Có nhiều cách để thuê một căn hộ. Hai nguyên tắc chính được quy định trong luật pháp Nga - thông qua việc ký kết các thỏa thuận cho thuê thương mại, cũng như khi ký hợp đồng thuê mướn xã hội. Chúng khác nhau như thế nào? Những nguồn lập pháp chi phối các hợp đồng có liên quan?
Các loại thuê khác nhau
Sự khác biệt giữa thuê nhà thương mại và các loại giao dịch bất động sản khác là gì? Có thể lưu ý rằng các chi tiết cụ thể của loại quan hệ pháp lý tương ứng được quy định bởi pháp luật dân sự và nhà ở của Liên bang Nga. Theo quy định của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, hợp đồng cho thuê ngụ ý rằng một trong các bên của nó (chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền khác) cung cấp một cơ sở khác cho một khoản phí sở hữu hợp pháp, kèm theo quyền cư trú. Vì các mối quan hệ trong khuôn khổ của loại giao dịch này liên quan đến các khu định cư tiền tệ, điều này có nghĩa là các cơ sở thương mại đang được thuê.
Một biến thể là có thể trong đó chủ sở hữu của cơ sở là một cơ quan công quyền hoặc đô thị. Trong trường hợp này, cuộc thảo luận rất có thể sẽ là về việc thuê xã hội, theo đó không có tiền thuê nhà, nghĩa là, một người chuyển cho chính quyền một số tiền nhất định theo biểu thuế được thiết lập.
Tuy nhiên, mối quan hệ giữa một công dân và cơ quan có thẩm quyền liên quan thường liên quan đến một số loại giải quyết tiền tệ. Và do đó, các nguồn hợp pháp khác nhau cố thủ, mặc dù là một thuật ngữ không chính thức, nhưng vẫn được sử dụng thường xuyên, đặc trưng cho các mối quan hệ như vậy - thuê nhà thương mại xã hội.
Các loại hình thương mại và xã hội
Bằng cách này hay cách khác, theo quan điểm của pháp luật dân sự của Liên bang Nga, tuyển dụng xã hội và thương mại là những phạm trù pháp lý hoàn toàn khác nhau. Và điều này mặc dù thực tế là các thỏa thuận chính thức hóa các mối quan hệ có liên quan có một số đặc điểm chung - ví dụ như sự đồng thuận, quả báo (mặc dù một số luật sư cho rằng thuật ngữ này không hoàn toàn có thể áp dụng cho tuyển dụng xã hội), cũng như có đi có lại.
Vì vậy, vấn đề ai là chủ sở hữu của cơ sở. Tuy nhiên, một số luật sư lưu ý rằng nhà nước hoặc đô thị vẫn có thể là chủ sở hữu bất động sản theo hợp đồng thương mại, không có tính chất xã hội, tuyển dụng. Và do đó, các chuyên gia tin rằng, không phải tình trạng của chủ sở hữu mới là vấn đề, mà là nội dung của hợp đồng.
Một số luật sư tin rằng về cơ bản nó cũng quan trọng đối với người sử dụng lao động. Thuê nhà thương mại chỉ được áp dụng nếu cá nhân đang thuê tài sản. Chủ thể của các quan hệ pháp lý có liên quan thuộc quy định của các điều tương tự của luật dân sự, một pháp nhân, theo ghi nhận của luật sư, là không thể. Tuy nhiên, có những lựa chọn trong đó các tổ chức đóng vai trò trung gian giữa chủ sở hữu và cá nhân thuê căn hộ.
Bằng cách này hay cách khác, pháp luật dân sự của Liên bang Nga quy định hai loại hợp đồng cho thuê chính, chủ đề là bất động sản nhà ở. Thứ nhất, đây là hợp đồng thực tế cho thuê nhà ở thương mại, theo đó chủ nhà có thể là một pháp nhân hoặc một cá nhân, và chỉ một công dân có thể là người thuê nhà. Thứ hai, đó là một hợp đồng định hướng xã hội. Bên cho thuê trong đó là tiểu bang hoặc đô thị, bên thuê là một cá nhân.
