Maraming mga paraan upang magrenta ng isang apartment. Dalawang pangunahing mga prinsipyo ang nabuo sa batas ng Russia - sa pamamagitan ng pagtatapos ng mga kasunduan sa pag-upa sa komersyo, pati na rin sa pag-sign ng isang kontrata sa pagkuha sa lipunan. Paano sila naiiba? Anong mga mapagkukunan ng pambatasan ang namamahala sa mga nauugnay na kontrata?
Iba't ibang uri ng mga hires
Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng komersyal na pag-upa at iba pang mga uri ng mga transaksyon sa real estate? Mapapansin na ang mga detalye ng kaukulang uri ng ligal na relasyon ay kinokontrol ng batas ng sibil at pabahay ng Russian Federation. Ayon sa mga probisyon ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang kontrata sa pag-upa ay nagpapahiwatig na ang isa sa mga partido nito (ang may-ari o iba pang awtorisadong tao) ay nagbibigay ng ibang lugar para sa bayad sa ligal na pag-aari, kasabay ng karapatang manirahan. Yamang ang mga relasyon sa balangkas ng ganitong uri ng transaksyon ay nagsasangkot ng mga pag-aayos ng pera, nangangahulugan ito na ang mga komersyal na lugar ay inuupahan.
Posible ang isang variant kung saan ang may-ari ng lugar ay isang pampublikong awtoridad o munisipalidad. Sa kasong ito, ang talakayan ay pinaka-malamang ay tungkol sa pag-upa sa lipunan, kung saan walang upa tulad nito, iyon ay, ang isang tao ay naglilipat sa mga awtoridad ng isang tiyak na halaga alinsunod sa naitatag na taripa.
Gayunpaman, ang ugnayan sa pagitan ng isang mamamayan at ang may-katuturang awtoridad ay madalas na nagsasangkot ng ilang uri ng pag-areglo ng pera. At samakatuwid, ang iba't ibang mga ligal na mapagkukunan na nakakuha, kahit na hindi opisyal, ngunit regular pa ring ginagamit na termino na kumikilala sa gayong mga relasyon - pang-komersyal na pag-upa sa lipunan.
Mga panlipunan at komersyal na uri ng trabaho
Ang isang paraan o iba pa, mula sa punto ng pananaw ng sibil na batas ng Russian Federation, ang pag-upa sa lipunan at komersyal ay ganap na magkakaibang mga legal na kategorya. At ito ay sa kabila ng katotohanan na ang mga kasunduan na nagpo-formalize ng mga nauugnay na relasyon ay may ilang mga karaniwang tampok - tulad ng, halimbawa, pagkonsulta, pagbabayad (kahit na itinuturing ng ilang mga abugado ang term na ito na hindi masyadong naaangkop sa pangangalap ng lipunan), pati na rin ang gantimpala.
Kaya, mahalaga kung sino ang may-ari ng lugar. Gayunpaman, ang ilang mga abogado ay tandaan na ang estado o munisipalidad ay maaaring pa rin ang may-ari ng real estate sa ilalim ng isang kontrata ng komersyal, hindi pagkakaroon ng isang kalikasan sa lipunan, pag-upa. At samakatuwid, naniniwala ang mga eksperto, hindi ganoon kalaki ang katayuan ng may-ari na mahalaga bilang nilalaman ng kontrata.
Ang ilang mga abugado ay naniniwala na mahalagang panimula din kung sino ang employer. Ang pangungupahang komersyal ay naaangkop lamang kung ang indibidwal ay nagrenta ng ari-arian. Ang paksa ng kaugnay na ligal na relasyon na nahuhulog sa ilalim ng regulasyon ng mga katulad na artikulo ng batas sibil, isang ligal na nilalang, tulad ng nabanggit ng mga abogado, ay hindi maaaring. Gayunpaman, may mga pagpipilian kung saan ang mga organisasyon ay kumikilos bilang mga tagapamagitan sa pagitan ng may-ari at indibidwal na nagrenta ng apartment.
