Uforlignelig forbedring af lejemål

Når man lejer lokaler, især hvis det er langsigtet, foretager enheder, der bruger plads, ofte investeringer i disse anlægsaktiver. Dette gøres for at bringe objektet ind i en tilstand, hvor det bedst svarer til specificiteten af ​​økonomisk aktivitet og personens behov. Ofte forekommer der i sådanne situationer uadskillelige forbedringer. Leasing, som et juridisk forhold, er ejendommeligt for funktioner. Især tilhører det objekt, som personen investerer, ikke ham ved ejendomsret. I mellemtiden passerer lejeren uadskillelige forbedringer i dens lovlige besiddelse. Imidlertid kan en anden betingelse etableres ved aftale mellem parterne. Lad os overveje mere detaljeret, hvad uadskillelige forbedringer af et leaset objekt kan være.

Generel information

Uadskillelige forbedringer er kvalitative ændringer, der tilføjer værdi til et aktiv. De kan være rettet mod:

• forbedringer;
• forbedring af egenskaber og tekniske egenskaber;
• udvidelse af funktionalitetsområdet osv.

Det skal huskes, at genstanden ikke får nye kvaliteter under reparation. Dens tekniske egenskaber forbedres heller ikke. I denne forbindelse kan reparationsarbejde ikke betragtes som uadskillelige forbedringer af den lejede ejendom. De genkender muligvis handlinger som:

• ekstra udstyr;
• færdiggørelse;
• genopbygning;
• modernisering;
• teknisk genudstyr.

Uadskillelige forbedringer er de ændringer, der ikke kan fjernes eller demonteres uden at beskadige ejendommen.

Omkostningsdækning

Uadskillelige forbedringer af den leasede ejendom udføres på bekostning af den enhed, der bruger den i henhold til betingelserne i aftalen med ejeren. Efter afslutningen af ​​sin handling har en person ret til at betale godtgørelse for udgifter. Imidlertid indeholder loven en række betingelser for erstatning. Udlejer refunderer således kun omkostningerne ved uadskillelige forbedringer, hvis ændringerne blev foretaget med hans samtykke. En anden betingelse kan være foreskrevet ved lov. Uadskillelige ejendomsforbedringer gennemført afskrivninger fra ham, fungere som ejendom for den lovlige ejer af genstanden.

Mulige vanskeligheder

Inden der foretages en uadskillelig forbedring, er det nødvendigt at undersøge betingelserne i aftalen. Dokumentet bestemmer muligvis ikke proceduren for deres implementering eller kan fastlægge behovet for at opnå det skriftlige samtykke fra ejeren. Følgelig skal emnet kontakte den juridiske ejer af anlægget, inden der foretages uadskillelige forbedringer (en model for en yderligere aftale er præsenteret i artiklen). Der er dog situationer, hvor skriftlig samtykke ikke er mulig. Dette problem opstår, når føderal ejendom er leaset. Sammen med dette skal brugeren foretage visse ændringer i objektet til normal drift. Afhængig af om udgifterne refunderes, og om ejerens samtykke er opnået, vælger brugervirksomheden muligheden for at bogføre udgifter. Overvej flere situationer.

Ændringer med samtykke fra ejeren med kompensation

I henhold til stk. 1 i art. 256 Skattekode, kvalitativt ændringer foretaget med tilladelse fra den lovlige ejer af objektet med efterfølgende kompensation for omkostningerne ved dem, betragtes som afskrevne anlægsaktiver. Regnskab for uadskillelige forbedringer i dette tilfælde udføres i overensstemmelse med stk. 1 i art. 258 Skattekode. Kapitalinvesteringer, hvis omkostninger kompenseres til brugeren af ​​ejeren, afskrives af sidstnævnte. I overensstemmelse med stk. 4 i art.623 Civil Code, vil lejeren ikke have nogen rettigheder til disse forbedringer. Ifølge Finansministeriet fremgår brugerens omkostninger i forbindelse med de kvalitative ændringer af faciliteten, når de er godtgjort af ejeren, som udgifter, der er afholdt i løbet af arbejdet for den retmæssige ejer. Hvis uadskillelig forbedring foretages med samtykke fra den anden part, skal dette dokumenteres. Især er denne betingelse foreskrevet i den oprindelige aftale eller i bilaget til den. Hvis ejeren på samme tid kompenserer de udgifter, som brugeren har afholdt, kan lejeren tage hensyn til omkostningerne som omkostningerne ved arbejdet for den retmæssige ejer ved beregningen af ​​indkomstskat. Desuden skal omkostningerne være i overensstemmelse med kravene i stk. 1 i art. 252 Skattekode.

