Šiandien nekilnojamojo turto rinka yra labai vertinama priemiesčio zonose, skirtose būstui. Šiuo atžvilgiu žemės ūkio paskirties žemės perkėlimas į kitą kategoriją tolesnės plėtros tikslais yra ypač svarbus.
Kodėl kūrėjai domisi žemės ūkio paskirties žeme
Rusijos piliečiai nori (bent jau tų, kurie gali sau leisti) turėti savo namuose pastatytus užmiesčio namus, kad savaitgaliais ir per atostogas jie galėtų ten atsipalaiduoti nuo užteršto oro, didžiųjų miestų triukšmo ir šurmulio, o daugelis jų nevengia. gyvenk jais.
Kaip ir grybai po lietaus praėjusį dešimtmetį, elitiniai kotedžų kaimai, pastatyti buvusiose žemės ūkio žemėse, augo aplink didelius pramonės centrus, o anksčiau kūrėjai turėjo perkelti žemės ūkio paskirties žemę į kitą kategoriją. Paprastai tai yra gyvenviečių teritorija, leidžianti plėtoti gyvenamuosius namus.
Jų požiūriu, tai yra gana logiška. O kurioje žemėje vis dar statoma? Juk gyvenviečių žemės dalis bendrame Rusijos žemės fonde sudaro tik apie 1%, o galimybės jas naudoti statyboms beveik išnaudotos. Taigi kūrėjai įdėmiai žiūri į didžiulius Rusijos laukus, nuplėšdami iš jų naujus gabalus ir inicijuodami žemės ūkio paskirties žemės sklypų perkėlimą į kitą kategoriją.
Kas kelia grėsmę Rusijai plėtojant žemės ūkio paskirties žemę
Atrodytų, Rusijoje yra daugybė tokių vietų - virš 400 milijonų hektarų. Tačiau per visą posovietinį laikotarpį buvo pastebima nuolatinė tendencija, kad jų plotas mažėja. Vien tik 2012 m. Šių šaltinių, ty žemės ūkio paskirties žemių, pagrindinio išteklių plotas sumažėjo 315,7 tūkst. Hektarų, o jų plotas Rusijoje yra tik 195 milijonai hektarų. Ir pagrindinė jo sumažėjimo priežastis yra būtent žemės ūkio paskirties žemės perkėlimas į kitą kategoriją. 2014 m. Ši praktika gali būti nutraukta, kai Valstybinės Dūmos deputatai iš „Just Just Russia“ pateikė svarstyti atitinkamą įstatymo projektą. Kol kas jis nebuvo priimtas, tačiau atskiri regionai jau imasi priemonių savarankiškai.
Taigi einamaisiais metais buvo įvestas draudimas perduoti žemės ūkio paskirties žemę kitai kategorijai Maskvos regione naudoti kelių aukštų statybai. Regionų valdžia tikisi, kad ši priemonė sukurs papildomų paskatų savininkams naudoti savo žemę pagal paskirtį.
Žemės ūkio paskirties žemė (pagal RF žemės kodeksą)
Remiantis RF darbo kodeksu, tokie sklypai visada yra už gyvenviečių ribų ir yra aprūpinami, be to, jie skirti ūkininkavimui.
Kaip minėta, šiek tiek mažiau nei pusę visų žemės ūkio naudmenų ploto užima dirbamos žemės - tai ariama žemė, pievos šienavimui, ganyklos, vaismedžių sodai, daržovių sodai, vynuogynai ir kt. Tai apima medžioklės ūkius.
Antroji visų žemės ūkio naudmenų ploto pusė (arba šiek tiek daugiau nei pusė) yra po keliais, einančiais žemės ūkio įmonių viduje, įvairiomis komunalinėmis priemonėmis, miško diržais, melioracijos ir žuvų auginimo tvenkiniais, taip pat įvairiais pastatais.
Akivaizdu, kad pusė žemėmis nesidominčių vystytojų žemės ūkio paskirties žemės jiems mažai rūpi - juk šios teritorijos jau yra su kažkuo užstatytos arba užimtos kažkokių linijinių struktūrų. Gyvenamųjų namų plėtrai vienintelis įmanomas būdas yra sklypų perkėlimas iš dirbamos žemės į kitą kategoriją.
Leidžiamos dirbamos žemės naudojimo rūšys
Kokias galimybes Rusijos įstatymai suteikia įgyvendinant šią procedūrą? „LC RF“ teigia, kad bet kurios žemės teisinį režimą lemia dvi pagrindinės jų savybės:
- priklausymas vienai ar kitai kategorijai;
- leidžiamas naudojimas, kuris nustatomas teritorijų zonavimo metu.