Sa isang paraan o sa iba pa, ang sibil na batas ng Russian Federation ay nagbibigay para sa dalawang pangunahing uri ng mga kasunduan sa pag-upa, ang paksa kung saan ay tirahan ng tirahan. Una, ito ang aktwal na kontrata para sa komersyal na pag-upa ng pabahay, kung saan ang may-ari ng lupa ay maaaring maging isang ligal na nilalang o isang indibidwal, at ang isang mamamayan lamang ang maaaring maging nangungupahan. Pangalawa, ito ay isang kontrata na nakatuon sa lipunan. Ang mas maliit sa loob nito ay ang estado o munisipalidad, ang lessee ay isang indibidwal.
Ang isa sa mga pangunahing pamantayan na makilala sa pagitan ng panlipunang at komersyal na pag-upa ay ang pagiging pribado. Posible lamang kung ang pabahay ay ipinagkaloob sa naaangkop na pagkakasunud-sunod ng kahusayan ng estado. Sa mga relasyon sa komersyal, posible ang privatization, kung ang nangungupahan lamang ang bibili ng pabahay mula sa may-ari.
Isaalang-alang ang mga detalye ng bawat isa sa mga kontrata.
Social hiring: mga detalye ng kontrata
Ang sosyal na pag-upa ng pabahay ay kinokontrol ng Civil Code ng Russian Federation, pati na rin ng may-katuturang mga mapagkukunan ng batas sa larangan ng batas sa pabahay, kung saan maaaring sumangguni ang Code. Ang globo kung saan isinasagawa ang nasabing ligal na relasyon, ayon sa mga probisyon ng Code, ay sapat na makitid - ang stock ng estado o munisipal na pabahay lamang ang maaaring maging paksa ng may-katuturang kasunduan. Mahalaga rin ang ligal na katayuan ng mga nangungupahan ng mga apartment.
Ang isang panginoong maylupa sa ilalim ng isang kontrata sa pagkuha ng lipunan ay isang katawan ng gobyerno na ang may-ari ng isang gusali na matatagpuan sa isang pondo ng pabahay ng isang tiyak na antas - estado o munisipalidad.
Kaugnay nito, ang isang mamamayan lamang ng Russia ang maaaring maging nangungupahan - ang pabahay ay hindi ibinibigay sa mga dayuhan sa balangkas ng mga may-katuturang kasunduan, maliban kung hindi inilaan sa mga batas.
Ang isang tao ay may karapatang umasa sa pagtatapos ng isang kontrata sa pag-upa sa lipunan sa estado o munisipalidad kung kinikilala siyang mahirap sa paraang inireseta ng batas, pati na rin ang nangangailangan ng pabahay.
Tandaan na maaaring mayroong maraming mga tagapag-empleyo - bilang isang patakaran, ang mga ito ay mga miyembro ng parehong pamilya. Kasabay nito, maaari itong maging malayong mga kamag-anak - kung napatunayan na nagsasagawa sila ng isang karaniwang sambahayan sa employer. Posible na ang isang tao ay makikilala bilang isang miyembro ng pamilya ng isang mamamayan na nagrenta ng bahay sa korte.
Ang bawat tao na maaaring manirahan sa isang apartment sa ilalim ng isang kontrata sa pagtatrabaho sa lipunan ay may parehong mga karapatan at obligasyon. Ang mga obligasyon na nagmula alinsunod sa mga tuntunin ng kontrata ay sumasailalim sa kondisyon sa ilalim ng kondisyon ng magkasanib na pananagutan ng lahat na nakatira sa isang apartment na upa mula sa estado o munisipalidad.
