Neierobežots nomātā īpašuma uzlabojums

Īrējot telpas, it īpaši, ja tas ir ilgtermiņa, vienības, kas izmanto telpu, bieži veic ieguldījumus šajos pamatlīdzekļos. Tas tiek darīts, lai objekts nonāktu tādā stāvoklī, kādā tas vispilnīgāk atbildīs saimnieciskās darbības specifikai un cilvēka vajadzībām. Bieži vien šādās situācijās notiek neatdalāmi uzlabojumi. Līzings kā tiesiskas attiecības ir īpatnības. Īpaši objekts, kurā persona iegulda, nepieder viņam ar īpašumtiesībām. Tikmēr nedalāmi uzlabojumi īrniekam nonāk tā likumīgā valdījumā. Tomēr, pusēm vienojoties, var noteikt atšķirīgu nosacījumu. Ļaujiet mums sīkāk apsvērt, kādi var būt nomātā objekta uzlabojumi.

Vispārīga informācija

Nedalāmi uzlabojumi ir kvalitatīvas izmaiņas, kas aktīvam rada pievienoto vērtību. To mērķis var būt:

• uzlabošana;
• īpašību un tehnisko parametru uzlabošana;
• paplašinot funkcionalitātes diapazonu utt.

Jāpatur prātā, ka objekts remonta laikā neiegūst jaunas īpašības. Arī tā tehniskie parametri neuzlabojas. Šajā sakarā remonta darbus nevar uzskatīt par neatņemamiem nomātā īpašuma uzlabojumiem. Viņi var atpazīt tādas darbības kā:

• papildu aprīkojums;
• pabeigšana;
• rekonstrukcija;
• modernizācija;
• tehniskais atkārtots aprīkojums.

Nedalāmi uzlabojumi ir tās izmaiņas, kuras nevar noņemt vai demontēt, nesabojājot īpašumu.

Izmaksu atgūšana

Neatdalāmus nomātā īpašuma uzlabojumus veic uz uzņēmuma rēķina, izmantojot to saskaņā ar līguma ar īpašnieku noteikumiem. Pēc darbības izbeigšanas personai ir tiesības uz izdevumu atlīdzināšanu. Tomēr likums paredz vairākus kompensācijas nosacījumus. Tādējādi saimnieks atlīdzina nedalāmu uzlabojumu izmaksas tikai tad, ja izmaiņas tika veiktas ar viņa piekrišanu. Likums var noteikt atšķirīgu nosacījumu. Nedalāmi īpašuma uzlabojumi, kas veikti caur nolietojuma izmaksas no viņa darbojas kā objekta likumīgā īpašnieka īpašums.

Iespējamās grūtības

Pirms nedalāma uzlabojuma veikšanas ir jāizpēta līguma noteikumi. Dokuments, iespējams, nenosaka to ieviešanas kārtību vai var noteikt nepieciešamību iegūt īpašnieka rakstisku piekrišanu. Attiecīgi subjektam pirms neatdalāmu uzlabojumu veikšanas jāsazinās ar objekta likumīgo īpašnieku (rakstā ir parādīts papildu līguma paraugs). Tomēr ir situācijas, kad rakstiska piekrišana nav iespējama. Šī problēma rodas, iznomājot federālo īpašumu. Paralēli tam lietotājam normālai darbībai ir jāveic noteiktas izmaiņas objektā. Atkarībā no tā, vai izdevumi tiks atlīdzināti un vai tiks iegūta īpašnieka piekrišana, lietotājuzņēmums izvēlēsies izdevumu uzskaites iespēju. Apsveriet vairākas situācijas.

