Kaip parduoti buto dalį? Teisinės konsultacijos: kaip parduoti privatizuoto buto dalį

Dažniausiai bendroji nuosavybė paplitęs didmiesčiuose. Privatizavus komunalinį būstą ir jo „pertvarą“, tokio nekilnojamojo turto savininkais gali tapti nuo dviejų iki septynių žmonių.

Be to, tai gali būti visiškai nepažįstami žmonės, artimieji (vaikai ir tėvai) arba netekę asmenų šeimos santykiai (buvęs vyras ir žmona). Anksčiau ar vėliau vienas iš būsto bendrasavininkių norės „pasidalyti“ ir parduoti savo dalį. Ir tada pradeda kilti daugybė sunkumų. Kaip parduoti buto dalį palankiomis sąlygomis? Supraskime išsamiai.

Akcijos paskirstymas

Norėdami parduoti savo akcijų paketą, turite atlikti keletą procedūrų. Be kitų bendraturčių sutikimo neveiks naujų svečių registracija ar net remontas. Parduoti ar išsinuomoti dalį namo taip pat bus gana sunku.

Tuo tarpu vis dar galima parduoti privatizuoto buto akcijų paketą. Tiesa, tam jūs turėsite atlikti tokią varginančią procedūrą kaip akcijų paskirstymas. Tai reiškia, kad po privatizavimo kiekvienas iš bendraturčių turi privalomą tam tikrą dalį.

Tai galima išreikšti trupmeniškai. Pavyzdžiui, dviejų kambarių bute yra du savininkai, kiekvieno iš jų dalis yra ½. Jei kalbėsime apie akciją natūra, paaiškės, kad kiekvienas asmuo valdo vieną iš kambarių, ir jie kartu turės bendras zonas (virtuvę, koridorių, sandėliuką). Be to, po akcijų paskirstymo jie taip pat turės teisę naudotis pirmiau nurodytomis patalpomis. Tokiu atveju kiekvieno dalis tampa asmenine, o kaimynai liks bendraturčiais.

Bendroji nuosavybė taip pat gali būti padalinta. Paprastai tai yra sudėtingas ir ilgas procesas, po kurio reikia bendroji nuosavybė bus atšauktas, ir tik vienas asmuo taps tikru savininku.

Tvirtinimo procedūra

Akcijos paskirstomos notaro, jokie žodiniai susitarimai, be abejo, neturės teisinės galios. Tuo pačiu metu, jei bendraturčiai nepriima bendro sprendimo, šį klausimą reikia išspręsti tik per teismą. Paprastai ieškinį pateikia savininkas, kuris nori vykdyti akcijų paskirstymo procesą. Teismo procesas gali trukti iki šešių mėnesių ar ilgiau (ypač jei kiti dalyviai nedalyvauja posėdžiuose).

Parduodama buto dalis

Paskirstęs akciją, savininkas turi teisę ją parduoti. Bet prieš tai darydami turite pasiūlyti išpirkti savo dalį kitiems savininkams. Pagal įstatymą, prieš parduodami dalį buto, kiti savininkai tikrai turėtų atsiųsti raštišką pranešimą su pasiūlymu įsigyti.

Šis dokumentas nurodo namo kainą ir technines savybes. Bendrasavininkai gali nuspręsti dėl tavo akcijų pirkimo per mėnesį nuo laiško perskaitymo. Tai yra, per šį laikotarpį jie turi arba priimti jūsų pasiūlymą, arba atsisakyti pirkimo.

Siekiant išvengti nesusipratimų, tokie pasiūlymai turi būti siunčiami registruotu laišku. Iš tiesų, jei ateityje, pavyzdžiui, savininkai teisme pareiškia, kad negavo jokio pranešimo, tuomet galite pateikti įrodymus.

Svarbūs niuansai

Daugelis neinformuotų piliečių dažnai klausia: „Ar įmanoma parduoti buto dalį, jei kaimynai priešinasi?“ Dėl tam tikrų priežasčių daugelis mano, kad kiti savininkai tikrai gali kištis į savo namo dalies pardavimo procesą.Tiesą sakant, taip nėra, viskas, ką turite padaryti su kitais bendrasavininkiais, yra pranešti jiems apie savo ketinimą parduoti butą. Jei jie nesutinka su pirkimu, tai nesuteikia jiems teisės uždrausti parduoti akcijas kitiems asmenims.

