Bir daire kiralamanın birçok yolu vardır. Rus hukukunda iki ana ilke - ticari kiralama sözleşmeleri imzalanmasının yanı sıra, sosyal işe alım sözleşmesinin imzalanmasıyla da düzenlenmiştir. Nasıl farklılar? Hangi sözleşmeleri ilgili sözleşmeleri yönetir?
Farklı iş tipleri
Ticari kiracılık ile diğer gayrimenkul işlemleri arasındaki fark nedir? Karşılık gelen yasal ilişki tipinin özelliklerinin, Rusya Federasyonu'nun medeni ve konut mevzuatı ile düzenlendiği not edilebilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun hükümlerine göre, bir kiralama sözleşmesi, taraflarından birinin (mal sahibi veya diğer yetkili kişi), ikamet etme hakkının eşlik ettiği, yasal mülkte bir ücret karşılığında başka bir mülk sağladığı anlamına gelir. Bu tür bir işlem çerçevesindeki ilişkiler parasal uzlaşmayı içerdiğinden, bu ticari alanların işe alındığı anlamına gelir.
Mülk sahibinin bir kamu otoritesi veya belediye olduğu bir değişken mümkündür. Bu durumda, tartışma büyük olasılıkla kiracı olmadığı, yani bir kişinin, belirlenen tarife göre belirli bir miktarda yetkililere transfer ettiği bir sosyal kiralama ile ilgili olacaktır.
Ancak, bir vatandaşla ilgili makam arasındaki ilişki genellikle bir tür parasal uzlaşmayı içerir. Ve bu nedenle, resmi olmayan, ancak yine de bu tür ilişkileri tanımlayan düzenli bir şekilde kullanılan terim - sosyal ticari kiracılık - çeşitli yasal kaynaklar sağlamlaştırılmıştır.
Sosyal ve ticari istihdam türleri
Öyle ya da böyle, Rusya Federasyonu medeni kanunları açısından sosyal ve ticari işe alımlar tamamen farklı yasal kategorilerdir. Ve buna rağmen, ilgili ilişkileri resmileştiren anlaşmaların bazı ortak özelliklere sahip olmalarına rağmen - örneğin rıza, tazminat (bazı avukatlar bu terimi sosyal işe alımlar için pek de uygun görmese de) ve ortaklık gibi bazı ortak özelliklere sahip olmalarına rağmen.
Bu nedenle, tesisin sahibi kim olduğu önemli. Bununla birlikte, bazı avukatlar, devlet veya belediyenin hala bir ticari sözleşmeyle gayrimenkul sahibi olabileceğini, sosyal bir yapıya sahip olmadıklarını, işe aldıklarını belirtmektedir. Bu nedenle uzmanlar, önemli olan mal sahibinin statüsü değil, sözleşmenin içeriği olduğuna inanıyor.
Bazı avukatlar, işverenin kim olduğu da temelde önemli olduğuna inanmaktadır. Ticari kiracılık sadece birey mülk kiralıyorsa geçerlidir. Benzer hukuk hukuku düzenlemelerine giren ilgili hukuki ilişkilerin konusu, avukatların da belirttiği gibi bir tüzel kişilik olamaz. Ancak, kuruluşların mal sahibi ile daire kiralayan birey arasında aracı olarak hareket ettiği seçenekler vardır.
Öyle ya da böyle, Rusya Federasyonu medeni kanunları, konusu konut amaçlı olan iki ana tip kira sözleşmesi öngörüyor. Öncelikle, bu, ev sahibinin tüzel kişilik veya bir birey olabileceği ve sadece bir vatandaşın kiracı olabileceği ticari konut kiralama sözleşmesidir. İkincisi, sosyal yönelimli bir sözleşmedir. İçindeki kiracı devlet veya belediyedir, kiracı bir bireydir.
Sosyal ve ticari kiracılık arasında ayrım yapan temel kriterlerden biri özelleştirmedir. Sadece konut devlet tarafından uygun tercih sırasına göre sağlanmışsa mümkündür. Ticari ilişkilerde, sadece kiracı mal sahibinden konut satın alırsa, özelleştirme mümkündür.
Sözleşmelerin her birinin özelliklerini göz önünde bulundurun.
Sosyal kiralama: sözleşmenin özellikleri
Sosyal konut kiraları, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu ve ayrıca Tüzüğün başvurabileceği konut mevzuatı alanındaki ilgili yasa kaynakları ile düzenlenmektedir. Yasa hükümlerine göre, bu tür yasal ilişkilerin yürütüldüğü alan yeterince dar - sadece devlet veya belediye konut stokları ilgili anlaşmaların konusu olabilir. Dairelerin kiracılarının yasal durumu da önemlidir.
