Mange russiske virksomheder har erfaring med at indgå aftaler om fremleje af fast ejendom. Hvad er funktionerne i den tilsvarende type transaktioner? Hvilke retskilder styrer procedurerne for deres indgåelse? Hvordan deltager ejendomsejere i sådanne aftaler?
Hvad er fremleje?
Fremleje er en type juridisk forhold, der er omhandlet i Den Russiske Føderations civile kode, hvor modparten af ejendomsejeren, der har indgået en kontrakt med ham om leje af lokaler, underskriver en ny lejeaftale med en tredjepart. Desuden forbyder loven ikke udtrykkeligt for eksempel en stigning i husleje under en ny kontrakt. Derfor er udlejning af kontor, værksted, lager, garage og andre lokaler et almindeligt fænomen inden for erhvervslivet.
Fremleje i erhvervslivet: lovgivningsmæssigt aspekt
Som vi har bemærket ovenfor, er begrebet fremlejemål nedfældet i Den Russiske Føderations civile kode. Flere artikler i koden indeholder bestemmelser om en lignende type juridisk forhold. De er derfor især relevante for udøvelsen af forbindelser mellem forretningsenheder: virksomheder, der indgår "primære" leasingaftaler for lokaler, og derefter lejer dem ud til deres modparter dyrere. Emnerne for transaktioner i dette tilfælde er ofte erhvervsejendom. Det vil sige, fremleje af ejendomme, der ikke er til bolig, er et fænomen, der hovedsageligt er karakteristisk for iværksætterområdet.
Alle de nødvendige bestemmelser er fastlagt i lovgivningen i Den Russiske Føderation, hvorefter virksomheder, der har overtaget fast ejendom i fremleje, selv kan fungere som efterfølgende leasinggivere. Og deres modparter, der får ejendommen til rådighed, har også ret til at udlevere den - som nogle advokater mener, kan kæden af juridiske forbindelser teoretisk være meget lang.
Vilkår for fremleje
På samme tid er mange advokater opmærksomme på bestemmelserne i artikel 615 i Den Russiske Føderations civile kode. Det siger især, at for fremleje af fast ejendom er samtykke fra den oprindelige ejer nødvendig. Hvad betyder dette i praksis? Hvis virksomheden derfor har indgået en fremlejeaftale med modparten uden samtykke fra ejeren af ejendommen, skal denne type transaktion ifølge advokater betragtes som ugyldig.
Som mange eksperter bemærker, siger artikel 615 i Den Russiske Føderations civile lovgivning ikke eksplicit, hvordan ejeren af ejendommen skal give samtykke til efterfølgende operationer med ejendom i form af fremleje (og videre langs kæden, hvis nødvendigt). Advokater anbefaler derfor at ordinere den passende betingelse i lejeaftalen “første niveau” direkte med ejeren. Det viser sig at en lejekontrakt med fremleje som et af punkterne. Mindre ønskeligt, men ifølge eksperter er det i nogle tilfælde tilladt at udarbejde yderligere aftaler til hovedkontrakten. I overensstemmelse med dette dokument kan ejendomsejeren give modparten ret til om nødvendigt at indgå en fremlejeaftale med en tredjepart.
Kontraktsafhængighed
Antag, at ejeren af fast ejendom har tilladt modparten at indgå lejeaftaler. Men hvad med en iværksætter, hvis "første niveau" -kontrakten er opsagt af en eller anden grund - dens løbetid er afsluttet, ejeren af lokalerne har fundet juridiske grunde til at afslutte forholdet?
Advokater bemærker, at fremleje af ikke-beboelsesejendomme betragtes som en afledt kontrakt, afhængigt af det "primære". Således, hvis hovedkontrakten opsiges, annulleres straks den, som lejeren indgik med sin modpart.Det kan bemærkes, at de relevante bestemmelser er nedfældet i artikel 618 i Den Russiske Føderations civillov. Således er udlejning af ejendomme, der ikke er til bolig, kun mulig inden for gyldigheden af lejekontraktens hovedkontrakt med ejeren af fast ejendom.
Hvis vi undersøger Den Russiske Føderations civile kode for eventuelle indrømmelser for subtenanten, kan vi også være opmærksomme på en af bestemmelserne i artikel 618.
Retten til en ny kontrakt
Det hedder navnlig, at lejerens modpart ved opsigelse af den "primære kontrakt" har ret til at kontakte ejeren af fast ejendom for at indgå en ny kontrakt. Det er sandt, at dette kun er muligt inden for de tidsfrister, der er angivet i den første kontrakt. Som bemærket af advokater, sker det i praksis ofte, at den indledende periode på den "primære" kontrakt er tilstrækkelig set ud fra lejernes behov.
Lovgivningen giver således en mekanisme, hvor fremleje af ikke-beboelsesejendomme kan omdannes til en fuldt udlejet leje. For dette skal den primære lejer og ejeren af ejendommen opsige den "primære" kontrakt. Herefter har subtenenten ret til at "bytte plads" med den oprindelige lejer af fast ejendom. Spørgsmålet opstår: "Hvordan kan en sådan fremleje-ret implementeres i praksis?" Overvej det relevante aspekt.
