Daudzi Krievijas uzņēmumi cenšas parakstīt īpašuma nomas līgumu ar vienu vai otru valdības institūciju - valsti vai pašvaldību. Par to biznesa pārstāvji labprāt piedalās dažādos konkursos un izsolēs. Kāds ir uzņēmēju mērķis, kas iesaistīti komunikācijā ar varas iestādēm?
Noma kā ietaupīšanas veids
Pašvaldības īpašuma noma ir procedūra, kuru Krievijas biznesa vidē uzskata par lielisku alternatīvu attiecīgajam līgumam ar komerciālo organizāciju.
Tas notiek tāpēc, ka viena vai otra noliktava, birojs vai citas pašvaldības telpas parasti ir daudz lētākas nekā juridisko personu piedāvātais objekts. Un daudzi uzņēmēji ir ļoti priecīgi saņemt tiesības iznomāt pašvaldības īpašumus.
Pašvaldības īpašuma specifika
Kāda ir pašvaldību īpašumā esošā nekustamā īpašuma specifika? Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 215. panta noteikumiem īpašumu, kas pieder pilsētām, lauku apmetnēm un citām administratīvi teritoriālajām vienībām, kuru līmenī tiek īstenota vietējā pašpārvalde, klasificē kā pašvaldības tipu. Bieži vien atbilstošs īpašuma veids tiek piešķirts atsevišķām iestādēm. Ja tas tā nav, tad to kā aktīvu iekļauj pašvaldības kasē.
Ja uzņēmējs vēlas noskaidrot, vai ir iespējams īrēt noteikta veida pašvaldības īpašumu nekustamo īpašumu, tad šāda informācija parasti tiek ievietota pašvaldību vietnēs. Bet pat tad, ja kāda iemesla dēļ pašvaldību tīmekļa resursos nav atbilstošu datu, uzņēmējam ir tiesības iesniegt pieprasījumu pašvaldībai. Pakalpojums, kas nodrošina atbilstošu informāciju uzņēmējam, pašvaldībai jāsniedz bez maksas.
Nomas attiecību priekšmeti
Ir vērts atzīmēt, ka uzņēmējiem ir iespējams iegādāties ne tikai pašvaldības, bet arī valsts īpašumu. Starp pašvaldības īpašuma izīrēšanas kārtību un līdzīgām darbībām ar valsts iestāžu līdzdalību ir dažas būtiskas atšķirības, jo visus šos procesus regulē vieni un tie paši likumi.
Līgumu veidi
Var arī atzīmēt, ka līzings nav vienīgā iespēja mijiedarbībai starp viena vai otra līmeņa iestādi un uzņēmumu. Attiecīgo līgumu specifika ir tāda, ka nekustamo īpašumu īpašnieks nodod par maksu par pagaidu izmantošanu.
Variants ir arī iespējams, noslēdzot līgumu par bezatlīdzības izmantošanu. Saskaņā ar šādu līgumu īpašuma īpašniekam ir pienākums nodot īpašumu citai pusei, kurai savukārt tas ir jāatdod īpašniekam tādā pašā stāvoklī, ņemot vērā pieļaujamo nolietojumu vai līgumā paredzētajā formā.
Papildus tādiem darījumu veidiem kā valsts un pašvaldību īpašuma iznomāšana un bezatlīdzības lietošanas līgums, ir iespējams noslēgt arī īpašuma pārvaldīšanas līgumus. Saskaņā ar šādiem līgumiem pašvaldība vai valsts iestāde īpašumu uz nenoteiktu laiku nodod darījuma partnerim uzņēmuma personā.Savukārt otrai pusei ir jāpārvalda saņemtais īpašums tā īpašnieka vai cita labuma guvēja interesēs.
Līgumu, kura priekšmets ir pašvaldības īpašuma noma, var arī aizstāt ar līgumu, kas paredz īpašuma glabāšanu un tā vienlaicīgu izmantošanu. Variants ir iespējams arī ar aizdevuma līguma izpildi, kura priekšmets ir atbilstošais materiālo aktīvu veids.
