Daudziem Krievijas uzņēmumiem ir pieredze nekustamā īpašuma apakšnomas līgumu noslēgšanā. Kādas ir atbilstošā veida darījumu iezīmes? Kādi tiesību avoti reglamentē to noslēgšanas procedūras? Kā nekustamā īpašuma īpašnieki piedalās šādos līgumos?
Kas ir apakšnoma?
Apakšnoma ir Krievijas Federācijas Civilkodeksā paredzētais tiesisko attiecību veids, kurā īpašuma īpašnieka darījuma partneris, kurš ar viņu ir noslēdzis līgumu par telpu nomu, paraksta jaunu īres līgumu ar trešo personu. Turklāt likums skaidri neaizliedz, piemēram, nomas maksas palielināšanu saskaņā ar jaunu līgumu. Tāpēc biroja, darbnīcas, noliktavas, garāžas un citu telpu apakšnoma ir biznesā izplatīta parādība.
Apakšnomas biznesā: likumdošanas aspekts
Apakšnomas jēdziens, kā mēs atzīmējām iepriekš, ir ietverts Krievijas Federācijas Civilkodeksā. Vairākos kodeksa pantos ir paredzēts līdzīgs tiesisko attiecību veids. Tāpēc tie ir īpaši svarīgi attiecību praksē starp uzņēmējdarbības vienībām: uzņēmumi, noslēdzot “primāros” telpu nomas līgumus, pēc tam tos nomā saviem darījuma partneriem dārgāk. Darījumu priekšmeti šajā gadījumā bieži ir komerciālais nekustamais īpašums. Tas ir, nedzīvojamo telpu apakšnoma ir parādība, kas raksturīga galvenokārt uzņēmējdarbības sfērai.
Visi nepieciešamie noteikumi ir noteikti Krievijas Federācijas tiesību aktos, saskaņā ar kuriem uzņēmumi, kas ir nomājuši nekustamo īpašumu apakšnomā, paši var darboties kā nākamie iznomātāji. Un arī viņu darījuma partneriem, kuri mantu iegūst savā rīcībā, ir tiesības to nodot - tiesisko attiecību ķēde, kā uzskata daži juristi, teorētiski var būt ļoti gara.
Apakšnomas nosacījumi
Tajā pašā laikā daudzi juristi pievērš uzmanību Krievijas Federācijas Civilkodeksa 615. panta noteikumiem. It īpaši tajā teikts, ka nekustamā īpašuma apakšnomāšanai ir nepieciešama tā sākotnējā īpašnieka piekrišana. Ko tas nozīmē praksē? Ja uzņēmums tādējādi noslēdza apakšnomas līgumu ar darījuma partneri bez īpašuma īpašnieka piekrišanas, tad šāda veida darījums, pēc juristu domām, uzskatāms par nederīgu.
Tajā pašā laikā, kā atzīmē daudzi eksperti, Krievijas Federācijas Civilkodeksa 615. pantā nav skaidri pateikts, kā īpašuma īpašniekam ir jāsniedz piekrišana turpmākām darbībām ar īpašumu apakšnomas veidā (un, ja nepieciešams, tālāk visā ķēdē). Tāpēc juristi iesaka noteikt atbilstošu nosacījumu “pirmā līmeņa” nomas līgumā tieši ar īpašnieku. Izrādās, ka nomas līgums ar apakšnomu ir viens no punktiem. Mazāk vēlams, taču, pēc ekspertu domām, dažos gadījumos ir pieļaujams sastādīt papildu līgumus par galveno līgumu. Saskaņā ar šo dokumentu īpašuma īpašnieks vajadzības gadījumā var piešķirt darījuma partnerim tiesības noslēgt apakšnomas līgumu ar trešo personu.
Atkarība no līguma
Pieņemsim, ka nekustamā īpašuma īpašnieks ir ļāvis darījuma partnerim noslēgt apakšnomas līgumus. Bet kā ir ar uzņēmēju, ja “pirmā līmeņa” līgums ir izbeigts kāda iemesla dēļ - tā termiņš ir beidzies, telpu īpašnieks ir atradis tiesisku pamatu attiecību izbeigšanai?