Một trong những tiêu chí cơ bản để phân biệt giữa thuê nhà xã hội và thương mại là tư nhân hóa. Chỉ có thể nếu nhà ở được nhà nước cung cấp theo thứ tự ưu đãi thích hợp. Trong quan hệ thương mại, tư nhân hóa là có thể, nếu chỉ có người thuê sẽ mua nhà từ chủ sở hữu.
Xem xét các chi tiết cụ thể của từng hợp đồng.
Thuê xã hội: chi tiết cụ thể hợp đồng
Việc cho thuê nhà ở xã hội được quy định bởi Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, cũng như các nguồn luật liên quan trong lĩnh vực pháp luật về nhà ở, mà Bộ luật có thể đề cập. Phạm vi trong đó các quan hệ pháp lý được thực hiện, theo các quy định của Bộ luật, là đủ hẹp - chỉ có nhà ở của tiểu bang hoặc thành phố có thể là đối tượng của các thỏa thuận liên quan. Tình trạng pháp lý của người thuê căn hộ cũng có vấn đề.
Chủ nhà theo hợp đồng thuê xã hội là một cơ quan chính phủ là chủ sở hữu của một tòa nhà nằm trong quỹ nhà ở của một cấp nhất định - tiểu bang hoặc thành phố.
Đổi lại, chỉ có một công dân Nga có thể là người thuê nhà - nhà ở không được cung cấp cho người nước ngoài trong khuôn khổ các thỏa thuận liên quan, trừ khi có quy định khác trong luật.
Một người có quyền dựa vào việc ký kết hợp đồng thuê mướn xã hội với tiểu bang hoặc đô thị nếu anh ta được công nhận là nghèo theo cách quy định của pháp luật, cũng như cần nhà ở.
Lưu ý rằng có thể có một số nhà tuyển dụng - theo quy định, đây là những thành viên của cùng một gia đình. Đồng thời, đó có thể là họ hàng xa - nếu được chứng minh rằng họ tiến hành một hộ gia đình chung với chủ nhân. Có thể một người sẽ được xác định là thành viên của gia đình của một công dân thuê nhà tại tòa án.
Mọi người có thể sống trong một căn hộ theo hợp đồng lao động xã hội đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Nghĩa vụ phát sinh theo các điều khoản của hợp đồng có thể được thực hiện theo điều kiện trách nhiệm chung của tất cả những người sống trong một căn hộ thuê từ nhà nước hoặc đô thị.
Hoàn toàn có thể, như chúng tôi đã lưu ý ở trên, cũng cho thuê nhà ở thương mại từ nhà nước. Tuy nhiên, trong thực tế, ngay cả những hợp đồng như vậy, mặc dù không hoàn toàn chính thức, thường mang tính xã hội. Hơn nữa, như một số luật sư lưu ý, thuật ngữ trên mạng xã hội nên được xem xét chủ yếu trong bối cảnh cung cấp các điều khoản ưu đãi của hợp đồng - đặc biệt là về số tiền thuê.
Hợp đồng cho thuê nhà ở của tiểu bang hoặc đô thị sẽ như thế nào? Hãy xem xét cấu trúc của nó.
Cơ cấu hợp đồng thuê mướn xã hội
Trước hết, các bên được chỉ định trong các loại hợp đồng có liên quan. Một người là công dân hoặc gia đình anh ta, người kia là một tiểu bang hoặc đô thị.
Thành phần tiếp theo của thỏa thuận là đối tượng. Nó có thể là một ngôi nhà, là một phần của quỹ ở cấp độ thích hợp - tiểu bang hoặc thành phố.
Mục tiếp theo là các điều khoản thanh toán. Theo quy định, nó bao gồm ba phần - chính tiền thuê nhà (có thể lưu ý rằng theo hợp đồng thuê xã hội, nó thường được gọi là tiền thuê mặt bằng), bồi thường cho các tiện ích, cũng như đóng góp cho việc sửa chữa và bảo trì nhà ở. Tuy nhiên, nếu nhà nước phải trả một khoản phí cho việc thuê xã hội - thường thì điều này xảy ra, theo quy định, trên cơ sở diện tích căn hộ theo tỷ lệ được thiết lập trong các hành vi pháp lý có liên quan.
