Birçok Rus işletmesi gayrimenkul alt kiralama sözleşmeleri imzalama konusunda deneyime sahiptir. Karşılık gelen işlemlerin özellikleri nelerdir? Hangi hukuk kaynakları, sonuçlarına ilişkin prosedürleri yönetir? Mülk sahipleri bu tür anlaşmalara nasıl katılıyor?
Sublease nedir?
Sublease, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun öngördüğü bir tür yasal ilişki olup, burada mülk sahibinin mülkünün, mülkün kiralanması için bir sözleşme imzalamış olması, üçüncü bir tarafla yeni bir kira sözleşmesi imzalamasıdır. Ayrıca, yasa açıkça, örneğin yeni bir sözleşme kapsamında kira artışını yasaklamamaktadır. Bu nedenle, ofis, atölye, depo, garaj ve diğer binaların mülklerinin kiralanması iş dünyasında yaygın bir olgudur.
İş dünyasında yer alan işletmeler: yasama boyutu
Yukarıda belirtildiği gibi, sublease kavramı, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda yer almaktadır. Kuralların bazı maddeleri benzer türde bir yasal ilişki sağlar. Bu nedenle, özellikle, işletmeler arasındaki ilişkilerin uygulanmasıyla ilgilidir: işletmeler, tesisler için “birincil” kira sözleşmeleri imzaladılar, sonra bunları karşı taraflarına daha pahalıya kiraladılar. Bu durumda işlemlerin konusu genellikle ticari gayrimenkuldür. Yani, konut dışı mülklerin mülkiyeti, esas olarak girişimcilik alanı için karakteristik olan bir olgudur.
Gerekli tüm hükümler, Rusya Federasyonu mevzuatında, kiracı olarak gayrimenkul alan işletmelerin müteakip kiraya verenler olarak hareket edebileceğine göre belirlenmiştir. Mülkleri emrinde tutan karşı tarafları da devretme hakkına sahiptir - bazı avukatların inandığı gibi, yasal ilişkiler zinciri teorik olarak çok uzun olabilir.
Sublease Şartları
Aynı zamanda, birçok avukat, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 615. Maddesi hükümlerine dikkat etmektedir. Özellikle, taşınmazın mülkleri için asıl sahibinin rızasının gerekli olduğu yazıyor. Uygulamada bunun anlamı nedir? Bu nedenle, şirket, mülk sahibinin rızası olmadan karşı tarafla bir alt kira sözleşmesine girmişse, avukatlara göre bu tür bir işlem geçersiz sayılmalıdır.
Aynı zamanda, pek çok uzmanın da belirttiği gibi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 615. maddesi, mülk sahibinin mülkle müteakip işlemler için alt kira (ve gerekirse zincir boyunca) şeklinde nasıl onay vermesi gerektiğini açıkça söylememektedir. Bu nedenle, avukatlar, “birinci seviye” finansal kiralama sözleşmesinde uygun şartın doğrudan mal sahibiyle verilmesini önermektedir. Puanlardan biri olarak alt kira ile kiraya verilir. Daha az arzu edilir, ancak uzmanlara göre, bazı durumlarda ana sözleşmeyle ilgili ek anlaşmaların yapılması mümkündür. Bu belgeye göre, mülk sahibi, gerekirse üçüncü bir tarafla bir alt kira sözleşmesi imzalaması için karşı tarafa hak verebilir.
Sözleşme Bağımlılığı
Gayrimenkul sahibinin, karşı tarafın alt kira sözleşmeleri yapmasına izin verdiğini varsayalım. Ancak, eğer bir girişimci, “birinci seviye” sözleşme herhangi bir nedenden dolayı sona ermişse - süresi sona erdiyse, mülk sahibi, ilişkiyi sonlandırmak için yasal nedenler buldu?
Avukatlar, konut dışı mülklerin mülklerinin "birincil" e bağlı olarak bir türev sözleşme olarak kabul edildiğine dikkat çekmektedir. Böylece, eğer ana sözleşme sonlandırılırsa, kiracının karşı tarafı ile imzaladığı sözleşme derhal iptal edilir.İlgili hükümlerin, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 618. Maddesinde yer aldığı belirtilmektedir. Bu nedenle, konut dışı mülklerin mülklerinin kiraya verilmesi ancak kiracının ana mal sahibiyle olan taşınmaz mal sahibinin geçerliliği dahilinde mümkündür.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nu, katılımcının imtiyazları bakımından incelersek, 618'inci maddelerinin hükümlerinden birine dikkat edebiliriz.