Sosyal işe alım sözleşmesi altındaki bir ev sahibi, belirli bir seviyedeki konut fonunda bulunan bir binanın sahibi olan bir devlet organıdır - eyalet veya belediye.
Buna karşılık, yalnızca Rusya vatandaşı kiracı olabilir - yasalarda aksi belirtilmedikçe yabancılara ilgili anlaşmalar uyarınca konut sağlanmaz.
Bir kişi, yasanın gereği gibi, barınma ihtiyacı duyduğu kadar fakir olarak kabul edilirse, devlet ya da belediye ile bir sosyal kiralama sözleşmesi imzalama hakkına sahiptir.
Birkaç işveren olabileceğini unutmayın - kural olarak, bunlar aynı ailenin üyeleridir. Aynı zamanda, uzak akrabalar olabilir - eğer işverenle ortak bir hane halkı oldukları kanıtlanmışsa. Bir kişinin mahkemede ev kiralayan bir vatandaşın ailesinin bir üyesi olarak tanımlanması mümkündür.
Bir sosyal iş sözleşmesi altında bir dairede yaşayan herkes aynı hak ve yükümlülüklere sahiptir. Sözleşme şartlarına uygun olarak ortaya çıkan yükümlülükler, devletten veya belediyeden kiralanan bir apartman dairesinde yaşayan herkesin ortak sorumluluğu altında yerine getirilmeye tabidir.
Yukarıda da belirttiğimiz gibi, devletten konut kiralamak da oldukça mümkündür. Ancak, uygulamada, resmi olarak olmasa da, bu tür sözleşmeler bile genellikle sosyaldir. Ayrıca, bazı avukatların belirttiği gibi, “sosyal” terimi, öncelikle sözleşmenin tercihli şartlarını sağlama bağlamında, özellikle de kira miktarına bakılarak ele alınmalıdır.
Devlet veya belediyeden konut kiralama sözleşmesi neye benzemelidir? Yapısını düşünün.
Sosyal işe alım sözleşmesi yapısı
Her şeyden önce, taraflar ilgili sözleşme türünde belirtilir. Biri vatandaş veya ailesi, diğeri devlet veya belediyedir.
Anlaşmanın bir sonraki bileşeni nesnedir. Uygun düzeyde - devlet veya belediye fonun bir parçası olan bir konut olabilir.
Bir sonraki ürün ödeme koşulları. Bir kural olarak, üç bölümden oluşur - kiranın kendisi (sosyal işe alım sözleşmesi kapsamında daha sık ev için kira olarak adlandırıldığı belirtilebilir), kamu hizmetleri için tazminatın yanı sıra konut onarımı ve bakımı için katkılar olduğu da belirtilebilir. Bununla birlikte, devlet, sosyal işe alım için bir ücret alırsa - çoğu zaman bu gerçekleşir, o zaman kural olarak, ilgili yasal işlemlerde belirlenen oranlarla dairenin alanına göre hesaplanır.
Sosyal konut kiralanması aynı zamanda ilgili tipte bir anlaşmaya uygun olarak tarafların belirli hak ve yükümlülüklerini de ima eder. Devlet veya belediye olan ev sahibine gelince, yükümlülükleri, bir kural olarak, kiracıya herhangi bir yükten arınmış, zamanında onarım yapan, kamu hizmetlerinin istikrarlı bir şekilde tedarik edilmesini sağlayan vb.
Buna karşılık, sosyal işe alım konusunda kiracı da haklara sahiptir. Ayrıca sözleşmede belirtilmişlerdir ve bir kural olarak, herhangi bir ihlal durumunda mahkemeye başvurmanın yanı sıra, zamanında kira ödemeleri ve kamu hizmetleri talep etme hakkını yansıtırlar.
Kiracının sözleşmeye göre yükümlülükleri aşağıdaki gibidir: Daireyi amacına uygun kullanmak, güvenliğini sağlamak, gerektiğinde tamirat yapmak, zamanında kira ve yardımcı hizmetleri ödemek.
İşverenin sosyal kiralama sözleşmelerinde belirtilen hakları şöyledir: İlgili yasaların hükümlerine aykırı değilse ve komşuları için rahatsızlık içermiyorsa, başkalarını daireye sokmak. Vatandaş ayrıca sahibinden zamanında bakım talep etme hakkına da sahiptir.
Sosyal iş sözleşmesinin feshi
Tesisin ticari kiralama sözleşmesi, ilgili sözleşmenin sona ermesine ilişkin bir maddeyi içerir. Bu durum sosyal bir tip anlaşması ile benzer. Sözleşmenin feshi, herhangi bir zamanda tarafların karşılıklı anlaşması ile mümkündür. Bunun için işverenin mal sahibine yazılı olarak bildirmesi yeterlidir.