Štai kur pasiklysta pirmasis užkandis. Jei nekyla abejonių dėl dirbamos žemės priklausymo žemės ūkio paskirties žemės kategorijai (1 kategorija pagal RF žemės kodeksą), nėra visiško aiškumo dėl jų leidžiamo naudojimo.
Iš tikrųjų iki šiol vienintelis Rusijos Federacijoje faktiškai atliktas teritorinio tyrimo tipas yra miesto planavimo zonavimas. Žemės ūkio naudmenos nėra prižiūrimos, o VRI plotai iš jų sudėties nėra nustatyti.
Tiesa, kai kurių žemės įstatymų srities ekspertų teigimu, RF naudojimo kodekso 78 straipsnyje pateiktas jų naudojimo rūšių sąrašas gali būti priimtas kaip žemės ūkio paskirties žemės sklypų VRI. Be to, federaliniame įstatyme Nr. 101 „Dėl žemės ūkio paskirties žemės apyvartos“ nustatomi sklypai pagal jų sudėtį, kurių teisinį režimą reglamentuoja tik RF darbo kodeksas ir kurie yra skirti šiems tikslams:
- pagal IZHS;
- po garažais;
- LPS;
- kotedžams;
- po sodais ir virtuvės sodais;
- po ganyklas;
- po įvairiais pastatais.
Taigi Miestų planavimo kodeksas (GRK RF) leidžia į gyvenviečių sudėtį įtraukti dirbamąją žemę, taip pat kotedžų ir sodų zonas. O tai reiškia tik žemės ūkio paskirties žemės perkėlimą į kitą kategoriją.
Ar įmanoma sukurti dirbamąją žemę neįtraukus jų į gyvenviečių ribas?
Kaip žinote, kiekviena Rusijos savivaldybė turi priimti savo žemės naudojimo ir plėtros taisykles (LAR), į kurias reikalaujama įtraukti miesto planavimo reglamentus. Jie nurodo žemės sklypų ir kiekvienos iš jų kapitalinio statybos projektų VRI sąrašus teritorinė zona. Tokių reglamentų poveikis žemės ūkio paskirties žemei, kaip žemės ūkio paskirties žemės daliai, netaikomas, teritorinis zonavimas neatliekamas, o žemės ūkio naudmenų VRI plotai nenustatyti, vadinasi, jų negalima pakeisti.
Tai neįtraukia žemės ūkio paskirties sklypų plėtros už gyvenviečių sienų. Kol nebus priimtas atskiras įstatymas dėl teritorinio zonavimo už miestų, kaimų, miesto gyvenviečių ir kt., Žemės ūkio paskirties žemė yra apsaugota nuo pašalinimo iš žemės ūkio apyvartos plėtojant.
Todėl žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių už gyvenvietės ribų, VRI yra įmanoma nustatyti, tik perkeliant žemės ūkio paskirties žemę į kitą kategoriją.
Kokiais tikslais leidžiama žemės ūkio paskirties žemę perkelti į kitą kategoriją
Išimtinių atvejų, kai toks perdavimas yra leidžiamas, sąrašas pateiktas specialiajame federaliniame įstatyme Nr. 172 dėl šios procedūros vykdymo tvarkos.
Pagal šį įstatymą žemės ūkio paskirties žemė perkeliama į kitą kategoriją šiais atvejais:
- jų išsaugojimo metu;
- kuriant draustinius, laukinės gamtos draustinius, kurortus, gamtos parkus, įskaitant dendrologinius, botaninius sodus ir kt.
- nustatant ar keičiant gyvenviečių ribas;
- žemės ūkio paskirties žemėje statant pramoninius objektus, kurių kadastrinė vertė yra mažesnė už jos vidutinį lygį savivaldybėje;
- jei į miškų ar tvenkinių sudėtį, taip pat į rezervatinę žemę įtraukiami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, netinkami žemės ūkio gamybai;
- kai ant jų statomi linijiniai objektai;
- Rusijos Federacijai vykdant savo išorinius įsipareigojimus, taip pat statant gynybinius objektus šiose žemėse;
- kasybos pradžioje šiose mineralų vietose;
- kai ant jų dedami įvairūs daiktai, kad būtų patenkinti piliečių poreikiai (socialiniai, kultūriniai ir kt.).
Žemės ūkio naudmenas, kurios turi ypatingą vertę ir našumą, draudžiama perkelti į kitą kategoriją. Tai apima žemės ūkio tyrimų institutų ir universitetų eksperimentinius laukus, taip pat sklypus, kurių kadastrinė vertė žymiai viršija jos vidutinį lygį savivaldybėje. Šios taisyklės išimtis gali būti atvejai, aprašyti aukščiau pateikto sąrašo 3, 6, 7 ir 8 dalyse.
