Bir apartman dairesi satın almak her insanın hayatında önemli bir andır. Bu yatırım sadece büyük değil, aynı zamanda belirli bir risk altında. "Daire 3 yıldan az bir süreye sahip" - bu tür reklam başlıkları bugün çok yaygın. Çoğu kişi, satıcının neden bir reklamda bu tür ayrıntıları gösterdiğini anlamıyor. Hataları önlemek ve risksiz bir daire satın almak nasıl? Bunu yapmak için, satın alma ve satma işleminin tüm formalitelerini ve koşullarını ayrıntılı olarak tanımanız gerekir.
Mülk alırken güvenlik kuralları
Bir daire satın alma ile ilgili riskler bugün çok yüksektir. Bir emlakçı ve satıcı aldatmacasına nasıl düşülmez? Konut alanlarının alım satımında kendinizi nasıl koruyabilirsiniz? Potansiyel bir alıcı, aldatılmamak için, konut mülkünüzün tarihi, bir daire için belgeler, konut için başvuranlar, evlerin evraklara uygunluğu gibi ayrıntılara dikkat etmelidir.
Satın alma belgelerini işlemeden önce, konut tarihini ayrıntılı olarak incelemeniz gerekir. Birkaç sorunun cevabını bilmelisin:
- şimdi daire sahibi kimdir;
- daha önce sahibiydi;
- kim bu daireye kayıtlıdır;
- Kayıtlı olmayan kaç kişi yaşıyor.
Bildiri gelince, tescilden önce, tesis içindeki belgeleri dikkatlice incelemek gerekir. Dolandırıcılar çok sık sahte belgeler kullanır.
Ayrıca, alıcı daireyi yasal olarak edindiğinden emin olmalı ve konut belgelere uymalıdır. Burada, örneğin, dairenin yeniden inşa edilmesi halinde mal sahibine sorulması gereken bazı açıklayıcı sorular var: “Dairenin yeniden geliştirilmesi yasal mıydı?”, “Yönetim hizmetleri iletişim transferini kabul etti mi?”
Daire için gerekli evraklar
Bir daire satın almak ciddi bir işlemdir, bu nedenle bir anlaşma hazırlarken gerekli evrak paketinin farkında olmak önemlidir. Çoğu alıcı, satıştaki tüm soruların bir emlakçıya aktarılabileceğini düşünüyor. İşlemin imzalanmasında finansal ve yasal sorumluluk üstlenmediği unutulmamalıdır. Bir emlakçı sadece bilgi hizmetleri vermektedir.
Daireler genellikle birincil veya ikincil olabilir. Yeni bir binada satın alma sırasında, müşteri halihazırda kiralanan evde konut satın alabilir veya ortak inşaata katılabilir. Halihazırda görevlendirilen yeni bir evde bir ev satın alma prosedürleri ve ikincil pazarda konut edinme prosedürleri aynıdır.
Eğer müşteri paylaşımlı inşaatlara katılırsa, ilk önce kendisiyle ortak bir katılım anlaşması (DDU) yaparlar ve binanın inşaatından sonra, alıcı mülk hakkını kullanır. Bir DDU’yu kaydettirmek için müşterinin aşağıdakileri yapması gerekir:
- başvuru (başvuru formu yerinde alınabilir);
- anlaşma DU;
- Devlet görevinin 100 ruble ile ödenmesi ve çekin bir kopyası.
Bir mülk satın alırken tuzaklar
Satış sırasında, satıcının asıl amacı işlemden mümkün olduğu kadar kazanmaktır. Fiyatla uyuşmayacak konut satın alamamak için genel hatalara dikkat etmelisiniz. Satın alma sırasındaki yaygın hatalar:
- Acele bir daire satın almak. Bu konuda acele etmeye gerek yoktur ve belgeleri işlemeden önce en az on seçenek göz önünde bulundurulmalıdır.
- Yaz aylarında konut edinimi. Oda hatalarını belirlemek için, sonbahar veya kış aylarında seçenekleri göz önünde bulundurmanız gerekir.Daha sonra odanın ne kadar iyi ısıtıldığını, çatının sızıp sızmadığını, kalıp duvarlarını kontrol edin.
- Windows ve onlardan görüntüleyin. Bir şantiye veya pencerelerin altında gürültülü bir otoyol olup olmadığına dikkat etmeniz gerekir.