Hvordan lejeren får et "løft"
Så vi har bestemt, at en modpart-lejer af en virksomhed, der har indgået en "primær kontrakt" med en ejer af en ejendom til at leje en genstand lovligt kan udstede en fuldtidsleje af ejendomme. Det første skridt, som et firma skal tage for at udøve den rette ret, er at kontakte ejeren af ejendommen med et tilbud. Det skal udtrykke den juridiske enheds intention om at leje lokalerne såvel som de grundlæggende betingelser for den efterfølgende lejekontrakt.
Til gengæld er ejeren af ejendommen ved lov forpligtet til at acceptere dette tilbud. Hvis han ikke gør det, kan en subtenant, der måtte være uden de lokaler, han har så meget brug for, gå ind for retten i henhold til artikel 445 i Den Russiske Føderations Code. Genstand for kravet vil være ejendommens ejeres tvang til at indgå en passende kontrakt. Som mange advokater har bemærket, vidner retspraksis som helhed domstolernes tendens til at tage side af subtenanter.
Overvej et eksempel, der illustrerer ovennævnte mekanisme.
Subtenant og ejer af fast ejendom: praksis med interaktion
Lad os sige, at Propeller LLC ejer et kabelproduktionsværksted. IP Ivanov A. B. lejede dette værksted i en periode på 3 år. Formålet med den relevante transaktion af iværksætteren er at åbne på sin egen linje for produktion af kabler under hans brand. Der var dog et sammenbrud af den russiske nationale valuta, og IE Ivanov A. B. mente, at det var ulønnsomt at åbne produktion på grund af stigningen i prisen på råvarer, der var nødvendige til kabelproduktion. Han vendte sig imidlertid mod Ivanov statsvirksomhed "Gidrokabelmontazh", i de lagre, som akkumulerede nok råvarer, men som presserende havde brug for et værksted til produktion af kabel. Ivanov mente, at han havde en god mulighed for at tjene penge ved at fremleje lokalerne til højere satser end i kontrakten med LLC Propeller. Statsejet selskab aftalt. Propeller LLC er enig.
Som et resultat tog følgende emner af juridiske forbindelser form. For det første er det LLC Propeller, der ejer værkstedet. For det andet er dette den "primære" lejer - IP Ivanov AB For det tredje er det dens modpart og på samme tid subtenanten - den statsejede virksomhed Gidrokabelmontazh.
Subtenanten bragte udstyr til værkstedet og begyndte produktionen. Men så opstod der uenighed mellem FE Ivanov A. B. og ledelsen af Propeller LLC om rigtigheden af at indgå en leasingaftale. Som et resultat anlagde virksomhedsejeren til værkstedet en retssag mod forretningsmanden, der sidder sammen med sagsøgeren. Kontrakten er annulleret.
Advokaterne fra Gidrokabelmontazh besluttede at bruge den lovlige ret til at indgå en lejekontrakt med LLC Propeller direkte takket være bestemmelserne i Den Russiske Føderations civile lovgivning. De fremsatte et tilbud, hvor de tilbød at betale det samme beløb til Propeller LLC, som de rettede mod forpligtelserne i leasingaftalen til SP Ivanov B. Virksomhedsejeren af værkstedet var på den ene side forpligtet til at acceptere tilbuddet - i henhold til Den Russiske Føderations civile kode, en anden, hun gjorde det med glæde, da det blev muligt at modtage flere indtægter fra leje af værkstedet. Derudover er det helt muligt at antage, at Propeller LLC foreslog, at Gidrokabelmontazh indgik en ny, længere kontrakt.
Hvordan er man modpartens subtenant?
Der er en anden interessant nuance med hensyn til den type juridiske forhold, der overvejes. Som vi har bemærket ovenfor, kan leje af ikke-beboelsesejendomme danne en sekventiel kæde af transaktioner. I det øverste trin er lejerens aftale med ejeren. Dernæst er fremleje. Ifølge den underskriver den ”primære” lejer den relevante kontrakt med sin modpart. Derefter kan der laves en sekundær fremleje osv. Det vil sige, et scenarie er muligt, hvor Gidrokabelmontazh overleverer værkstedet til en anden producent, siger Connectmetallist LLC, efter at have modtaget tilladelse fra IE Ivanov A. B., medmindre selvfølgelig, på det tidspunkt var han endnu ikke kommet ind, som det følger i vores scenario beskrevet ovenfor, i uenighed med LLC Propeller.
Vi undersøgte nuancen, hvori modparten lovligt kan tage plads som den ”primære” lejer. Er der dog en sådan ret for en virksomhed, der fungerer som en ”sekundær” underlejer, og som relativt set er et link længere fra ejeren?
Advokater siger, at russisk lov ikke eksplicit indeholder bestemmelser om en sådan mekanisme. Det viser sig, at rettighederne for den ”sekundære” underlejer ikke er så stærkt beskyttet som for modparten, der indgik en aftale med den ”primære” lejer. Og dette til trods for, at den "sekundære" udlejning er en procedure, der ikke er forbudt ved lov.