Advokāti atzīmē, ka nedzīvojamo telpu apakšnoma tiek uzskatīta par atvasinātu līgumu, atkarībā no "primārā". Tādējādi, ja tiek izbeigts galvenais līgums, nekavējoties tiek atcelts tas, kuru īrnieks noslēdza ar savu darījumu partneri.Var atzīmēt, ka attiecīgie noteikumi ir ietverti Krievijas Federācijas Civilkodeksa 618 pantā. Tādējādi nedzīvojamo telpu apakšnoma ir iespējama tikai īrnieka galvenā līguma ar nekustamā īpašuma īpašnieku laikā.
Ja mēs pārbaudīsim Krievijas Federācijas Civilkodeksu attiecībā uz jebkādām koncesijām apakšnomātājam, tad mēs varam pievērst uzmanību arī vienam no 618. panta noteikumiem.
Tiesības uz jaunu līgumu
It īpaši tajā teikts, ka, izbeidzot “galveno līgumu”, īrnieka darījuma partnerim ir tiesības sazināties ar nekustamā īpašuma īpašnieku, lai, savukārt, noslēgtu jaunu līgumu. Tiesa, tas ir iespējams tikai pirmajā līgumā noteiktajos termiņos. Tomēr, kā atzīmēja juristi, praksē bieži gadās, ka sākotnējā “primārā” līguma termiņš ir pietiekams no īrnieka vajadzību viedokļa.
Tādējādi likums paredz mehānismu, kā nedzīvojamās telpas apakšnomas var pārveidot par pilnvērtīgu īri. Tam primārajam īrniekam un īpašuma īpašniekam ir jāpārtrauc “primārais” līgums. Pēc tam apakšnomātājam ir tiesības “apmainīties ar vietām” ar sākotnējo nekustamā īpašuma īrnieku. Rodas jautājums: "Kā šādas apakšnomas tiesības var īstenot praksē?" Apsveriet attiecīgo aspektu.
Kā īrnieks saņem “paaugstinājumu”
Tātad, mēs esam noteikuši, ka tā darījuma partnera īrnieks uzņēmumā, kurš ir noslēdzis “primāro līgumu” ar īpašuma īpašnieku par objekta īri, var likumīgi izdot nedzīvojamo telpu nomu uz pilnu laiku. Pirmais solis, kas uzņēmumam jāveic, lai izmantotu atbilstošās tiesības, ir sazināties ar īpašuma īpašnieku ar piedāvājumu. Tajā jāpauž juridiskas personas nodoms iznomāt telpas, kā arī turpmākās nomas pamatnosacījumi.
Savukārt saskaņā ar likumu īpašuma īpašniekam ir jāpieņem šis piedāvājums. Ja viņš to nedara, tad saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 445. pantu apakšuzņēmējs, kurš var palikt bez tik ļoti nepieciešamajām telpām, var vērsties tiesā. Prasības priekšmets būs īpašuma īpašnieka piespiešana noslēgt atbilstošu līgumu. Kā atzīmēja daudzi juristi, tiesu prakse kopumā liecina par to, ka tiesām ir tendence uzņemties prasītāju pusi.
Apsveriet piemēru, kas ilustrē iepriekš minēto mehānismu.
Nekustamā īpašuma pakļāvējs un īpašnieks: saskarsmes prakse
Teiksim, ka Propeller LLC pieder kabeļu ražošanas darbnīca. IP Ivanovs A. B. šo darbnīcu īrēja uz 3 gadiem. Uzņēmēja attiecīgā darījuma mērķis ir tam atvērt savu līniju kabeļu ražošanai ar savu zīmolu. Tomēr notika Krievijas nacionālās valūtas sabrukums, un IE Ivanovs A. B. uzskatīja, ka ražošanas atvēršana ir nerentabla, jo pieaug kabeļu ražošanai nepieciešamo izejvielu cenas. Tomēr viņš pagriezās pret Ivanovu valsts uzņēmums "Gidrokabelmontazh", kuras noliktavās tika uzkrāts pietiekami daudz izejvielu, bet kurai steidzami bija nepieciešams darbnīca kabeļa ražošanai. Ivanovs uzskatīja, ka viņam ir laba izdevība nopelnīt naudu, noīrējot telpas ar augstākām likmēm nekā līgumā ar LLC Propeller. Vienojās valsts uzņēmums. Propeller LLC ir piekritis.
Tā rezultātā izveidojās šādi tiesisko attiecību subjekti. Pirmkārt, tas ir SIA Propeller, darbnīcas īpašnieks. Otrkārt, tas ir "galvenais" īrnieks - IP Ivanov AB Treškārt, tas ir tā darījuma partneris un vienlaikus arī prasītājs - valstij piederošs uzņēmums Gidrokabelmontazh.
