Khi thuê mặt bằng, đặc biệt nếu đó là dài hạn, các thực thể sử dụng không gian thường đầu tư vào các tài sản cố định này. Điều này được thực hiện để đưa đối tượng vào trạng thái mà nó sẽ hoàn toàn tương ứng với các chi tiết cụ thể của hoạt động kinh tế và nhu cầu của con người. Thường trong những tình huống như vậy cải tiến không thể tách rời xảy ra. Cho thuê, như một mối quan hệ pháp lý, là đặc thù của các tính năng. Cụ thể, đối tượng mà người đầu tư không thuộc quyền sở hữu của mình. Trong khi đó, những cải tiến không thể tách rời của người thuê chuyển sang sở hữu hợp pháp của nó. Tuy nhiên, một điều kiện khác nhau có thể được thiết lập theo thỏa thuận giữa các bên. Chúng ta hãy xem xét chi tiết hơn những cải tiến không thể tách rời của một đối tượng thuê có thể là gì. 
Thông tin chung
Những cải tiến không thể tách rời là những thay đổi về chất giúp tăng giá trị cho một tài sản. Họ có thể được nhắm đến:
- cải thiện;
- cải thiện tính chất và đặc tính kỹ thuật;
- mở rộng phạm vi chức năng, v.v.
Cần lưu ý rằng đối tượng không có được bất kỳ phẩm chất mới nào trong quá trình sửa chữa. Đặc tính kỹ thuật của nó cũng không cải thiện. Về vấn đề này, công việc sửa chữa không thể được coi là cải tiến không thể tách rời đối với tài sản thuê. Họ có thể nhận ra các hành động như:
- thiết bị bổ sung;
- hoàn thành;
- tái thiết;
- hiện đại hóa;
- thiết bị kỹ thuật lại.
Những cải tiến không thể tách rời là những thay đổi không thể được gỡ bỏ hoặc tháo dỡ mà không làm hỏng tài sản.
Phục hồi chi phí
Các cải tiến không thể tách rời đối với tài sản thuê được thực hiện bằng chi phí của đơn vị sử dụng nó theo các điều khoản của thỏa thuận với chủ sở hữu. Sau khi chấm dứt hành động của mình, một người có quyền dựa vào việc bồi hoàn chi phí. Tuy nhiên, luật pháp quy định một số điều kiện để bồi thường. Do đó, chủ nhà hoàn trả chi phí cho những cải tiến không thể tách rời chỉ khi những thay đổi được thực hiện với sự đồng ý của anh ta. Một điều kiện khác nhau có thể được quy định bởi pháp luật. Cải thiện tài sản không thể tách rời được thực hiện thông qua chi phí khấu hao từ anh ta, đóng vai trò là tài sản của chủ sở hữu hợp pháp của đối tượng. 
Khó khăn có thể
Trước khi thực hiện một cải tiến không thể tách rời, cần phải nghiên cứu các điều khoản của thỏa thuận. Tài liệu có thể không xác định thủ tục thực hiện của họ hoặc có thể thiết lập sự cần thiết phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu. Theo đó, chủ thể nên liên hệ với chủ sở hữu hợp pháp của cơ sở trước khi thực hiện các cải tiến không thể tách rời (một mô hình của một thỏa thuận bổ sung được trình bày trong bài viết). Tuy nhiên, có những tình huống không thể chấp thuận bằng văn bản. Vấn đề này xảy ra khi tài sản liên bang được cho thuê. Cùng với điều này, người dùng cần thực hiện một số thay đổi nhất định cho đối tượng để hoạt động bình thường. Tùy thuộc vào việc các chi phí sẽ được hoàn trả và liệu có được sự đồng ý của chủ sở hữu hay không, doanh nghiệp sử dụng sẽ chọn tùy chọn kế toán cho các chi phí. Hãy xem xét một vài tình huống.