- Odanın yeniden geliştirilmesi. Yasayla ilgili sorunlardan kaçınmak için, apartman planı BTI pasaportuna uymalıdır.
- Güç kaynağı tesisleri. Rusya Federasyonu yasalarına göre, soketleri transfer etmek için mal sahibinin bir konut tesisinin enerji temini için bir projesi olması gerekiyor.
- Akşamları konut muayenesi. Uzmanlar, odanın tüm hatalarını görmek için gün boyunca konutların denetlenmesini tavsiye ediyorlar.
- Bir avukatın yardımının reddedilmesi. Bir mülk satın alırken bir avukatın hizmetlerini kullanmanız gerekir. Bu, gelecekte sorunlardan kaçınmaya yardımcı olacaktır.
Konaklama alım satımı sırasında olası dolandırıcılık yöntemleri
Kendinizi nasıl koruyabilir ve dolandırıcılara kapılmayacaksınız? Bugün apartman dolandırıcıları bu planlara göre çalışıyor:
- Çoklu ev satışları. Böyle bir işlem sırasında dolandırıcılara sahte belgeler verilir ve kayıttan sonra noter tarafından tam ödeme yapılması gerekir.
- Başka birinin dairesini satıyorum. Sahtekarlar kiralık bir ev için güvenilir olmayan bir belge paketi hazırlıyor ve satmaya çalışıyorlar.
- Peşin ödeme. Dolandırıcı alıcıdan avans talep eder, bundan sonra dolandırıcı çabucak kaybolur.
Aldatmacanın düşmemesi için bazı tavsiyelere uymalısınız:
- Bir avukatın huzurunda bir satış sözleşmesi imzalamanız gerekir.
- Apartman sahibinin imzalı belgelerinin tüm kopyalarını istemek gerekir.
- Sözleşmeyi imzalamadan önce mal sahibi hakkında mümkün olduğunca çok şey öğrenmelisiniz.
- Sözleşmenin imzalandığı tarihte alıcı değişiklik yapma hakkına sahiptir. Satıcı değişikliklerin yapılmasını yasaklarsa, böyle bir sözleşmeden feragat edilmelidir.
- İşlem sırasında iki kişi hazır bulunmalıdır. Herhangi bir sorun çıkarsa mahkemede tanık olabilirler.
3 yıldan daha kısa bir süre için sahip olunan bir ev satın almak
Mülkte 3 yıldan az bir süre için bir daire satılması, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 220. Maddesinde belirtilen şartlar ve prosedürlerden kaynaklanmaktadır. Konut maliyeti bir milyon rubleden fazlaysa, yasa, satıcının konut satışından gelir vergisi ödemesini gerektirir. Satılan daire 3 yıldan daha az sahipse, vergi toplam konut maliyetinin yüzde on üçünü oluşturur.
Pek çok satıcı yasaları aşmaya çalışabilir ve ödenecek vergiyi ödemeyebilir. Alıcının, bir milyon ruble tutarında bir anlaşma imzalamasını ve eksik olan kısmı gayri resmi olarak ödemesini teklif ediyorlar. Kendinizi büyük sıkıntıya sokabileceğiniz için bu tür anlaşmalar kabul edilmemelidir. Örneğin, satıcı satış sözleşmesini feshedebilir ve mahkeme oturumu sırasında satıcıya daire iade edilir ve alıcı sözleşmede belirtilen parayı alır. Daire mülkte 3 yıldan daha az bir süre için satıldıysa, vergi yasa ile ödenmelidir. Aksi takdirde, yasal ceza ile sonuçlanacaktır.
Tipik riskler
Tesiste 3 yıldan daha az bir daire satın almak büyük risklere neden olabilir. Endişenin birkaç nedeni var:
- Mülkte 3 yıldan daha kısa bir süre önce bağışlanan bir daire, bağış anından itibaren üç yıldan fazla bir süre geçmemişse, sahibine geri dönebilir.
- Dairede reşit olmayan ya da yasal olarak yetkisiz kişiler kayıtlıysa sözleşme iptal edilebilir.
- Dairenin 3 yıldan daha az mülkiyeti varsa, konut mülkünden vergi indirimi almak mümkün değildir.