Praėjus 30 dienų nuo pažinties su kaimynais, jūs turite teisę perduoti savo dalį bet kam. Bet atsiminkite: kaina turi griežtai atitikti tą, kurią nurodėte pranešime bendrasavininkams (ne mažiau ir ne daugiau). Jei nuspręsite parduoti privatizuoto buto dalį už kitą kainą, tada bet kuris iš kaimynų galės tris mėnesius ginčyti tokį sandorį teisme.

Dovanojimo aktas, o ne pirkimo-pardavimo sutartis

Kai kurie pardavėjai tokiu atveju nusprendžia pereiti į triuką. Kad neatliktų pranešimo apie kaimynus procedūros, jie tiesiog surašo dovanų čekį. Su tokio tipo operacijomis visai nereikia pranešti kaimynams, o pati registracija bus pigesnė ir greitesnė.

Tačiau čia yra ir trūkumų: jei jūs paaukosite savo dalį asmeniui, kuris nėra jūsų giminaitis, tada bendraturčiai gali užginčyti tokį susitarimą. Ir net jei kaimynams nepavyksta nustatyti, kad vietoj dovanojimo įvyko pirkimo-pardavimo sandoris, iš esmės nėra taip sunku įrodyti šeimos ryšių nebuvimą. Prieš parduodant dalį buto, svarbu susitarti su pirkėju dėl visų svarbių punktų. Visų pirma aptarkite mokėjimo tvarką, pavyzdžiui, galite parduoti su atidėtu mokėjimu arba dalimis.

Kaip parduoti butą su maža dalimi?

Jei bute registruotas nepilnametis, viskas priklauso nuo to, ar jis yra šeimininkas, ar ne. Jei jam priklausanti dalis bus išparduota, tada, norint ją realizuoti, teks gauti leidimą iš globos ir rūpybos institucijų. Visais kitais atvejais vyksta tas pats paruošimas prieš pardavimą. Tačiau pirkimo pasiūlymas siunčiamas ne vaikui, o jo tėvams ar globėjams.

Žinoma, kiti savininkai turės nusiųsti pranešimą. Jei santykiai tarp kaimynų yra normalūs, tuomet galite tiesiog aptarti šį klausimą su jais ir surašyti kiekvieno bendrasavininko notarinį atsisakymą pirkti. Jei savininkai nesutiko įsigyti jūsų akcijų, bet jūs pakeitėte kainą, jie vėl turės jus vėl pranešti raštu ir laukti atsakymo per mėnesį.

Vaiko akcijų disponavimas

Jei jums reikia parduoti vaiko dalį bute, jo tėvai turi gauti sutikimą dėl pardavimo iš globos institucijų. Be to, tokia struktūra turi pateikti dokumentus, patvirtinančius, kad vaiko gyvenimo sąlygos nepablogės ir jis neliks be būsto.

T. y., Jūs turėsite pateikti dokumentus už butą, kurį ketinate pirkti mainais, arba už namo dalį (dydis turi būti ne mažesnis, nei vaikas turėjo anksčiau). Vietoj dokumentų apie naują butą, kuriame gyvens vaikas, gali reikalauti atidaryti banko sąskaitą nepilnamečio piliečio vardu ar kitus įrodymus. Visais kitais aspektais, norėdami parduoti vaiko dalį, turėsite atlikti visus tuos pačius veiksmus, kurie jau buvo aprašyti aukščiau.

Kiti akcijų pardavimo variantai

Verta paminėti, kad jūs galite valdyti savo dalį, net jei tai yra neizoliuotas kambarys. T. y., Teoriškai asmuo turi teisę parduoti vieno kambario buto dalį. Įstatymai tokių sandorių nedraudžia. Tačiau praktiškai tokią operaciją atlikti yra gana sunku.

