Nhiều doanh nghiệp Nga có kinh nghiệm trong việc ký kết thỏa thuận cho thuê lại bất động sản. Các tính năng của loại giao dịch tương ứng là gì? Những nguồn luật nào chi phối các thủ tục cho kết luận của họ? Làm thế nào để chủ sở hữu tài sản tham gia vào các thỏa thuận như vậy?
Cho thuê lại là gì?
Cho thuê lại là một loại quan hệ pháp lý được quy định bởi Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, trong đó đối tác của chủ sở hữu tài sản, người đã ký kết hợp đồng với anh ta để thuê mặt bằng, ký hợp đồng thuê mới với bên thứ ba. Hơn nữa, luật pháp không nghiêm cấm, ví dụ, việc tăng tiền thuê theo hợp đồng mới. Do đó, cho thuê lại văn phòng, nhà xưởng, kho, nhà để xe và các cơ sở khác là một hiện tượng phổ biến trong kinh doanh.
Cho thuê lại trong kinh doanh: khía cạnh lập pháp
Khái niệm cho thuê lại, như chúng tôi đã lưu ý ở trên, được quy định trong Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga. Một số điều của Bộ luật quy định về một loại quan hệ pháp lý tương tự. Do đó, chúng đặc biệt có liên quan đối với việc thực hành các mối quan hệ giữa các thực thể kinh doanh: doanh nghiệp, ký kết các thỏa thuận cho thuê sơ cấp đầu mối cho các cơ sở, sau đó thuê chúng cho các đối tác của họ đắt hơn. Các đối tượng của giao dịch trong trường hợp này thường là bất động sản thương mại. Đó là, cho thuê lại các cơ sở không phải là nhà ở là một hiện tượng đặc trưng chủ yếu cho lĩnh vực kinh doanh.
Tất cả các điều khoản cần thiết được cố định trong luật pháp của Liên bang Nga, theo đó các doanh nghiệp đã nhận bất động sản cho thuê lại có thể tự đóng vai trò là bên cho thuê tiếp theo. Và các đối tác của họ, những người có được tài sản theo ý của họ, cũng có quyền bàn giao nó - chuỗi quan hệ pháp lý, như một số luật sư tin rằng, về mặt lý thuyết có thể rất dài.
Điều khoản cho thuê lại
Đồng thời, nhiều luật sư chú ý đến các quy định tại Điều 615 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Đặc biệt, nó nói rằng đối với việc cho thuê lại bất động sản, sự đồng ý của chủ sở hữu ban đầu là cần thiết. Điều này có ý nghĩa gì trong thực tế? Do đó, nếu công ty tham gia vào một thỏa thuận cho thuê lại với đối tác mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản, thì loại giao dịch này, theo luật sư, nên được coi là không hợp lệ.
Đồng thời, như nhiều chuyên gia lưu ý, điều 615 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga không nói rõ ràng làm thế nào chủ sở hữu tài sản phải đồng ý cho các hoạt động tiếp theo với tài sản dưới hình thức cho thuê lại (và hơn nữa dọc theo chuỗi, nếu cần). Do đó, các luật sư khuyên bạn nên quy định điều kiện thích hợp trong hợp đồng cho thuê cấp độ đầu tiên của trực tiếp với chủ sở hữu. Nó chỉ ra một hợp đồng cho thuê với một trong những điểm. Ít mong muốn hơn, nhưng, theo các chuyên gia, trong một số trường hợp, cho phép đưa ra các thỏa thuận bổ sung cho hợp đồng chính. Theo tài liệu này, chủ sở hữu tài sản có thể cấp quyền cho đối tác, nếu cần thiết, để ký kết thỏa thuận cho thuê lại với bên thứ ba.
Phụ thuộc hợp đồng
Giả sử rằng chủ sở hữu của bất động sản đã cho phép đối tác ký kết thỏa thuận cho thuê lại. Nhưng còn một doanh nhân thì sao, nếu hợp đồng cấp độ đầu tiên của Keith đã chấm dứt vì bất kỳ lý do nào - thời hạn của nó đã kết thúc, chủ sở hữu của cơ sở đã tìm thấy căn cứ pháp lý để chấm dứt mối quan hệ?
Luật sư lưu ý rằng việc cho thuê lại các cơ sở không cư trú được coi là một hợp đồng phái sinh, tùy thuộc vào "chính". Do đó, nếu hợp đồng chính bị chấm dứt, thì hợp đồng mà người thuê đã ký kết với đối tác của mình sẽ bị hủy ngay lập tức.Có thể lưu ý rằng các quy định có liên quan được quy định tại Điều 618 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Vì vậy, việc cho thuê lại mặt bằng không phải là nhà ở chỉ có thể trong phạm vi hiệu lực của hợp đồng chính của người thuê với chủ sở hữu bất động sản.
