Ir daudz iespēju īrēt dzīvokli. Krievijas likumos ir nostiprināti divi galvenie principi - slēdzot komercnomas līgumus, kā arī parakstot sociālās nomas līgumu. Kā viņi atšķiras? Kādi likumdošanas avoti nosaka attiecīgos līgumus?
Dažāda veida īre
Kāda ir atšķirība starp komerciālo īri un cita veida darījumiem ar nekustamo īpašumu? Var atzīmēt, ka atbilstošā veida tiesisko attiecību specifiku regulē Krievijas Federācijas tiesību akti civillietās un mājokļos. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa noteikumiem īres līgums nozīmē, ka viena no pusēm (īpašnieks vai cita pilnvarota persona) par maksu, kas ir likumīgā valdījumā, nodrošina citas telpas, kā arī uzturēšanās tiesības. Tā kā attiecības šāda veida darījumos ir saistītas ar naudas norēķiniem, tas nozīmē, ka tiek īrētas komerctelpas.
Ir iespējams variants, kurā telpu īpašnieks ir valsts iestāde vai pašvaldība. Šajā gadījumā diskusija, visticamāk, būs par sociālo īri, saskaņā ar kuru īres maksa kā tāda nav, tas ir, persona pārskaita iestādēm noteiktu summu saskaņā ar noteikto tarifu.
Tomēr attiecības starp pilsoni un attiecīgo iestādi bieži ir saistītas ar kaut kādu naudas norēķinu. Tāpēc ir iesakņojušies dažādi juridiski avoti, kaut arī neoficiāls, bet joprojām regulāri lietots termins, kas raksturo šādas attiecības - sociālā komerciālā īre.
Nodarbinātības sociālie un komerciālie veidi
Vienā vai otrā veidā no Krievijas Federācijas civiltiesību viedokļa sociālā un komerciālā īre ir pilnīgi atšķirīgas juridiskās kategorijas. Un tas neskatoties uz to, ka līgumiem, kas formalizē attiecīgas attiecības, ir dažas kopīgas iezīmes - piemēram, piemēram, vienprātība, retribution (kaut arī daži juristi šo terminu uzskata par ne visai piemērojamu sociālajam vervēšanai), kā arī savstarpīgums.
Tādējādi ir svarīgi, kurš ir telpu īpašnieks. Tajā pašā laikā daži juristi atzīmē, ka valsts vai pašvaldība joprojām var būt nekustamā īpašuma īpašniece saskaņā ar komerciālu līgumu, kam nav sociāla rakstura īre. Tāpēc eksperti uzskata, ka svarīgs ir nevis īpašnieka statuss, bet gan līguma saturs.
Daži juristi uzskata, ka ir ļoti svarīgi arī tas, kurš ir darba devējs. Tirdzniecības īre ir piemērojama tikai tad, ja privātpersona īrē īpašumu. Attiecīgo tiesisko attiecību objekts, uz kuru attiecas līdzīgu civiltiesību panti, juridiska persona, kā to norādījuši juristi, nevar būt. Tomēr ir iespējas, kurās organizācijas darbojas kā starpnieki starp īpašnieku un personu, kas īrē dzīvokli.
Vienā vai otrā veidā Krievijas Federācijas civiltiesiskie akti paredz divus galvenos nomas līgumu veidus, kuru priekšmets ir dzīvojamais nekustamais īpašums. Pirmkārt, tas ir faktiskais mājokļu komerciālās īres līgums, saskaņā ar kuru īpašnieks var būt juridiska vai fiziska persona, un īrēt var tikai pilsonis. Otrkārt, tas ir sociāli orientēts līgums. Iznomātājs tajā ir valsts vai pašvaldība, nomnieks ir indivīds.
Viens no pamatkritērijiem, kas atšķir sociālo un komerciālo īri, ir privatizācija. Tas ir iespējams tikai tad, ja mājokli nodrošina atbilstošā atvieglojumu kārtībā. Komercattiecībās privatizācija ir iespējama, ja tikai īrnieks nopirks mājokli no īpašnieka.
Apsveriet katra līguma specifiku.
Sociālā īre: līguma specifika
Mājokļu sociālo īri regulē Krievijas Federācijas Civilkodekss, kā arī attiecīgie tiesību avoti mājokļu likumdošanas jomā, uz kuriem var atsaukties kodeksā. Joma, kurā saskaņā ar kodeksa noteikumiem šādas tiesiskās attiecības tiek veiktas, ir pietiekami šaura - attiecīgie līgumi var būt tikai valsts vai pašvaldību dzīvojamo fondu fonds. Svarīgs ir arī dzīvokļu īrnieku juridiskais statuss.