Izmaiņas ar īpašnieka piekrišanu ar kompensāciju

Saskaņā ar Regulas (EK) Nr. Nodokļu kodekss 256, kvalitatīvas izmaiņas, kas veiktas ar objekta likumīgā īpašnieka atļauju ar sekojošu kompensāciju par to izmaksām, tiek uzskatītas par pamatlīdzekļiem, kuriem nolietojums ir nolietojies. Nedalāmo uzlabojumu uzskaiti šajā gadījumā veic saskaņā ar 1. panta 1. punktu. 258 nodokļu kods. Kapitāla ieguldījumus, kuru izmaksas lietotājam kompensē īpašnieks, amortizē pēdējais. Saskaņā ar 4. panta 4. punktu623 Civilkodeksā, īrniekam nebūs tiesību uz šiem uzlabojumiem. Saskaņā ar Finanšu ministrijas teikto, lietotāja izmaksas, kas saistītas ar objekta kvalitatīvajām izmaiņām, ja to atlīdzina īpašnieks, parādās kā izdevumi, kas radušies darba laikā likumīgajam īpašniekam. Ja neatdalāms uzlabojums tiek veikts ar otrās puses piekrišanu, tad tas jādokumentē. Īpaši šis nosacījums ir noteikts sākotnējā nolīgumā vai tā pielikumā. Tajā pašā laikā, ja īpašnieks atlīdzina izdevumus, kas radušies lietotājam, tad nomnieks, aprēķinot ienākuma nodokli, var ņemt vērā izmaksas kā izmaksas, kas rodas no darba likumīgajam īpašniekam. Turklāt izmaksām jāatbilst 1. panta 1. punkta prasībām. 252 nodokļu kods.

Svarīgs punkts

Pārskatu sagatavošanā nozīmīgs būs laiks, kad notiks nedalāmu uzlabojumu pāreja / nodošana. Paskaidrojumi sniegti Finanšu ministrijas 2003. gada 13. oktobra rīkojumā Nr. 91n. Šī dokumenta 35. punktā ir norādīts, ka, ja saskaņā ar līgumu kapitālieguldījumi ja lietotājs tiek nodots īpašniekam, pabeigtā darba izmaksas, par kurām jāmaksā atlīdzība, ir jāatskaita no konta par ieguldījumiem pamatlīdzekļos. Šajā gadījumā norēķinu raksts tiek debetēts. Bet, ja nedalāmo uzlabojumu līgums paredz to nodošanu objekta īpašniekam ar kompensāciju par atlikušo vērtību lietotājam, kurš tos veicis, kapitālieguldījumi tiek attiecināti uz likumīgā īpašnieka OS līdz līguma termiņa beigām.

Īpašuma izmaiņas ar atļauju bez kompensācijas

Kapitāla ieguldījumus nomas objektos neatdalāmu uzlabojumu veidā, kas veikti ar īpašnieka piekrišanu, uzskata par nolietojamiem. Šī nostāja ir noteikta 1. panta 1. punktā. 256 nodokļu kods. Panta 1. punktā Kodeksa 258. pantā noteikts, ka kapitālieguldījumus, kas veikti ar īpašnieka atļauju un kuru vērtību viņš nekompensē, amortizē uzņēmums, kas veicis nedalāmu uzlabojumu. Tas tiek darīts uz līguma darbības laiku. Tiek ņemtas vērā amortizācijas summas, kas noteiktas, pamatojoties uz lietderīgās lietošanas laiku. Tas ir instalēts operētājsistēmai vai kapitāla ieguldījumiem tajās pamatlīdzekļu klasifikācija apstiprinājusi valdība. Nolietojumu iekasē tā mēneša pirmajā dienā, kas seko periodam, kurā nedalāmais uzlabojums ir nodots ekspluatācijā.

Nianses

Saskaņā ar PBU 6/01 5. punktu pamatlīdzekļos ietilpst kapitālieguldījumi nomātajos pamatlīdzekļos. Pamatnostādņu 35. punktā teikts: ja saskaņā ar līgumu tie darbojas kā objekta likumīgā īpašnieka īpašums, pabeigtā darba izmaksas tiek norakstītas no kredītkonta par ieguldījumiem pamatlīdzekļos. Tajā pašā laikā OS grāmatvedības postenis tiek debetēts. Par izmaksu summu lietotājs katram objektam atver atsevišķu inventarizācijas karti.

