Haber yayınları sırasındaki televizyon ekranlarından, karmaşık “ipotek açık artırması” ibaresi çoğu zaman ses çıkarır. Geçen yüzyıldaki faaliyetinin sonucu, bir kural olarak, devletin sahip olduğu en büyük girişimlerin yırtıcı ödenmesiydi. Bununla birlikte, böyle bir olayın özü ve bunun sonucunda toplumda belirli bir oligarşik tabaka oluşturma süreci, sıradan insanların çoğu için belirsizliğini koruyor.
Teminat ihalelerinin ortaya çıkışının tarihsel arka planı
1995'te devlet, en büyük işletmelerin çok sayıda payına sahipti, ancak bu tür bir mülk bütçe için gereken parayı getirmedi. Bununla birlikte, söz konusu işletmelere hizmet vermek için sermaye kazanmış olan büyük bankalar kendi paylarını satın almanın karlı olduğunu, ancak en düşük maliyetle bulduğunu belirlemiştir. Bunun için bir teminat ihalesi yaratıldı.
Rusya'da teminat ihaleleri fikrinin kurucusu
Bu tür olaylar hakkındaki düşünceler, Vladimir Potanin'in Rusya'da yazarı olarak kabul edilmesine rağmen, Amerikan Boris Yordan'a ait. Gerçek şu ki, 1995 yılında Bakanlar Kurulu’nun bir sonraki toplantısında devlete mülkünün güvenliği konusunda borç verme planını öneren kişi oydu. Başbakan Yardımcıları Anatoly Chubais ve Oleg Soskovtsev'in şahıslarındaki Rus hükümeti bu görüşü destekledi.
Güvenli açık artırmaların özü
Bu açık artırmaların planı son derece basittir. Devlet, bütçenin yeniden doldurulmasına cüret etmek durumunda, ihaleler yaptı. Bu durumda kazanma, kazanana devletle yapılan bir kredi anlaşması yapılmasını sağlamıştır. Elbette, o zamanın yalnızca en büyük finansal kuruluşları açık artırmaya katılmak için gerekli miktarlara sahipti. Bir kredinin güvenliğini sağlamak için, devlet, sırayla, bankaya teminat olarak menkul kıymetler verdi - federal mülk olan büyük işletmelerin varlıkları.
Devlet teminat işlemlerinin özellikleri
Devlet tarafından kredinin geri ödenmemesi durumunda, alacaklı bankanın rehin alınan işletmenin sahibi olduğuna inanılmaktadır. Ancak, bu öyle değil. Teminat ilişkilerinin klasik modeline göre, alacaklı, rehin verilen menkul kıymetlerin değerine göre yalnızca bir miktar tatmin elde edebilir, ancak bunları özelleştiremez. Teminat satışı ancak kamu ihalesi rehin sahibi tarafından yapılan iflasın gerçekleşmesi durumunda mümkün olmuştur; bu amaçla bankaların teminat mülkünde özel ihaleler düzenlenmiştir.
Müzayede prosedürü cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile düzenlendi. Başlangıçta, devletin alınan krediler üzerindeki borcunu ödeyeceği ve bankalara rehin verilen özelleştirilen işletmelerin hisselerini geri alacağı düşünülmüştü. Bununla birlikte, gerçekte her şey farklı oldu ve artık geçici bir rehin meselesi değil, rehin vesilesi altında özelleştirme meselesiydi.
Ayrıca, ipotek açık artırmasının kendisinin yanı sıra, bankaların ipotek mülklerinin satışının yanı sıra, çoğu durumda serbest pazarla hiçbir ilgisi yoktu;
Gayrimenkul İpoteği İhalesi
Bugün, konut satışı için teklif vermek oldukça nadirdir. Bir kural olarak, kredi veya ipoteği ödeyemeyen kişilerin taşınmaz satışında benzer teminat ihaleleri düzenlenir. Etkinliklerin yapıldığı yerler ve bunlar hakkındaki diğer bilgiler hükümetin resmi web sitesinde yayınlanmaktadır.