Saimnieks saskaņā ar sociālās īres līgumu ir valdības institūcija, kas ir ēkas īpašniece, kas atrodas noteikta līmeņa - valsts vai pašvaldības - dzīvokļu fondā.
Savukārt īrnieks var būt tikai Krievijas pilsonis - mājokļi ārzemniekiem netiek nodrošināti attiecīgo līgumu ietvaros, ja likumos nav noteikts citādi.
Personai ir tiesības rēķināties ar sociālās īres līguma slēgšanu ar valsti vai pašvaldību, ja likumā noteiktajā kārtībā viņa tiek atzīta par trūcīgu, kā arī tai ir nepieciešams mājoklis.
Ņemiet vērā, ka darba devēji var būt vairāki - parasti tie ir vienas ģimenes locekļi. Tajā pašā laikā tie var būt attālināti radinieki - ja tiek pierādīts, ka viņi kopīgi rīkojas kopā ar darba devēju. Iespējams, ka persona tiks identificēta kā pilsoņa ģimenes loceklis, kurš tiesā īrē māju.
Ikvienam, kurš var dzīvot dzīvoklī saskaņā ar sociālā darba līgumu, ir vienādas tiesības un pienākumi. Pienākumi, kas rodas saskaņā ar līguma noteikumiem, tiek izpildīti ar nosacījumu, ka visi, kas dzīvo dzīvoklī, kuru īrē no valsts vai pašvaldības, ir solidāri atbildīgi.
Kā jau iepriekš minēts, tas ir pilnīgi iespējams, arī no valsts izīrējot mājokli. Tomēr praksē pat šādi līgumi, kaut arī ne gluži oficiāli, bieži ir sociāli. Turklāt, kā atzīmē daži juristi, termins “sociālais” galvenokārt būtu jāuztver kontekstā ar priviliģētu līguma noteikumu nodrošināšanu - jo īpaši attiecībā uz īres summu.
Kādam vajadzētu izskatīties līgumam par mājokļa īri no valsts vai pašvaldības? Apsveriet tā struktūru.
Sociālās nomas līgumu struktūra
Pirmkārt, puses tiek norādītas attiecīgajā līguma veidā. Viens ir pilsonis vai viņa ģimene, otrs ir valsts vai pašvaldība.
Nākamais nolīguma elements ir objekts. Tas var būt mājoklis, kas ir daļa no fonda attiecīgajā līmenī - valsts vai pašvaldības.
Nākamais postenis ir maksājuma noteikumi. Parasti to veido trīs daļas - pati īre (var atzīmēt, ka saskaņā ar sociālās īres līgumu to biežāk dēvē par telpu īri), kompensācija par komunālajiem pakalpojumiem, kā arī iemaksas mājokļa remontam un uzturēšanai. Ja tomēr valsts ņem maksu par sociālo īri - visbiežāk tas notiek, tad to parasti aprēķina, pamatojoties uz dzīvokļa platību pēc likmēm, kas noteiktas attiecīgajos tiesību aktos.
Sociālā mājokļa īre nozīmē arī noteiktas pušu tiesības un pienākumus saskaņā ar atbilstoša veida vienošanos. Attiecībā uz namīpašnieku, kas ir valsts vai pašvaldība, tās saistības, kā likums, ir saistītas ar nepieciešamību nodrošināt īrnieku ar istabu, kas ir brīva no jebkādiem apgrūtinājumiem, savlaicīgi veicot remontu, nodrošinot stabilu komunālo pakalpojumu piegādi utt.
Savukārt izīrētājam, kas nodarbojas ar sociālo nomu, ir arī tiesības. Tie ir noteikti arī līgumā, un tie parasti atspoguļo tiesības savlaicīgi pieprasīt nomas maksu un komunālos maksājumus, kā arī jebkādu pārkāpumu gadījumā vēršas tiesā.
Īrnieka saistības saskaņā ar līgumu ir šādas: izmantot dzīvokli paredzētajam mērķim, nodrošināt tā drošību, nepieciešamības gadījumā veikt remontu, savlaicīgi samaksāt īri un komunālos maksājumus.
Darba devēja tiesības, kas noteiktas sociālās īres līgumos, ir šādas: ieaudzināt dzīvoklī citas personas, ja tas nav pretrunā ar attiecīgajiem likumiem un nenozīmē neērtības kaimiņiem. Pilsonim ir arī tiesības pieprasīt no īpašnieka savlaicīgu kapitālo remontu.
Sociālā darba līguma izbeigšana
Telpu komercnomas līgumā ir ietverta klauzula par attiecīgā līguma izbeigšanu. Līdzīga situācija ir ar sociālā tipa vienošanos. Līguma laušana ir iespējama jebkurā laikā, pusēm savstarpēji vienojoties. Tam pietiek ar to, ka darba devējs rakstiski paziņo saimniekam.