Izmaiņas bez īpašnieka piekrišanas

Tiesību akti tieši neaizliedz nodalīt uzlabojumus bez iznomātāja atļaujas. Tikmēr lietotājam ir jāsaprot, ka kvalitatīvu izmaiņu ieviešanas gadījumā īpašnieks, visticamāk, neatmaksās izmaksas. Turklāt saskaņā ar 8. Panta noteikumiem Civillikuma 622. pantā, līguma izbeigšanas gadījumā personai ir pienākums atdot priekšmetu tā likumīgajam īpašniekam tāpat, kā viņš to saņēma, ņemot vērā parasto nodiluma pakāpi vai tādā stāvoklī, par kuru puses vienojas. No tā izriet, ka īpašniekam ir tiesības pieprasīt, lai subjekts nodod telpas sākotnējā formā. Tas radīs noteiktas izmaksas. Ja uzņēmums, aprēķinot ienākuma nodokli, vienlaikus vēlas pieņemt noteiktos izdevumus, var rasties nopietni fiskālie riski. Tie ir saistīti ar 1. panta 1. punktu. 256 nodokļu kods. Saskaņā ar normu par nolietojamu īpašumu var darboties tikai tie ieguldījumi nomātajos pamatlīdzekļos, kas tiek veikti ar īpašnieka atļauju.No tā izriet, ka maksātājiem lietotājiem, kuri tos izgatavojuši bez likumīgā īpašnieka piekrišanas, nav pamata atzīt izmaksas, lai apliktu ar nodokli peļņu.

PVN riski

Tie izriet arī no 1. panta 1. punkta noteikumiem. 256 nodokļu kods. Ja, aprēķinot nodokli, neņem vērā izmaksas, kas saistītas ar nedalāmiem uzlabojumiem, būs ļoti problemātiski pierādīt, ka tās tika veiktas, lai veiktu darbības, kuras tiek atzītas par PVN objektiem. Neskatoties uz to, ka šiem atskaitījumiem nav tiešas likumdošanas saiknes savā starpā, kontroles iestādes cieši uzrauga to aprēķināšanas procedūras ievērošanu. Tāpēc šajā situācijā ar lielu varbūtības pakāpi PVN netiks atskaitīts. Pat ja maksātājs ir gatavs aizstāvēt savu nostāju tiesā, nav garantijas, ka viņa pieteikumi tiks apmierināti - iestādes parasti uzņemas kontroles institūciju pusi.

Iespējamā izeja

Ņemot vērā iepriekš minēto, šādu pieeju var uzskatīt par vismazāk riskantu:

1. Ienākuma nodokļa vajadzībām nedalāmu uzlabojumu izmaksas netiek ņemtas vērā.
2. Atskaitāms PVN netiek pieņemts.

Šajā gadījumā ir jāatceras šī apakšdaļa. 1. lpp., Raksts Nodokļu kodeksa 146. lpp., Kā priekšnodoklis nodoklim par nodokļiem. izmaksas ir preču nodošana Krievijas teritorijā (darbu veikšana, pakalpojumu sniegšana) savām vajadzībām, kuru izmaksas nav iekļautas aprēķinā (ieskaitot ar nolietojumu), nosakot ienākuma nodokli. Citiem vārdiem sakot, ja īpašuma uzlabojumi tiek veikti atsevišķi un izmaksas netiek ņemtas vērā, tad maksātājs aprēķina un maksā PVN no viņa veiktā darba izmaksām. Attiecīgi nodoklis par ext. vērtību var atskaitīt. Tā rezultātā samazināsies atskaitījumu summa budžetā.

Galvenie nosacījumi

Tā kā PBU 6/01 nenosaka nekādus ierobežojumus, OS tiek iekļautas nomātā īpašuma kvalitatīvās izmaiņas, ja:

1. Objekts tiks izmantots preču ražošanā, darbu veikšanā vai pakalpojumu sniegšanā, uzņēmuma nodrošināšanai pagaidu lietošanai / īpašumtiesībām par maksu vai vadības vajadzībām.
2. Turpmāka šo īpašuma vērtību tālākpārdošana nav paredzēta.
3. Objekts nākotnē var sniegt uzņēmumam ekonomiskus ieguvumus.