Nếu chúng ta xem xét Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga về bất kỳ sự nhượng bộ nào đối với bên dưới, thì chúng ta cũng có thể chú ý đến một trong những quy định của Điều 618.
Quyền hợp đồng mới
Cụ thể, nói rõ rằng, khi chấm dứt hợp đồng chính, trực tiếp, đối tác bên thuê có quyền liên hệ với chủ sở hữu bất động sản để ký kết hợp đồng mới. Đúng, điều này chỉ có thể trong giới hạn thời gian được chỉ định trong hợp đồng đầu tiên. Tuy nhiên, như các luật sư lưu ý, trong thực tế, điều khoản thường xảy ra là thời hạn ban đầu của hợp đồng chính sơ cấp là đủ theo quan điểm về nhu cầu của người thuê nhà.
Do đó, luật pháp cung cấp một cơ chế trong đó cho thuê lại mặt bằng không phải là nhà ở có thể được chuyển đổi thành cho thuê chính thức. Đối với điều này, người thuê chính và chủ sở hữu của tài sản phải chấm dứt hợp đồng chính của người dùng. Sau đó, người thuê lại có quyền "đổi chỗ" với người thuê ban đầu của bất động sản. Câu hỏi đặt ra: "Làm thế nào một quyền cho thuê lại như vậy có thể được thực hiện trong thực tế?" Hãy xem xét các khía cạnh liên quan.
Làm thế nào mà người thuê được tăng lương "
Vì vậy, chúng tôi đã xác định rằng một đối tác thuê của một doanh nghiệp đã ký kết hợp đồng chính là một chủ sở hữu bất động sản để thuê một đối tượng có thể ban hành hợp pháp một hợp đồng thuê mặt bằng toàn thời gian. Bước đầu tiên mà một công ty cần thực hiện để thực hiện quyền thích hợp là liên hệ với chủ sở hữu của tài sản với một lời đề nghị. Nó nên thể hiện ý định của các pháp nhân để thuê mặt bằng, cũng như các điều kiện cơ bản của hợp đồng thuê tiếp theo.
Đổi lại, chủ sở hữu của tài sản được yêu cầu bởi pháp luật để chấp nhận đề nghị này. Nếu anh ta không làm như vậy, thì theo Điều 445 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, một người dưới quyền có thể bị bỏ lại mà không có cơ sở mà anh ta rất cần có thể ra tòa. Đối tượng của yêu cầu bồi thường sẽ là sự bắt buộc của chủ sở hữu tài sản để ký kết hợp đồng thích hợp. Như nhiều luật sư đã lưu ý, thực tiễn tư pháp nói chung chứng tỏ xu hướng của các tòa án đứng về phía các bên dưới.
Hãy xem xét một ví dụ minh họa cơ chế trên.
Subtenant và chủ sở hữu bất động sản: thực hành tương tác
Giả sử Propeller LLC sở hữu một xưởng sản xuất cáp. IP Ivanov A. B. đã thuê xưởng này trong thời gian 3 năm. Mục đích của giao dịch có liên quan của doanh nhân là để mở trên dây chuyền riêng của mình để sản xuất dây cáp dưới thương hiệu của mình. Tuy nhiên, đã có sự sụp đổ của đồng tiền quốc gia Nga và IE Ivanov A. B. cho rằng việc sản xuất mở là không có lợi vì giá nguyên liệu thô cần cho sản xuất cáp tăng. Tuy nhiên, anh quay sang Ivanov doanh nghiệp nhà nước "Gidrokabelmontazh", trong các nhà kho tích lũy đủ nguyên liệu thô, nhưng rất cần một xưởng sản xuất cáp. Ivanov cho rằng anh ta có cơ hội tốt để kiếm tiền bằng cách cho thuê lại mặt bằng với mức giá cao hơn trong hợp đồng với LLC Propeller. Doanh nghiệp nhà nước đồng ý. Propeller LLC đã đồng ý.
Do đó, các đối tượng quan hệ pháp lý sau đây đã hình thành. Đầu tiên, đó là LLC Propeller, chủ sở hữu của xưởng. Thứ hai, đây là người thuê "chính" - IP Ivanov AB Thứ ba, nó là đối tác của nó, đồng thời, công ty con - doanh nghiệp nhà nước Gidrokabelmontazh.
