilgstošas sagatavošanās procedūras un daudzu atļauju iegūšana. Un pat ja izmaiņas būtu neatļautas, iniciatori bieži mēģina tās ātri legalizēt pēc celtniecības darbiem.
Telpu neatļautas rekonstrukcijas (pārbūves) sekas ir ne tikai atbildības iestāšanās saskaņā ar likumu. Tas var izraisīt ārkārtas situācijas ieskaitot plūdus, iekopšanu un citus nepatīkamus brīžus. Diezgan bieži īpašniekiem ir pienākums atgriezt telpas sākotnējā izskatā.
Jūs varat leģitimizēt neatļautu pārbūvi caur tiesām. Par to telpu īpašnieks iesniedz prasību tiesā, kurā norādīti šādi dati:
- pases dati, kā arī precīza pieteikuma iesniedzēja adrese;
- atbildētāja juridiskā adrese, kuras pārziņā par telpām ir šīs vai citas valdības struktūras (tā var būt pilsētas vai rajona administrācija un tā tālāk);
- aprakstu par lūgumu saglabāt telpas pārplānotā stāvoklī;
- dokumentu saraksts, kas pievienoti prasībai;
- datums un paraksts.
Lai juridiski legalizētu tādas pārvērtības kā telpu pārkārtošanu un pārbūvi, ko veic īrnieks, tiesas procesam jāpievieno šāds dokumentu saraksts:
- izziņu tehniskā pase, kas atspoguļo objekta stāvokli pirms un pēc izmaiņu ieviešanas;
- secinājums par nesošo konstrukciju tehniskā novērtējuma rezultātiem;
- attiecīgo iestāžu secinājums, ka pārbūve nepārkāpj sanitāros un ugunsdrošības standartus;
- dokumenti, kas apliecina pieteikuma iesniedzēja tiesības uz īpašumu.
Ir vērts atzīmēt, ka cilvēki izlemj par neatļautu pārbūvi ne tikai tāpēc, ka trūkst izpratnes par likuma noteikumiem, bet arī tāpēc, ka nevēlas tērēt laiku un naudu oficiālajām procedūrām. Ir svarīgi saprast, ka jūs riskējat ne tikai sodīt, bet arī nodarīt kaitējumu iedzīvotāju un telpu īpašnieku dzīvībai un veselībai.
Tiesvedība
Tiesvedība par dzīvojamo telpu pārplānošanu (reorganizāciju) rodas, kad šīs darbības tika veiktas bez atļaujas. Turklāt saskaņā ar likumdošanu personai ir jāpierāda, ka šīs darbības neietekmēja citu šīs ēkas iedzīvotāju intereses un tiesības. Turklāt abām pusēm ir jāsniedz skaidri pierādījumi par to, ka ir notikusi pārbūve (ir svarīgi atšķirt no neatļautas būvniecības, kurai ir citas juridiskas sekas). Prasītājs šādos gadījumos var būt tiešais mājokļa īpašnieks, tā kopdzīves vai kaimiņi, citi īpašnieki, kā arī pilsētas pārvaldes institūcijas.
Diezgan bieži īpašumu īpašnieki iesniedz prasību tiesā, lai saglabātu izmaiņas, kas radušās tādu darbību rezultātā kā telpu reorganizācija un pārbūve. Tiesu prakse rāda, ka lēmums izrādās pozitīvs, ja tiek dokumentēts, ka ar šo rīcību nav pārkāptas likumīgas tiesības un intereses (tiesas rīkojums tiek izdots, pamatojoties uz Mājokļu kodeksa 29. pantu).
Lai saglabātu tiesības uz pārplānotajām telpām, ir vērts nodrošināt plašu dokumentu paketi, ko izsniedz šādas iestādes:
- Arhitektūras un pilsētplānošanas nodaļa (ka nav pārkāpts estētiskais izskats un saglabāta nesošo konstrukciju izturība);
- Higiēnas un epidemioloģijas centrs (ka pārbūve vai rekonstrukcija nepārkāpj higiēniskos dzīves apstākļus telpā);
- ekspertu centrs (sniedz atzinumu, ja tiek pārkāpta būvkonstrukciju integritāte).
Ja persona, kura patvaļīgi ir veikusi rekonstrukciju, in īsākais laiks vērsīsies pie atbildīgajām varas iestādēm, lai tās piešķir darbībai oficiālu statusu, ir pilnīgi iespējams izvairīties no naudas soda, kā arī no nopietnākiem sodiem.