Tomēr federālā un pašvaldību īpašuma nomu praksē galvenokārt veic parastās nomas ietvaros. Lai gan, protams, konkrētu pašvaldību līmenī noteiktā reģionā, ir iespējamas atšķirīgas pieejas jautājumam par mijiedarbību ar uzņēmumiem. Galvenais ir tas, ka varas iestāžu attiecīgā rīcība nav pretrunā ar tiesību aktiem, kas regulē valsts un pašvaldību institūciju attiecības ar privātiem uzņēmumiem.
Nomu ar pašvaldībām īpatnības
Galvenais tiesību akts, kas nosaka pašvaldības īpašuma nomas kārtību, ir Federālais likums Nr. 135. Saskaņā ar tā noteikumiem īpašumu, kas nav fiksēts kā uzņēmuma ekonomiskais īpašums pašvaldības līmenī, uzņēmējiem var iznomāt tikai uz konkurences pamata (vai izsoles veidā). Līdzīga procedūra būtu jāveic, ja īpašums pieder pašvaldībai vienots uzņēmums. Un nav nozīmes tam, vai tas notiek ekonomikas pārvaldībā vai darbojas. Tie paši noteikumi attieksies, ja īpašums pieder autonomai valsts iestādei vai pašvaldības struktūrai, bet ir pakļauts operatīvai pārvaldībai.
Konkurences specifika
Tātad dažos gadījumos pašvaldības īpašuma noma ir iespējama tikai pēc konkursa. Noteikumi, saskaņā ar kuriem šīs procedūras tiek organizētas, ir noteikti vienā no Krievijas Federācijas Federālā pretmonopola dienesta rīkojumiem - aģentūrā, kas daudzos aspektos ir atbildīga par valdības un biznesa mijiedarbības pareizību. Attiecīgajā pretmonopola dienesta izdotajā normatīvajā aktā ir saraksts ar to īpašumu veidiem, kuru nomā ir nepieciešams izsludināt konkursu. Savukārt Krievijas FAS rīkojuma noteikumi var papildināt noteikumus, kas izdoti atsevišķu pašvaldību līmenī. Šie dokumenti parasti ir pieejami vietējo pašvaldību vietnēs.
Konkursu, kuru priekšmets ir pašvaldības īpašuma nomas līguma noslēgšana, īpatnība ir tāda, ka informācija par šiem notikumiem jāpublicē internetā vietnē torgi.ru, kas pieder Ekonomiskās attīstības ministrijai.
Kad konkursi netiek rīkoti
Pastāv situācijas, kad attiecīgie konkursi nav nepieciešami. Kādos gadījumos ir iespējams izīrēt pašvaldības īpašumus bez solīšanas? Šos brīžus regulē Federālā likuma Nr. 135 17. pants. Apsveriet tos.
Pirmo scenāriju, pieņemot, ka pašvaldības īpašuma iznomāšana ir iespējama bez konkursa, var īstenot saskaņā ar Federālā likuma Nr. 135 5. nodaļas noteikumiem, kas atspoguļo iespēju noteikt noteiktas preferences no pašvaldību iestāžu puses.
Otrajā scenārijā tiek pieņemts, ka konkurss jau ir noticis, taču saskaņā ar noteikumiem, kas ietverti Federālā likuma Nr. 44 noteikumos, tas ir, saskaņā ar pašvaldības līgumu. Tajā pašā laikā objekta nomas termiņš nevar būt ilgāks par attiecīgā veida līguma ilgumu.
Trešā iespēja, kuras ietvaros konkurss nav obligāts, ir īpašuma īre uz laiku, kas nepārsniedz 30 dienas sešu mēnešu laikā. Tajā pašā laikā nav pieļaujams vēlreiz slēgt līgumus starp pašvaldību un to pašu darījuma partneri pēc līguma izpildes noteiktajā termiņā.