Vigtigt punkt

I rapporteringen vil tiden være betydelig, når overgangen / overførslen af ​​uadskillelige forbedringer finder sted. Forklaringer gives i rækkefølge fra finansministeriet nr. 91n af 13. oktober 2003. I punkt 35 i dette dokument er det angivet, at hvis det er i overensstemmelse med aftalen kapitalinvesteringer Brugeren overføres til ejeren, omkostningerne til det færdige arbejde med forbehold for refusion skal fratrækkes fra kontoen for investeringer i langfristede aktiver. I dette tilfælde debiteres forligsartiklen. Men hvis kontrakten med uadskillelige forbedringer sørger for deres overførsel til ejeren af ​​objektet med kompensation for den resterende værdi til den bruger, der har foretaget dem, tilskrives kapitalinvesteringerne OS for den lovlige ejer, indtil aftalens udløb.

Ændringer i ejendommen med tilladelse uden kompensation

Kapitalinvesteringer i lejefaciliteter i form af uadskillelige forbedringer foretaget med samtykke fra ejeren betragtes som afskrivelige. Denne holdning er fastlagt i stk. 1 i art. 256 Skattekode. I stk. 1 i art. Kodens 258 bestemmer, at kapitalinvesteringer foretaget med tilladelse fra ejeren, hvis værdi ikke kompenseres af ham, afskrives af den enhed, der har foretaget en uadskillelig forbedring. Dette gøres under aftalens varighed. Der tages højde for amortiseringsbeløb, der er fastlagt på baggrund af brugstiden. Det er installeret til OS eller kapitalinvesteringer i dem af klassificering af anlægsaktiver godkendt af regeringen. Afskrivning opkræves den første dag i måneden efter den periode, hvor den uadskillelige forbedring er sat i drift.

nuancer

I henhold til stk. 5 PBU 6/01 inkluderer anlægsaktiver kapitalinvesteringer i leasede anlægsaktiver. De metodologiske instruktioner i afsnit 35 siger, at hvis de i henhold til aftalen fungerer som ejendom for den juridiske ejer af genstanden, debiteres udgifterne til afsluttet arbejde fra lånekontoen for investeringer i langfristede aktiver. Samtidig debiteres regnskabsposten for OS. For omkostningsbeløbet åbner brugeren et separat lagerkort for hvert objekt.

Ændrer sig uden ejerens samtykke

Lovgivningen forbyder ikke udtrykkeligt uadskillelige forbedringer uden udlejers tilladelse. I mellemtiden skal brugeren forstå, at i tilfælde af implementering af kvalitative ændringer, er det usandsynligt, at ejeren refunderer omkostningerne. Derudover i overensstemmelse med bestemmelserne i artikel 622 i Civil Code, i tilfælde af opsigelse af aftalen, er personen forpligtet til at returnere genstanden til sin retmæssige ejer, den samme som han modtog den under hensyntagen til den normale slidgrad eller i den af ​​parterne aftalt tilstand. Heraf følger, at ejeren har ret til at kræve, at emnet bringer lokalerne til sin oprindelige form. Dette medfører visse omkostninger. Hvis virksomheden på samme tid ønsker at acceptere de specificerede udgifter ved beregning af indkomstskat, kan der opstå alvorlige skattemæssige risici. De skyldes bestemmelserne i artikel 1, stk. 256 Skattekode. I henhold til normen er det kun de investeringer i leasede anlægsaktiver, der foretages med tilladelse fra ejeren, som kan afskrives som ejendom.Det følger heraf, at brugerbetalerne, der producerede dem uden samtykke fra den retmæssige ejer, ikke har nogen grund til at indregne omkostninger med henblik på beskatning af fortjeneste.

Momsrisici

De følger også af bestemmelserne i stk. 1 i art. 256 Skattekode. Hvis der ikke tages hensyn til omkostningerne ved uadskillelig forbedring ved beregningen af ​​skatten, vil det være meget problematisk at bevise, at de blev udført for at udføre operationer, der er anerkendt som momsobjekter. På trods af det faktum, at disse fradrag ikke har en direkte lovgivningsmæssig forbindelse med hinanden, overvåger kontrolorganerne nøje overholdelsen af ​​proceduren for deres beregning. I ovenstående situation, med en høj grad af sandsynlighed, vil moms derfor ikke være fradragsberettiget. Selv hvis betaleren er klar til at forsvare sin holdning i retten, er der ingen garanti for, at hans ansøgninger vil blive opfyldt - myndighederne tager som regel side af kontrolorganerne.