Devlet veya belediye - emlak mülkiyeti konusu - yalnızca mahkemede ve yalnızca yasal gerekçeler varsa, iş sözleşmesinin sosyal sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.
Sözleşmenin kiracının devlet olduğu nasıl yapıldığını dikkate alarak, sosyal kategoriye ait olmayan anlaşmaların özelliklerini inceliyoruz. Ticari işe alma tam olarak nedir?
Özel sözleşmelerin özellikleri
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 671. Maddesine göre, konut mülklerinin kiraya devredilmesine ilişkin anlaşmalar, mülklerin mülk sahibi olması durumunda, vatandaşlar ile bireyler ve tüzel kişiler arasında yapılabilir. Ticari bir kiralama sözleşmesi herhangi bir idari onay gerektirmez ve devlet kurumlarına zorunlu olarak kayıt yaptırmaya tabi değildir.
İlgili sözleşmenin amacı, tesislerin işletilmesi açısından önemli olan inşaat, yangın, sıhhi ve diğer standartlar düzeyinde tanımlanan kriterleri karşılayan konutlar olabilir. Dairenin BTI belgelerine kaydedilmiş olan tesisin resmi statüsüne sahip olması önemlidir.
Sosyal olarak sınıflandırılmayan bir ticari iş sözleşmesi acildir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, şartlara bağlı olarak iki yıla kadar anlaşma sağlar - 1 yıla kadar ve 5 yıla kadar. Eğer taraflar sözleşme anlamını belirtmemişse, o zaman 5 yıl imzalanmış sayılır.
Yalnızca kiracı ve aile üyelerinin bir devlet veya belediyeden kiralanan bir dairede yaşayabileceği bir sosyal işe alım sözleşmesinin aksine, ticari olarak işe alım, bir kural olarak, herhangi bir kişinin ikametinde kısıtlama anlamına gelmez. Buna karşılık olarak, konut kullanımındaki tüm sorumluluk kiracıya aittir.
Aynı zamanda, bir konutun ticari kirasının birkaç kiracının katılımı ile yapıldığı bir değişken mümkündür. Ve bu durumda, sözleşme kapsamındaki yükümlülükler, yasal ilişkilere konu olacak herkese uygulanır. Sorumlulukları konut ödemesi de dahil olmak üzere ortaklaşa olur. Bir sosyal tür sözleşmeden farklı olarak değeri özel olarak belirlenir ve örneğin dairenin alanına bağlı normlara dayanmaz.
Ayrıca, kira bedeli sözleşmede belirlenir belirlenmez, sözleşme süresince değiştirilemez. Ödeme sıklığı ile ilgili olarak - özel olarak belirlenir. Ancak taraflar sözleşmede bu maddeyi çözmediyse, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 682. Maddesine göre ödemeler aylık olarak yapılmalıdır.
Devletten ticari konut kiralanması için bir sözleşme imzalanırsa, genel olarak bu belge yukarıda tartışılan kriterleri karşılayacaktır.
Şimdi bu tür sözleşmelerin yapısını inceleyelim.
İş sözleşmesi yapısı
Bu tür bir belge yansıtmalıdır:
- sözleşmenin konusu;
- taşınmazın türü, adresi;
- kiracı ve kiracının hak ve yükümlülükleri;
- anlaşma süresi;
- işverenin yükümlülüklerini yerine getirme yolları;
- konut sahipliğini onaylayan belgeler hakkında bilgi;
- kiracı ve kiracı veya diğer kimlik bilgilerinin pasaport verileri;
- kira ödemesi tutarı, ödeme düzenliliği;
- dairede bulunan mülklerin listesi;
- kamu hizmetleri için ödeme koşulları.
Bazı durumlarda, diğer unsurlar sözleşmeye dahil edilir. Örneğin, satın alma hakkına sahip ticari bir konut kiralaması var. Doğru, Rus pratikte, bu tür yasal ilişkiler nadirdir. Ancak, oldukça sık olarak Batı ülkelerinde uygulanmaktadırlar. Avukatlar, ilgili terimin açıkça yasada belirtilmediğini söylüyor.
Uzmanlara göre, mevcut yasal düzenlemeler yasal ilişkilerin düzenlenmesi bağlamında kullanılabilecek hükümler içerir ve bu da bir dairenin kiralanmasını isteme hakkına sahiptir.