Việc cho thuê nhà ở xã hội cũng bao hàm các quyền và nghĩa vụ nhất định của các bên theo thỏa thuận của loại tương ứng. Đối với chủ nhà, là tiểu bang hoặc đô thị, nghĩa vụ của nó thường liên quan đến nhu cầu cung cấp cho người thuê một căn phòng không có gánh nặng, thực hiện sửa chữa kịp thời, đảm bảo cung cấp ổn định các tiện ích công cộng, v.v.
Đổi lại, bên cho thuê về xã hội cũng có quyền. Chúng cũng được quy định trong hợp đồng, và, theo quy định, phản ánh quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà và các tiện ích đúng hạn, cũng như áp dụng cho tòa án trong trường hợp có bất kỳ vi phạm.
Nghĩa vụ của người thuê nhà theo hợp đồng như sau: sử dụng căn hộ đúng mục đích của mình, đảm bảo an toàn, sửa chữa nếu cần thiết, trả tiền thuê nhà và các tiện ích đúng hạn.
Các quyền của người sử dụng lao động, được cố định trong các thỏa thuận thuê nhà xã hội, như sau: thấm nhuần người khác vào căn hộ, nếu điều này không mâu thuẫn với các quy định của pháp luật liên quan và không ngụ ý sự khó chịu cho hàng xóm. Công dân cũng có quyền yêu cầu đại tu kịp thời từ chủ sở hữu.
Chấm dứt hợp đồng lao động xã hội
Hợp đồng cho thuê mặt bằng thương mại bao gồm một điều khoản về việc chấm dứt hợp đồng có liên quan. Tình hình tương tự với một thỏa thuận loại xã hội. Việc chấm dứt hợp đồng có thể xảy ra bất cứ lúc nào theo thỏa thuận chung của các bên. Đối với điều này, nó là đủ để sử dụng lao động để thông báo cho chủ nhà bằng văn bản.
Tiểu bang hoặc đô thị - chủ thể của quyền sở hữu bất động sản - có quyền chấm dứt hợp đồng lao động xã hội độc quyền tại tòa án, và chỉ khi có căn cứ pháp lý.
Sau khi xem xét làm thế nào hợp đồng được soạn thảo trong đó bên cho thuê là nhà nước, chúng tôi nghiên cứu các chi tiết cụ thể của các thỏa thuận không thuộc về phạm trù xã hội. Chính xác thì thuê thương mại là gì?
Các chi tiết cụ thể của hợp đồng tư nhân
Theo Điều 671 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, các thỏa thuận về chuyển nhượng nhà ở cho thuê có thể được ký kết giữa các công dân, cũng như các cá nhân và pháp nhân, nếu sau này là chủ sở hữu bất động sản. Thỏa thuận cho thuê thương mại không yêu cầu bất kỳ sự chấp thuận hành chính nào và không phải đăng ký bắt buộc với các cơ quan chính phủ.
Đối tượng của thỏa thuận có thể là nhà ở đáp ứng các tiêu chí được xác định ở cấp độ xây dựng, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh và các tiêu chuẩn khác có ý nghĩa từ quan điểm vận hành cơ sở. Điều quan trọng là căn hộ có tư cách chính thức của cơ sở, được ghi lại trong các tài liệu từ BTI.
Một hợp đồng lao động thương mại không được phân loại là xã hội là khẩn cấp. Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga quy định hai loại thỏa thuận tùy thuộc vào các điều khoản - tối đa 1 năm và tối đa 5 năm. Nếu các bên không chỉ ra thời hạn trong các điều khoản của hợp đồng, thì nó được coi là được ký trong 5 năm.