Teminatlı satış mülk sahibi için kârsızdır, çünkü bankanın asıl görevi en kısa sürede kredi sözleşmesi kapsamında verilen fonları almaktır.Bu nedenle, bir kural olarak, bankalar mülkün teminat değerinin sahibine uygun olmasını sağlamakla ilgilenmezler. Eski mal sahibi, yalnızca satılan dairenin maliyeti ile kredi tutarı arasındaki farkı her türlü para cezası, ceza ve faiz gibi bir fark alır.
ilk tasfiye bedeli teminat bağımsız bir uzman değerlendirmesiyle mahkeme tarafından belirlenir. Genellikle pazarın altında% 25-35'tir.
Teminatlı araç satışı
Müzayede Banka teminatı ipotekler için - kendi içinde dezavantajlı olan bir olay. Bu ifade üç gerçek tarafından açıklanmaktadır.
Birincisi: ipotek aracının “yabancılaştırılması” veya başka bir deyişle el koyma işleminin mahkeme tarafından yapılması prosedürü dolayısıyla araç ipotek açık artırmaları önemli ölçüde karmaşık ve uzun bir süre boyunca geriliyor.
İkincisi: Günümüzün otomotiv pazarındaki düşüş talebi koşullarında ipotekli araçların ilk maliyetle satışı neredeyse imkansız bir iştir. Özellikle araçların zaten çalışır durumda olduğunu göz önüne alarak. Bu durumda, yalnızca alıcı kar eder, çünkü borç için harcanan fonları iade etmek için, banka aracın maliyetini önemli ölçüde azaltır.
Üçüncüsü: Banka tarafından rehin verilen araçlar, açık artırma sahasına kendi başlarına gelemezler, bu da ek finansal maliyetler gerektirir.
Bu nedenle, arabanın teminat satışından yararlanan tek taraf alıcıdır. Tabii ki, bir arabanın eski sahibine de uygun fiyata satıldığı zamanlar vardır. Bununla birlikte, bunun için, araç modern bir metropolde oldukça zor olan mükemmel durumda olmalıdır.
Teminatlı bir araba açık artırmasına gidildiğinde, bilmeniz gerekir ki böyle bir araba satın aldıysanız, hemen kendiniz için alamayacaksınız, çünkü kredi geri ödenene kadar, araç bankanın mülkü olarak kabul edilecek ve özel olarak tescil edilecek.
Güvenli ihalelerin riskleri
Mortgage ihaleleri genellikle temiz bir geçmişe sahip emlak satmak için yapılır. Eğer banka daireyi bir kredi teminatı olarak almayı kabul ederse, o zaman aleyhinde yasal bir iddia bulunamaz. Yeni sahibin sahip olabileceği tek sorun ipoteğin önceki sahibi. Yasa uygulamasında, ipotekli malların eski ile şimdiki sahibi arasındaki duruşmanın yıllarca sürdüğü sık sık durumlar söz konusudur!
Ek olarak, bu tür bir muhalefet çoğu zaman fiziksel bir yüzleşmeyle sonuçlanan açık bir çatışmaya dönüşür. Kredi ödemeyen eski mal sahipleri tahliyeye tabidir ve genellikle bunu reddetmektedir.
Bu nedenle, teminat açık artırmalarının, Rusya'da ikincil konut piyasasında gayrimenkul edinimi kadar popüler olmaması budur. Resmi rakamlara göre ülkemizdeki açık artırmanın sadece yarısı bir anlaşma ile bitiyor.
Bu nedenle, bir daireyi veya bir aracı piyasa fiyatından daha düşük bir fiyata almaya karar verirseniz, teminat ihaleleri gibi bir seçeneği göz önünde bulundurmalısınız. Ancak, bir anlaşma yapmadan ve önceki sahibinin borcunu ödemeden önce, böyle bir devralımın artılarını ve eksilerini dikkatlice tartmanız gerekir.
