Der er mange måder at leje en lejlighed på. To hovedprincipper er nedfældet i russisk lovgivning - gennem indgåelse af kommercielle leasingaftaler samt ved underskrivelsen af en social lejekontrakt. Hvordan adskiller de sig? Hvilke lovgivningsmæssige kilder styrer de relevante kontrakter?
Forskellige typer ansættelser
Hvad er forskellen mellem kommerciel leje og andre typer af fast ejendomstransaktioner? Det kan bemærkes, at detaljerne i den tilsvarende type juridiske forhold reguleres af Den Russiske Føderations civil- og boliglovgivning. I henhold til bestemmelserne i Den Russiske Føderations civillovgivning indebærer en lejekontrakt, at en af dens parter (ejeren eller anden autoriseret person) stiller et andet lokaler til rådighed for et gebyr, der er i lovlig besiddelse, ledsaget af retten til at opholde sig. Da forbindelser inden for rammerne af denne type transaktion involverer monetære afviklinger, betyder det, at der ansættes kommercielle lokaler.
En variant er mulig, hvor ejeren af lokalerne er en offentlig myndighed eller kommunen. I dette tilfælde vil det sandsynligvis være et spørgsmål om social ansættelse, hvorunder der ikke er nogen leje som sådan, dvs. at en person overfører et bestemt beløb til myndighederne i overensstemmelse med den fastlagte told.
Forholdet mellem en borger og den relevante myndighed involverer dog ofte en slags monetær afvikling. Og derfor er forskellige retlige kilder forankret, omend et uofficielt, men stadig regelmæssigt anvendt udtryk, der kendetegner sådanne forhold - social kommerciel leje.
Sociale og kommercielle typer beskæftigelse
På den ene eller anden måde set ud fra den russiske civils civile lovgivning er social og kommerciel ansættelse helt forskellige juridiske kategorier. Og dette til trods for, at aftalerne, der formaliserer de relevante forbindelser, har nogle fælles træk - såsom for eksempel konsensus, gengældelse (selvom nogle advokater finder dette udtryk ikke helt anvendeligt for social rekruttering) samt gensidighed.
Det betyder således, hvem der er ejeren af lokalerne. Nogle advokater bemærker imidlertid, at staten eller kommunen stadig kan være ejer af fast ejendom i henhold til en kontrakt med erhvervsmæssig, ikke har social karakter, leje. Og derfor mener eksperter, at det ikke er så meget status som ejeren, der betyder noget som kontraktens indhold.
Nogle advokater mener, at det er grundlæggende vigtigt også, hvem arbejdsgiveren er. Kommerciel leje er kun relevant, hvis den enkelte lejer ejendommen. Emnet for de relevante juridiske forhold, der falder ind under reguleringen af lignende civilretlige artikler, kan en juridisk enhed, som bemærket af advokater, ikke være. Der er dog muligheder, i hvilke organisationer fungerer som formidlere mellem ejeren og den enkelte, der lejer lejligheden.
På den ene eller anden måde indeholder den russiske føderations civile lovgivning to hovedtyper af leasingaftaler, hvis emne er boligejendom. For det første er dette den egentlige kontrakt om kommerciel leje af boliger, hvor udlejeren kan være en juridisk enhed eller et individ, og kun en borger kan være lejer. For det andet er det en socialt orienteret kontrakt. Udlejeren i det er staten eller kommunen, lejeren er et individ.
Et af de grundlæggende kriterier, der skelner mellem social og kommerciel leje, er privatisering. Det er kun muligt, hvis boligen leveres i den rette præferenceordning af staten. I kommercielle relationer er privatisering mulig, hvis kun lejeren vil købe boliger fra ejeren.
Overvej specifikationerne for hver af kontrakterne.
Social ansættelse: kontraktspecifikationer
Den sociale leje af boliger er reguleret af Den Russiske Føderations civile kode samt af relevante retskilder inden for boliglovgivning, som koden kan henvise til. Det område, hvor sådanne retlige forbindelser udføres i henhold til kodeksens bestemmelser, er tilstrækkelig smal - kun statslige eller kommunale boligmasse kan være genstand for de relevante aftaler. Lejernes lejers juridiske status er også vigtig.