Posible ito, tulad ng napuna namin sa itaas, din ang komersyal na pag-upa ng pabahay mula sa estado. Gayunpaman, sa pagsasanay, kahit na ang mga naturang kontrata, kahit na hindi masyadong opisyal, ay madalas na sosyal. Bukod dito, tulad ng tandaan ng ilang mga abogado, ang salitang "sosyal" ay dapat isaalang-alang nang una sa konteksto ng pagbibigay ng mga kagustuhan sa termino ng kontrata - lalo na, sa mga tuntunin ng halaga ng upa.
Ano ang dapat itsura ng kontrata para sa pag-upa ng pabahay mula sa estado o munisipalidad? Isaalang-alang ang istraktura nito.
Istraktura ng kontrata sa pagkuha ng panlipunan
Una sa lahat, ang mga partido ay ipinahiwatig sa may-katuturang uri ng kontrata. Ang isa ay isang mamamayan o ang kanyang pamilya, ang iba ay isang estado o munisipalidad.
Ang susunod na bahagi ng kasunduan ay ang bagay. Maaari itong maging isang tirahan, na bahagi ng pondo sa naaangkop na antas - estado o munisipalidad.
Ang susunod na item ay ang mga termino ng pagbabayad. Bilang isang patakaran, binubuo ito ng tatlong bahagi - ang upa mismo (maaari itong mapansin na sa ilalim ng isang kontrata sa pag-upa sa lipunan mas madalas itong tinutukoy bilang upa para sa lugar), kabayaran para sa mga kagamitan, pati na rin ang mga kontribusyon para sa pagkumpuni at pagpapanatili ng pabahay. Kung, gayunpaman, ang estado ay tumatagal ng bayad para sa pag-upa sa lipunan - madalas na nangyayari ito, pagkatapos ito ay kinakalkula, bilang isang panuntunan, batay sa lugar ng apartment sa mga rate na itinatag sa may-katuturang ligal na kilos.
Ang pag-upa ng pabahay sa lipunan ay nagpapahiwatig din ng ilang mga karapatan at obligasyon ng mga partido alinsunod sa isang kasunduan ng kaukulang uri. Tulad ng para sa panginoong maylupa, na siyang estado o munisipalidad, ang mga obligasyon nito, bilang isang patakaran, ay nauugnay sa pangangailangan na magbigay ng nangungupahan sa isang silid na walang bayad, magsagawa ng napapanahong pag-aayos, tinitiyak ang mga matatag na supply ng mga pampublikong kagamitan, atbp.
Kaugnay nito, ang tagapagbawas sa panlipunang pag-upa ay mayroon ding mga karapatan. Inireseta din sila sa kontrata, at, bilang isang panuntunan, sumasalamin sa karapatang hilingin ang mga pagbabayad sa pag-upa at kagamitan sa oras, pati na rin mag-aplay sa korte kung sakaling may anumang paglabag.
Ang mga obligasyon ng nangungupahan ayon sa kontrata ay ang mga sumusunod: gamitin ang apartment para sa inilaan nitong layunin, upang matiyak ang kaligtasan nito, upang makagawa ng pag-aayos kung kinakailangan, upang magbayad ng upa at mga kagamitan sa oras.
Ang mga karapatan ng employer, na naayos sa mga kasunduan sa pag-upa sa lipunan, ay ang mga sumusunod: upang itanim ang ibang tao sa apartment, kung hindi ito sumasalungat sa mga probisyon ng mga may-katuturang batas at hindi nagpapahiwatig ng kakulangan sa ginhawa para sa mga kapitbahay. Ang mamamayan ay may karapatang humiling ng napapanahong pag-overhaul mula sa may-ari.
Pagwawakas ng kontrata sa pagtatrabaho sa lipunan
Ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ay may kasamang isang sugnay sa pagtatapos ng nauugnay na kontrata. Ang sitwasyon ay katulad ng isang kasunduan sa uri ng lipunan. Ang pagwawakas ng kontrata ay posible sa anumang oras sa pamamagitan ng magkakasamang kasunduan ng mga partido. Para sa mga ito, sapat na para ipaalam sa employer ang sulat ng panginoong maylupa.
