Pastaraisiais metais su nekilnojamojo turto pirkimu ir pardavimu susiję sandoriai vis dažniau vykdomi per banką su hipoteka. Dėl palankių palūkanų normų, minimalių svarstymo sąlygų, galimybės naudoti motinystės pažymėjimą ir valstybės subsidijų programas jos tampa prieinamesnės. Tie, kurie pirmą kartą susiduria su bankų paslaugomis, kai ateina į biurą, girdi daugybę naujų sąlygų ir išraiškų. Vienas iš jų yra hipoteka pagal įstatymą. Kas tai yra - todėl ne iškart supranti. Todėl verta šį klausimą svarstyti atskirai, kad sandorio dalyviai suprastų ir suprastų, kas vyksta.
Hipotekos paskyrimas pagal įstatymą
Civiliniame kodekse ir Rusijos Federacijos federaliniame įstatyme Nr. 102 „Dėl hipotekos“ įstatymų leidėjas apibrėžė, kas tai yra - hipoteka pagal įstatymą. Ši skolinimo kryptis visada reiškia apsunkinimą arba ji taip pat paprastai vadinama įkaitu. Dažniausiai nekilnojamojo turto operacijų registravimas naudojantis banko lėšomis. Taigi atsiranda hipoteka. Patikimiausias variantas yra įforminti tai įstatymu, nes paskolos gavėjas negalės ginčyti nuosavybės teisės, nes garantuojamas apsunkinimas.
Kai teisė į nekilnojamąjį turtą yra įregistruota Vieningame valstybės registre (Vieningas valstybės teisių registras), galime kalbėti apie šios rūšies hipotekos prievolių atsiradimą. Nuosavybės teisė formuojama sudarant anuiteto sutartį, pirkimo-pardavimo sutartį, nuosavybės teisių įkeitimą.
Dizaino ypatybės
Daugelis klientų pirmiausia gauna patvirtinimą dėl hipotekos paskolos ir tik tada pradeda ieškoti tinkamo turto. Nusprendę, jie pasirašo paskolos sutartį ir tik po pardavimo. Kai tik įstatymai įregistruos hipotekas, bankas perves paskolą nekilnojamojo turto pardavėjui. Taigi klientai negali pasirinkti, kokia forma bus išduodama hipoteka. Kai reikia pirkti nekilnojamąjį turtą pasiskolintomis lėšomis, hipoteka automatiškai bus laikoma įforminta įstatymais.
Dokumentinis dokumentas, skolininkas tampa turto savininku, tačiau kadangi jis įgyjamas skolintų lėšų sąskaita, jis taip pat tampa įkeitimu. Skolininkas gali išleisti gautus pinigus tik nekilnojamojo turto objektui įsigyti, kuris vėliau perduodamas kaip užstatas kredito įstaigai. Kredito pinigai grynaisiais pinigais neteikiami.
Registracijos pagrindai
Teisėkūros lygmeniu yra nustatomos šios nekilnojamojo turto rūšys, kurias galima įsigyti kaip hipotekos dalį: butas antrinėje rinkoje arba naujas pastatas, kambarys, žemės sklypas, namas (kotedžas, dvaras), garažas, kooperatyvas ir gamybos kambarys. Jei vienas iš jų įsigyjamas naudojant dalį banko lėšų, hipoteka atsiranda pagal įstatymą. Tai apima atvejį, kai nekilnojamasis turtas perkamas dalimis.
Ji taip pat gali būti teikiama sudarant anuitetų sutartį ar statant namą. Statant statinį ar pastatą žemės sklype, kurį apsunkina kredito įstaiga, hipoteka taip pat bus taikoma šiems objektams. Išimtis gali būti hipotekos sutartyje numatytos taisyklės.
Skolininko įsipareigojimai ir teisės
Po to, kai hipoteka įforminta įstatymu, ji turi būti išlaikyta tokia pati forma, kokia buvo iš pradžių perleista.Paskolos gavėjo atsakomybė taikoma turtui padarytos žalos ar vientisumo praradimo atvejais. Jei įvyko vienas iš šių punktų, būtina informuoti skolintoją.
Tuo atveju, jei sodybai yra įkeičiamas turtas, paskolos gavėjas turi teisę aplink jį esančią teritoriją užstatyti bet kokiais įstatymais neprieštaraujančiais pastatais. Norėdami tai padaryti, jam nereikia gauti banko sutikimo ar sutikimo.
Jei hipotekos paskolos parametrai numato galimybę perduoti įkeistą turtą trečiajai šaliai, tada jis tampa hipotekos kreditoriumi ir yra atsakingas už hipotekos sutarties sąlygų vykdymą. Tai taip pat gali apimti įsipareigojimus, kuriuos ankstesnis savininkas pažeidė.
Teisės registravimas
Nusprendę, kas yra hipoteka pagal įstatymą, turite suprasti, kaip vyksta registracijos procedūra. Kiekvienas atvejis, susijęs su nuosavybės pasikeitimu, yra valstybiškai registruojamas Vieningame valstybiniame teisių registre. Prieš sudarydami sandorį, turite nuspręsti, ar objektą neapsunkina trečiosios šalys. Informaciją galite patikrinti naudodamiesi Vieningo valstybinio įmonių registro ar Tarptautinio finansų centro internetinėmis paslaugomis, susisiekę su Rosreestr.
Norint pereiti prie registracijos proceso, reikia atlikti šiuos veiksmus:
- Gaukite paskolos patvirtinimą banke, sudarykite pirkimo-pardavimo sutartį.
- Pateikite šiuos dokumentus valstybinei įstaigai, taip pat įregistruokite hipoteką.
