Liekamoji vertė. Likutinės vertės apskaičiavimo metodai

Šiandieninėje Rusijos rinkoje perpardavimo vertė tampa vis svarbesnė. Paprastai jis naudojamas dirbant su bankrutuojančiomis įmonėmis ar ilgalaikio federalinio fondo statybos objektais. Turto įvertinimo procesas yra ypač svarbus esant krizinei situacijai šalyje.

Išlaidų rūšys

Kiekvienas produktas pasižymi verte. Standartinėmis sąlygomis yra rinka, kuri laikoma objekto įvertinimo pagrindu. Nukrypstant nuo jam būdingų bruožų, atsiranda kitų rūšių vertės.

Rinka - tai objekto kaina, kuri laikoma labiausiai tikėtina. Vertinimo objektas parduodamas konkurencingoje rinkoje. Šalys informuojamos pateikiant reikiamus duomenis apie objektą. Kainai įtakos neturi nepaprastosios priežastys, įskaitant:

1. Sandorio šalims nėra nustatyta jokių prievolių: viena turi parduoti, kita turi išpirkti.
2. Objektas yra pateiktas viešam aukcionui.
3. Prekių kaina išreiškiama pinigine išraiška.
4. Sandorio suma atrodo pakankama, prievarta neparduodama.
5. Abi sandorio šalys turi informaciją apie jo dalyką ir veikia savo labui.

Jei nesilaikoma vieno iš aprašytų rinkos vertės kriterijų, atsiranda kitų rūšių. Šis faktas reikalauja aiškiai apibrėžti tinkamiausią formą bet kurioje situacijoje. Investicinė vertė atsiranda įsigyjant aiškių tikslų turtą. Tai yra grynai komercinis noras gauti pelno ateityje ir neekonominės priežastys, pvz., Gauti malonumą iš seno paveikslo. Gelbėti reikia, kai susidaro ypatingos aplinkybės, o turto kaina yra nepakankamai įvertinta.

Likvidavimo kaina - kas tai?

Likutinės vertės sąvoka reiškia pinigų tiekimą, kurį galima gauti likviduojant turtą. Tai apima turtą, kuris priklauso fiziniam ar juridiniam asmeniui. Atitinkamai, tai yra tikroji suma, kurios savininkas tikisi parduodamas objektą per trumpą laiką. Rusijos rinka dar neturi pakankamos statistinės bazės tokių objektų pardavimui, todėl naudojamas rinkos tipo vertinimas.

Tuo pačiu apskaičiuojama likutinė objekto vertė. Tai reiškia vertę, lygią realiai ekonominei vertei, atsižvelgiant į nekilnojamojo turto nusidėvėjimą. Norint gauti teisingą rezultatą, reikia iš pradinės kainos atimti sukauptą nusidėvėjimą. Į tokius duomenis atsižvelgiama apskaičiuojant priverstinėmis aplinkybėmis aukcione parduodamo turto likvidacinę vertę.

Kada tai atsiranda?

Įmonė įvertinama taikant likvidacinio vertės metodą, kai reikia sumokėti turimas skolas kreditoriams. Parduodamos pagamintos prekės nesugeba padengti skolų ir verčia savininką parduoti turtą, kad jas grąžintų. Laiko veiksnys tampa labai svarbus. Kuo greičiau turtas išparduotas, tuo greičiau bus grąžintos skolos.

Sandorio sąlygos kiekvienu atveju priimamos atskirai. Juridinio asmens likvidavimas vykdomas tiek priverstinai, tiek savanoriškai. Savanoriško turto pardavimo atveju tampa įmanoma sudaryti priimtiną pardavimo grafiką, planuoti savo veiksmus remiantis konkrečiomis detalėmis. Bankroto turtas (skolininko turtas) laiku pateikiamas aukcionui.Likutinė vertė yra garantija kreditoriams, kad skola bus grąžinta. Turtas virsta įkeitimu. Skolintojui svarbu žinoti, kada bus atlikti skaičiavimai, už kokią kainą įvyks pardavimas. Kartais perpardavimo vertė vadinama įkaitu.

Priverstinio likvidavimo atveju terminai smarkiai sutrumpėja. Šiuo atveju turto likutinė vertė yra įvertinta remiantis Rusijos Federacijos teisės aktais. Turtas parduodamas per du mėnesius nuo arešto. Tiek savanoriškas, tiek priverstinis likvidavimas lemia objekto vertės sumažėjimą, kaina tampa mažesnė nei rinkoje. Pardavėjui tai tampa nuostolingu įvykiu, o pirkėjui - pelningu.