Ang estado o munisipalidad - ang mga paksa ng pagmamay-ari ng real estate - ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa lipunan ng trabaho nang eksklusibo sa korte, at kung mayroon lamang ligal na mga batayan.
Ang pagkakaroon ng isinasaalang-alang kung paano ang kontrata ay iginuhit kung saan ang tagapag-alaga ay ang estado, pinag-aaralan natin ang mga detalye ng mga kasunduan na hindi kabilang sa kategorya ng lipunan. Ano ba talaga ang komersyal na pag-upa?
Ang mga detalye ng mga pribadong kontrata
Ayon sa Artikulo 671 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga kasunduan sa paglipat ng tirahan para sa upa ay maaaring tapusin sa pagitan ng mga mamamayan, pati na rin ang mga indibidwal at ligal na nilalang, kung ang huli ay may-ari ng real estate. Ang isang kasunduan sa komersyo sa pag-upa ay hindi nangangailangan ng anumang pag-apruba ng administrasyon at hindi napapailalim sa mandatory rehistrasyon sa mga ahensya ng gobyerno.
Ang object ng may-katuturang kasunduan ay maaaring pabahay na nakakatugon sa pamantayan na tinukoy sa antas ng konstruksyon, sunog, sanitary at iba pang mga pamantayan na makabuluhan mula sa punto ng pananaw ng pagpapatakbo ng lugar. Mahalaga na ang apartment ay may opisyal na katayuan ng lugar, naitala sa mga dokumento mula sa BTI.
Ang isang kontrata ng komersyal na trabaho na hindi inuri bilang panlipunan ay kagyat. Ang Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay para sa dalawang uri ng mga kasunduan depende sa mga termino - hanggang sa 1 taon at hanggang sa 5 taon. Kung ang mga partido ay hindi ipinahiwatig ang termino sa mga tuntunin ng kontrata, pagkatapos ito ay itinuturing na naka-sign para sa 5 taon.
Hindi tulad ng isang kasunduan sa pag-upa sa lipunan, kung saan ang nangungupahan lamang at ang mga miyembro ng kanyang pamilya ay maaaring manirahan sa isang apartment na inuupahan mula sa isang estado o munisipalidad, pag-upa sa komersyo, bilang panuntunan, ay hindi nagpapahiwatig ng mga paghihigpit sa paninirahan ng sinumang mga tao. Kaugnay nito, ang lahat ng responsibilidad para sa paggamit ng pabahay ay nakasalalay sa nangungupahan.
Kasabay nito, ang isang variant ay posible kung saan ang komersyal na pag-upa ng isang tirahan ay ginawa kasama ang pakikilahok ng ilang mga nangungupahan. At sa kasong ito, ang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata ay nalalapat sa lahat na magiging paksa ng ligal na relasyon. Ang kanilang responsibilidad ay nagiging magkasama, kabilang ang aspeto ng pagbabayad para sa pabahay. Ang halaga nito, hindi tulad ng isang kontrata sa uri ng lipunan, ay tinutukoy nang pribado, at hindi batay sa mga kaugalian na nakasalalay, halimbawa, sa lugar ng apartment.
Bukod dito, sa sandaling ang halaga ng upa ay naayos sa kontrata, hindi ito mababago sa panahon ng kasunduan. Tungkol sa dalas ng pagbabayad - ito ay natukoy nang pribado. Ngunit kung hindi ayusin ng mga partido ang sugnay na ito sa kontrata, kung gayon, ayon sa Artikulo 682 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga pagbabayad ay dapat gawin buwan-buwan.
Kung ang isang kontrata ay nilagdaan para sa komersyal na pag-upa ng pabahay mula sa estado, pagkatapos ay sa pangkalahatan ang dokumentong ito ay matugunan ang mga pamantayan na tinalakay sa itaas.
Suriin natin ngayon ang istraktura ng naturang mga kontrata.