Subtenant mang thiết bị đến xưởng và bắt đầu sản xuất. Nhưng sau đó, bất đồng nảy sinh giữa FE Ivanov A. B. và ban quản lý của Propeller LLC về tính đúng đắn của việc ký kết hợp đồng cho thuê. Do đó, chủ sở hữu công ty của xưởng đã đệ đơn kiện doanh nhân, người đứng về phía nguyên đơn. Hợp đồng đã bị hủy bỏ.
Các luật sư của Gidrokabelmontazh đã quyết định sử dụng quyền hợp pháp để ký kết hợp đồng cho thuê trực tiếp với LLC Propeller, nhờ các quy định của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Họ đã đưa ra một đề nghị, trong đó họ đề nghị trả cùng số tiền cho Propeller LLC khi họ chống lại các nghĩa vụ của hợp đồng thuê lại đối với SP Ivanov B. Một mặt, chủ sở hữu công ty của xưởng, có nghĩa vụ phải chấp nhận lời đề nghị - theo Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, Mặt khác, cô ấy đã làm điều đó với niềm vui, vì nó có thể nhận được nhiều doanh thu hơn từ việc cho thuê xưởng. Hơn nữa, hoàn toàn có thể giả định rằng Propeller LLC đề nghị Gidrokabelmontazh ký kết hợp đồng mới, dài hơn.
Làm thế nào để được đối tác subtenant?
Có một sắc thái thú vị khác liên quan đến loại mối quan hệ pháp lý đang được xem xét. Như chúng tôi đã lưu ý ở trên, việc cho thuê mặt bằng không phải là nhà ở có thể tạo thành một chuỗi các giao dịch tuần tự. Ở bước đầu là thỏa thuận thuê nhà với chủ sở hữu tài sản. Tiếp theo là cho thuê lại. Theo đó, người thuê nhà chính của người Viking ký hợp đồng liên quan với đối tác của mình. Sau đó, một thuê lại thứ cấp có thể được thực hiện, v.v. Đó là, một kịch bản có thể xảy ra trong đó Gidrokabelmontazh sẽ cung cấp hội thảo cho một số nhà sản xuất khác, nói, Connectmetallist LLC, đã nhận được sự cho phép từ IE Ivanov A. B., trừ khi, tất nhiên, trừ khi, tất nhiên, đến lúc đó anh ta vẫn chưa bước vào, như trong kịch bản của chúng tôi được mô tả ở trên, không đồng ý với LLC Propeller.
Chúng tôi đã kiểm tra sắc thái trong đó đối tác có thể thay thế một cách hợp pháp vị trí của người thuê nhà sơ cấp. Tuy nhiên, có quyền như vậy đối với một doanh nghiệp hoạt động như một người thuê nhà phụ thứ cấp, có thể nói, tương đối, một liên kết xa hơn từ chủ sở hữu tài sản không?
Luật sư nói rằng luật pháp Nga không quy định rõ ràng về cơ chế như vậy. Nó chỉ ra rằng các quyền của người thuê nhà phụ thứ cấp, không được bảo vệ mạnh mẽ như trong trường hợp đối tác đã ký kết một thỏa thuận với người thuê nhà chính của nhóm. Và điều này bất chấp thực tế là việc cho thuê lại thứ cấp của người Viking là một thủ tục không bị pháp luật cấm.
Cho thuê lại kép: chi tiết cụ thể
Tuy nhiên, một số luật sư chú ý đến từ ngữ của Điều 6 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Nó nói rằng trong các tình huống mà quan hệ dân sự không thể được giải quyết trực tiếp do thiếu luật pháp liên quan và thực tiễn kinh doanh chưa được hình thành, các quy tắc được áp dụng trong khuôn khổ của luật tương tự. Và trong trường hợp này, về nguyên tắc, phần phụ của cấp thứ hai có thể cố gắng trình bày cho người thuê nhà chính sơ cấp một yêu cầu đàm phán lại hợp đồng để tiếp tục sử dụng tài sản.
Nhưng trong thực tế, như các luật sư lưu ý, điều này chỉ có thể xảy ra khi người thuê nhà kịp thời yêu cầu ký hợp đồng trực tiếp với các chủ sở hữu. Nếu đối tác của người thuê "chính" không hoạt động, thì tất cả "thỏa thuận cấp dưới" trong trường hợp chung sẽ hết hiệu lực. Do đó, Connectmetallist LLC nên cẩn thận trong việc ký kết các hợp đồng mà chủ sở hữu thực sự của tài sản cao hơn nhiều cấp so với chủ nhà thực tế.