Vertinimo veiksniai

Nuo priverstinio pateikimo turto aukcionui priklauso nuo įvertinimo objekto likvidacinės vertės. Tai nėra pagrindinis susitarimas dėl rinkos dydžio. Norint tiksliai apskaičiuoti likutinę vertę, atsižvelgiama ir į kitas priežastis:

1. Ekspozicijos terminas yra laikas, skirtas objekto pardavimui. Kuo trumpesnis konkurso laikotarpis, tuo mažesnė turto kaina.
2. Ekonominė situacija šalyje aukciono metu. Objektyvi rinkos padėtis gali neigiamai paveikti objekto vertinimą.
3. Nekilnojamojo turto patrauklumas nekilnojamojo turto rinkoje priklauso nuo jo individualių savybių ir rinkos poreikio tam tikros rūšies eksponatams.

Atskiroje vietoje yra perpardavimo vertė privilegijuotosios akcijos. Jų savininkams, nutraukus organizaciją, iš pradžių gaunama kompensacija už nuostolius. Jie taip pat naudojasi pirmumo teise mokėti lėšų sumą, atitinkančią solidų piniginį dydį, arba procentais nuo nominaliosios akcijos vertės.

Vertinimo metodai

Rusijos nekilnojamojo turto rinkoje vertinant objektą naudojami savotiški likvidavimo vertės apskaičiavimo metodai.

Norint atlikti tiesioginį nekilnojamojo turto įvertinimo metodą, būtina naudoti palyginamąją panašių objektų pardavimo analizę šiame rinkos sektoriuje. Tai reikalinga norint ištirti naujausius panašių dalykų pardavimo sandorius tam tikroje vietoje. Tada nustatoma tiesioginė objekto likvidavimo vertės priklausomybė nuo pagrindinių veiksnių.

Netiesioginis nekilnojamojo turto vertinimo metodas yra pagrįstas realia nekilnojamojo turto rinkos verte tam tikru laikotarpiu. Kaina yra koreguojama atsižvelgiant į pagrindinių veiksnių, verčiančių parduoti turtą aukcionui, įtakos koeficientą (pataisą). Šis metodas nepriklauso nuo subjektyvių nuomonių, nes jis apskaičiuojamas pagal formulę.

Skaičiavimo formulė

Norint išvengti intuityvaus turto įkainojimo, geriausia naudoti matematinį metodą. Formulė suteikia neginčijamą tikslumą klausime, kaip surasti perpardavimo vertę.

Taigi, tikslaus skaičiavimo formulė: likvidavimo vertė yra rinkos vertė, padauginta iš pataisos koeficiento. Mes paaiškiname paskutinę sąvoką. Pataisos koeficientas yra priverstinio siūlymo rodiklis. Šios vertės diapazonas svyruoja nuo vieno iki nulio. Jai apskaičiuoti nėra matematinių rodiklių. Vertintojas, remdamasis asmenine patirtimi, žiniomis ir intuicija, paskiria korekcijos koeficientą (priverstinį taisymą). Rusijos tikrovė ją parodo nuo vienos dešimtosios iki trijų dešimtosios. Tai atitinkamai sudaro nuo dešimties iki trisdešimt procentų turto rinkos vertės. Tokie rodikliai atsiranda dėl nesėkmingos prekybos. Šiuolaikinės realybės nekilnojamojo turto rinkoje reiškia korekcijos koeficientą, kuris yra penkios dešimtosios ir didesnis.Ši vertė atsirado ištyrus likvidavimo prievartos veiksnius: pardavimo metodus ir jo sąnaudas, rizikos periodą, investavimo riziką. Iš formulės komponentų tiksliausia yra rinkos vertė.

Nematerialiojo turto vertinimas kelia tam tikrų sunkumų. Matematinė formulė netinka, kiekvienu atveju reikalingas individualus skaičiavimas. Taip yra dėl sunkumų nustatant kiekybinius objekto naudojimo siekiant gauti pajamų rezultatus. Tikslus metodas kainuoja. Jis pagrįstas nematerialiojo turto teisinės bazės kūrimo ir sukūrimo išlaidų apskaičiavimu. Metodas naudojamas projektavimo darbų ir mokslinių tyrimų rezultatams įvertinti. Taikant išlaidų apskaičiavimo metodą, atsižvelgiama į tai, kad imamasi kelių žingsnių, kad tyrimų rezultatai būtų paversti įplaukomis, kurios generuoja pajamas. Pirmiausia turite baigti kūrimo darbus. Remdamiesi jo rezultatais, suprojektuokite gaminį, sukurkite bandomąją versiją. Jei yra nuorodų į masinę produkciją, tvirtina vartotojai, tada įmonė statoma jos gamybai. Tik įsisavinę gamybos pajėgumus, jie pradeda gaminti ir parduoti naujus daiktus. Norėdami reklamuoti produktą, turėsite vykdyti rinkos užkariavimo politiką. Kiekvienas etapas numato materialines išlaidas ir, svarbiausia, turi tam tikrą laiko tarpą.