Mulig udvej

I betragtning af ovenstående kan følgende fremgangsmåde betragtes som den mindst risikable:

1. Omkostningerne ved uadskillelige forbedringer til indkomstskatteformål tages ikke med i betragtning.
2. Momsfradrag accepteres ikke.

I dette tilfælde skal det huskes, at under. 1 s. 1 Artikel 146 i skatteloven som genstand for skat på ekst. omkostningerne er overførsel på Russlands område af produkter (udførelse af arbejde, levering af tjenester) til egne behov, hvis omkostninger ikke er medtaget i beregningen (inklusive gennem afskrivning) ved beregningen af ​​indkomstskatten. Med andre ord, hvis ejendomsforbedringer foretages alene og omkostningerne ikke tages i betragtning, beregner og betaler betaler moms for udgifterne til det arbejde, han udfører. Følgelig er skatten på ekst. værdien kan tages fradragsberettiget. Som et resultat reduceres mængden af ​​fradrag til budgettet.

Nøglebetingelser

Da PBU 6/01 ikke fastlægger nogen begrænsninger, inkluderes kvalitative ændringer i lejet ejendom i OS, hvis:

1. Objektet vil blive brugt i produktion af varer, udførelse af arbejde eller levering af tjenester, til levering af virksomheden til midlertidig brug / ejerskab mod et gebyr eller administrationsbehov.
2. Efterfølgende videresalg af disse ejendomsværdier forventes ikke.
3. Et objekt kan medføre økonomiske fordele for virksomheden i fremtiden.

Omkostningerne ved denne ejendom såvel som dens egne anlægsaktiver tilbagebetales ved afskrivning i afsnit 17 i PBU 6/01. Løbetiden kan indstilles i overensstemmelse med leasingperioden. Det er defineret i afsnit 20 i disse PBU'er. Hvis den uadskillelige forbedring ved udgangen af ​​aftaleperioden overføres til ejeren uden kompensation fra sidstnævnte for omkostningerne ved den, kan dette betragtes som en gratis kvittering.

Finansministeriets præciseringer

I brevet nr. 03-07-05 / 29 af 26. juli 2012 blev det bestemt, at i henhold til artikel 1, stk 146 i skatteloven, operationer til udførelse af arbejde på Russlands område, herunder gratis, fungerer som et genstand for moms. Hvis tidligere om uadskillelige forbedringer tilføj. fradragsværdien blev ikke accepteret (for eksempel når de udføres uden tilladelse fra ejeren), når de krediteres ved en overførselsoverførsel, kan den indgå i beregningen, og det betalte skat skal reduceres.

Fradrag fra ejendom

Denne skat betales af den enhed, der har foretaget den uadskillelige forbedring, når den føres til balancen som et aktiv. Afklaringer om dette spørgsmål fremgår af brev fra finansministeriet nr. 03-03-06 / 1/651 af 13. december 2012. I henhold til stk. 1 i art. 374 i skatteloven, beskatningsgenstande for russiske virksomheder er fast ejendom og løsøre, herunder dem, der er afsat til midlertidig brug, bortskaffelse, besiddelse, forvaltning af tillid, indgået generelle aktiviteter eller opnået i overensstemmelse med en koncessionsaftale, der indgår i balancen som anlægsaktiver i overensstemmelse med proceduren for opbevaring af regnskaber, medmindre andet er angivet i artikel 378 og 378.1 i skatteloven.

Reglerne, hvormed OS-data genereres, etableres i PBU 6/01 og i de retningslinjer, der til dels finder anvendelse, der ikke er i modstrid med PBU. I henhold til sidstnævnte stk. 5 inkluderer anlægsaktiver kapitalinvesteringer i leasede faste aktiver. I henhold til stk29, skal omkostningerne ved pensionering eller ude af stand til at tjene til enhed fratrækkes. I overensstemmelse med bestemmelserne i PBU 6/01 tages kapitalinvesteringer i leasede anlægsaktiver med i betragtning, indtil de disponeres. Sidstnævnte skal blandt andet forstås som refusion af ejeren af ​​omkostningerne ved de forbedringer, som lejeren har foretaget. Undtagelsen er tilfælde, hvor den retmæssige ejer kompenserer brugerens omkostninger ved at fastsætte det passende beløb for gebyret for vedligeholdelse af anlægget.