Đồng thời, một số luật sư cho rằng có thể hiểu các điều khoản của việc cho thuê lại là một cơ chế trong đó các đối tác "hạ lưu" vẫn có thể dựa vào hợp đồng mới với chủ sở hữu tài sản - chính xác là do khả năng áp dụng các quy tắc này là một phần của luật tương tự.
Cơ cấu thỏa thuận cho thuê lại
Một thỏa thuận cho thuê lại nên như thế nào? Về nguyên tắc, cấu trúc của nó nói chung rất giống với các hợp đồng tương ứng cung cấp cho sự tương tác trực tiếp giữa người thuê bất động sản và chủ sở hữu của nó. Xem xét các chi tiết cụ thể của các thỏa thuận có liên quan, theo đó một hợp đồng thuê lại được soạn thảo, một ví dụ về cấu trúc của các hợp đồng này.
Như với hầu hết các giao dịch dân sự khác, loại hợp đồng trong câu hỏi có quy định chung. Trong đó, các luật sư khuyến nghị sử dụng thuật ngữ cho thuê lại trực tuyến - nó, như chúng tôi đã định nghĩa ở trên, là khá chính thức, nó nằm trong bộ máy khái niệm của pháp luật liên quan. Các quy định chung cho loại giao dịch đang được xem xét về cơ bản giống như các thỏa thuận cho thuê tiêu chuẩn - chủ sở hữu hoàn toàn giao quyền sử dụng tài sản cho người thuê, đảm bảo rằng tài sản không được cầm cố, v.v.
Đoạn tiếp theo của thỏa thuận là nghĩa vụ của các bên. Mọi thứ ở đây gần giống như khi một hợp đồng thuê nhà thông thường được ký kết. Thời hạn chuyển nhượng bất động sản cho người thuê được quy định, nếu được yêu cầu - việc sử dụng đối tượng cho mục đích đó, nghĩa vụ của đối tác cho chủ sở hữu tài sản để duy trì mặt bằng theo thứ tự, v.v.
Hơn nữa, các điều khoản thanh toán thường được bao gồm trong hợp đồng, cũng như các thủ tục giải quyết. Theo quy định, thời hạn được chỉ định bởi khoản thanh toán dưới mức của các khoản thanh toán có liên quan được chỉ định - thường là trước ngày thứ 5 mỗi tháng, quyền thu nợ của người thuê được quy định. Bao gồm các quy định về thanh toán các tiện ích, vv Nói chung, mọi thứ đều giống như với hợp đồng thuê "chính" của các cơ sở không phải là nhà ở.
Đoạn tiếp theo của hợp đồng là trách nhiệm của các bên. Các từ ngữ ở đây cũng khá chuẩn. Đây là nghĩa vụ của các chủ thể quan hệ pháp luật phải nộp phạt, phạt tiền, v.v.
Thỏa thuận cho thuê lại cũng quy định các điều kiện để sửa đổi, chấm dứt hoặc chấm dứt hợp đồng liên quan. Thông thường, chúng có liên quan đến tính thường xuyên của việc thanh toán, cũng như, như chúng tôi đã lưu ý ở đầu bài viết, việc giao tài sản cho thuê tiếp theo có lợi cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Hợp đồng cho thuê lại, giống như nhiều loại hợp đồng khác, có thể có các điều kiện đặc biệt. Họ có thể phản ánh, ví dụ, thực tế là có thể cải tiến không thể tách rời tài sản trở thành tài sản của bên cho thuê. Ngoài ra, một điều khoản thường được cố định, theo đó, bên dưới có quyền tiếp tục sử dụng tài sản, ngay cả khi quyền sở hữu của nó được chuyển cho bên thứ ba.
Trong số các điều kiện khác của hợp đồng, cũng thường được quy định - những điều kiện, ví dụ, chi phối, ngoài các từ ngữ trước đó, các tùy chọn để thực hiện các cải tiến trong cấu trúc của đối tượng. Chẳng hạn như, ví dụ, đại tu.
Thông thường, việc đăng ký nhà nước cho thuê lại thường không bắt buộc. Đồng thời, như chúng tôi đã lưu ý ở trên, người thuê hiện tại phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu tài sản cho các giao dịch tiếp theo, chủ đề là để cho đối tượng tương ứng. Các loại hoạt động của các công ty tham gia vào các giao dịch như vậy có thể là bất kỳ. Nếu các bên ký thỏa thuận mà các cơ sở được cho thuê lại, công ty LỢI OKVED và các thuộc tính khác đặc trưng cho hồ sơ của tổ chức theo quan điểm của khu vực kinh doanh thì không thành vấn đề.