Thay đổi với sự đồng ý của chủ sở hữu với bồi thường
Theo đoạn 1 của Nghệ thuật. 256 Mã số thuế, những thay đổi về chất được thực hiện với sự cho phép của chủ sở hữu hợp pháp của đối tượng với khoản bồi thường tiếp theo cho các chi phí của chúng, được coi là tài sản cố định khấu hao. Kế toán cho các cải tiến không thể tách rời trong trường hợp này được thực hiện theo đoạn 1 của Nghệ thuật. Mã số thuế 258. Các khoản đầu tư vốn, chi phí được chủ sở hữu bồi thường cho người sử dụng, được khấu hao sau đó. Phù hợp với đoạn 4 của Nghệ thuật.623 Bộ luật Dân sự, người thuê sẽ không có bất kỳ quyền nào đối với những cải tiến này. Theo Bộ Tài chính, người dùng chi phí liên quan đến những thay đổi về chất của cơ sở, khi được chủ sở hữu hoàn trả, xuất hiện dưới dạng chi phí phát sinh trong quá trình làm việc cho chủ sở hữu hợp pháp. Nếu cải tiến không thể tách rời được thực hiện với sự đồng ý của bên thứ hai, thì điều này cần được ghi lại. Đặc biệt, điều kiện này được quy định trong thỏa thuận ban đầu hoặc trong phụ lục của nó. Đồng thời, nếu chủ sở hữu bồi thường các chi phí mà người sử dụng phải chịu, thì chi phí có thể được bên thuê tính đến khi các chi phí phát sinh từ công việc cho chủ sở hữu hợp pháp khi tính thuế thu nhập. Hơn nữa, các chi phí phải tuân thủ các yêu cầu của đoạn 1 của Nghệ thuật. Mã số thuế 252. 
Điểm quan trọng
Trong báo cáo, thời gian sẽ có ý nghĩa khi quá trình chuyển đổi / chuyển giao các cải tiến không thể tách rời xảy ra. Giải thích được đưa ra theo thứ tự của Bộ Tài chính số 91n ngày 13 tháng 10 năm 2003. Trong đoạn 35 của tài liệu này, nó được chỉ ra rằng nếu phù hợp với thỏa thuận đầu tư vốn người dùng được chuyển cho chủ sở hữu, các chi phí của công việc đã hoàn thành, phải hoàn trả, nên được khấu trừ vào tài khoản để đầu tư vào tài sản không phải là hiện tại. Trong trường hợp này, bài viết giải quyết được ghi nợ. Nhưng nếu hợp đồng cải tiến không thể tách rời cung cấp cho việc chuyển nhượng cho chủ sở hữu đối tượng với khoản bồi thường cho giá trị còn lại cho người dùng đã tạo ra chúng, thì các khoản đầu tư vốn được quy cho HĐH của chủ sở hữu hợp pháp cho đến khi hết hạn hợp đồng.
Thay đổi tài sản với sự cho phép mà không cần bồi thường
Đầu tư vốn vào các cơ sở cho thuê dưới hình thức cải tiến không thể tách rời được thực hiện với sự đồng ý của chủ sở hữu được coi là không thể khấu hao. Vị trí này được thiết lập trong đoạn 1 của Nghệ thuật. 256 mã số thuế. Trong đoạn 1 của Nghệ thuật. 258 của Bộ luật quy định rằng các khoản đầu tư vốn được thực hiện với sự cho phép của chủ sở hữu, giá trị không được bồi thường bởi anh ta, được khấu hao bởi đơn vị thực hiện một cải tiến không thể tách rời. Điều này được thực hiện trong suốt thời gian của thỏa thuận. Số tiền khấu hao được xác định dựa trên cuộc sống hữu ích được tính đến. Nó được cài đặt cho HĐH hoặc đầu tư vốn vào chúng bằng cách phân loại tài sản cố định được chính phủ phê duyệt. Khấu hao được tính vào ngày đầu tiên của tháng sau khoảng thời gian cải tiến không thể tách rời được đưa vào hoạt động.
Sắc thái
Theo đoạn 5 PBU 6/01, tài sản cố định bao gồm đầu tư vốn vào tài sản cố định cho thuê. Các hướng dẫn trong đoạn 35 nói rằng, nếu, theo thỏa thuận, chúng đóng vai trò là tài sản của chủ sở hữu hợp pháp của đối tượng, chi phí của công việc hoàn thành được ghi nợ từ tài khoản tín dụng để đầu tư vào tài sản không phải là hiện tại. Đồng thời, mục kế toán cho HĐH bị ghi nợ. Đối với số lượng chi phí, người dùng mở một thẻ kiểm kê riêng cho từng đối tượng. 