Istraktura ng kontrata sa pagtatrabaho
Ang ganitong uri ng dokumento ay dapat sumalamin:
- paksa ng kontrata;
- uri ng real estate, ang address nito;
- mga karapatan at obligasyon ng tagapag-alaga at nangungupahan;
- term ng kasunduan;
- mga paraan na tinutupad ng employer ang kanyang mga obligasyon;
- impormasyon sa mga dokumento na nagpapatunay ng pagmamay-ari ng pabahay;
- data ng pasaporte ng mas mababa at nangungupahan o iba pang impormasyon sa pagkakakilanlan;
- halaga ng pagbabayad sa pag-upa, pagiging regular ng pagbabayad;
- listahan ng mga ari-arian na matatagpuan sa loob ng apartment;
- mga term sa pagbabayad para sa mga kagamitan.
Sa ilang mga kaso, ang iba pang mga elemento ay kasama sa kontrata. Halimbawa, mayroong isang komersyal na pag-upa ng pabahay na may karapatang bilhin. Totoo, sa pagsasagawa ng Ruso, ang mga ligal na relasyon ay bihirang. Gayunpaman, madalas na sila ay isinasagawa sa mga bansa sa Kanluran. Ang kaukulang termino ay hindi malinaw na nabuo sa batas, sabi ng mga abogado.
Ayon sa mga eksperto, ang umiiral na mga ligal na kilos ay naglalaman ng mga probisyon na maaaring magamit sa konteksto ng regulasyon ng mga ligal na relasyon, na nagpapahiwatig sa pag-upa ng isang apartment na may karapatan na tubusin ito.
Inirerekomenda ng mga eksperto na ang mga mamamayan na nagpaparehistro ng isang komersyal na pag-upa ay nag-sign din sa may-ari ng lupa ng isang gawa ng pagtanggap at paglipat ng pabahay, na kasama ang pangunahing kasunduan sa pag-upa. Dapat itong sumasalamin sa kalagayan ng mga dingding, sahig, bintana, pagtutubero at iba pang mga elemento ng lugar na makabuluhan sa mga tuntunin ng hitsura at layunin.
Sublease
Ang pangunahing mapagkukunan ng batas na namamahala sa kategorya ng komersyal na pag-upa - ang Civil Code ng Russian Federation - ay may kasamang mga probisyon sa sublease, iyon ay, sa posibilidad ng isang nangungupahan na, dahil sa isang kasunduan sa may-ari ng apartment, ay may karapatang magtapon ng mga ari-arian at pumasok sa mga karagdagang kasunduan sa pag-upa sa ibang mga tao.
Ang ligal na kalikasan ng mga kasunduan sa sublease ay sapat na katulad sa mga detalye ng mga kasunduan sa pagitan ng nangungupahan ng apartment at ng may-ari ng bahay. Gayunpaman, ang magkakaparehong mga kontrata ay may ilang mga limitasyon. Halimbawa, ang mga nasabing mga kontrata ay hindi maaaring lagdaan para sa isang panahon na lumampas sa isang naayos sa kontrata sa pagitan ng may-ari at ang unang nangungupahan. Kung ang unang kontrata ay natapos nang mas maaga sa iskedyul, pagkatapos ang pagtatapos ay natapos.
Ang pagtutukoy ng kasunduan sa sublease ay ang pangalawang nangungupahan, tulad ng tala ng ilang mga abogado, ay hindi nakatanggap ng isang buong karapatan na gumamit ng pabahay, partikular, hindi niya maaaring itapon ito. Bilang karagdagan, ang pangunahing nangungupahan ay may pananagutan sa mga aksyon ng kanyang "katapat" sa may-ari ng apartment.