Registracija vykdoma per 5 darbo dienas. Jei mes kalbame apie nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, žemę, negyvenamąsias patalpas, statybas, pastatus, tada Rusijos įstatymai numato 15 darbo dienų laikotarpį.
Dokumentacija
Oficialus patvirtinimas, kad turtas yra apsunkintas, yra hipoteka. Paprastai įstatymų nustatyta tvarka įregistravus hipoteką, ją vykdo banko darbuotojas. Tačiau taip pat yra atvejų, kai notaras surašo hipoteką.
Kadangi turtas yra apsunkintas, jo negalima realizuoti negavus banko sutikimo. Teisių registracijos pažymėjimo skiltyje „Apsunkinimas“ reikia pažymėti, kad daiktas buvo įsigytas kreditinių lėšų sąskaita. Kai tik bus sumokėta visa skola ir įvykdyti visi įsipareigojimai bankui, registratorius nuosavybės pažymėjime uždės panaikinimo antspaudą. Valstybės rinkliava už šią procedūrą nėra imama, įstatymas numato trijų dienų laikotarpį šiai procedūrai įgyvendinti.
Be rašytinio įkeitimo turėtojo sutikimo neįmanoma areštuoti ar pagrobti nekilnojamojo turto, paimto iš hipotekos.
Ar galiu pakeisti hipoteka pagal susitarimą?
Norint suprasti, kas tai yra - hipoteka pagal įstatymą, būtina atskirti kitą jos formą - hipoteka pagal sutartį. Tai įmanoma vykdant sandorį su būsimam paskolos gavėjui jau nuosavybės teise priklausančiu nekilnojamojo turto objektu, kurį jis perduoda kaip užstatą. Taip pat įmanoma, kad paskolos gavėjas gauna paskolą, surašo nuosavybės teisę ir tik tada perduoda turtą kaip įkeitimą bankui. Be hipotekos sutartis taip pat įmanoma pagal susitarimą, tokiu atveju neapsunkinama jokia našta.
Ši kryptis kelia tam tikrą riziką, nes yra galimybė negrąžinti išleistų lėšų. Neįmanoma savarankiškai nustatyti hipotekos rūšies. Tai daroma atsižvelgiant į hipotekos objektą ir gautų lėšų realizavimo būdą.
Trumpai apie skirtumus tarp dviejų hipotekų formų
Apibendrinant skirtumus, jis atrodys taip:
- Registracijos procedūra: hipoteka pagal sutartį turi būti įregistruota atskirai, o dokumentai turi būti pateikiami Vieningame valstybės registre kartu su hipotekos nustatytoju ir hipotekos gavėju.Registruojant hipotekos sutartį, remiantis įstatymais, registracijos procesas vyksta tuo pačiu metu, kai naujasis savininkas įregistruoja teises Vieningame valstybės registre. Įkeitimo turėtojas ir įkeitėjas dokumentus valstybės institucijai gali pateikti atskirai.
- Pagal įstatymą hipotekos gavimas reiškia tikslingą lėšų panaudojimą, kai įgytas turtas automatiškai tampa įkeitimu. Pagal sutartinę hipoteką įkaito gali nebūti, tačiau savininko nekilnojamasis turtas gali būti našta.
- Hipotekos registravimo procesas pagal įstatymą nenumato būtinybės mokėti valstybės rinkliavos, ko negalima pasakyti apie jos sutartinę formą.
Turėtojo pasikeitimas arba hipotekos nutraukimas
Tuo atveju, kai turto hipoteka yra įregistruota pagal įstatymą, tačiau skolininkas nevykdo savo įsipareigojimų, hipoteka gali būti perduota kreditoriui parduoti. Kai tik įvykdomi įsipareigojimai pagal hipotekos paskolos sutartį, skola grąžinama, ji (hipoteka) nustoja galioti. Galite saugiai kalbėti apie hipotekos pašalinimą pagal įstatymą.
Teisėkūros lygmeniu hipotekos turėtojas gali būti pakeistas, pavyzdžiui, jį parduodant ar refinansuojant hipotekos paskolą. Jei pažymėjimo savininkui lauke „Apkraunama“ nereikia turėti jokių kredito ženklų, jis turės išduoti naują pažymėjimą. Norėdami jį gauti, savininkas sumoka 200 rublių valstybės rinkliavą.
Svarstymo trukmė ir būtini dokumentai naštai pašalinti
Maksimalus laikotarpis, per kurį valstybinė registracija panaikina naštą, yra trys dienos. Norėdami atlikti procedūrą, turite pateikti šiuos dokumentus:
- Hipotekos pareiškėjo prašymas su dokumentais, patvirtinančiais, kad visi įsipareigojimai pagal hipoteką yra įvykdyti.
- Hipotekos turėtojo paraiška paprastai vykdoma banko vardu.
- Jei įsipareigojimai pagal hipoteką buvo nutraukti remiantis teismo sprendimu, tada jis taip pat turi būti numatytas.
Prašymą gali kartu pateikti turto savininkas ir bankas. Daugeliu atvejų, visiškai įvykdęs įsipareigojimus, pats klientas (buvęs skolininkas) pats kreipiasi į valstybės įstaigą. Pastebėtina, kad jis gali gauti hipoteką pasirašydamas priėmimo aktą banko skyriuje, kuriame buvo išduota hipotekos paskola. Jums taip pat reikės pažymos apie skolos nebuvimą, nurodant hipotekos sutarties sudarymo datą.
Jei bankas yra didelis, tada jis gali savarankiškai pašalinti naštą, skolininkui įvykdęs hipotekos įsipareigojimus.