O tokių kvadratinių metrų kaina bus grynai simbolinė, nes vargu ar kas norės dalintis viena svetaine, kurioje gyvena kitas visiškai svetimas žmogus. Tokiu atveju geriau derėtis su kitu bendrasavininku dėl viso turto pardavimo arba pasiūlyti jam nupirkti jūsų dalį. Jei kaimynas nesutinka su tokiomis galimybėmis, tada šią problemą reikės išspręsti tik per teismą.

Daug lengviau parduoti 1/2 buto dalies, jei būste yra 2 ar daugiau izoliuotų gyvenamųjų kambarių.Žinoma, tokiu atveju nekilnojamojo turto kaina greičiau bus mažesnė, tačiau prireikus pirkėjų šiam variantui galima rasti.

Spąstai

Nekilnojamas akcentuoja, kad parduodant akcijas galima susidurti su daugybe sunkumų. Visų pirma, taip gali būti dėl to, kad kai kurie bendrasavininkai painioja „priešlaikinio atpirkimo“ sąvoką su „leidimu parduoti“. Pavyzdžiui, jie gali išvengti pranešimo apie akcijų pardavimą gavimo, be jų rašytinio atsisakymo įregistruoti sandorį neįmanoma. Deja, Civiliniame kodekse nėra nieko pasakyta apie tai, ką daryti, jei kaimynai nevažiuoja į susitikimą.

Pažymėtina ir tai, kad pagal įstatymus neįmanoma įpareigoti parduoti dalį kitų bendraturčių buto. Kitų asmenų privačios nuosavybės pažeidimas yra baudžiamasis nusikaltimas. Todėl tik draugiškai susitarti dėl kitų savininkų akcijų išpirkimo.

Taip pat yra situacijų, kai keli bendrasavininkai iškart nori pirkti siūlomą akciją. Jei taip atsitiks, pardavėjas pats gali pasirinkti, kuriam iš jų perduoti savo dalį.

Išlaidų sąmata

Jei, nepaisant visų sunkumų, vis tiek nusprendėte parduoti dalį privatizuoto buto, tuomet turėtumėte pradėti vertinti jo vertę. Kainai įtaką turės šie veiksniai:

· Kambarių skaičius namuose;

· Namo vieta;

· Buto plotas;

· Rinkos segmentas ir kt.

Natūralu, kad savininkas turi teisę nustatyti kambario (-ų) kainą, tačiau praktika rodo, kad jo kaina bus 30–40% mažesnė už rinkos kainą. Jei nuspręsite parduoti dalį buto akcijų, pasiruoškite už tai, kad tai dar labiau apsunkins.

Suvart pirkėjui

Neįvertinimas yra teisėta „kompensacija“ už galimus konfliktus su kaimynais. Iš tiesų, gana dažnai kiti bendrasavininkai nėra labai patenkinti naujaisiais nuomininkais. Yra situacijų, kai kaimynai paprastai uždeda naujas spynos ant priekinių durų.

Tokiu atveju asmuo turės kreiptis į teismą su ieškiniu, kad suteiktų galimybę naudotis butu. Teisme, žinoma, jie imsis aukos pusės, o naujasis savininkas galės grįžti į savo namus pas antstolį. Tačiau jei bendrasavininkai pradės nuolat „klysti“, tada gyventi tokioje aplinkoje bus labai sunku. Taigi šiuo atžvilgiu buto dalies kaina visada bus maždaug trečdaliu pigesnė nei jo rinkos vertė.

Išvados

Taigi, kaip parduoti buto dalį? Iš esmės, jei laikomasi visų civilinės teisės reikalavimų, ypatingų sunkumų neturėtų kilti. Svarbiausia nepamiršti pasiūlyti išpirkti savo dalį kitiems bendrasavininkams. Jei jie atsisako, tada bendraturčiai privalo paskelbti notarinį atsisakymą. Jei parduodama akcija priklauso vaikui, tada taip pat turėsite gauti globos institucijos leidimą. Jūs taip pat turite teisę parduoti dalį savo akcijų.

Ir paskutinis: jūs galite parduoti kambarį tik tuo atveju, jei jis buvo privatizuotas, o savininkai turi būstą bendrosios nuosavybės pagrindu.