Uzmanlar, ticari bir kiracılık kaydeden vatandaşların, ev sahibi ile ana kira sözleşmesine eşlik eden bir kabul ve konut devri eylemi imzalamaları gerektiğini de öneriyorlar. Duvarların, yerlerin, pencerelerin, sıhhi tesisatın ve tesisin görünüm ve amaç bakımından önemli olan diğer unsurlarının durumunu yansıtmalıdır.
devren kira
Ticari kiracılık kategorisini düzenleyen ana hukuk kaynağı - Rusya Federasyonu Medeni Kanunu - kiracı ile ilgili hükümleri içerir, yani, kiracının mülkiyeti ile anlaşma yaparak, mülkünü elden çıkarma ve diğer kişilerle ek kira sözleşmesi yapma hakkı olan bir kiracı olasılığı üzerine hükümler içerir.
Alt Kira sözleşmelerinin yasal niteliği, dairenin kiracısı ile ev sahibi arasındaki sözleşmelerin özelliklerine yeterince benzer. Ancak, ilgili sözleşmelerin bazı sınırlamaları vardır. Örneğin, bu tür sözleşmeler, mal sahibi ile ilk kiracı arasındaki sözleşmede belirlenen süreyi aşan bir süre boyunca imzalanamaz. İlk sözleşme programın öncesinde sona ererse, alt kiralama iptal edilir.
Alt Kira Sözleşmesinin özelliği, bazı avukatların da belirttiği gibi, ikinci kiracının konut kullanımında tam bir hak elde etmemesi, özellikle de imha edememesidir. Buna ek olarak, ana kiracı "karşı taraf" eylemlerini dairenin sahibine aittir.
Ana kiracının daireyi kiralayabilmesi için, o zaman, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 685'inci maddesi hükümlerine göre, daire yeterli alana sahip olmalıdır: kişi başına m. Bu norm, sırayla, bir konutun ticari mülkiyeti olan RF LC'yi düzenleyen başka bir ana yasa içermektedir. Yani, norm, ikinci kiracının önerilen girişi sırasında Konut Kanunu’nda belirtilen kuraldan daha azsa, alt kira sözleşmesi sonuçlandırılamaz.
Sözleşmeyi yenileme hakkı
Ticari konut kiralarının ne olduğunu inceleyerek, kira süresini uzatma hakkı gibi bir özelliğe dikkat etmek yararlı olacaktır. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 684. Maddesine göre, sözleşmenin sona ermesi için son tarihten üç ay önce bir dairenin sahibi, kiracıya sözleşmenin yeni şartlarını sunmalı veya mevcutları onaylamalıdır. Ev sahibi artık sözleşmeden sonra daireyi kiralamak istemiyorsa, kiracıya bu konuda bildirmek zorundadır. Kabul etmezse, sözleşme başlangıçta tamamlandığı aynı süre için uzatılır.
Daha da ilginç olanı, bir önceki sözleşme tamamlandığında ve yenilenmediğinde mülkünden kiraya veren tarafından mülkünün elden çıkarılmasıyla ilgili olarak Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 684 üncü maddesi hükümleridir. Bu nedenle, özellikle Medeni Kanun'da, mülk sahibinin, önceki kiracıya ev kiralamayacağını bildirmesi durumunda yıl boyunca daire kiralayacak birisiyle anlaşma yapma hakkına sahip olmadığı söylenir.
Mesken binalarının ticari olarak kiralanmasını düzenleyen yasaların özelliği budur: Bazı uzmanların da belirttiği gibi, vatandaşların kendi haklarının kullanımına ilişkin yargı uygulamaları belirsizdir. İşin aslı, işverenin pratikte uygun uyarıyı almadığını ispatlayabilmesidir.
Ticari Sözleşmenin Feshi
Ticari kiracılık gibi yasal bir kategorinin ana yönlerini inceledik. Ne oldu şimdi biliyorsun. İlgili sözleşme türünün sona ermesini yansıtan nüansı göz önüne almak da yararlı olacaktır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 687. Maddesine göre, hem ev sahibi hem de kiracı ticari kiralama sözleşmesi kapsamında yasal ilişkileri sona erdirebilir.
Doğru, bu anlamda ikinci çok daha fazla olasılık var. Kira sözleşmesini feshetmek için kiracı, yasal sözleşmeyi açıklamadan bu sözleşmenin sona ermesinden üç ay önce sona erdirme isteğini bildirebilir. Kanun, mal sahibine sözleşmeyi mahkemede sonlandırma hakkı verir.
Bu durumda, kiraya veren sözleşmenin feshi için iyi bir nedene sahip olmalıdır. Örneğin, kiracı ödemelerinde sistematik gecikmeler veya kiracıyı iyi durumda tutma yükümlülüğünün kiracı tarafından ihmal edilmesi.