En udlejer i henhold til en social lejekontrakt er et regeringsorgan, der er ejer af en bygning beliggende i en boligfond på et bestemt niveau - statligt eller kommunalt.
Til gengæld er det kun en russisk statsborger, der kan være lejer - boliger leveres ikke til udlændinge inden for rammerne af de relevante aftaler, medmindre andet er fastsat i lovgivningen.
En person har ret til at regne med at indgå en social lejekontrakt med staten eller kommunen, hvis han anerkendes som dårlig på den måde, der er foreskrevet i loven, samt med behov for boliger.
Bemærk, at der kan være flere arbejdsgivere - som regel er disse medlemmer af samme familie. På samme tid kan det være fjerne slægtninge - hvis det bevises, at de har en fælles husstand med arbejdsgiveren. Det er muligt, at en person vil blive identificeret som et familiemedlem til en borger, der lejer et hus i retten.
Alle, der kan bo i en lejlighed i henhold til en social arbejdsaftale, har de samme rettigheder og pligter. Forpligtelser, der opstår i henhold til kontraktens betingelser, er betinget af opfyldelse på betingelse af solidarisk ansvar for alle, der bor i en lejlighed, der er lejet af staten eller kommunen.
Det er meget muligt, som vi har bemærket ovenfor, også kommerciel leje af boliger fra staten. I praksis er selv sådanne kontrakter, omend ikke helt officielt, ofte sociale. Som nogle advokater bemærker, bør udtrykket "socialt" primært betragtes i sammenhæng med at give præferencebetingelser for kontrakten - især hvad angår lejebeløbet.
Hvordan skal kontrakten om leje af boliger fra stat eller kommune se ud? Overvej dens struktur.
Struktur for social ansættelse
Først og fremmest er parterne angivet i den relevante type kontrakt. Den ene er en borger eller hans familie, den anden er en stat eller kommune.
Den næste komponent i aftalen er objektet. Det kan være en bolig, der er en del af fonden på det passende niveau - stat eller kommune.
Den næste vare er betalingsbetingelserne. Som regel består den af tre dele - selve lejen (det kan bemærkes, at det under en social lejekontrakt oftere omtales som huslejen til lokalerne), kompensation for forsyningsselskaber samt bidrag til reparation og vedligeholdelse af boliger. Hvis staten alligevel tager et gebyr for social ansættelse - oftest sker dette, beregnes det som regel på grundlag af lejlighedsarealet til de satser, der er fastlagt i de relevante retsakter.
Udlejning af sociale boliger indebærer også visse rettigheder og forpligtelser fra parterne i overensstemmelse med en aftale af den tilsvarende type. Hvad angår udlejer, der er staten eller kommunen, er dens forpligtelser som regel relateret til behovet for at give lejeren et rum, der er fri for byrder, udføre rettidig reparation, sikre stabile forsyninger med offentlige forsyninger osv.
Til gengæld har udlejeren om social ansættelse også rettigheder. De er også foreskrevet i kontrakten og afspejler som regel retten til at kræve lejebetalinger og forsyningsselskaber til tiden samt henvende sig til retten i tilfælde af overtrædelser.
Lejerens forpligtelser i henhold til kontrakten er som følger: at bruge lejligheden til dets tilsigtede formål, for at sikre dens sikkerhed, om nødvendigt at foretage reparationer, til at betale leje og værktøjer til tiden.
Arbejdsgiverens rettigheder, der er fastlagt i sociale lejeaftaler, er som følger: at indpasse andre personer til lejligheden, hvis dette ikke er i modstrid med bestemmelserne i relevante love og ikke indebærer ubehag for naboer. Borgeren har også ret til at kræve rettidig eftersyn fra ejeren.
Opsigelse af en social arbejdsaftale
Kontrakten for kommerciel leasing af lokaler inkluderer en klausul om opsigelse af den relevante kontrakt. Situationen ligner en aftale af social type. Opsigelse af kontrakten er til enhver tid mulig ved gensidig aftale mellem parterne. Til dette er det tilstrækkeligt, at arbejdsgiveren skriftligt underretter udlejeren.
Staten eller kommunen - emnerne til ejendomsret til fast ejendom - har ret til at opsige den sociale ansættelseskontrakt udelukkende for retten, og kun hvis der er retlige grunde.