Yeni bir sözleşme hakkı
Özellikle, “birincil sözleşmenin” sona ermesi üzerine, kiracının karşı tarafının, yeni bir sözleşme imzalamak için taşınmazın sahibiyle iletişim kurma hakkına sahip olduğunu belirtir. Doğru, bu yalnızca ilk sözleşmede belirtilen zaman sınırları içinde mümkündür. Bununla birlikte, avukatların da belirttiği gibi, pratikte genellikle “birincil” sözleşmenin ilk döneminin, alt kiracının ihtiyaçları açısından yeterli olması beklenir.
Bu nedenle, yasa, konut dışı mülklerin mülklerinin tam teşekküllü bir kiraya dönüştürülebileceği bir mekanizma sağlar. Bunun için, birincil kiracı ve mülkün sahibi “birincil” sözleşmeyi feshetmek zorundadır. Bundan sonra, kiracı, taşınmazın asıl kiracısı ile "yer değiştirme" hakkına sahiptir. Soru şu: "Böyle bir alt kira hakkı uygulamada nasıl uygulanabilir?" İlgili yönü düşünün.
Kiracı nasıl “destek” alır?
Bu nedenle, bir nesneyi kiralamak üzere mülk sahibi olan “birincil sözleşmeye” giren bir işletmenin karşı taraf kiracısının yasal olarak mesken olmayan mülklerin tam zamanlı olarak kiralayabileceğini belirledik. Bir şirketin uygun hakkı kullanması için atması gereken ilk adım, mülkün sahibine bir teklifle başvurmaktır. Tüzel kişiliğin mülkün kiraya verilmesi niyetini ve müteakip kiralamanın temel koşullarını ifade etmesi gerekir.
Buna karşılık, mülkün sahibinin bu teklifi kabul etmesi kanunen zorunludur. Bunu yapmazsa, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 445. Maddesine göre, bu kadar çok ihtiyaç duyduğu yer olmadan bırakılabilecek bir kiracı mahkemeye gidebilir. Talebin konusu mülk sahibinin uygun bir sözleşme imzalaması için zorlanması olacaktır. Birçok avukatın belirttiği gibi, adli uygulama bir bütün olarak mahkemelerin sübvansiyoncuların tarafını alma eğilimine tanıklık etmektedir.
Yukarıdaki mekanizmayı gösteren bir örnek düşünün.
Yatırımcı ve gayrimenkul sahibi: etkileşim uygulaması
Diyelim ki Propeller LLC'nin bir kablo üretim atölyesi var. IP Ivanov A. B. bu atölyeyi 3 yıllığına kiraladı. Girişimcinin ilgili işleminin amacı, kendi markası altında kablo üretimi için kendi hattını açmaktır. Bununla birlikte, ulusal Rus para biriminin çöküşü yaşandı ve IE İvanov A. B., kablo üretimi için gerekli hammadde fiyatlarındaki artış nedeniyle üretimin açılmasının zararsız olduğunu belirtti. Ancak İvanov'a döndü devlet teşebbüsü Depolarında yeterince hammadde biriktiren ancak acilen kablo üretimi için bir atölyeye ihtiyaç duyulan "Gidrokabelmontazh". Ivanov, tesisini LLC Propeller ile olan sözleşmeden daha yüksek oranlarda kiralayarak para kazanmak için iyi bir fırsat olduğunu düşündü. Devlete ait girişim kabul etti. Pervane LLC kabul etti.
Sonuç olarak, aşağıdaki yasal ilişkiler konuları şekillendi. Birincisi, atölyenin sahibi olan LLC Pervane'dir. İkincisi, bu "birincil" kiracı - IP Ivanov AB Üçüncüsü, devlete ait bir şirket olan Gidrokabelmontazh - onun emsali ve aynı zamanda da kiracı.