Upang ang pangunahing nangungupahan ay maaaring ma-sublease ang apartment, kung gayon, ayon sa mga probisyon ng Artikulo 685 ng Civil Code ng Russian Federation, ang apartment ay dapat magkaroon ng isang sapat na lugar: 12 sq M. bawat tao. Ang pamantayang ito, sa turn, ay naglalaman ng isa pang pangunahing batas na namamahala sa komersyal na pag-upa ng isang tirahan, ang RF LC. Iyon ay, kung ang pamantayan ay mas mababa kaysa sa tinukoy sa Housing Code sa panahon ng iminungkahing pagpapakilala ng pangalawang nangungupahan, kung gayon ang kasunduan sa sublease ay hindi maaaring tapusin.
Preemptive na karapatan upang mai-renew ang kontrata
Pag-aaral kung ano ang komersyal na pag-upa ng pabahay, kapaki-pakinabang na bigyang-pansin ang isang aspeto tulad ng karapatan ng preemptive upang mapalawak ang pag-upa. Ayon sa Artikulo 684 ng Civil Code ng Russian Federation, ang may-ari ng isang apartment tatlong buwan bago ang takdang oras para sa pag-alis ng kontrata ay dapat mag-alok sa nangungupahan ng mga bagong termino ng kontrata o kumpirmahin ang kasalukuyang. Kung hindi na nais ng may-ari ng lupa na magrenta ng apartment pagkatapos ng kontrata, obligado siyang ipaalam sa nangungupahan tungkol dito. Kung hindi siya, kung gayon ang kontrata ay pinalawig para sa parehong panahon kung saan ito ay orihinal na natapos.
Ang higit pang kawili-wili ay ang mga probisyon ng Artikulo 684 ng Civil Code ng Russian Federation tungkol sa kasunod na pagtatapon ng tagapagbenta ng kanyang ari-arian kapag ang nakaraang kontrata ay nakumpleto at hindi na-renew. Kaya, sa Civil Code, lalo na, sinasabing ang may-ari ng ari-arian ay hindi karapat-dapat na magtapos ng isang kasunduan sa isang tao na magrenta ng isang apartment sa loob ng taon, kung ipinaalam niya sa nakaraang nangungupahan na hindi siya sasakay sa pabahay.
Ganito ang pagtutukoy ng mga batas na namamahala sa komersyal na pag-upa ng tirahan ng tirahan.Ang gawain sa hudisyal na nauugnay sa ehersisyo ng mga mamamayan ng kani-kanilang karapatan, tulad ng tandaan ng ilang mga eksperto, ay hindi sigurado. Ang katotohanan ay malayo mula sa laging namamahala ng employer upang patunayan sa pagsasanay na hindi niya natanggap ang naaangkop na babala.
Pagwawakas ng isang Komersyal na Kontrata
Sinuri namin ang mga pangunahing aspeto ng tulad ng isang ligal na kategorya bilang komersyal na pag-upa. Ano ito, ngayon alam mo na. Magiging kapaki-pakinabang din upang isaalang-alang ang nuance na sumasalamin sa pagwawakas ng may-katuturang uri ng kontrata. Ayon sa Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation, kapwa ang may-ari ng lupa at ang nangungupahan ay maaaring wakasan ang mga ligal na relasyon sa ilalim ng isang kasunduan sa komersyo sa pag-upa.
Totoo, ang pangalawa sa diwa na ito ay may maraming mga posibilidad. Upang wakasan ang pag-upa, maaaring ipaalam sa nangungupahan ang kanyang pagnanais na wakasan ang ligal na relasyon tatlong buwan bago matapos ang kasalukuyang kontrata nang walang paliwanag. Binibigyan ng batas ang may-ari ng karapatang tapusin ang kontrata sa korte.
Sa kasong ito, ang tagapagbaba ay dapat magkaroon ng magandang dahilan sa pagtatapos ng kontrata. Halimbawa, ang sistematikong pagkaantala sa paggawa ng mga pagbabayad ng nangungupahan o pagpapabaya ng nangungupahan ng obligasyong mapanatili ang maayos na apartment.