Perpardavimo vertės formavimo atvejai

Rinkos vertės pavertimo likvidavimu pavyzdžiai yra suskirstyti į tris tipinius tipus:

1. Organizacijos atšaukimas dažniausiai yra bankroto rezultatas.
2. Užstato pardavimas.
3. Priverstinis kito turto pardavimas.

Organizacijos likvidavimas arba įmonė skatina sudaryti turto pardavimo grafiką esamoms skoloms padengti. Yra atvejų, kai bendra pajamų iš turto pardavimo suma negali padengti visų skolų. Išankstinių priemonių ir pačių pasiūlymų laikas yra ribotas. Nuo laikinojo faktoriaus buvimo priklauso nuo vertinimo objekto likutinės vertės. Tai, kaip ir visos kitos sąlygos, vaidina lemiamą vaidmenį.

Kiekvienu atveju likvidavimo laikotarpio trukmė nustatoma individualiai. Svarbu atsižvelgti į tai, kad toks sprendimas gali būti priimtas savanoriškai. Tuomet atsiranda daugiau galimybių problemai išspręsti, atrodo, kad laikas sukurti ir įgyvendinti efektyvų įmonės likvidavimo planą. Priverstinis turto pardavimas atsiskaitymams su kreditoriais vykdomas priėmus sprendimą dėl bankroto bylos iškėlimo remiantis išorinio valdymo rezultatais. Sukurta konkurencinė bazė turėtų būti parduodama atvirame aukcione. Tokio įvykio laikas yra labai ribotas. Prieš priversdami likviduoti, savininkai gali apsvarstyti galimybę tai atlikti savanoriškai.

Įkeisto turto pardavimas primena atsiribojimą nuo realybės. Tokiu atveju norint nustatyti apatinę paskolos ribą, kuriai būtina realizuoti įkeistą turtą, reikalinga apskaičiuota likutinė vertė. Tai nenumato faktiškai parduodamo turto. Tačiau skolintojas turi žinoti, kokia kaina per tam tikrą laiką įmanoma parduoti įkeistą daiktą, jei suma negrąžinama. Ribotas laikas ir priverstinis pardavimas leidžia mums vadinti šią vertės likvidavimo vertę. Nors kai kuriuose šaltiniuose jis vadinamas įkaitu ir yra priskiriamas atskirai kategorijai.

Priverstinis turto pardavimas taip pat dėl ​​riboto ekspozicijos laiko reikalauja apskaičiuoti likvidavimo vertę. Turtą galima parduoti savo iniciatyva (savanoriškas pardavimas) ir teisėtą priežiūrą vykdant (priverstinis pardavimas).Antruoju atveju teismo proceso metu areštuoto turto ekspozicija trunka ne ilgiau kaip du mėnesius nuo arešto momento.

Krizės poveikis priemonės įvertinimui

Ekonominės rinkos nestabilumas daro įtaką nekilnojamojo turto likvidavimo vertei, o dažniausiai ir neigiamai. Krizė sustiprina šį neigiamą poveikį. Abipusę įtaką daro dėl daugelio priežasčių:

• į ekonominę rinką nepatenka pakankamai finansinių išteklių;
• mažas antrinio būsto turtas yra labai paklausus;
• bankų sektoriaus skolinimo nesėkmė sumažina didelio nekilnojamojo turto paklausą.

Dėl krizės keičiasi vertintojų veikla ir reikia atsargesnių savininkų. Norint gauti tinkamą kainą, geriau naudoti abu būdo likutinės vertės nustatymo būdus. Esamomis sąlygomis nereikėtų pasikliauti vien profesionalų patirtimi. Likvidavimo vertės įvertinimo krizės metu ypatumai yra tai, kad kiekvienas iš būdų turi savų pranašumų. Tiesioginis leidžia analizuoti nekilnojamojo turto rinkos būklę ir panašius pardavimo sandorius. Išvada taps netiesioginio metodo pagrindu. Jis atsižvelgs į tikrąją turto rinkos vertę, atsižvelgs į kadastrinį vertinimą ir nustatys jėgai tinkamą koregavimo koeficientą.