Thay đổi mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu
Pháp luật không rõ ràng cấm các cải tiến không thể tách rời mà không có sự cho phép của bên cho thuê. Trong khi đó, người dùng phải hiểu rằng trong trường hợp thực hiện các thay đổi về chất, chủ sở hữu không có khả năng hoàn trả các chi phí. Ngoài ra, theo quy định của Điều Trong Bộ luật Dân sự, trong trường hợp chấm dứt thỏa thuận, người này có nghĩa vụ phải trả lại đối tượng cho chủ sở hữu hợp pháp của mình giống như đã nhận được, có tính đến mức độ hao mòn thông thường hoặc trong điều kiện mà các bên thỏa thuận. Từ đó, chủ sở hữu có quyền yêu cầu chủ thể đưa mặt bằng về dạng ban đầu. Điều này sẽ đòi hỏi chi phí nhất định. Nếu công ty đồng thời muốn chấp nhận các chi phí được chỉ định khi tính thuế thu nhập, rủi ro tài chính nghiêm trọng có thể phát sinh. Chúng là do các quy định của đoạn 1 của Nghệ thuật. 256 mã số thuế. Theo định mức, chỉ những khoản đầu tư vào tài sản cố định cho thuê được thực hiện với sự cho phép của chủ sở hữu mới có thể đóng vai trò là tài sản khấu hao.Theo đó, người trả tiền người dùng, người đã sản xuất chúng mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu hợp pháp, không có lý do để nhận ra chi phí cho mục đích đánh thuế lợi nhuận.
Rủi ro VAT
Họ cũng tuân theo các quy định của đoạn 1 của Nghệ thuật. 256 mã số thuế. Nếu các chi phí cải thiện không thể tách rời không được tính đến khi tính thuế, thì sẽ rất khó để chứng minh rằng chúng được thực hiện để thực hiện các hoạt động được công nhận là đối tượng của VAT. Mặc dù thực tế là những khoản khấu trừ này không có mối liên hệ lập pháp trực tiếp với nhau, các cơ quan kiểm soát giám sát chặt chẽ việc tuân thủ quy trình tính toán của họ. Do đó, trong tình huống trên, với mức độ xác suất cao, VAT sẽ không được khấu trừ. Ngay cả khi người trả tiền sẵn sàng bảo vệ vị trí của mình tại tòa án, không có gì đảm bảo rằng các ứng dụng của anh ta sẽ được thỏa mãn - chính quyền, theo quy định, đứng về phía các cơ quan kiểm soát.
Lối thoát có thể
Với những điều trên, cách tiếp cận sau đây có thể được coi là ít rủi ro nhất:
- Các chi phí cải thiện không thể tách rời cho mục đích thuế thu nhập không được tính đến.
- Khấu trừ thuế VAT không được chấp nhận.
Trong trường hợp này, cần nhớ rằng phụ. 1 trang 1 Điều 146 của Bộ luật thuế, như là một đối tượng của thuế trên máy lẻ. chi phí là việc chuyển nhượng trên lãnh thổ Nga các sản phẩm (thực hiện công việc, cung cấp dịch vụ) cho nhu cầu riêng, chi phí không được tính trong tính toán (bao gồm cả khấu hao) trong việc xác định thuế thu nhập. Nói cách khác, nếu việc cải thiện tài sản được thực hiện một mình và chi phí không được tính đến, thì người trả tiền sẽ tính toán và trả thuế VAT cho chi phí của công việc do anh ta thực hiện. Theo đó, thuế trên máy lẻ. giá trị có thể được khấu trừ. Do đó, số tiền khấu trừ vào ngân sách sẽ bị giảm. 
Điều kiện chính
Vì PBU 6/01 không thiết lập bất kỳ hạn chế nào, những thay đổi về chất trong tài sản thuê được đưa vào HĐH nếu:
- Đối tượng sẽ được sử dụng trong sản xuất hàng hóa, thực hiện công việc hoặc cung cấp dịch vụ, để cung cấp cho doanh nghiệp để sử dụng tạm thời / quyền sở hữu cho một khoản phí hoặc nhu cầu quản lý.
- Việc bán lại sau đó của các giá trị tài sản này không được dự đoán.
- Một đối tượng có thể mang lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp trong tương lai.