Šī īpašuma, kā arī tā pašu pamatlīdzekļu izmaksas tiek atlīdzinātas, izmantojot nolietojumu saskaņā ar PBU 6/01 17. punktu. Termiņu var noteikt atbilstoši nomas periodam. Tas ir definēts šo PBU 20. punktā. Ja līguma termiņa beigās nedalāmais uzlabojums tiek nodots īpašniekam bez īpašnieka kompensācijas par tā izmaksām, tad to var uzskatīt par bezmaksas kvīti.

Finanšu ministrijas skaidrojumi

2012. gada 26. jūlija vēstulē Nr. 03-07-05 / 29 tika noteikts, ka saskaņā ar Regulas Nr Saskaņā ar Nodokļu kodeksa 146. pantu darbības, kas saistītas ar darbu veikšanu Krievijas teritorijā, tostarp bez maksas, darbojas kā PVN objekts. Ja iepriekš par neatdalāmiem uzlabojumiem, pievienojiet. atskaitījuma vērtība netika akceptēta (piemēram, ja tās tiek veiktas bez īpašnieka atļaujas), kad to ieskaita kreditēšanā no bezatlīdzības, to var ievadīt aprēķinā, un maksājamā nodokļa summa tiks samazināta.

Atskaitījumi no īpašuma

Šo nodokli maksā uzņēmums, kurš veica nedalāmu uzlabojumu, kad tas tiek uzrādīts bilancē kā aktīvs. Paskaidrojumi par šo jautājumu ir sniegti Finanšu ministrijas 2012. gada 13. decembra vēstulē Nr. 03-03-06 / 1/651. Saskaņā ar 1. panta 1. punktu Saskaņā ar Nodokļu kodeksa 374. pantu nodokļu uzlikšanas objekti Krievijas uzņēmumiem ir nekustamais īpašums un kustamais īpašums, ieskaitot tos, kas paredzēti īslaicīgai izmantošanai, atsavināšanai, glabāšanai, trasta pārvaldīšanai, kas tiek veikti vispārējās darbībās vai iegūti saskaņā ar koncesijas līgumu, kurš tiek iekļauts bilancē kā pamatlīdzekļi saskaņā ar procedūru, kas paredzēta finanšu pārskatu uzturēšanai, ja vien nodokļu kodeksa 378. un 378. panta 1. punktā nav noteikts citādi.

Noteikumi, pēc kuriem tiek ģenerēti OS dati, ir noteikti PBU 6/01 un vadlīnijās, kuras piemēro daļēji, kas nav pretrunā ar PBU. Saskaņā ar šī paša panta 5. punktu pamatlīdzekļi ietver kapitālieguldījumus nomātajos pamatlīdzekļos. Saskaņā ar punktu29. pantā, ir jāatskaita izmaksas, kas saistītas ar aiziešanu vai nespēju nopelnīt uzņēmumam. Saskaņā ar PBU 6/01 noteikumiem kapitālieguldījumi nomātajos pamatlīdzekļos tiek ņemti vērā līdz to atsavināšanai. Pēdējais inter alia jāsaprot kā īrnieka veikto uzlabojumu izmaksu atlīdzināšana īpašniekam. Izņēmums ir gadījumi, kad likumīgais īpašnieks kompensē lietotājam radušās izmaksas, nosakot atbilstošu objekta uzturēšanas maksas apmēru.

Sūtījumi

Saskaņā ar kontu plānu informācija par objektiem, kurus uzņēmums vēlāk pieņem kā operētājsistēmu, ieskaitot kapitāla celtniecības izmaksas, ir apkopota c. 08. Sākotnējās izmaksas ieguldījumiem nomātajos pamatlīdzekļos, kas nodoti ekspluatācijā un veikti noteiktajā kārtībā, tiek norakstīti no konta. 08. Viņa tiek pārcelta uz DB SCH. 01. Tādējādi kapitālieguldījumus nomātā objektā kā tā uzlabojumu izmaksas lietotājs attiecina uz pamatlīdzekļiem, līdz objekti tiek atsavināti līguma ietvaros un par tiem tiek aplikts nekustamā īpašuma nodoklis. Ir paredzēta atšķirīga procedūra gadījumam, kad īpašnieks atlīdzina izdevumus pilnā apmērā. Šādā situācijā lietotāja veiktie kapitāla ieguldījumi, ko likumīgais īpašnieks atmaksā pirms to nodošanas ekspluatācijā, nav iekļauti OS un netiek aplikti ar nodokļiem.

