Iš televizijos ekranų žinių transliacijų metu dažnai skamba sudėtinga frazė „hipotekos aukcionas“. Praėjusio amžiaus jo veiklos rezultatas, kaip taisyklė, buvo grobikiškas pasisavinimas iš didžiausių valstybei priklausančių įmonių. Tačiau daugumai paprastų žmonių tokio įvykio esmė, taip pat kaip tam tikro visuomenės oligarchinio sluoksnio formavimo procesas išlieka neaiškus.
Įkaito aukcionų atsiradimo istorinės aplinkybės
1995 m. Valstybė valdė daugybę didžiausių įmonių akcijų paketų, tačiau toks turtas neatnešė biudžetui reikalingų pinigų. Be to, stambūs bankai, kurie uždirbo kapitalą aptarnaudami minėtas įmones, nustatė, kad yra pelninga įsigyti savų akcijų, bet mažiausiomis sąnaudomis. Tam buvo sukurtas užstato aukcionas.
Įkaito aukcionų Rusijoje idėjos įkūrėjas
Pati tokių įvykių idėja priklauso amerikiečiui Borisui Yordanui, nors Vladimiras Potaninas yra laikomas jų autoriumi Rusijoje. Faktas yra tas, kad 1995 m. Kitame ministrų kabineto posėdyje pasiūlė šią paskolos valstybei schemą dėl savo turto saugumo. Rusijos vyriausybė kartu su ministro pirmininko pavaduotojais Anatoliju Chubais ir Olegu Soskovcevu palaikė šią idėją.
Saugių aukcionų esmė
Tokių aukcionų schema yra nepaprastai paprasta. Valstybė, kuriai labai reikia papildyti biudžetą, rengė aukcionus. Laimėjimas tokiu atveju laimėtojui sudarė paskolos sutarties su valstybe sudarymą. Žinoma, tik didžiausios to meto finansinės organizacijos turėjo reikiamas sumas dalyvauti aukcione. Siekdama užsitikrinti paskolą, valstybė savo ruožtu įkeitė bankui vertybinius popierius kaip užstatą - didelių įmonių turtą, kuris yra federalinis turtas.
Vyriausybės įkaito sandorių ypatybės
Manoma, kad valstybei negrąžinus kredito, bankas kreditorius tapo įkeistos įmonės savininku. Tačiau tai nėra taip. Pagal klasikinį įkaito santykių modelį kreditorius galėjo gauti tik tam tikrą pasitenkinimą pagal įkeistų vertybinių popierių vertę, bet ne jų privatizuoti. Parduoti užstatą buvo galima tik tuo atveju, jei nemokumas tapo viešųjų pirkimų įkeitimo turėtojui. Tam tikslui buvo rengiami specialūs bankų įkeisto turto aukcionai.
Aukciono tvarka buvo reglamentuota prezidento dekretu. Iš pradžių planuota, kad valstybė sumokės skolą už paimtas paskolas ir supirks bankams įkeistas privatizuotų įmonių akcijas. Tačiau iš tikrųjų viskas vyko skirtingai ir tai buvo nebe laikino įkeitimo, o privatizavimo prievolė.
Be to, pats hipotekos aukcionas, taip pat bankų hipotekos turtas, dažniausiai neturėjo nieko bendra su laisvąja rinka, nes jų laimėtojai buvo nustatyti dar prieš aukcionus ir konkursus.
Nekilnojamojo turto hipotekos aukcionas
Šiandien parduodant būstą siūlomi ypač reti pasiūlymai. Paprastai parduodant nekilnojamąjį turtą asmenims, kurie nesumokėjo paskolos ar hipotekos, rengiami panašūs įkaito aukcionai. Renginių vietos ir kita informacija apie juos skelbiama oficialiame vyriausybės tinklalapyje.
Užstato pardavimas turto savininkui nenaudingas, nes pagrindinė banko užduotis yra kuo greičiau gauti pagal paskolos sutartį išleistas lėšas.Todėl bankai, kaip taisyklė, nėra suinteresuoti užtikrinti, kad turto įkaito vertė atitiktų jo savininką. Buvęs savininkas gauna tik skirtumą tarp parduodamo buto kainos ir paskolos sumos atėmus visas baudas, delspinigius ir palūkanas.
Pradinis likvidavimo kaina užstatą nustato teismas, remdamasis nepriklausomu eksperto vertinimu. Jis dažnai yra mažesnis nei 25-35% rinkos.
Papildomų transporto priemonių pardavimas
Aukcionai bankų įkeistas turtas hipotekams - pats savaime nepalankus įvykis. Šis teiginys paaiškinamas trimis faktais.
Pirma: hipotekos automobilio „atsavinimo“ procedūra, arba, kitaip tariant, jo konfiskavimas, vykdoma teisme, todėl automobilių hipotekos aukcionai yra žymiai sudėtingi ir ištempti per ilgą laiką.
Antra: dabartinėmis automobilių rinkos paklausos mažėjimo sąlygomis hipotekuotų automobilių pardavimas už pradinę kainą yra beveik neįmanoma užduotis. Ypač atsižvelgiant į tai, kad transporto priemonės jau buvo eksploatuojamos. Tokiu atveju pelną turi tik pirkėjas, nes bankas, norėdamas grąžinti paskolai išleistas lėšas, žymiai sumažina automobilio kainą.
Trečia: banko įkeisti automobiliai patys į aukciono vietą nepateks, tam reikia papildomų finansinių išlaidų.
Taigi vienintelė šalis, kuriai naudinga parduoti automobilį, yra jo pirkėjas. Žinoma, yra atvejų, kai automobilis buvo parduotas už kainą, kuri taip pat tinka buvusiam savininkui. Tačiau tam transporto priemonė turi būti nepriekaištingos būklės, o tai šiuolaikiniame didmiestyje yra gana sunku.
Eidami į užstato automobilių aukcioną, turite žinoti, kad nusipirkę tokį automobilį negalėsite jo iškart įsigyti patys, nes kol nebus grąžinta paskola, automobilis bus laikomas banko nuosavybe ir bus specialiai įregistruotas.
Saugių aukcionų rizika
Hipotekos aukcionai paprastai rengiami norint parduoti švarų nekilnojamąjį turtą. Jei bankas sutiko imti butą kaip paskolos garantiją, teisinių pretenzijų jam negali būti. Vienintelė naujojo savininko problema gali būti ankstesnis hipotekos savininkas. Teisės praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai teismo procesas tarp buvusio ir dabartinio įkeisto turto savininko truko ilgus metus!
Be to, toks priešinimasis dažnai išsivysto į atvirą konfliktą, kartais pasibaigiantį fizine konfrontacija. Buvę savininkai, nesumokėję paskolos, yra iškeldinami ir dažnai atsisako tai padaryti.
Štai kodėl užstato aukcionai nėra tokie populiarūs Rusijoje, kaip nekilnojamojo turto įsigijimas antrinėje būsto rinkoje. Remiantis oficialiais duomenimis, tik pusė aukciono mūsų šalyje baigiasi sandėriu.
Taigi, jei nuspręsite įsigyti butą ar automobilį mažesne nei rinkos kaina, turėtumėte apsvarstyti tokią galimybę, kaip užstato aukcionai. Tačiau prieš sudarydami sandorį ir sumokėdami ankstesnio savininko paskolą, turite atidžiai pasverti tokio įsigijimo privalumus ir trūkumus.