Apbedītājs nogādāja darbnīcu aprīkojumu un sāka ražošanu. Bet pēc tam starp FE Ivanov A. B. un Propeller LLC vadību radās domstarpības par nomas līguma noslēgšanas pareizību. Tā rezultātā darbnīcas uzņēmums-īpašnieks iesniedza prasību tiesā pret uzņēmēju, kurš sadarbojās ar prasītāju. Līgums ir atcelts.
Gidrokabelmontažas advokāti, pateicoties Krievijas Federācijas Civilkodeksa noteikumiem, nolēma izmantot likumīgās tiesības tieši noslēgt nomas līgumu ar LLC Propeller. Viņi izteica piedāvājumu, kurā viņi piedāvāja samaksāt tādu pašu summu Propeller LLC, cik viņi vērsās pret apakšnomas līguma saistībām pret SP Ivanovu B. Darbnīcas uzņēmumam, no vienas puses, bija pienākums pieņemt piedāvājumu - saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu, otru, viņa to darīja ar prieku, jo kļuva iespējams gūt lielākus ienākumus no darbnīcas īres. Turklāt ir pilnīgi iespējams pieņemt, ka Propeller LLC ieteica Gidrokabelmontazh slēgt jaunu, ilgāku līgumu.
Kā būt darījumu partnerim?
Pastāv vēl viena interesanta nianse attiecībā uz izskatāmo tiesisko attiecību veidu. Kā mēs atzīmējām iepriekš, nedzīvojamo telpu īre var veidot secīgu darījumu ķēdi. Augšējā solī ir īrnieka vienošanās ar nekustamā īpašuma īpašnieku. Nākamais ir apakšnoma. Saskaņā ar to “galvenais” īrnieks paraksta attiecīgu līgumu ar savu darījumu partneri. Pēc tam var veikt sekundāru apakšnomu utt. Tas ir, ir iespējams scenārijs, kurā Gidrokabelmontazh nodos darbnīcu citam ražotājam, teiksim, Connectmetallist LLC, saņemot atļauju no IE Ivanov A. B., ja vien, protams, līdz tam laikam viņš vēl nebija ienācis, kā tas izriet no mūsu iepriekš aprakstītā scenārija, nepiekrītot LLC Propeller.
Mēs pārbaudījām niansi, kādā darījuma partneris var likumīgi aizstāt “primārā” īrnieka vietu. Tomēr vai ir šādas tiesības uzņēmumam, kas darbojas kā “sekundārais” apakšnomnieks, relatīvi runājot, ir viena saite tālāk no īpašuma īpašnieka?
Advokāti saka, ka Krievijas likumi tieši neparedz šādu mehānismu. Izrādās, ka “sekundārā” īrnieka tiesības nav tik stingri aizsargātas kā darījuma partnera gadījumā, kurš noslēdzis līgumu ar “galveno” īrnieku. Tas notiek neskatoties uz to, ka “sekundārā” apakšnoma ir procedūra, kas nav aizliegta ar likumu.
Divkārša apakšnoma: specifika
Tomēr daži juristi pievērš uzmanību Krievijas Federācijas Civilkodeksa 6. panta formulējumam. Tajā teikts, ka situācijās, kad civiltiesiskās attiecības nevar tieši atrisināt atbilstošu tiesību aktu trūkuma dēļ, un uzņēmējdarbības prakse vēl nav izveidota, normas tiek piemērotas likuma analoģijas ietvaros. Un šajā gadījumā principā “sekundārais” īrnieks var mēģināt iesniegt “galvenajam” īrniekam lūgumu atkārtoti apspriest līgumu, lai turpinātu izmantot īpašumu.
Bet praksē, kā norāda juristi, tas ir iespējams tikai tad, ja apakšuzņēmējs nekavējoties lūdza parakstīt “tiešu” līgumu ar īpašuma īpašnieku. Ja "galvenā" īrnieka darījuma partneris bija neaktīvs, visi "pakārtotie līgumi" vispārējā gadījumā zaudē spēku. Tāpēc SIA "Connectmetallist" jābūt uzmanīgiem, slēdzot līgumus, kuru patiesais īpašuma īpašnieks ir vairākus līmeņus augstāks nekā faktiskais saimnieks.