Maksimalų efektą pasieks tik harmoningas dviejų požiūrių derinys, atsižvelgiant į objektyvias priežastis ir subjektyvius veiksnius.

Išvada: likutinės vertės Rusijos rinkoje įvertinimo bruožai yra jo netobulumas ir taikymo svarba. Vertinimo veiklos pagrindas yra empirinė informacija ir intuityvus specialistų suvokimas. Norėdami gauti tikslų rezultatą, turite naudoti visus galimus metodus.

Ilgalaikio turto vertės apskaičiavimo metodai

Praktiškai reikia apskaičiuoti ilgalaikio turto likutinę vertę. Yra keletas nuomonių dėl šios sąvokos paaiškinimo. Pirmasis - tai naudingų atliekų, kurios bus gautos pardavus objektą, kaina, įskaičiuota į bendrą sumą. Antrasis yra skirtumas tarp objekto vertės, pasibaigus jo naudojimui, ir jo likvidavimo išlaidų. Yra trečioji nuomonė: kai lėšos bus visiškai nusidėvėjusios ir pripažintas jų netinkamumas vėlesniam naudojimui, ši vertė bus lygi naudingų atliekų (malkų, metalo laužo, plytų ir kt.) Kainos ir daikto sunaikinimo išlaidų skirtumui.

Taigi ilgalaikio turto likutinė vertė apskaičiuojama pagal specialią formulę. Tarkime, kad objektas iš pradžių buvo įvertintas milijonu rublių, jis buvo naudojamas dešimt metų. Panašios įrangos to paties naudojimo laikotarpiu rinkos vertė sumažėjo iki trijų šimtų tūkstančių. Numatomos jo atšaukimo išlaidos yra maždaug devyniasdešimt tūkstančių. Todėl trys šimtai minus devyniasdešimt yra du šimtai dešimt tūkstančių rublių. Ši suma bus organizacijos pajamos iš naudingų atliekų pardavimo panaikinus ilgalaikį turtą.

Svarbu atsižvelgti į tai, kad, priimant sprendimą dėl likvidavimo pasibaigus daiktui, reikia atsižvelgti į kai kuriuos kriterijus. Tai apima:

• išmontavimo darbų sudėtingumas;
• ilgalaikio turto sunaikinimo išlaidų suma;
• likučių, tiek fizinių, tiek moralinių, nusidėvėjimas;
• statybinių medžiagų, metalo, atsarginių dalių ir kita kainų dinamika;
• gebėjimas naudoti likučius savo veikloje arba juos realizuoti;
• patikimas parduotų likučių įvertinimas.

Pačios įmonės, kaip juridinio asmens, egzistavimo pabaiga lemia buhalterinės apskaitos dokumento sudarymą. Kaina likvidavimo likutis apibūdina lėšų šaltinius ir jų vertę organizacijos uždarymo metu. Už visą įmonės panaikinimo laikotarpį turi būti grąžintos prievolės bankams ir kreditoriams. Organizacijos atsiskaitymo statusas pasibaigus likvidavimo laikotarpiui rodo tikrąją finansinę padėtį.

Vertinimo sunkumai

Likutinės vertės apskaičiavimas susijęs su tam tikromis problemomis. Pagrindinis iš jų yra turto pardavimo laiko apribojimas. Norint įregistruoti turtą, reikia laiko ir kruopštaus dokumentų tikrinimo. Antra problema yra sumažėjęs klientų ratas.

Įmonės pelningumas gali būti perkainotas trimis būdais.

1. Pajamų metodu atsižvelgiama į naudą artimiausioje ir tolimoje ateityje.
2. Lyginamasis metodas grindžiamas realia atviroje rinkoje parduodamo turto kaina.
3. Išlaidų vaizdas reiškia leistinas išlaidas, kurias patirs savininkas, norėdamas jas įsigyti ir vėliau iš naujo sukurti.

Metodų tinkamumas turi įtakos nustatant įmonės likvidacinę vertę. Ribotas laikotarpis neleidžia potencialiems pirkėjams žinoti apie turto pranašumus. Norint galutinai patvirtinti normą, reikia išanalizuoti visų vertinimo metodų rezultatus.