Chi phí của tài sản này, cũng như tài sản cố định của chính nó, được hoàn trả bằng khấu hao tại đoạn 17 của PBU 6/01. Thời hạn có thể được thiết lập phù hợp với thời gian của hợp đồng thuê. Nó được định nghĩa trong đoạn 20 của các PBU này. Nếu vào cuối thời hạn của thỏa thuận, sự cải thiện không thể tách rời được chuyển cho chủ sở hữu mà không được bồi thường bởi các chi phí của nó, thì đây có thể được coi là một biên lai vô cớ.
Bộ Tài chính làm rõ
Trong thư số 03-07-05 / 29 ngày 26 tháng 7 năm 2012, đã xác định rằng, theo khoản 1 của Điều 146 của Bộ luật thuế, các hoạt động để thực hiện công việc trên lãnh thổ của Nga, bao gồm miễn phí, hoạt động như một đối tượng của thuế VAT. Nếu trước đây về cải tiến không thể tách rời thêm. giá trị khấu trừ không được chấp nhận (ví dụ: khi chúng được thực hiện mà không có sự cho phép của chủ sở hữu), khi được ghi có từ chuyển khoản vô cớ, nó có thể được đưa vào tính toán và số tiền thuế phải nộp sẽ giảm.
Các khoản khấu trừ từ tài sản
Thuế này được trả bởi thực thể đã tạo ra sự cải thiện không thể tách rời khi nó được đưa đến bảng cân đối kế toán như một tài sản. Làm rõ về vấn đề này được đưa ra trong thư của Bộ Tài chính số 03-03-06 / 1/651 ngày 13 tháng 12 năm 2012. Theo đoạn 1 của Nghệ thuật. 374 của Bộ luật Thuế, đối tượng đánh thuế đối với các doanh nghiệp Nga là bất động sản và tài sản lưu động, bao gồm cả những thứ được sử dụng tạm thời, xử lý, sở hữu, quản lý ủy thác, tham gia vào các hoạt động chung hoặc có được theo thỏa thuận nhượng quyền, được đưa vào bảng cân đối kế toán dưới dạng tài sản cố định. theo quy trình được quy định để duy trì báo cáo tài chính, trừ khi có quy định khác tại các điều 378 và 378.1 của Bộ luật thuế.
Các quy tắc mà dữ liệu HĐH được tạo được thiết lập trong PBU 6/01 và trong các hướng dẫn áp dụng một phần không mâu thuẫn với PBU. Theo đoạn 5 của tài sản sau, tài sản cố định bao gồm đầu tư vốn vào tài sản cố định cho thuê. Theo đoạn văn29, nên khấu trừ chi phí nghỉ hưu hoặc không có khả năng tạo ra lợi nhuận cho đơn vị. Theo các quy định của PBU 6/01, các khoản đầu tư vốn vào tài sản cố định cho thuê được tính đến khi xử lý. Điều sau nên được hiểu, liên alia, như chủ sở hữu hoàn trả chi phí cho các cải tiến được thực hiện bởi người thuê. Trường hợp ngoại lệ là các trường hợp khi chủ sở hữu hợp pháp bồi thường các chi phí mà người dùng phải chịu bằng cách thiết lập số tiền thích hợp của phí bảo trì cơ sở. 
Bài đăng
Theo biểu đồ tài khoản, thông tin về các đối tượng mà công ty sau đó chấp nhận là một hệ điều hành, bao gồm chi phí xây dựng cơ bản, được tóm tắt trong c. 08. Chi phí ban đầu của các khoản đầu tư vào tài sản cố định cho thuê được đưa vào hoạt động và được thực hiện theo thủ tục đã thiết lập sẽ được ghi nợ từ tài khoản. 08. Cô được chuyển đến DB SCH. 01. Do đó, các khoản đầu tư vốn vào một đối tượng thuê như một chi phí cải thiện được người dùng quy cho tài sản cố định cho đến khi các đối tượng được xử lý theo thỏa thuận và phải chịu thuế tài sản. Một thủ tục khác được cung cấp cho trường hợp khi chủ sở hữu hoàn trả các chi phí đầy đủ. Trong tình huống như vậy, các khoản đầu tư vốn do người dùng thực hiện, được chủ sở hữu hợp pháp hoàn trả trước khi chúng được đưa vào hoạt động, không được đưa vào HĐH và không bị đánh thuế.
