Måden til at styre en lejlighedsbygning. Direkte ledelse af en bygning

Et sådant koncept som "ledelse af en lejlighedsbygning" er fraværende i boligkomplekset. Imidlertid definerer lovgivningen dens vigtigste træk og reglerne, hvormed den implementeres. Lad os overveje dem mere detaljeret.

Almindelige symptomer

Forvaltningen af ​​bygninger med flere lejligheder er en proces, der tager tid. Den periode, hvori den udføres, afhænger af varigheden af ​​bygningens drift. Denne periode begynder fra erektionens øjeblik og slutter med nedrivningen. Forvaltning og vedligeholdelse af en boligblok kan have mange former.

klassifikation

Tildel boligstyring. Det er rettet mod alle værelser, lejligheder, lokaler, der er i en persons lovlige besiddelse. I praksis kan ejerne af en lejlighedsbygning eller en enhed, der er involveret i dem, også administreres. Hvad angår selve objektet, er der på LCD'et heller ingen klar definition. I denne forbindelse opstår ofte spørgsmålet om, hvad der præcist betragtes som en lejlighedsbygning, hvor mange lokaler der skal være i det for at klassificere en bygning i denne kategori. I praksis kan en sådan bygning betragtes som en bygning, hvor 2 eller flere værelser har mindst en lovlig ejer.

Emne sammensætning

Styring af boligblokke kan udføres af forskellige personer. F.eks. Kan det være et emne, en gruppe af flere borgere, et specielt dannet organ eller samfund. De handler på objektet for at sikre, at det fungerer. emne:

1. Administrerer en bygning.
2. Tager beslutninger.
3. Opretter betingelser for implementering af opgaver.

I praksis kan ejerne af lokalerne eller personer, der er involveret i dem, direkte styre en lejlighedsbygning. I nogle tilfælde tildeles myndigheden lokale myndigheder. I henhold til stk. 4 Art. 161 ZhK, hvis ejere ikke selv har valgt måden at styre boligbygningen på, gør administrationen af ​​Moskva-regionen det for dem.

målrettethed

Ved at vælge denne eller den anden måde at styre en lejlighedsbygning på, vurderer ejere hvor fuldt ud opgaverne skal opnås. Disse inkluderer især sikkerhedsstillelse:

1. Sikre og gunstige levevilkår.
2. Bevaring af ejendom.
3. Løsning af spørgsmål om brugen af ​​fælles materielle værdier.
4. Korrekt levering af forsyningsselskaber.

Forvaltningen af ​​en lejlighedsbygning, hvis lokaler tilhører forskellige borgere, kan udelukkende udføres under ensartede betingelser, der er aftalt med dem. Ejere af ejendom kan udvikle dem på egen hånd. I nogle tilfælde delegerer ejere rettigheder til at skabe ensartede betingelser til en autoriseret person. Sidstnævnte repræsenterer ejernes interesser ved at indgå aftaler med serviceorganisationer.

Proceduren for styring af en boligblok

Lovgivningen forpligter ejere til at vælge en serviceindstilling. Det kunne være:

1. Direkte ledelse af lejlighedsbygningen af ​​ejere af lokalerne.
2. Oprettelse af et partnerskab med ejere eller et andet specialiseret forbrugerkooperativ.
3. Forvaltning af en lejlighedsbygning af en ledelsesorganisation.

Spørgsmålet er, hvorfor skulle folk gøre dette? Dette forklares med det faktum, at borgerne, som har ejendom, ud over rettigheder, er udstyret med relevante opgaver og er ansvarlige for deres gennemførelse.De skal bruge og bortskaffe deres ejendom på en måde, der ikke skader andres interesser, helbred og liv.

Udvælgelseskriterier

Ejere af lokalerne i lejlighedsbygningen skal vælge ledelsesmulighed i løbet af året fra konkurrencen mellem de lokale myndigheder, der betjener virksomhederne. Resultatet vil afhænge af antallet af lejligheder i bygningen, solvensniveauet og disciplinen hos ejerne. Derudover er omdømmet for at styre virksomheder, arten af ​​forbindelserne med virksomheder, der leverer ressourcer, uanset om det er fælles hus- og lejemåleudstyr osv., Ikke af mindre betydning.

Self catering

Hvis forvaltningen af ​​lejlighedsbygningen udføres af ejere af lokalerne, skal alle forhold til tredjepartsvirksomheder, der leverer visse tjenester, dokumenteres. Især indgås aftaler om bortskaffelse af vand, varmt / koldt vandforsyning, elektricitet, gas og opvarmning. I dette tilfælde underskrives kontrakter med hver ejer af lejlighederne. Derudover indgås aftaler med virksomheder, der leverer tjenester til reparation af ejendom, der er almindelig i bygningen. Sådanne aftaler er underskrevet med flertallet eller med alle ejere.

