Kā pārdot daļu dzīvoklī? Juridiskas konsultācijas: kā pārdot daļu privatizētā dzīvoklī

Pārsvarā kopīpašums plaši izplatīts megapilsētās. Pēc komunālā mājokļa privatizācijas un tā “sadalīšanas” no šāda nekustamā īpašuma īpašniekiem var kļūt no diviem līdz septiņiem cilvēkiem.

Turklāt tas var būt pilnīgi svešinieki, radinieki (bērni un vecāki) vai zaudētas personas ģimenes attiecības (bijušais vīrs un sieva). Agrāk vai vēlāk viens no mājokļu līdzīpašniekiem vēlēsies “padalīties” un pārdot savu daļu. Un tad sāk parādīties daudz grūtību. Kā pārdot daļu dzīvoklī ar izdevīgiem noteikumiem? Izpratīsim sīkāk.

Akcijas sadale

Lai pārdotu savu akciju, jums jāveic vairākas procedūras. Bez citu līdzīpašnieku piekrišanas nedarbosies jaunu viesu reģistrēšana vai pat remonta veikšana. Un arī pārdot vai īrēt daļu mājas būs diezgan grūti.

Tikmēr joprojām ir iespējams pārdot privatizētā dzīvokļa daļu. Tiesa, šim nolūkam jums būs jāiziet tik apgrūtinoša procedūra kā daļas piešķiršana. Tas nozīmē, ka pēc privatizācijas katram no kopīpašniekiem ir obligāta noteikta daļa.

To var izteikt dalīti. Piemēram, divistabu dzīvoklim ir divi īpašnieki, katra no viņiem daļa ir ½. Ja mēs runājam par akciju natūrā, izrādās, ka katram cilvēkam pieder viena no istabām, un viņiem kopīgi piederēs kopējās telpas (virtuve, koridors, pieliekamais). Turklāt pēc akciju piešķiršanas viņiem būs arī tiesības izmantot iepriekšminētās telpas. Šajā gadījumā katra daļa kļūst personīga, un kaimiņi paliks līdzīpašnieki.

Var arī dalīt kopīpašumu. Parasti tas ir sarežģīts un ilgstošs process, pēc kura kopīpašums tiks atcelts, un tikai viena persona kļūs par pilno īpašnieku.

Muitošanas procedūra

Akcijas piešķiršanu veic notārs, bez mutiskiem līgumiem, protams, nebūs juridiska spēka. Tajā pašā laikā, ja līdzīpašnieki nepieņem kopēju lēmumu, tad šis jautājums jāatrisina tikai ar tiesas starpniecību. Parasti prasību tiesā iesniedz īpašnieks, kurš vēlas veikt akciju sadales procedūru. Tiesas process var ilgt līdz sešiem mēnešiem vai ilgāk (īpaši, ja citi dalībnieki neapmeklē sanāksmes).

Dzīvokļa daļas pārdošana

Pēc akcijas piešķiršanas īpašniekam ir tiesības to pārdot. Bet pirms jūs to darāt, jums jāpiedāvā izpirkt savu daļu citiem īpašniekiem. Saskaņā ar likumu, pirms dzīvokļa daļas pārdošanas, citiem īpašniekiem noteikti jānosūta rakstisks paziņojums ar piedāvājumu veikt pirkumu.

Šis dokuments norāda mājas izmaksas un tehniskos parametrus. Līdzīpašnieki mēneša laikā pēc vēstules lasīšanas var pieņemt lēmumu par jūsu akcijas iegādi. Tas ir, šajā periodā viņiem ir vai nu jāpieņem jūsu piedāvājums, vai jāatsaka pirkums.

Lai izvairītos no pārpratumiem, šādi priekšlikumi jānosūta ierakstītā vēstulē. Patiešām, ja nākotnē, piemēram, īpašnieki tiesā paziņo, ka nav saņēmuši paziņojumu, tad varat sniegt pierādījumus.

Svarīgas nianses

Daudzi neinformēti iedzīvotāji bieži jautā: “Vai ir iespējams pārdot daļu dzīvokļa, ja kaimiņi pret to iebilst?” Kādu iemeslu dēļ daudzi uzskata, ka citi īpašnieki patiešām var traucēt savas mājas daļas pārdošanas procesu.Faktiski tas tā nav, viss, kas jums jādara ar citiem līdzīpašniekiem, ir paziņot viņiem par nodomu pārdot dzīvokli. Ja viņi nepiekrīt pirkumam, tas nedod viņiem tiesības aizliegt akciju pārdošanu citām personām.