Beje, nuo praėjusių metų vasario mėnesio abejotinas, teisėtumo požiūriu žemės ūkio paskirties žemės perkėlimas į kitą kategoriją (tai reiškia 2014 m.) Taip pat nubaustas žymiai padidinta bauda už netinkamą tokių sklypų naudojimą. Baudų suma svyruoja nuo 200 iki 500 tūkstančių rublių, atsižvelgiant į jų kadastrinę vertę.
Kaip prasideda žemės perkėlimas į kitą kategoriją
Pirmasis žingsnis - reikiamos paraiškos pateikimas įgaliotajai vykdomosios valstybės valdžios institucijai. Pirmiau minėtoje paraiškoje nurodoma:
- kadastro numeris;
- turima ir pageidaujama žemės kategorija;
- kokia yra perkėlimo priežastis;
- žemės teisių forma.
Žemės ūkio paskirties žemės perkėlimą į kitą kategoriją vykdo Rusijos Federaciją sudarančio subjekto valstybinė valdžia (išskyrus federalinio turto sklypus) arba Rusijos Federacijos Vyriausybė (federalinių žemių atžvilgiu).
Papildomi vertimo dokumentai
Be to, jums reikės:
- teritorijos ar jos kadastro paso išrašas iš valstybinio kadastro;
- pareiškėjo asmens dokumentų kopijos;
- išrašas iš Vieningo valstybės registro;
- valstybinio ekologinio patikrinimo išvada (jei reikia);
- autoriaus teisių savininko sutikimas, jei to prašo žemės vartotojas.
Asmens dokumentų kopijas ir autorių teisių savininko sutikimą kartu su peticija pateikia įgaliotajai valstybės valdžios institucijai. Likę dokumentai neprivalomi pateikti, nes įgaliota valstybinė agentūra gali jų paprašyti savarankiškai. Tačiau norint paspartinti procedūrą, geriau pasirūpinti jų prieinamumu ir palikti tai sau.
Perdavimo paraiškos svarstymo sąlygos
Rusijos Federacijos vyriausybė apsvarsto tai per tris mėnesius, o Rusijos Federacijos subjektai privalo išnagrinėti dokumentą per du mėnesius nuo jo gavimo dienos.
Dėl to priimamas arba teigiamas sprendimas, arba aktas, kuriame atsisakoma tokio perdavimo.
Bet kokiu atveju dokumentas pareiškėjui išsiunčiamas per dvi savaites nuo jo priėmimo dienos.
Aktoje nurodoma:
- kokia yra priimto pakeitimo priežastis;
- sklypų parametrai, aprašymas ir kadastriniai numeriai;
- šaltinio ir paskirties kategorijos.
Kaip gali būti pateisinamas atsisakymo perduoti aktas?
Žemės ūkio paskirties žemės negalima perkelti į kitą kategoriją, jei:
- ją riboja arba draudžia federaliniai įstatymai;
- valstybinis ekologinis tyrimas pateikė neigiamą nuomonę jį įgyvendinant;
- žemės paskirtis neatitinka patvirtintų teritorijos tolesnio naudojimo planų.
Valstybinio nekilnojamojo turto kadastro ir Vieningo valstybės registro pakeitimai perkeliant žemę į kitą kategoriją
Įgaliota valstybės valdžios institucija, priėmusi žemės perdavimo aktą, nusiunčia jos kopiją (ne vėliau kaip per 5 dienas nuo jo priėmimo dienos) „Rosreestr“. Pastaroji per 7 dienas daro valstybinio kadastro ir Vieningo valstybinio įmonių registro pakeitimus ir apie tai praneša visoms suinteresuotoms šalims. Laikoma, kad žemės perdavimas įsigaliojo nuo jo įregistravimo valstybiniame kadastre dienos (dėl jos kategorijos pasikeitimo).
Dokumentai, patvirtinantys teises į žemę, keičiant žemės kategoriją, pakartotinai neišduodami.
Perkėlimas į gyvenviečių žemes
Kaip minėta, žemės ūkio paskirties sklypai gali būti įtraukti į gyvenvietes, jiems priskiriant kitą kategoriją - „gyvenviečių žemę“. Patekę į savo sienas jie patenka į tam tikros teritorinės zonos, kuriai taikomi miesto planavimo reglamentai, įskaitant VRI įsteigimą, sudėtį, numatančią jų plėtrą.Tokio įtraukimo su tuo pačiu VRI nustatymu (arba pakeitimu) procedūra gali būti atliekama pagal Reglamento Nr. Federalinio įstatymo 41 straipsnis „Dėl Rusijos Federacijos civilinio kodekso įsigaliojimo“.