Når vi har overvejet, hvordan kontrakten er udarbejdet, hvor leasinggiveren er staten, undersøger vi specificiteten af de aftaler, der ikke hører til kategorien social. Hvad er egentlig kommerciel ansættelse?
Detaljerne i private kontrakter
I henhold til artikel 671 i Den Russiske Føderations civillovgivning kan der indgås aftaler om overførsel af boliger til leje mellem borgere såvel som enkeltpersoner og juridiske enheder, hvis sidstnævnte er ejere af fast ejendom. En kommerciel leasingaftale kræver ingen administrative godkendelser og er ikke underlagt obligatorisk registrering hos offentlige myndigheder.
Formålet med den relevante aftale kan være boliger, der opfylder de kriterier, der er defineret på niveauet for konstruktion, brand, sanitære forhold og andre standarder, der er betydningsfulde med hensyn til driften af lokalerne. Det er vigtigt, at lejligheden har lokalernes officielle status, registreret i dokumenter fra BTI.
En kontrakt om kommerciel ansættelse, der ikke klassificeres som social, er presserende. Den Russiske Føderations civile kode indeholder to typer aftaler afhængigt af betingelserne - op til 1 år og op til 5 år. Hvis parterne ikke angav kontraktperioden i kontraktbetingelserne, anses det for at være underskrevet i 5 år.
I modsætning til en social lejeaftale, hvor kun lejeren og hans familiemedlemmer kan bo i en lejlighed, der er lejet fra en stat eller kommune, indebærer kommerciel ansættelse som regel ikke begrænsninger for nogen beboelse. Til gengæld ligger alt ansvar for brugen af boliger hos lejeren.
Samtidig er en variant mulig, hvor den kommercielle leje af en bolig udføres med deltagelse af flere lejere. Og i dette tilfælde gælder forpligtelserne i henhold til kontrakten for alle, der vil blive genstand for juridiske forhold. Deres ansvar bliver fælles, også i forbindelse med betaling for bolig. Dets værdi, i modsætning til en kontrakt af social type, bestemmes privat og ikke baseret på normer, der for eksempel afhænger af lejligheden.
Så snart lejebeløbet er fastlagt i kontrakten, kan det ikke ændres i løbet af aftaleperioden. Hvad angår hyppigheden af betaling - bestemmes den privat. Men hvis parterne ikke fik fastlagt denne klausul i kontrakten, skulle betalingen ske i henhold til artikel 682 i Den Russiske Føderations civile koder månedligt.
Hvis der underskrives en kontrakt om kommerciel leje af boliger fra staten, opfylder dette dokument generelt de kriterier, der er omtalt ovenfor.
Lad os nu undersøge strukturen i sådanne kontrakter.
Arbejdskontraktstruktur
Denne type dokumenter skal afspejle:
- genstand for kontrakten
- type fast ejendom, dens adresse;
- leasingtagers og lejers rettigheder og forpligtelser
- aftaleperiode;
- måder, hvor arbejdsgiveren opfylder sine forpligtelser;
- information om dokumenter, der bekræfter ejerskab af boliger;
- pasdata fra udlejeren og lejeren eller andre identifikationsoplysninger;
- størrelsen af lejebetaling, regelmæssighed af betalingen;
- liste over ejendom beliggende inde i lejligheden;
- betalingsbetingelser for forsyningsselskaber.
I nogle tilfælde er andre elementer inkluderet i kontrakten. For eksempel er der en kommerciel leasing af boliger med købsret. Det er sandt, at i russisk praksis er sådanne juridiske forhold sjældne. Dog praktiseres de ofte i vestlige lande. Det tilsvarende udtryk er ikke udtrykkeligt nedfældet i loven, siger advokater.
Ifølge eksperter indeholder de eksisterende retsakter bestemmelser, der kan bruges i forbindelse med reguleringen af retlige forhold, hvilket indebærer leje af en lejlighed med ret til at indløse den.