Tali atölyeye ekipman getirdi ve üretime başladı. Ancak, FE Ivanov A. B. ile Propeller LLC'nin yönetimi arasında bir kira sözleşmesi imzalamanın doğruluğu konusunda anlaşmazlıklar ortaya çıktı. Sonuç olarak, çalıştayın şirket sahibi, davacıya bakan işadamı hakkında dava açtı. Sözleşme iptal edildi.
Gidrokabelmontazh'un avukatları, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu hükümleri sayesinde, LLC Pervanesi ile doğrudan bir kira sözleşmesi yapmak için yasal haklarını kullanmaya karar verdi. SP Ivanov B'ye devredilen sözleşmenin yükümlülüklerine karşı koydukları şekilde, Propeller LLC'ye aynı tutarı ödemeyi teklif ettikleri bir teklifte bulundular. Bir yandan, atölyenin şirket sahibi, bir yandan, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre teklifi kabul etmek zorunda kaldı. bir diğeri, atölye kiralamadan daha fazla gelir elde etmek mümkün olduğu için zevkle yaptı. Dahası, Propeller LLC'nin Gidrokabelmontazh'un yeni, daha uzun bir sözleşme imzaladığını öne sürdüğünü varsaymak tamamen mümkündür.
Karşı taraf subatuar nasıl olunur?
İncelenen hukuki ilişkinin türü ile ilgili başka ilginç bir nüans vardır. Yukarıda belirttiğimiz gibi, konut dışı binaların kiralanması sıralı bir işlem zinciri oluşturabilir. En üst adımda, kiracının mülk sahibi ile sözleşmesidir. Sırada kiracı var. Buna göre “birincil” kiracı, karşı tarafıyla ilgili sözleşmeyi imzaladı. Bundan sonra, ikincil bir alt kiralama yapılabilir, vb. Yani, Gidrokabelmontazh’ın atölyeyi başka bir üreticiye devredeceği bir senaryo mümkün, yani IE İvanov A.B’nin iznini almış olmadıkça, Connectmetallist LLC. o zamana kadar, yukarıda açıklanan senaryomuzda da belirtildiği gibi, LLC Pervane ile anlaşmaya vararak henüz girmemiş.
Karşı tarafın yasal olarak “birincil” kiracının yerini alabileceği nüansı inceledik. Bununla birlikte, “ikincil” bir alt kiracı olarak hareket eden, göreceli olarak, mülk sahibinin bir bağlantısı olan bir işletme için böyle bir hak var mı?
Avukatlar, Rus yasalarının açıkça böyle bir mekanizma sağlamadığını söylüyorlar. “İkincil” alt kiracının haklarının, “birincil” kiracı ile anlaşmaya katılan karşı tarafın durumundaki kadar güçlü bir şekilde korunmadığı ortaya çıkmıştır. Bu, “ikincil” alt kiralamanın yasalarca yasaklanmayan bir prosedür olmasına rağmen.
Çift alt kiralama: teknik özellikleri
Bununla birlikte, bazı avukatlar Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 6. Maddesinin ifadelerine dikkat etmektedir. İlgili mevzuatın eksikliğinden dolayı sivil ilişkilerin doğrudan çözülemediği durumlarda ve iş uygulamaları pratiğinin henüz oluşturulmadığı durumlarda, kuralların kanunun benzerliği çerçevesinde uygulandığını söylüyor. Ve bu durumda, ilke olarak, “ikincil” alt kiracı, mülkiyeti kullanmaya devam etmesi için sözleşmeyi yeniden müzakere etme talebini “birincil” kiracıya sunmaya çalışabilir.
Ancak uygulamada, avukatların da belirttiği gibi, bu ancak kiracı derhal mülk sahibi ile “doğrudan” bir sözleşmenin imzalanmasını talep ettiğinde mümkündür. "Birincil" kiracının karşı tarafı etkin değilse, genel davadaki tüm "ikincil anlaşmalar" geçerli olmaktan çıkar. Bu nedenle, Connectmetallist LLC, mülkün gerçek sahibinin gerçek mal sahibinden birkaç kat daha yüksek olduğu sözleşmelerin yapılmasında dikkatli olmalıdır.