Pēc 30 dienu laikā pēc kaimiņu iepazīšanās jums ir tiesības nodot savu daļu jebkuram. Bet atcerieties: cenai ir stingri jāatbilst tai, kuru norādījāt paziņojuma vēstulē līdzīpašniekiem (ne mazāk un ne vairāk). Ja jūs nolemjat pārdot privatizētā dzīvokļa daļu par citu cenu, tad jebkurš no kaimiņiem trīs mēnešus varēs apstrīdēt šādu darījumu tiesā.

Dāvanas akts pirkuma līguma vietā

Daži pārdevēji šajā gadījumā nolemj ķerties pie viltības. Lai neveiktu kaimiņu paziņošanas procedūru, viņi vienkārši sastāda dāvanu sertifikātu. Izmantojot šāda veida darījumus, nemaz nav jāpaziņo kaimiņiem, un pati reģistrācija būs lētāka un ātrāka.

Bet šeit ir trūkumi: ja jūs ziedojat savu daļu personai, kas nav jūsu radinieks, tad līdzīpašnieki var apstrīdēt šādu vienošanos. Un pat ja kaimiņi nespēj pierādīt, ka ziedojuma vietā notika pirkšanas un pārdošanas darījums, tad ģimenes saiknes neesamību principā nav tik grūti pierādīt. Pirms pārdodat daļu dzīvoklī, ir svarīgi vienoties ar pircēju par visiem svarīgajiem punktiem. Īpaši apspriediet maksājuma kārtību, piemēram, varat pārdot ar atliktu maksājumu vai pa daļām.

Kā pārdot dzīvokli ar nelielu daļu?

Ja dzīvoklī ir reģistrēts nepilngadīgais, tad viss ir atkarīgs no tā, vai viņš ir saimnieks. Ja viņam piederošā daļa tiek izlikta pārdošanā, tad, lai to realizētu, būs jāsaņem atļauja no aizbildnības un aizbildnības institūcijām. Visos citos gadījumos notiek tā pati sagatavošanās pirms pārdošanas. Tomēr pirkuma priekšlikums netiek nosūtīts bērnam, bet gan viņa vecākiem vai aizbildņiem.

Protams, citiem īpašniekiem būs jānosūta paziņojuma vēstule. Ja attiecības starp kaimiņiem ir normālas, jūs varat vienkārši pārrunāt šo jautājumu ar viņiem un pēc tam noformēt katra kopīpašnieka notariālu atteikumu pirkt. Ja īpašnieki atteicās iegādāties jūsu akciju, bet jūs mainījāt cenu, viņiem atkal būs jums rakstiski jāpaziņo atkārtoti un mēneša laikā jāgaida atbilde.

Bērna akciju atsavināšana

Ja jums ir jāpārdod bērna daļa dzīvoklī, viņa vecākiem jāiegūst aizbildnības iestāžu piekrišana pārdošanai. Turklāt šādai struktūrai ir jāiesniedz dokumenti, kas apliecina, ka bērna dzīves apstākļi nepasliktināsies un viņš netiks atstāts bez mājokļa.

Tas ir, jums būs jāiesniedz dokumenti par dzīvokli, kuru jūs gatavojaties iegādāties pretī, vai par daļu no mājas (lielumam jābūt ne mazākam, nekā bērnam bija iepriekš). Jauna dzīvokļa dokumentu vietā, kur bērns dzīvos, viņi var pieprasīt atvērtu bankas kontu uz nepilngadīga pilsoņa vārda vai citus pierādījumus. Visos citos aspektos, lai pārdotu bērna daļu, jums būs jāveic visas tās pašas darbības, kas jau tika aprakstītas iepriekš.

Citas akciju pārdošanas iespējas

Ir vērts atzīmēt, ka jūs varat pārvaldīt savu daļu, pat ja tā ir neizolēta telpa. Tas ir, teorētiski personai ir tiesības pārdot daļu vienistabas dzīvoklī. Likums šādus darījumus neaizliedz. Tomēr praksē ir diezgan grūti veikt šādu operāciju.