Eksperter anbefaler, at borgere, der registrerer en kommerciel lejeaftale, også underskriver med udlejer en handling med accept og overførsel af boliger, der ledsager den vigtigste lejekontrakt. Det skal afspejle tilstanden af vægge, gulve, vinduer, VVS og andre elementer i lokalerne, der er betydningsfulde med hensyn til udseende og formål.
fremleje
Den vigtigste lovkilde, der regulerer kategorien erhvervsleje - Den Russiske Føderations Code - indeholder bestemmelser om fremleje, det vil sige om muligheden for en lejer, der i kraft af en aftale med ejeren af lejligheden har ret til at disponere over ejendommen og indgå yderligere leasingaftaler med andre personer.
Den juridiske karakter af fremlejeaftaler ligner tilstrækkeligt detaljerne i aftalerne mellem lejeren af lejligheden og husejeren. De respektive kontrakter har dog nogle begrænsninger. For eksempel kan sådanne kontrakter ikke underskrives i en periode, der overstiger den, der er fastlagt i kontrakten mellem ejeren og den første lejer. Hvis den første kontrakt opsiges forud for planen, afsluttes fremlejemålet.
Specificiteten ved fremlejeaftalen er, at den anden lejer, som nogle advokater bemærker, ikke får fuld ret til at bruge boliger, især kan han ikke bortskaffe det. Derudover er hovedlejeren ansvarlig for handlingerne fra sin "modpart" over for ejeren af lejligheden.
For at hovedlejer skal kunne leje lejligheden, skal lejligheden i henhold til bestemmelserne i artikel 685 i Den Russiske Føderations civile lovgivning have et tilstrækkeligt areal: 12 kvm. m. pr. person. Denne norm indeholder på sin side en anden større lov, der regulerer den kommercielle leje af en bolig, RF LC. Det vil sige, at hvis normen er mindre end den, der er specificeret i boligkoden under den foreslåede introduktion af den anden lejer, kan lejeaftalen ikke indgås.
Fortrædelsesret til at fornye kontrakten
Når man studerer, hvad der er kommerciel leje af boliger, er det nyttigt at være opmærksom på et sådant aspekt som den præemptive ret til at forlænge lejekontrakten. I henhold til artikel 684 i Den Russiske Føderations civile kode skal ejeren af en lejlighed tre måneder før fristen for kontraktens udløb tilbyde lejeren nye kontraktvilkår eller bekræfte den nuværende. Hvis udlejer ikke længere ønsker at leje lejligheden efter kontrakten, er han forpligtet til at underrette lejeren om det. Hvis han ikke gør det, forlænges kontrakten for den samme periode, som den oprindeligt blev indgået for.
Endnu mere interessant er bestemmelserne i artikel 684 i Den Russiske Føderations civile lovgivning om udlejeren af hans ejendom efterfølgende bortskaffelse, når den forrige kontrakt er afsluttet og ikke fornyet. Således siges det især i Civilreglerne, at ejeren af ejendommen ikke har ret til at indgå en aftale med nogen om at leje en lejlighed i løbet af året, hvis han underrettede den tidligere lejer, at han ikke vil leje boliger.
Dette er specificiteten af lovgivningen om kommerciel leje af boliger. Retspraksis i relation til borgernes udøvelse af deres respektive rettigheder, som nogle eksperter bemærker, er tvetydig. Faktum er, at langt fra altid arbejdsgiveren formår at bevise i praksis, at han ikke modtog den passende advarsel.
Opsigelse af en kommerciel kontrakt
Vi undersøgte de vigtigste aspekter af en sådan juridisk kategori som kommerciel leje. Hvad er det, nu ved du. Det vil også være nyttigt at overveje nuancen, der afspejler opsigelsen af den relevante type kontrakt. I henhold til artikel 687 i Den Russiske Føderations civile kode kan både udlejer og lejer opsige juridiske forhold i henhold til en kommerciel leasingaftale.
Det er sandt, at det andet i denne forstand har meget flere muligheder. For at opsige lejekontrakten kan lejeren underrette om sit ønske om at opsige det juridiske forhold tre måneder før udløbet af den nuværende kontrakt uden forklaring. Loven giver udlejer ret til at opsige kontrakten i retten.
I dette tilfælde skal udlejeren have god grund til opsigelse af kontrakten. F.eks. Systematiske forsinkelser i at foretage lejebetalinger eller forsømmelse fra lejeren af forpligtelsen til at holde lejligheden i god stand.