Không giống như một thỏa thuận thuê xã hội, trong đó chỉ có người thuê và các thành viên gia đình của anh ta có thể sống trong một căn hộ được thuê từ một tiểu bang hoặc thành phố, việc thuê thương mại, theo quy định, không bao hàm các hạn chế đối với nơi cư trú của bất kỳ người nào. Đổi lại, tất cả trách nhiệm đối với việc sử dụng nhà ở thuộc về người thuê nhà.
Đồng thời, một biến thể có thể được thực hiện trong đó việc cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện với sự tham gia của một số người thuê nhà. Và trong trường hợp này, nghĩa vụ theo hợp đồng áp dụng cho tất cả những người sẽ là đối tượng của quan hệ pháp lý. Trách nhiệm của họ trở thành chung, bao gồm cả trong khía cạnh thanh toán cho nhà ở. Giá trị của nó, không giống như một hợp đồng kiểu xã hội, được xác định một cách riêng tư, và không dựa trên các tiêu chuẩn phụ thuộc, ví dụ, vào diện tích của căn hộ.
Hơn nữa, ngay khi số tiền thuê được cố định trong hợp đồng, nó không thể thay đổi trong thời hạn của thỏa thuận. Về tần suất thanh toán - nó được xác định một cách riêng tư. Nhưng nếu các bên không sửa điều khoản này trong hợp đồng, thì theo Điều 682 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, các khoản thanh toán nên được thực hiện hàng tháng.
Nếu một hợp đồng được ký kết cho thuê nhà ở thương mại từ nhà nước, thì nói chung tài liệu này sẽ đáp ứng các tiêu chí được thảo luận ở trên.
Bây giờ chúng ta kiểm tra cấu trúc của các hợp đồng như vậy.
Cơ cấu hợp đồng lao động
Loại tài liệu này cần phản ánh:
- đối tượng của hợp đồng;
- loại bất động sản, địa chỉ của nó;
- quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và người thuê;
- thời hạn thỏa thuận;
- cách người sử dụng lao động thực hiện nghĩa vụ của mình;
- thông tin về các tài liệu xác nhận quyền sở hữu nhà ở;
- dữ liệu hộ chiếu của bên cho thuê và người thuê hoặc thông tin nhận dạng khác;
- số tiền thanh toán cho thuê, tính thường xuyên của thanh toán;
- danh sách tài sản nằm bên trong căn hộ;
- điều khoản thanh toán cho các tiện ích.
Trong một số trường hợp, các yếu tố khác được bao gồm trong hợp đồng. Chẳng hạn, có một hợp đồng thuê nhà ở thương mại có quyền mua. Đúng, trong thực tế Nga, quan hệ pháp lý như vậy là rất hiếm. Tuy nhiên, khá thường xuyên chúng được thực hành ở các nước phương Tây. Thuật ngữ tương ứng không được quy định rõ ràng trong luật, luật sư nói.
Theo các chuyên gia, các hành vi pháp lý hiện có chứa các điều khoản có thể được sử dụng trong bối cảnh quy định về quan hệ pháp lý, ngụ ý cho thuê một căn hộ có quyền mua lại.
Các chuyên gia khuyến nghị rằng công dân đăng ký thuê nhà thương mại cũng ký với chủ nhà một hành động chấp nhận và chuyển nhượng nhà ở, đi kèm với hợp đồng thuê chính. Nó sẽ phản ánh tình trạng của tường, sàn, cửa sổ, hệ thống ống nước và các yếu tố khác của cơ sở có ý nghĩa về diện mạo và mục đích.
Cho thuê lại
Nguồn chính của luật chi phối loại hình thuê nhà thương mại - Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga - bao gồm các quy định về cho thuê lại, nghĩa là, về khả năng người thuê, theo thỏa thuận với chủ sở hữu căn hộ, có quyền định đoạt tài sản với người khác.
Bản chất pháp lý của các thỏa thuận cho thuê lại là đủ tương tự như các chi tiết cụ thể của các thỏa thuận giữa người thuê căn hộ và chủ nhà. Tuy nhiên, các hợp đồng tương ứng có một số hạn chế. Ví dụ, các hợp đồng như vậy không thể được ký trong một khoảng thời gian vượt quá thời hạn cố định trong hợp đồng giữa chủ sở hữu và người thuê đầu tiên. Nếu hợp đồng đầu tiên bị chấm dứt trước thời hạn, thì việc cho thuê lại bị chấm dứt.