Valstij vai pašvaldībai - nekustamā īpašuma īpašumtiesību subjektiem - ir tiesības izbeigt sociālo darba līgumu tikai tiesā un tikai tad, ja tam ir likumīgs pamats.
Apsverot, kā tiek sastādīts līgums, kurā iznomātājs ir valsts, mēs pēta to līgumu specifiku, kas nepieder pie sociālās kategorijas. Kas īsti ir komerciāla īre?
Privāto līgumu specifika
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 671. pantu līgumus par dzīvojamo telpu nodošanu īrei var noslēgt starp pilsoņiem, kā arī fiziskām un juridiskām personām, ja pēdējās ir nekustamā īpašuma īpašnieki. Komerciālā nomas līgumam nav nepieciešami administratīvi apstiprinājumi, un tas nav obligāti jāreģistrē valdības aģentūrās.
Attiecīgā līguma priekšmets var būt mājoklis, kas atbilst būvniecības, ugunsdzēsības, sanitāro un citu standartu noteiktajiem kritērijiem, kas ir svarīgi no telpu ekspluatācijas viedokļa. Ir svarīgi, lai dzīvoklim būtu oficiālais telpu statuss, kas ierakstīts izziņu dokumentos.
Steidzams ir komerciāla darba līgums, kas nav klasificēts kā sociālais. Krievijas Federācijas Civilkodekss paredz divu veidu līgumus atkarībā no noteikumiem - līdz 1 gadam un līdz 5 gadiem. Ja puses līguma noteikumos nenorādīja termiņu, tad tiek uzskatīts, ka tas ir parakstīts uz 5 gadiem.
Atšķirībā no sociālās īres līguma, kurā tikai īrnieks un viņa ģimenes locekļi var dzīvot dzīvoklī, kuru īrē no valsts vai pašvaldības, komerciāla īre parasti nenozīmē ierobežojumus citu personu dzīvesvietai. Savukārt visa atbildība par mājokļa izmantošanu gulstas uz īrnieku.
Tajā pašā laikā ir iespējams variants, kurā mājokļa komerciālā īre tiek veikta, piedaloties vairākiem īrniekiem. Un šajā gadījumā saistības saskaņā ar līgumu attiecas uz visiem, uz kuriem attiecas tiesiskās attiecības. Viņu atbildība kļūst kopīga, arī maksājot par mājokli. Tā vērtība, atšķirībā no sociālā tipa līguma, tiek noteikta privāti, un tā nav balstīta uz normām, kas ir atkarīgas, piemēram, no dzīvokļa platības.
Turklāt, tiklīdz nomas summa tiek noteikta līgumā, to nevar mainīt līguma darbības laikā. Maksājuma biežums tiek noteikts privāti. Bet, ja puses līgumā šo klauzulu nenoteica, tad saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 682. pantu maksājumi jāveic katru mēnesi.
Ja tiek parakstīts līgums par mājokļa komerciālu īri no valsts, tad kopumā šis dokuments atbildīs iepriekš apspriestajiem kritērijiem.
Tagad izpētīsim šādu līgumu struktūru.
Darba līgumu struktūra
Šāda veida dokumentiem jāatspoguļo:
- līguma priekšmets;
- nekustamā īpašuma veids, tā adrese;
- iznomātāja un īrnieka tiesības un pienākumi;
- līguma termiņš;
- veids, kā darba devējs pilda savas saistības;
- informācija par dokumentiem, kas apliecina īpašumtiesības uz mājokli;
- iznomātāja un īrnieka pases dati vai cita identifikācijas informācija;
- nomas maksas summa, maksājuma regularitāte;
- īpašumu saraksts, kas atrodas dzīvoklī;
- komunālo pakalpojumu apmaksas nosacījumi.
Dažos gadījumos citi elementi ir iekļauti līgumā. Piemēram, ir komerciāla mājokļa īre ar tiesībām iegādāties. Tiesa, Krievijas praksē šādas tiesiskās attiecības ir reti sastopamas. Tomēr diezgan bieži tos praktizē Rietumu valstīs. Advokāti apgalvo, ka attiecīgais termins nav skaidri noteikts likumā.
Pēc ekspertu domām, spēkā esošajos tiesību aktos ir normas, kuras var izmantot tiesisko attiecību regulēšanas kontekstā, paredzot dzīvokļa īri ar tiesībām to izpirkt.
Eksperti iesaka iedzīvotājiem, kas reģistrē komerciālu īri, kopā ar namīpašnieku parakstīt arī mājokļa pieņemšanas un nodošanas aktu, kas pievienots galvenajam īres līgumam. Tam jāatspoguļo sienu, grīdu, logu, santehnikas un citu telpu elementu stāvoklis, kas ir nozīmīgs izskata un mērķa ziņā.