Neatdalāmi uzlabojumi dzīvokļa pārdošanā

Pašlaik vairums ekspertu atzīmē aktīvu banku pāreju uz īpašu shēmu darbam ar klientiem. Jo īpaši pastāv sistēma, kurā pirkšanas un pārdošanas darījuma summa tiek samazināta līdz 1 miljonam p. Šo situāciju izraisa pieaugošā konkurence mājokļu tirgū. Bankas nodrošina hipotēkas līdz 1 miljonam rubļu, un atlikušo nepieciešamo līdzekļu daļu veido kā patēriņa aizdevumu. Tomēr abu aizdevumu piešķiršanas nosacījumi ir vienādi. Dažas finanšu organizācijas, saprotot, ka šāda kreditēšana rada noteiktus riskus, palielina aizdevumu procentu likmi par 1-1,5 punktiem. Tomēr hipotēkas darījuma apjomu visos gadījumos ne vienmēr var samazināt līdz 1 miljonam rubļu. Piemēram, tas nav iespējams ar mūsdienu diezgan plaši izplatīto kreditēšanas sistēmu, izmantojot valsts subsīdijas.

Šajā gadījumā rodas jautājums par ienākuma nodokļa samaksu no pārdevēja. Šajā situācijā ir vairākas iespējas. Tā, piemēram, eksperti skaidro - ja pircējs ir ieinteresēts norādīt visu objekta tirgus vērtību, tad ir iespējama iespēja, kurā viņš kompensē pārdevējam ienākuma nodokļa summu. Praksē ir bijuši arī gadījumi, kad darījuma puses vienojas savā starpā sadalīt atskaitījumu maksāšanas izmaksas savā starpā. Bet, kā saka eksperti, šāda shēma tiek reti izmantota. Iepriekš tas tika izmantots stagnācijas apstākļos, kad nebija tik daudz pircēju, bet pārdevēji bija lojālāki. Tirgus atveseļošanās periodā nodokļu kompensāciju veic ieinteresētā persona. Ja pircējam ir izdevīgi norādīt objekta patieso vērtību, bet ne pārdevējam, tad vispirms tiek veikta atmaksa. Dažos gadījumos īpašuma īpašnieks ir ieinteresēts norādīt pilnu cenu. Piemēram, tas notiek, kad viņš dodas uz ārzemēm, un viņam jālegalizē peļņa. Notāra izmaksas par dokumentiem, kad tiek norādīta visa nekustamā īpašuma tirgus vērtība, palielinās. Ja pircējs nevēlas kaut ko pārmaksāt, pārdevējs var uzņemties šīs izmaksas. Parasti īpašnieks sastāda divas kvītis. Pirmajā viņš norāda izmaksas, vienojoties ar pircēju. Citā kvītī tiek parādīta atlikušā īpašuma cena. Tajā pašā laikā viņš saņem summu, piemēram, par "pirmpirkuma tiesībām iegādāties" vai "par nedalāmiem mājas uzlabojumiem". Tikmēr vairāki eksperti vērš uzmanību uz svarīgu faktu.

Summa, kas pārsniedz ar nodokli neapliekamo robežu 1 miljons rubļu, ko īpašnieks parasti vēlas saņemt par “remontu”, “nedalāmu uzlabošanu”, “pirkšanas tiesību nodrošināšanu” un tā tālāk, darbojas arī kā ienākums. Pēc dažu ekspertu domām, pārdodot īpašumu vai mēbeles, nav svarīgi, no kurienes tas nāk. Jebkurā gadījumā tas ir ienākums. Saskaņā ar likumu ir jāveic arī obligāti ieturējumi ienākuma nodokļa veidā. Atšķirība ir tikai beznodokļu bāzes lielumā. Šajā gadījumā tā summa būs 250 tūkstoši rubļu. Tomēr šī iespēja nav piemērota izvairīšanās no nodokļu maksāšanas. Turklāt šādās lietās tiesas parasti ieņem regulatīvās iestādes, nevis subjekta nostāju.