Aynı zamanda, bazı avukatlar, alt-sözleşme şartlarını, "müteakip" muhatapların mülk sahibi ile yeni bir kontratta güvenebilecekleri bir mekanizma olarak yorumlamanın mümkün olduğunu söylemektedir - bu da tam olarak kanunun analojisinin bir parçası olarak uygulanması olasılığı nedeniyledir.
Devren anlaşması yapısı
Bir devralma anlaşması neye benzemelidir? Prensip olarak, bir bütün olarak yapısı gayrimenkulün kiracısı ile mal sahibi arasındaki doğrudan etkileşimi sağlayan ilgili sözleşmelere çok benzer. Bu sözleşmelerin yapısının bir örneği olarak, bir alt kiralamanın hazırlandığı ilgili sözleşmelerin özelliklerini göz önünde bulundurun.
Diğer çoğu sivil işlemlerde olduğu gibi, söz konusu sözleşme türü genel hükümleri içermektedir. Onlarda, avukatlar “sublease” teriminin kullanılmasını tavsiye eder - yukarıda tanımladığımız gibi, oldukça resmidir, ilgili mevzuatın kavramsal aygıtındadır. Söz konusu işlemlerin türüne ilişkin genel hükümler, temel olarak standart kiralama sözleşmeleriyle aynıdır - mal sahibi mülkiyeti kiracıya tamamen kullanma hakkı verir, mülkün rehin alınmamasını sağlar, vb. Anlaşmanın geçerliliği belirtilir.
Anlaşmanın bir sonraki paragrafı, tarafların yükümlülükleridir. Buradaki her şey, normal bir kiralama yapıldığı gibi neredeyse aynıdır. Taşınmazın kiracıya devredilmesi için son tarihler, eğer gerekliyse - bu amaç için nesnenin kullanılması, karşı tarafın mülk sahibine mülkleri düzenini sürdürme zorunluluğu vb.
Ayrıca, ödeme koşulları genellikle sözleşmenin yanı sıra uzlaştırma prosedürüne dahil edilir. Kural olarak, ilgili ödemelerin alt yönetimi tarafından belirtilen süre belirtilir - genellikle her ayın 5. gününden önce, kiracının borcu tahsil etme hakkı öngörülür. Kamu hizmetleri, vb. Ödenmesiyle ilgili hükümler dahildir. Genel olarak, her şey konut dışı binaların "birincil" kiralamasıyla aynıdır.
Sözleşmenin bir sonraki paragrafı tarafların sorumluluğundadır. Burada ifadeler de oldukça standart. Bu, yasal ilişkilerde bulunan konuların ceza, ceza, vb. Ödeme yükümlülüğüdür.
Alt Kira sözleşmesi aynı zamanda ilgili sözleşmenin değiştirilmesi, feshi veya feshine ilişkin koşulları da belirler. Genellikle, ödemelerin düzenlenmesiyle ve aynı zamanda, makalenin başında da belirttiğimiz gibi, müteakiplerin rızası olmadan üçüncü şahıslar lehine müteakip kiralama için mülk teslimi ile ilişkilendirilirler.
Diğer birçok sözleşmede olduğu gibi, alt kiralama sözleşmelerinde özel koşullar olabilir. Mümkün olduğu gerçeğini yansıtabilirler ayrılmaz iyileştirmeler mülk kiracının mülkü olur. Ayrıca, genellikle mülk sahibi üçüncü şahıslara geçse bile mülkün kullanımına devam etme hakkına sahip olduğu bir hüküm genellikle belirlenir.
Genellikle öngörülen sözleşmenin diğer şartları arasında - örneğin, önceki ifadelere ek olarak, nesnenin yapısında iyileştirmeler uygulamak için seçenekler düzenleyenler. Örneğin, elden geçirme gibi.
Bir sübvansiyonun devlet tescili genellikle gerekli değildir. Aynı zamanda, yukarıda belirttiğimiz gibi, mevcut kiracı, müteakip işlemler için mülkün sahibinin yazılı rızasına sahip olmalı ve konusu ilgili nesneye izin vermektedir. Bu tür işlemlere giren firmaların faaliyet türleri herhangi biri olabilir. Taraflar, mülklerin devralındığı bir anlaşma imzalarsa, şirketin OKVED'i ve kurumun profilini iş sektörü açısından karakterize eden diğer özellikleri önemli değildir.