PC, HOA, LCD

Forvaltningen af ​​en lejlighedsbygning kan udføres af et partnerskab (andelsselskab). Sådanne juridiske enheder har ret til at indgå aftaler med ejere om:

• Udbydelsen af ​​forsyningsselskaber.
• Vedligeholdelse og reparation af fælles ejendom.
• Forvaltning af en bygning mv

Interaktionsordninger

Ejere af lokalerne kan delegere deres rettigheder til at indgå aftaler om levering af boliger og kommunale tjenester til ejernes partnerskab. Dette kan rettes ved en beslutning vedtaget på en generalforsamling i selve kooperativets charter. Ejerne af lokalerne har også muligheden for at overføre retten til at indgå kontrakter til partnerskabet, og det underskriver på sin side en aftale med administrationsselskabet. Hun søger efter leverandører og udarbejder relevante aftaler med dem.

Forvaltning af en lejlighedsbygning af et administrationsselskab

Hovedbetingelsen for at vælge denne serviceindstilling er en aftale. En prøveaftale om ledelsesbygningsledelse inkluderer obligatoriske sektioner. Navnlig skal det anføres:

1. Den fælles ejendom, som tjenesten vil blive leveret til, adressen på dens placering.
2. Liste over værker og tjenester til reparation og vedligeholdelse af materielle aktiver, reglerne i overensstemmelse med hvilke det kan ændres, listen over boligtjenester.
3. Betingelser for fastlæggelse af aftalens værdi, betalingsbeløbet for tjenester, bestemmelse af størrelsen på værktøjsregninger. Det formulerer også proceduren for beløb.
4. Regler for overvågning af servicevirksomhedens implementering af dets forpligtelser.

CC-bestemmelser

Kontrakten, der er indgået med den administrerende organisation, er i alle henseender karakteriseret som en aftale om levering af betalte tjenester. Denne formular findes i civilret. I henhold til art. 780 Civil Code, medmindre andet er angivet i selve kontrakten, skal det administrerende selskab udbyde tjenesterne personligt. Dette betyder, at entreprenøren helt eller delvist leverer tjenester eller fungerer som formidler mellem ejere af lokaler og leverandører.

Grundlæggende forskelle mellem optioner

Ledelse af ejere kan være direkte, tillidsfuld og indirekte. I det første tilfælde betjener borgerne den fælles ejendom alene. Indirekte ledelse indebærer overførsel af nogle funktioner til andre personer (eller en). Værtsenheden kan være både en juridisk enhed og en person. I sidstnævnte tilfælde kan de være en af ​​ejerne af lokalerne i huset.Ejere kan danne et valgt organ i form af et bestyrelse eller ved at udpege en autoriseret person fra deres cirkel og således skabe en juridisk enhed. For eksempel kan det være HOA. I dette tilfælde bliver partnerskabet deres administrationsselskab. Værelse ejere kan gøre andet. De har ret til at overlade tjenesten til uautoriserede personer, der ikke er en del af deres cirkel.

De kan være en ansat manager eller organisation. I dette tilfælde indgår ejerne af lokalerne en passende aftale med disse personer. Hvis ledelsen udføres af ejerne af lokalerne selv, underskrives kontrakten ikke. Det dannede firma eller den autoriserede person skal udføre sine funktioner i overensstemmelse med chartret. Han på sin side godkendes på en generalforsamling. Det skal siges, at i praksis bruger husejere samtidig både direkte og indirekte styring. For eksempel, i tilfælde af dannelse af en HOA, implementeres nogle af funktionerne, som regel den mest nøgle, af ejerne selv. Om vigtige spørgsmål træffes beslutninger på generalforsamlinger. En anden del af opgaverne udføres gennem det valgte bestyrelse, og den tredje udføres personligt af dets formand. Derudover oprettes en revisionskommission, der giver kontrol over det valgte organers økonomiske arbejde.

Nøglepunkter

Spørgsmålet om at vælge en lederorganisation i dag er det mest relevante blandt ejerne. Naturligvis ønsker alle et højt serviceniveau. Mange er dog bekymrede for, at det vil vise sig "som altid." For at undgå problemer skal ejerne beslutte, hvad de præcist ønsker, i forholdet mellem kvaliteten af ​​tjenesterne og deres omkostninger. Der er 3 mest almindelige muligheder:

1. Du må ikke ændre noget, lad ledelsen udføres af Housing Office, Straffelov, DEZ. Kvalitet i dette tilfælde vil ikke være den højeste, men prisen på tjenester er ganske acceptabel. I denne situation foretrækker lejlighedsejere ikke at tage risici og har ikke travlt med at vælge en organisation.
2. Find en juridisk enhed, der vil levere bedre tjenester. Følgelig bliver betalingen højere. Nogle ejere forsøger at blive enige om sådanne betingelser med det nuværende boligkontor.
3. Du skal vælge et privat lille firma. Det ville tilbyde tjenester af ikke dårligere kvalitet end hos Huskontoret, kvalitet, men til en endnu lavere pris.