Var arī atzīmēt, ka konkurss, kura priekšmets ir pašvaldības īpašuma iznomāšana, var netikt rīkots, ja tiek paredzēts pagarināt esošos līgumus starp uzņēmējiem un pašvaldībām.
Konkursu nevar rīkot, ja tiesības uz pašvaldības un citu īpašumu uzņēmumiem tiek piešķirtas, pamatojoties uz Krievijas Federācijas parakstīto starptautisko līgumu noteikumiem, starpvaldību līgumiem, kā arī federālajiem likumiem, kas nosaka īpašu īpašuma lietošanas kārtību un citiem tiesību aktiem: prezidenta dekrētiem, valdības lēmumiem vai, piemēram, , spēkā esošie tiesas lēmumi.
Konkursi netiek rīkoti, ja pašvaldība ziedo kulta ēkas, būves un citas īpašuma veidi reliģiskās organizācijas.
Arī konkurss var nebūt vajadzīgs, ja īpašums tiek nodots par labu citām iestādēm valsts vai pašvaldības līmenī, kā arī ārpusbudžeta līdzekļiem vai, piemēram, Krievijas Centrālajai bankai.
Var arī atzīmēt, ka mūsu pārbaudītā procedūra, saskaņā ar kuru tiek iznomāts pašvaldību un valsts iestāžu īpašums, neattiecas uz tām teritorijām, kuras regulē Krievijas Federācijas zemes, ūdens, meža kodeksi, kā arī likumi par zemes dzīlēm.
Tiek izmantots īpašums: divas iespējas
Tātad uzņēmējiem ir vairākas iespējas nokļūt lēta resursa - pašvaldības īpašuma veidā - rīcībā. Pirmkārt, var atzīmēt faktu, ka līgumus starp uzņēmumiem un iestādēm var pārstāvēt visdažādākajos veidos: nomas līgumu veidā, bezatlīdzības lietošanā, uzticības pārvaldībā utt. Katru no iespējām, ko paredz Krievijas Federācijas tiesību akti, ir iespējams izmantot divās galvenajās shēmās. :
- veicot piedāvājumus (konkursus vai izsoles), kuru priekšmets ir uzņēmuma tiesības noslēgt viena vai otra veida līgumu ar pašvaldību vai valsts iestādi;
- līguma slēgšana bez konkursiem vai izsolēm saskaņā ar likuma noteikumiem.
Dažos gadījumos attiecīgos piedāvājumus sauc par konkursiem, citos - par izsolēm. Kurš termins ir pareizāks?
Konkurss vai izsole?
Atkarībā no konteksta un daudzām procedūras īpašajām iezīmēm vienu un otru terminu var izmantot pilnīgi likumīgu iemeslu dēļ. Ja tas ir konkurss, tiek pieņemts, ka dalībnieku pieteikumi tiks iesniegti slēgtā formā (piemēram, aploksnēs). Konkurenti nezina detaļas par pieteikumiem.
Izsole savukārt ir pašvaldībai visizdevīgākā varianta noteikšana, kas galvenokārt balstās uz publisku solīšanu. Tas ir, viens vai cits konkursa dalībnieks par tiesībām noslēgt pašvaldības īpašuma nomu tā konkurenta piedāvājuma laikā, un var mēģināt izvirzīt īpašniekam izdevīgāku priekšlikumu.
Kā notiek konkursi?
Atkarībā no tā, vai notiek izsole vai izsole, solīšanas noteikumi var nedaudz atšķirties. Kā mēs atzīmējām iepriekš, ja tas ir jautājums par konkursa rīkošanu, tikai dalībnieku saraksts paliek publisks. Ja pasākums notiek izsoles formātā, visa informācija par dalībniekiem un viņu priekšlikumiem ir atklāta.
Pašvaldība, kurai pieder īpašums, izveido īpašu komisiju. Tās galvenās funkcijas ir: darbs ar aploksnēm, kurās ir solītāju piedāvājumi, cilvēku loka izveidošana ar piekļuvi informācijai par pasākumu, katra piedāvājuma konkurences priekšrocību un citu īpašību izpēte, uzvarējušo pretendentu vai izsoles dalībnieku noteikšana.