Tính đặc thù của thỏa thuận cho thuê lại là người thuê thứ hai, như một số luật sư lưu ý, không nhận được toàn quyền sử dụng nhà ở, đặc biệt, anh ta không thể loại bỏ nó. Ngoài ra, người thuê chính phải chịu trách nhiệm về hành động của "đối tác" của mình với chủ sở hữu căn hộ.
Để người thuê chính có thể cho thuê lại căn hộ, theo quy định tại Điều 685 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, căn hộ phải có diện tích đủ: 12 m2. m mỗi người. Đến lượt mình, định mức này có một luật chính khác điều chỉnh hợp đồng thuê nhà ở thương mại, RF LC. Đó là, nếu định mức nhỏ hơn quy định trong Bộ luật Nhà ở trong thời gian giới thiệu người thuê thứ hai được đề xuất, thì thỏa thuận cho thuê lại không thể được ký kết.
Quyền ưu tiên gia hạn hợp đồng
Nghiên cứu cho thuê nhà ở thương mại là gì, sẽ rất hữu ích khi chú ý đến một khía cạnh như quyền ưu tiên để gia hạn hợp đồng thuê nhà. Theo Điều 684 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, chủ sở hữu một căn hộ ba tháng trước khi hết hạn hợp đồng phải cung cấp cho người thuê các điều khoản mới của hợp đồng hoặc xác nhận những điều khoản hiện tại. Nếu chủ nhà không còn muốn thuê căn hộ sau khi ký hợp đồng, thì anh ta có nghĩa vụ phải thông báo cho người thuê về nó. Nếu anh ta không làm như vậy, thì hợp đồng được gia hạn trong cùng thời gian mà nó đã được ký kết ban đầu.
Điều thú vị hơn nữa là các quy định tại Điều 684 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga liên quan đến việc bên cho thuê tài sản của mình khi hợp đồng trước đó được hoàn thành và không được gia hạn. Vì vậy, trong Bộ luật Dân sự, đặc biệt, người ta nói rằng chủ sở hữu của tài sản không có quyền ký kết thỏa thuận với ai đó để thuê một căn hộ trong năm, nếu anh ta thông báo cho người thuê trước rằng anh ta sẽ không thuê nhà ở.
Đó là tính đặc thù của các luật điều chỉnh việc cho thuê thương mại mặt bằng nhà ở. Thực tiễn tư pháp liên quan đến việc thực thi quyền công dân của họ, như một số chuyên gia lưu ý, là mơ hồ. Thực tế là từ xa luôn luôn chủ nhân quản lý để chứng minh trong thực tế rằng anh ta đã không nhận được cảnh báo thích hợp.
Chấm dứt hợp đồng thương mại
Chúng tôi đã kiểm tra các khía cạnh chính của một thể loại pháp lý như thuê nhà thương mại. Nó là gì, bây giờ bạn biết. Nó cũng sẽ hữu ích để xem xét sắc thái phản ánh việc chấm dứt các loại hợp đồng có liên quan. Theo Điều 687 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, cả chủ nhà và người thuê nhà đều có thể chấm dứt quan hệ pháp lý theo hợp đồng cho thuê thương mại.
Đúng, thứ hai theo nghĩa này có nhiều khả năng hơn. Để chấm dứt hợp đồng thuê, người thuê có thể thông báo về mong muốn chấm dứt mối quan hệ pháp lý ba tháng trước khi hết hạn hợp đồng hiện tại mà không cần giải thích. Luật pháp cho chủ nhà quyền chấm dứt hợp đồng tại tòa án.
Trong trường hợp này, bên cho thuê phải có lý do chính đáng để chấm dứt hợp đồng. Ví dụ, sự chậm trễ có hệ thống trong việc thanh toán cho người thuê hoặc bỏ bê người thuê nghĩa vụ duy trì căn hộ trong tình trạng tốt.