Praktisk implementering

Som praksis viser, reagerer beboere i huse, hvor boligforeningen aktivt arbejder, oftere positivt på kvaliteten af ​​tjenesterne. I denne forbindelse anbefales det at kontrollere, om der er et passende HOA i området, der kan tage bygningen til vedligeholdelse til den foreslåede pris. Før du kontakter bestyrelsen, tilrådes det at gå ind i verandaerne, inspicere trappegange, korridorer, evaluere gårdspladsen. For at få en bedre idé om HOA'ernes arbejde skal du tale med beboerne i forskellige aldre, finde ud af, hvor meget de betaler for tjenesten, hvad de kan lide ved foreningens arbejde, og hvad der ikke passer dem. Hvis oplysningerne generelt er positive, kan der indgås en aftale.

Associerings arbejdserfaring

Han fungerer som et af de vigtigste kriterier, når han vælger en serviceorganisation. Foretrækkes, selvfølgelig, en lang oplevelse. For nylig vises der dog nye foreninger med jævne mellemrum, som heller ikke bør afskrives. Det tilrådes at finde ud af oplysninger om de specialister, der arbejder der, hvor de udførte deres aktiviteter tidligere, hvem der er grundlæggeren. Hvis dette er tidligere ansatte i DEZ'er, har de følgelig visse erfaringer med drift og vedligeholdelse af boliger. I dette tilfælde er det værd at tale om at tage det personligt af, for at finde ud af, hvorfor de forlod deres forrige arbejdssted, hvilke mål de satte for sig selv nu.

Servicepriser

I processen med kommunikation med repræsentanter for serviceorganisationen skal ikke kun de høje, men også de lave omkostninger til tjenester advares i sammenligning med hvad der fandtes til rådighed på tidspunktet for huskontorets arbejde. Her skal du finde ud af, hvad denne eller den anden pris består af. For de mest betydningsfulde beløb, skal du stille alle dine spørgsmål.

sammenligning

Hvis samtalen med repræsentanter for serviceforeningen generelt har udviklet sig positivt, skal du ikke skynde dig at indgå en aftale. Det tilrådes at komme omkring yderligere 2-3 HOA'er for at finde ud af alle oplysningerne fra dem. Derefter skal du sammenligne informationen, evaluere fordele og ulemper og fremsætte et forslag til diskussion. Hvis der stadig er nogen tvivl, bør der indgås en aftale for en periode på mindst et år. Hvis det efter dets udløb vil være klart, at valget er foretaget korrekt, kan du forlænge kontrakten. Hvis foreningen ikke håndterede sit ansvar, er det bedre at opsige aftalen.

Finansielt spørgsmål

En af de væsentligste ulemper ved at vælge et servicevirksomhed i sammenligning med HOA eller selvledelse er det faktum, at ejernes penge, der er tildelt af dem til at betale for tjenester, står til rådighed for en tredjeparts juridisk enhed. Det er ret vanskeligt at påvirke det med hensyn til effektiv og målrettet brug af midler. Dette gælder især, når en forvaltningsorganisation er valgt af lokale myndigheder. I dette tilfælde vil ejerne faktisk blive pålagt de betingelser, som de udøvende organer finder nødvendige.

Garanteret sikkerhed for midler

Dette spørgsmål inden for rammerne af interaktion med den administrerende organisation forbliver som regel åben. Især taler vi om midler, der er afsat til revision. Ikke hvert hus formår at akkumulere dem inden for 1-5 år (i hele kontraktens løbetid). Der er tidspunkter, hvor ejere beslutter at skifte serviceforening, og midlerne er på hans konto. I dette tilfælde er det ikke klart, hvordan pengene overføres til et dannet HOA eller et andet selskab. Det kan ske, at foreningen går konkurs, likviderer eller tager et lån fra banken og forsvinder. Det er yderst problematisk at løse problemet med at returnere deres midler til ejere. En anden situation er med HOA. Virksomheden kan fungere som en juridisk enhed og kan åbne en særlig konto i banken og rapportere årligt om dens status til ejere. I dette tilfælde er der naturligvis flere garantier for sikkerheden i fonde.

Lokal myndighed

De er angivet i h. 3-artikel. 156 LCD Territoriale myndigheder har kun ret til at fastsætte betalingsbeløbet for vedligeholdelse og reparation af genstanden, hvis ejere af lokalerne ikke valgte måde at administrere deres hjem til tiden, eller en beslutning blev truffet, men ikke blev gennemført. I henhold til loven kan lokale udøvende strukturer selv bestemme den forening, der leverer alle de nødvendige tjenester. I praksis afholdes der ofte åbne konkurrencer, som et resultat heraf er et firma, der er tildelt et hus. Det er værd at bemærke, at alt her vil afhænge af de lokale myndigheder. Uden tvivl fastlægger loven grænserne for autoritet, visse begrænsninger. Men i almindelighed bliver beboernes meninger i sådanne tilfælde ikke stillet. Derfor er det mere tilrådeligt at tage en beslutning og vælge den juridiske enhed, der leverer tjenesten.