Likumdošana
Galvenais reglamentējošais dokuments, kas regulē tādus jautājumus kā dzīvojamo telpu pārveidošana (pārbūve), ir Mājokļu kodekss. Tā pamatā ir šādi pamatprincipi:
- pilsoņiem pienācīgu dzīves apstākļu nodrošināšana, atbilstošs drošības līmenis, kā arī īpašuma tiesību neaizskaramība;
- nodrošināt beznosacījumu ievērošanu mājokļu likumdošanā;
- visu dzīvokļu attiecību dalībnieku, kas saistīti ar īpašumu, noteikumiem un citām kategorijām, vienlīdzība;
- to mājokļu tiesību atjaunošana, kuras pārkāpušas trešās personas;
- dzīvojamā fonda drošības nodrošināšana;
- kontrole pār paredzēto telpu izmantošanu.
Katram atbildīgajam mājokļa īpašniekam pirms pārbūves uzsākšanas jāiepazīstas ar šo dokumentu, lai noteiktu atļaujas nepieciešamību noteiktiem darbu veidiem.
Citi normatīvie akti
Visas izmaiņas, kuras vēlaties ieviest savās mājās, ir diezgan dārgas un laikietilpīgas. Tas notiek gan birokrātisko procedūru, gan tiešo celtniecības darbu dēļ. Daudzi negodīgi īpašnieki cenšas ietaupīt tādos jautājumos kā mājokļu pārveidošana un pārbūve. Likumdošanu, kas regulē šo jautājumu, papildus Mājokļu kodeksam pārstāv arī šādi normatīvie akti:
- valdības apstiprinātos telpu izmantošanas noteikumus;
- noteikumus par daudzdzīvokļu ēkas telpu ekspluatāciju, kā arī par tajās esošā īpašuma ekspluatāciju;
- Gosstroja izstrādātos noteikumus par dzīvojamā fonda tehnisko ekspluatāciju;
- valsts civilās pārvaldes apstiprinātās normas un noteikumi, kas regulē telpu fiziskās pasliktināšanās novērtēšanu;
- noteikumi, kas reglamentē nesošo konstrukciju un griestu stiprības novērtēšanu (Gosstroy).
Ir vērts atzīmēt, ka normatīvo aktu saraksts, kas regulē visas izmaiņas dzīvojamo telpu projektēšanā, tiek pastāvīgi atjaunināts un papildināts, lai ievērotu iedzīvotāju intereses un nodrošinātu iedzīvotāju drošību.
Secinājumi
Visizplatītākā darbība, ko dzīvokļu vai māju īpašnieki veic, lai uzlabotu dzīves apstākļus, ir remonts. Dzīvojamo telpu rekonstrukcija, pārbūve ir sarežģītākas procedūras, kuru rezultātā mainās tehniskie un ekspluatācijas parametri, tāpēc tām tiek izvirzītas īpašas prasības.
Diezgan bieži pārbūve un atkārtots aprīkojums tiek sajaukts ar rekonstrukciju, tomēr tas tā nav. Pēdējais jēdziens ietver ēkas izskata uzlabošanu un ēkas stiprības stiprināšanu. Bet tas nekādā veidā neietekmē ekspluatācijas raksturlielumus, kas sākotnēji deklarēti telpu tehniskajā sertifikātā.
Lai veiktu pārkārtošanu (reorganizāciju), visa dokumentu pakete jāiesniedz attiecīgajām institūcijām. Starp tiem ir paziņojums, kā arī dokuments, kas apliecina īpašumtiesības uz mājokli. Ir arī vērts iesniegt iepriekš izstrādātu projektu ar precīziem aprēķiniem, saskaņā ar kuriem tiks veiktas izmaiņas izkārtojumā. Galvenās iestādes iesniedz primāro tehnisko pasi, kā arī visu īrnieku rakstisku piekrišanu šo pasākumu vadīšanai.
Lēmumu izsniegt pārbūves atļauju pieņem 45 dienu laikā. Jāsaprot, ka tas ne vienmēr ir pozitīvs.Ja komisija uzskata, ka pārvērtību rezultātā kāda cilvēka dzīves apstākļi pasliktinās, var tikt izsniegts atteikums. Tas ir iespējams arī gadījumā, ja ir grūti piekļūt komunikācijām, telpas noņemt no dzīvojamā fonda, palielināt saimniecības telpu platību. Pārbaudot, īpaša uzmanība tiek pievērsta nesošo konstrukciju stāvoklim. Viņiem ir nepieņemama pārmērīga slodze vai integritātes pārkāpums, kas vēlāk var izraisīt sabrukumu.