Un šādu kvadrātmetru cena būs tīri simboliska, jo diez vai kāds vēlēsies dalīties vienā viesistabā, kur dzīvo cita pilnīgi sveša persona. Šajā gadījumā labāk ir vienoties ar otru līdzīpašnieku par visa īpašuma pārdošanu vai piedāvāt viņam iegādāties jūsu daļu. Ja kaimiņš nepiekrīt šādām iespējām, tad šī problēma būs jāatrisina tikai ar tiesas palīdzību.

Daudz vieglāk ir pārdot 1/2 dzīvokļa daļas, ja mājoklī ir 2 vai vairāk izolētas dzīvojamās istabas.Protams, šajā gadījumā cena par nekustamo īpašumu drīz būs zemāka, taču nepieciešamības gadījumā pircējus šai opcijai var atrast.

Kļūdas

Mākleriem jāpiebilst, ka akciju pārdošanas procesā var rasties daudz grūtību. Pirmkārt, tas var būt saistīts ar faktu, ka daži līdzīpašnieki sajauc jēdzienu “pirmpirkuma atpirkšana” ar “atļauju pārdot”. Piemēram, viņi var izvairīties no paziņojuma vēstules saņemšanas par akcijas pārdošanu, un bez viņu rakstiska atteikuma reģistrēt darījumu nav iespējams. Diemžēl Civilkodeksā nav teikts neko par to, ko darīt, ja kaimiņi neiet uz sapulci.

Jāatzīmē arī tas, ka ar likumu nav iespējams uzlikt par pienākumu pārdot daļu no citiem līdzīpašniekiem. Citu personu privātā īpašuma pārkāpšana ir kriminālsods. Tāpēc ir mierīgi vienoties par citu īpašnieku akciju izpirkšanu.

Pastāv arī situācijas, kad vairāki līdzīpašnieki nekavējoties vēlēsies atpirkt piedāvāto akciju. Ja tas notiek, pārdevējs pats var izvēlēties, kuram no viņiem nodot savu daļu.

Izmaksu tāme

Ja, neraugoties uz visām grūtībām, jūs tomēr nolemjat pārdot daļu privatizētā dzīvoklī, tad jums jāsāk novērtēt tā vērtību. Cenu ietekmē šādi faktori:

· Istabu skaits mājās;

· Mājas atrašanās vieta;

· Dzīvokļa platība;

· Tirgus segments utt.

Protams, īpašniekam ir tiesības noteikt telpas (-u) izmaksas, tomēr prakse rāda, ka tās izmaksas būs par 30–40% zemākas par tirgus cenu. Ja jūs nolemjat pārdot daļu no dzīvokļa daļas, tad sagatavojieties faktam, ka tas to vēl vairāk apgrūtinās.

Mīnusi pircējam

Zemvērtēšana ir likumīga “kompensācija” par iespējamiem konfliktiem ar kaimiņiem. Patiešām, diezgan bieži citi līdzīpašnieki nav īpaši apmierināti ar jaunajiem īrniekiem. Pastāv situācijas, kad kaimiņi parasti uzliek priekšējām durvīm jaunas slēdzenes.

Šajā gadījumā personai būs jāvēršas tiesā ar prasību, lai nodrošinātu piekļuvi dzīvokļa izmantošanai. Tiesā viņi, protams, uzņemsies upura pusi, un jaunais īpašnieks varēs atgriezties savā mājā pie tiesu izpildītāja. Tomēr, ja līdzīpašnieki sāk pastāvīgi "ļauties", tad dzīvot šādā vidē būs ļoti grūti. Tātad šajā sakarā dzīvokļa daļas cena vienmēr būs aptuveni par trešdaļu lētāka nekā tā tirgus vērtība.

Secinājumi

Tātad, kā pārdot daļu dzīvoklī? Principā, ja tiek ievērotas visas civiltiesību prasības, īpašām grūtībām nevajadzētu rasties. Vissvarīgākais ir neaizmirst piedāvāt piedāvāt izpirkt savu daļu citiem līdzīpašniekiem. Ja viņi atsakās, tad kopīpašniekiem par to ir jāizsniedz notariāls atteikums. Ja pārdošanai nodotā ​​daļa pieder bērnam, jums būs jāsaņem arī aizbildnības iestādes atļauja. Jums ir arī tiesības pārdot daļu savas daļas.

Un pēdējais: jūs varat pārdot istabu tikai tad, ja tā tika privatizēta, un īpašniekiem mājokļi pieder uz kopīpašuma pamata.