Cải tiến không thể tách rời trong việc bán một căn hộ
Hiện nay, hầu hết các chuyên gia lưu ý một sự chuyển đổi tích cực của các ngân hàng sang một chương trình làm việc đặc biệt với khách hàng. Đặc biệt, có một hệ thống trong đó số tiền của một giao dịch mua và bán giảm xuống còn 1 triệu p. Tình trạng này được gây ra bởi sự cạnh tranh ngày càng tăng trong thị trường nhà đất. Các ngân hàng cung cấp các khoản thế chấp lên tới 1 triệu rúp, và phần còn lại của các khoản tiền cần thiết được thực hiện dưới dạng cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, các điều kiện để cấp cả hai khoản vay là như nhau. Một số tổ chức tài chính, nhận ra rằng việc cho vay như vậy mang đến những rủi ro nhất định, làm tăng lãi suất cho các khoản vay thêm 1-1,5 điểm. Tuy nhiên, khối lượng của một giao dịch thế chấp không thể luôn luôn giảm xuống còn 1 triệu rúp trong mọi trường hợp. Ví dụ, điều này là không thể đối với hệ thống cho vay khá phổ biến ngày nay bằng cách sử dụng các khoản trợ cấp từ nhà nước.
Trong trường hợp này, câu hỏi phát sinh của người bán thuế thu nhập. Có một số cách thoát khỏi tình huống này. Vì vậy, ví dụ, các chuyên gia giải thích rằng nếu người thâu tóm quan tâm đến việc chỉ ra toàn bộ giá trị thị trường của đối tượng, thì có thể có một lựa chọn trong đó anh ta bồi thường cho người bán số tiền thuế thu nhập. Trong thực tế, cũng đã có trường hợp các bên tham gia giao dịch đồng ý với nhau để chia sẻ chi phí khấu trừ giữa họ. Nhưng, như các chuyên gia nói, một kế hoạch như vậy hiếm khi được sử dụng. Trước đây, nó được sử dụng trong điều kiện đình trệ, khi không có nhiều người mua và người bán trung thành hơn. Trong thời gian phục hồi thị trường, bồi thường thuế được thực hiện bởi bên quan tâm. Nếu nó có lợi cho người mua mà giá trị thực của đối tượng được chỉ định, nhưng không phải cho người bán, thì việc hoàn trả được thực hiện trước. 
Trong một số trường hợp, chủ sở hữu tài sản quan tâm đến việc chỉ ra giá đầy đủ. Ví dụ, điều này xảy ra khi anh ấy ra nước ngoài và anh ấy cần hợp pháp hóa lợi nhuận. Chi phí công chứng cho thủ tục giấy tờ khi chỉ ra toàn bộ giá trị thị trường của một đối tượng bất động tăng. Nếu người mua không muốn trả quá nhiều bất cứ thứ gì, thì người bán có thể chịu các chi phí này. Theo quy định, chủ sở hữu rút ra hai biên lai. Đầu tiên, anh ta chỉ ra chi phí theo thỏa thuận với người mua. Một biên lai khác cho thấy giá còn lại của tài sản. Đồng thời, anh ta nhận được số tiền, ví dụ, cho "quyền mua trước" hoặc "cải thiện nhà không thể tách rời". Trong khi đó, một số chuyên gia thu hút sự chú ý đến một thực tế quan trọng.
Số tiền vượt quá giới hạn không chịu thuế là 1 triệu rúp, mà theo quy định, chủ sở hữu, muốn nhận được cho việc sửa chữa, cải tiến không thể tách rời, điều khoản của Quyền mua để mua, v.v., cũng đóng vai trò là thu nhập. Theo một số chuyên gia, việc đối tượng đến từ đâu không quan trọng - khi bán một tài sản hoặc đồ nội thất. Trong mọi trường hợp, đây là thu nhập. Theo luật, cũng cần phải thực hiện các khoản khấu trừ bắt buộc dưới dạng thuế thu nhập. Sự khác biệt chỉ là ở quy mô của cơ sở miễn thuế. Trong trường hợp này, nó sẽ lên tới 250 nghìn rúp. Tuy nhiên, tùy chọn này không phù hợp để trốn thuế. Hơn nữa, các tòa án trong các trường hợp như vậy thường có vị trí của cơ quan quản lý, và không phải là chủ thể.