indlæg

I henhold til kontoplanen sammenfattes oplysninger om objekter, som virksomheden derefter accepterer som et operativsystem, herunder omkostninger til anlægsinstruktion, i c. 08. De oprindelige udgifter til investeringer i leasede anlægsaktiver, der er i drift og udført efter den fastlagte procedure, debiteres fra kontoen. 08. Hun overføres til DB SCH. 01. Således tilskrives kapitalinvesteringer i et leaset objekt som en omkostning for dets forbedringer af brugeren til anlægsaktiver, indtil genstandene bortskaffes i henhold til aftalen og er underlagt ejendomsskat. Der findes en anden procedure for sagen, når ejeren refunderer udgifterne fuldt ud. I en sådan situation er kapitalinvesteringer foretaget af brugeren, der er godtgjort af den lovlige ejer, inden de tages i brug, ikke inkluderet i operativsystemet og beskattes ikke.

Uadskillelige forbedringer i salget af en lejlighed

I øjeblikket bemærker de fleste eksperter en aktiv overgang af banker til en særlig ordning med arbejde med kunder. Især er der et system, hvor størrelsen af ​​en køb og salgstransaktion reduceres til 1 million p. Denne situation skyldes stigende konkurrence på boligmarkedet. Banker yder pantelån op til 1 million rubler, og den resterende del af de nødvendige midler udgøres som et forbrugerlån. Betingelserne for at yde begge lån er imidlertid de samme. Nogle finansielle organisationer, der er klar over, at sådan udlån bærer visse risici, øger renten på lån med 1-1,5 point. Imidlertid kan omfanget af en pantetransaktion ikke altid reduceres til 1 million rubler i alle tilfælde. For eksempel er dette ikke muligt med dagens temmelig udbredte udlånssystem ved hjælp af subsidier fra staten.

I dette tilfælde opstår spørgsmålet om betaling af sælgeren for indkomstskat. Der er flere måder ud af denne situation. Så for eksempel forklarer eksperter, at hvis den erhverver er interesseret i at angive hele markedsværdien af ​​objektet, så er det muligt en mulighed, hvor han kompenserer sælgeren for indkomstskatten. I praksis har der også været tilfælde, hvor parterne i transaktionen er enige med hinanden om at dele omkostningerne ved at betale fradrag indbyrdes. Men som eksperter siger, bruges en sådan ordning sjældent. Tidligere blev det brugt under stagnationsbetingelser, hvor der ikke var så mange købere, og sælgere var mere loyale. I perioden med markedsinddrivelse gennemføres skattekompensation af den interesserede part. Hvis det er fordelagtigt for erhververen, at den faktiske værdi af objektet er angivet, men ikke for sælgeren, foretages refusionen først. I nogle tilfælde er ejeren af ​​ejendom interesseret i at angive den fulde pris. For eksempel sker dette, når han rejser til udlandet, og han er nødt til at legalisere overskud. Notarielle omkostninger til papirarbejde, når du angiver hele markedsværdien for en fast ejendomstigning. Hvis den erhverver ikke ønsker at betale for meget for noget, kan sælgeren påtage sig disse omkostninger. Som regel udarbejder ejeren to kvitteringer. I det første angiver han omkostningerne ved aftale med erhververen. En anden kvittering viser den resterende pris på ejendommen. Samtidig modtager han beløbet for eksempel for "undtagelsesret til køb" eller "uadskillelige husforbedringer." I mellemtiden henleder et antal eksperter opmærksomheden på en vigtig kendsgerning.

Det beløb, der overstiger den ikke-afgiftspligtige grænse på 1 million rubler, som ejeren som regel ønsker at modtage for "reparation", "uadskillelig forbedring", bestemmelse af "ret til køb" og så videre, fungerer også som indkomst. Ifølge nogle eksperter betyder det ikke noget, hvor emnet kom fra - når man sælger en ejendom eller møbler. Under alle omstændigheder er dette indkomst. I henhold til loven er det også nødvendigt at foretage obligatoriske fradrag i form af indkomstskat. Forskellen er kun i størrelsen på det skattefri grundlag. I dette tilfælde vil det beløbe sig til 250 tusind rubler. Ikke desto mindre er denne mulighed ikke egnet til skatteunddragelse. Desuden indtager domstolene i sådanne sager normalt reguleringsorganets holdning og ikke emnet.