Dobbelt udlejning: detaljer
Nogle advokater er dog opmærksomme på ordlyden af artikel 6 i Den Russiske Føderations civile lovgivning. Det siger, at i situationer, hvor civile forbindelser ikke direkte kan løses på grund af manglen på relevant lovgivning, og at erhvervspraksis endnu ikke er dannet, anvendes normerne inden for rammerne af analogien af loven. Og i dette tilfælde, i princippet, kan den "sekundære" subtenant forsøge at forelægge den "primære" lejer en anmodning om at genforhandle kontrakten for fortsat at bruge ejendommen.
Men i praksis, som advokater bemærker, er dette kun muligt, når subtenenten straks anmodede om underskrift af en "direkte" kontrakt med ejeren af ejendommen. Hvis modparten for den "primære" lejer var inaktiv, ophører alle "underordnede aftaler" i almindelighed med at være gyldige. Derfor skal Connectmetallist LLC være forsigtig med at indgå kontrakter, for hvilke den reelle ejer af ejendommen er flere niveauer højere end den faktiske udlejer.
Samtidig siger nogle advokater, at det er muligt at fortolke betingelserne for fremleje som en mekanisme, hvor "downstream" -parter stadig kan regne med en ny kontrakt med ejeren af ejendom - netop på grund af muligheden for at anvende reglerne som led i analogien til loven.
Fremleje aftalestruktur
Hvordan skal en udlejningsaftale se ud? I princippet ligner dens struktur som helhed meget de tilsvarende kontrakter, der giver mulighed for direkte samspil mellem lejer af fast ejendom og dens ejer. Overvej detaljerne i de relevante aftaler, hvorunder der udarbejdes en udlejning, et eksempel på strukturen i disse kontrakter.
Ligesom med de fleste andre civile transaktioner indeholder den pågældende kontrakt almindelige bestemmelser. I dem anbefaler advokater brugen af udtrykket "fremleje" - det, som vi har defineret ovenfor, er ret officielt, det er i det begrebsmæssige apparat i relevant lovgivning. De generelle bestemmelser for den pågældende type transaktioner er dybest set de samme som for almindelige leasingaftaler - ejeren tildeler fuldstændigt retten til at bruge ejendommen til lejeren, sikrer, at ejendommen ikke er pantsat osv. Aftalens gyldighed bemærkes.
Aftalens næste afsnit er parternes forpligtelser. Alt her er næsten det samme, som hvis der blev indgået en regelmæssig lejekontrakt. Fristerne for overførsel af fast ejendom til lejeren er foreskrevet, hvis det er påkrævet - brugen af genstanden til dette formål, modpartens forpligtelser overfor husejeren til at opretholde lokalerne i orden osv.
Endvidere er betalingsbetingelserne normalt inkluderet i kontrakten såvel som afviklingsproceduren. Som regel angives det tidsbegrænset af subtenanten af de relevante betalinger - normalt inden den 5. dag i hver måned er lejers ret til at opkræve gælden fastlagt. Inkluderet er bestemmelser om betaling af forsyningsselskaber osv. Generelt er alt det samme som med den "primære" leje af ejendomme.
Det næste afsnit i kontrakten er parternes ansvar. Ordlyden her er også ret standard. Dette er forpligtelsen for personer med juridiske forhold til at betale sanktioner, bøder osv.
Lejeaftalen foreskriver også betingelserne for ændring, opsigelse eller opsigelse af den relevante kontrakt. Normalt er de forbundet med regelmæssigheden i at foretage betalinger samt, som vi bemærkede i begyndelsen af artiklen, levering af ejendom til efterfølgende leje til fordel for tredjepart uden samtykke fra udlejer.
Leasingaftaler, som mange andre typer af kontrakter, kan have særlige betingelser. De afspejler for eksempel det faktum, at det er muligt uadskillelige forbedringer ejendommen bliver udlejers ejendom. Der fastlægges også normalt en bestemmelse, hvorved subtenanten har ret til at fortsætte med at bruge ejendommen, selvom ejendomsretten til den overdrages til tredjepart.
Blandt andre betingelser i kontrakten, som også normalt er foreskrevet - dem, der for eksempel styrer, ud over den tidligere ordlyd, muligheder for at implementere forbedringer i objektets struktur. Såsom for eksempel eftersyn.
Statlig registrering af en fremleje er normalt ikke påkrævet. På samme tid, som vi har bemærket ovenfor, skal den nuværende lejer have det skriftlige samtykke fra ejeren af ejendommen til efterfølgende transaktioner, hvis genstand udlejer det tilsvarende objekt. Virksomhedernes aktiviteter, der indgår i sådanne transaktioner, kan være forskellige. Hvis parterne underskriver en aftale, hvor lokalerne udlejes, betyder virksomhedens OKVED og andre attributter, der karakteriserer organisationens profil set fra erhvervssynspunkt, ikke noget.