Apakšnoma
Galvenais tiesību avots, kas regulē komerciālās īres kategoriju, - Krievijas Federācijas Civilkodekss - ietver noteikumus par apakšnomu, tas ir, par iespēju īrniekam, kuram saskaņā ar līgumu ar dzīvokļa īpašnieku ir tiesības rīkoties ar īpašumu un slēgt papildu nomas līgumus ar citām personām.
Apakšnomas līgumu juridiskais raksturs ir pietiekami līdzīgs līgumu specifikai, kas noslēgti starp dzīvokļa īrnieku un mājas īpašnieku. Tomēr attiecīgajiem līgumiem ir daži ierobežojumi. Piemēram, šādus līgumus nevar parakstīt uz laiku, kas pārsniedz to, kas noteikts līgumā starp īpašnieku un pirmo īrnieku. Ja pirmais līgums tiek izbeigts pirms termiņa, apakšnoma tiek izbeigta.
Apakšnomas līguma specifika ir tāda, ka otrais īrnieks, kā atzīmē daži juristi, nesaņem visas tiesības uz mājokļa izmantošanu, jo īpaši viņš nevar no tā rīkoties. Turklāt galvenais īrnieks ir atbildīgs par sava "darījuma partnera" rīcību pret dzīvokļa īpašnieku.
Lai galvenais īrnieks varētu nodot apakšnomas dzīvoklim, tad saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 685. panta noteikumiem dzīvoklim jābūt pietiekamai platībai: 12 kv. m. vienai personai. Šī norma, savukārt, satur vēl vienu galveno likumu, kas regulē mājokļa komerciālo īri, RF LC. Tas ir, ja otrā īrnieka ierosinātās ieviešanas laikā norma ir mazāka par to, kas norādīta Mājokļu kodeksā, apakšnomas līgumu nevar noslēgt.
Pirmtiesības atjaunot līgumu
Pētot, kas ir mājokļu komerciālā īre, ir lietderīgi pievērst uzmanību šādam aspektam kā pirmtiesības pagarināt nomu. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 684. pantu dzīvokļa īpašniekam trīs mēnešus pirms līguma termiņa beigām ir jāpiedāvā īrniekam jauni līguma nosacījumi vai jāapstiprina pašreizējie. Ja pēc līguma īpašnieks vairs nevēlas īrēt dzīvokli, viņam ir pienākums par to paziņot īrniekam. Ja viņš to nedara, tad līgumu pagarina uz to pašu periodu, uz kuru tas sākotnēji tika noslēgts.
Vēl interesantāki ir Krievijas Federācijas Civilkodeksa 684. panta noteikumi par to, kā iznomātājs vēlāk var atsavināt savu īpašumu, kad iepriekšējais līgums ir pabeigts un nav atjaunots. Tātad, jo īpaši Civilkodeksā ir teikts, ka īpašuma īpašniekam nav tiesību gada laikā ar kādu noslēgt līgumu par dzīvokļa īri, ja viņš iepriekšējo īrnieku ir informējis, ka negrasās izīrēt mājokli.
Tāda ir to likumu specifika, kas regulē dzīvojamo telpu komerciālo nomu. Tiesu prakse, kas saistīta ar pilsoņu tiesību izmantošanu, kā atzīmē daži eksperti, ir neviennozīmīga. Patiesībā darba devējam ne vienmēr izdodas praksē pierādīt, ka viņš nav saņēmis atbilstošu brīdinājumu.
Komerclīguma izbeigšana
Mēs pārbaudījām galvenos aspektus šādā juridiskajā kategorijā kā komerciālā īre. Kas tas ir, tagad jūs zināt. Būs arī lietderīgi apsvērt niansi, kas atspoguļo attiecīgā veida līguma izbeigšanu. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 687. pantu gan zemes īpašnieks, gan īrnieks var izbeigt tiesiskās attiecības saskaņā ar komercnomas līgumu.
Tiesa, otrajam šajā nozīmē ir daudz vairāk iespēju. Lai izbeigtu nomu, īrnieks bez paskaidrojumiem var paziņot par savu vēlmi izbeigt tiesiskās attiecības trīs mēnešus pirms pašreizējā līguma termiņa beigām. Likums dod īpašniekam tiesības lauzt līgumu tiesā.
Šajā gadījumā iznomātājam ir jābūt pamatotam līguma izbeigšanas iemeslam. Piemēram, sistemātiska kavēšanās veikt īrnieku maksājumus vai īrnieka nolaidība attiecībā uz pienākumu uzturēt dzīvokli labā stāvoklī.