Pašvaldības īpašuma iznomāšana ir iespējama ne tikai juridiskām personām, bet arī iedzīvotājiem un individuāliem uzņēmējiem.Tas ir, tiesisko attiecību subjekti jebkurā no šiem tiesiskajiem statusiem var piedalīties attiecīgajos konkursos un izsolēs.
Pieteikuma pārskatīšana
Mēs pētām pretendentu pieteikumu izskatīšanas aspektu. Galvenie noteikumi, kas reglamentē attiecīgo procedūru, ir noteikti pašvaldību tiesību aktu līmenī. Tomēr šādus formulējumus var uzskatīt par diezgan tipiskiem.
Pašvaldības parasti pārskata pieteikumus, kas saņemti mēneša laikā no brīža, kad konkursa dalībnieks ir nosūtījis attiecīgo dokumentu.
Pieteikumus izskata tikai tad, ja konkursa noteikumos paredzētie dokumenti ir nosūtīti kopā ar viņiem. Parasti tie ir šādi saraksti:
- rakstisks paziņojums, kas adresēts iestādes vadītājam;
- dalībnieka dibināšanas dokumenti, juridiskas personas reģistrācijas apliecības, kā arī avoti, kas apstiprina tās personas statusu, kura parakstīs nomu, ja uzņēmums izturēs konkursu;
- bankas rekvizīti solītājs;
- dokumenti, kas atspoguļo uzņēmuma bilances datus.
Tajā pašā laikā par konkursa rīkošanu atbildīgā iestāde no dalībnieka var pieprasīt citus dokumentus, ja tas ir paredzēts likumā.
Galvenais konkursa uzvarētāja noteikšanas kritērijs ir vislabākie nosacījumi attiecīgā līguma izpildei. Savukārt par izsoles uzvarētāju tiek atzīta organizācija, kas pašvaldībai piedāvājusi augstāko līguma vērtību. Pašvaldības īpašuma noma ir iespējama tikai par labu izsoles uzvarētājiem.
Preferences
Interesanti noteikumi ir ietverti Federālā likuma Nr. 209 18. pantā. Tajā teikts, ka mazajiem un vidējiem uzņēmumiem ir tiesības paļauties uz dažiem pašvaldību atbalsta pasākumiem bez atlīdzības vai ar labvēlīgiem nosacījumiem īpašumtiesību nodošanai pagaidu lietošanai. Šajā gadījumā to īpašumu sarakstiem, kurus var iznomāt kā daļu no atbilstīgiem atbalsta pasākumiem, vajadzētu būt pieejamiem plašai sabiedrībai - plašsaziņas līdzekļos vai iestāžu oficiālajās vietnēs. Pašvaldības īpašumu īre ir iespējama vismaz uz 5 gadiem. Tomēr to var samazināt, ja uzņēmējdarbības vienība iesniedz atbilstošu pieteikumu.
Pašvaldības īpašuma noma un PVN
Svarīgs aspekts ir PVN aprēķināšana, īrējot pašvaldības īpašumus. Attiecīgā nodokļa samaksas priekšmets būs uzņēmums, kurš īpašumu nomāja.
Nodokļa bāzes vērtību nosaka, summējot nomas maksu par katru īpašumu. Īrniekam rēķins jāizveido 5 dienu laikā no apmaksas datuma. Viņa pienākums ir arī iesniegt PVN deklarāciju līdz tā mēneša 20. datumam, kas seko taksācijas periodam.
Kur ienākumi no nomas?
Kur pašvaldība sūta līdzekļus, kas saņemti par īpašuma nomu? Parasti ieņēmumus tērē iestādes materiāli tehniskās bāzes atjaunošanai un uzturēšanai. Līdzekļi tiek pārskaitīti uz speciāla budžeta kontu, no kura tie tiek pārskaitīti uz pašas iestādes kontu likumā noteiktajās robežās.