Bu tür riskler mümkündür, ancak her durumda mümkün değildir. Bugün, 3 yıldan daha az bir zamana sahip olan bir apartman dairesi, kural olarak, alıcıya getirdiği sorunları ve endişelerini beraberinde getirmiyor. Tabii ki, her zaman istisnalar da var. Dolandırıcılara, borçlu konutlara veya teminat olarak girebilirsiniz.
Vekaleten konut alımı sırasındaki riskler
Bir dairenin vekil tarafından satın alınması sırasında riskler vardır. Üç ana tehdit:
- Sahte vekalet ile bir daire alımı.
- Süresi dolmuş veya vekaletname nedeniyle vekaletname.
- Vekilin hareket ettiği mal sahibinin ölümü. Bu durumda, mal sahibiyle görüşmek ve alıcının aracı olmadan tescil işlemine gireceğini kabul etmek daha iyidir.
Mülkiyetin birkaç sahibi varsa, o zaman her mal sahibinden yazılı bir feragat almak gerekir.
Gerçek bir vekaletname ne içermeli
Vekaletin gerçekliğini doğrulamak için, geçerlilik kontrolü yapılmalıdır. Orijinal bir belge aşağıdakileri belirtmelidir:
- Müdürün pasaport verileri (isim, doğum tarihi, kayıt yeri, seri ve pasaport numarası);
- yetkili temsilci hakkındaki veriler;
- yabancılaşmış konut adresi;
- bu vekaletname veren kişinin imzası;
- sertifika yazıt ve noter mühürü.
Miras yoluyla edinilen mülk satın alımındaki riskler
Satıcı, başka bir kişiden daire miras alan bir kişi olabilir. Böyle bir mirasın nüanslarını bilmek gerekir:
- miras borçları ile birlikte geçebilir;
- miras, rehinli olarak mirasçıya devredilebilir; Böyle bir durumda, mirastan kurtulma hakkına sahip değildir;
Ortaya çıkabilecek birkaç sorun:
- miras işlemine son vermek için dava açmak;
- örneğin dairenin mülkiyeti, örneğin, uzun süreli bir kira sözleşmesi imzalanırsa, mal sahibi değişse bile, böyle bir anlaşma yasal kalır.
Dairenin yasal temizliği
Kendinizi korumak ve dolandırıcılık sahtekarlığına düşmemek için daireyi yasal temizlik için kontrol etmeniz gerekir. Yeni sahibin ihtiyacı var:
- miras hakkı girişinin zamanlaması hakkında bilgi edinir;
- diğer haleflerin ortaya çıkmasını önlemek için mirası yapan notere başvurun.
Bir işlem zorlu
Alıcının satış sözleşmesinin sona ermesini başlattığı durumlar vardır. Yasaya (Rusya Medeni Kanunu'nun 450. Maddesi) uygun olarak, bir işlem yasal olarak iptal edilebilir:
- satıcı imzalı sözleşmeyi ciddi şekilde ihlal etmişse;
- İşlem şartlarının yasal düzenlemelere aykırı olması durumunda;
- üçüncü bir tarafın haklarının ihlal edilmesi durumunda (varis);
Bu sorun iki şekilde çözülebilir: Taraflardan birinin sözleşmeyi ihlal etmek istememesi durumunda tarafların karşılıklı anlaşmasıyla veya mahkemede.
3 yıldan az bir dairenin değişimi
Konut değişimi bugün önem kazanmıştır. Birçok insanın soruları var:
- 3 yaşından küçük bir daire değiştirilebilir mi?
- Borsa sahipleri için vergi ödemek zorunda mıdır?
Mülk 3 yıldan daha az bir süredir mülkte kalmışsa, mal sahibi, konut takası sırasında vergi indirimini talep ederek vergiden muaf tutulur. Bu indirim, toplam konutun yüzde on üçüne eşittir.
Ancak görev süresi en az bir ayı geçerse, mal sahibinin işlemin geçerli ve tescilli sayılabilmesi için devlet vergisini ödemesi gerekir.
Rusya Federasyonu'nun daire takası ile ilgili tüm yasaları Medeni Kanun'da (madde 567) öngörülmüştür ve Vergi Kanununun 217'nci maddesinde ödenecek vergi tutarı belirtilmiştir.