Tajā pašā laikā daži juristi saka, ka apakšnomas nosacījumus ir iespējams interpretēt kā mehānismu, kurā "pakārtotie" darījuma partneri joprojām var paļauties uz jaunu līgumu ar īpašuma īpašnieku - tieši tāpēc, ka ir iespēja noteikumus piemērot kā daļu no likuma analoģijas.
Apakšnomas līguma struktūra
Kādam vajadzētu izskatīties apakšnomas līgumam? Principā tā struktūra kopumā ir ļoti līdzīga attiecīgajiem līgumiem, kas paredz tiešu mijiedarbību starp nekustamā īpašuma īrnieku un tā īpašnieku. Apsveriet attiecīgo līgumu specifiku, saskaņā ar kuriem tiek izstrādāta apakšnoma, šo līgumu struktūras piemērs.
Tāpat kā lielākajā daļā citu civiltiesisku darījumu, attiecīgais līguma veids satur vispārīgus noteikumus. Tajos juristi iesaka lietot terminu “apakšnoma” - tas, kā mēs jau iepriekš esam definējuši, ir diezgan oficiāls, tas ir attiecīgo tiesību aktu konceptuālajā aparātā. Vispārīgie noteikumi par aplūkojamo darījumu veidu principā ir tādi paši kā standarta nomas līgumiem - īpašnieks pilnībā piešķir tiesības izmantot īpašumu īrniekam, nodrošina, ka īpašums netiek ieķīlāts utt. Tiek atzīmēta līguma spēkā esamība.
Nākamais līguma punkts ir pušu saistības. Šeit viss ir gandrīz tāds pats kā tad, ja tiktu noslēgts parastais nomas līgums. Tiek noteikti termiņi nekustamā īpašuma nodošanai īrniekam, ja tas tiek prasīts - objekta izmantošana šim mērķim, darījuma partnera saistības pret īpašuma īpašnieku uzturēt telpas kārtībā utt.
Turklāt maksājuma nosacījumi parasti tiek iekļauti līgumā, kā arī norēķinu procedūra. Parasti tiek norādīts termiņš, uz kuru norāda attiecīgie maksājumi, - parasti pirms katra mēneša 5. datuma tiek noteiktas īrnieka tiesības iekasēt parādu. Iekļauti noteikumi par komunālo pakalpojumu apmaksu utt. Kopumā viss ir tāds pats kā ar “primāro” nedzīvojamo telpu nomu.
Par nākamo līguma punktu ir atbildīgas puses. Arī formulējums šeit ir diezgan standarta. Tas ir tiesisko attiecību subjektu pienākums maksāt soda naudas, soda naudas utt.
Apakšnomas līgums arī paredz attiecīgā līguma grozīšanas, izbeigšanas vai izbeigšanas nosacījumus. Parasti tie ir saistīti ar maksājumu veikšanas regularitāti, kā arī, kā mēs atzīmējām raksta sākumā, īpašuma piegādi turpmākai nomai par labu trešajām personām bez iznomātāja piekrišanas.
Apakšnomas līgumiem, tāpat kā daudziem citiem līgumu veidiem, var būt īpaši nosacījumi. Tie var atspoguļot, piemēram, to, ka iespējams neatdalāmi uzlabojumi īpašums kļūst par iznomātāja īpašumu. Parasti tiek noteikts arī noteikums, saskaņā ar kuru apakšuzņēmējam ir tiesības turpināt izmantot īpašumu, pat ja īpašumtiesības uz to nodotas trešajām personām.
Starp citiem līguma noteikumiem, kuri parasti arī tiek noteikti, ir tādi, kas, piemēram, papildus iepriekšējam formulējumam nosaka arī iespējas veikt uzlabojumus objekta struktūrā. Piemēram, piemēram, kapitālais remonts.
Valsts apakšnomas reģistrācija parasti nav nepieciešama. Tajā pašā laikā, kā mēs jau atzīmējām iepriekš, pašreizējam īrniekam ir jābūt īpašuma īpašnieka rakstiskai piekrišanai turpmākajiem darījumiem, kuru priekšmets ir attiecīgā objekta izīrēšana. To uzņēmumu darbības veidi, kuri noslēdz šādus darījumus, var būt jebkurš. Ja puses paraksta vienošanos, ar kuru telpas tiek nodotas apakšnomā, nav nozīmes uzņēmuma OKVED un citiem atribūtiem, kas raksturo organizācijas profilu no biznesa sektora viedokļa.