Maraming mga negosyo sa Russia ang may karanasan sa pagtatapos ng mga kasunduan sa sublease ng real estate. Ano ang mga tampok ng kaukulang uri ng mga transaksyon? Anong mga mapagkukunan ng batas ang namamahala sa mga pamamaraan para sa kanilang konklusyon? Paano nakikilahok ang mga nagmamay-ari ng ari-arian sa mga naturang kasunduan?
Ano ang sublease?
Ang Sublease ay isang uri ng ligal na relasyon na ibinigay para sa Civil Code ng Russian Federation, kung saan ang katapat ng may-ari ng ari-arian, na nagtapos ng isang kontrata sa kanya para sa pag-upa ng mga lugar, pinirmahan ang isang bagong kasunduan sa pag-upa sa isang third party. Bukod dito, ang batas ay hindi malinaw na nagbabawal, halimbawa, isang pagtaas sa mga renta sa ilalim ng isang bagong kontrata. Samakatuwid, ang sublease ng opisina, pagawaan, bodega, garahe at iba pang mga lugar ay isang pangkaraniwang kababalaghan sa negosyo.
Pagbasa sa negosyo: aspeto ng pambatasan
Ang konsepto ng sublease, tulad ng nabanggit namin sa itaas, ay nabuo sa Civil Code ng Russian Federation. Maraming mga artikulo ng Code ang nagbibigay para sa isang katulad na uri ng ligal na relasyon. Lalo na nauugnay ang mga ito, samakatuwid, para sa pagsasagawa ng mga relasyon sa pagitan ng mga entity ng negosyo: mga negosyo, pagtatapos ng "pangunahing" kasunduan sa pag-upa para sa mga lugar, at pagkatapos ay upahan ang mga ito sa kanilang mga katapat. Ang mga paksa ng mga transaksyon sa kasong ito ay madalas na komersyal na real estate. Iyon ay, sublease ng mga hindi tirahan na lugar ay isang kababalaghan na pangunahing katangian para sa sangkatauhan ng entrepreneurship.
Ang lahat ng mga kinakailangang probisyon ay naayos sa batas ng Russian Federation, ayon sa kung aling mga negosyo na nagsagawa ng real estate sa sublease ay maaari silang kumilos bilang kasunod na mga menor de edad. At ang kanilang mga katapat, na nakakakuha ng pag-aari ay mayroon ding karapatan na ibigay ito - ang kadena ng mga ligal na relasyon, tulad ng paniniwala ng ilang mga abugado, ay maaaring theoretically ay mahaba.
Sublease Mga Tuntunin
Kasabay nito, maraming mga abogado ang nagbigay pansin sa mga probisyon ng Artikulo 615 ng Civil Code ng Russian Federation. Sinabi nito, sa partikular, na para sa sublease ng real estate, kinakailangan ang pahintulot ng orihinal nitong may-ari. Ano ang kahulugan nito sa pagsasagawa? Kung ang kumpanya, kung gayon, ay pumasok sa isang kasunduan sa sublease sa katapat nang walang pahintulot ng may-ari ng ari-arian, kung gayon ang ganitong uri ng transaksyon, ayon sa mga abogado, ay dapat isaalang-alang na hindi wasto.
Kasabay nito, tulad ng tandaan ng maraming eksperto, ang artikulo 615 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi malinaw na sinasabi kung paano dapat magbigay ng pahintulot ang may-ari ng ari-arian para sa kasunod na mga operasyon na may ari-arian sa anyo ng sublease (at higit pa kasama ang chain, kung kinakailangan). Samakatuwid, inirerekumenda ng mga abogado na magreseta ng naaangkop na kondisyon sa "unang antas" na kasunduan sa pag-upa nang direkta sa may-ari. Ito ay lumiliko ng isang pag-upa na may sublease bilang isa sa mga puntos. Hindi gaanong kanais-nais, ngunit, ayon sa mga eksperto, sa ilang mga kaso pinapayagan na gumuhit ng karagdagang mga kasunduan sa pangunahing kontrata. Alinsunod sa dokumentong ito, ang may-ari ng ari-arian ay maaaring magbigay ng karapatan sa katapat, kung kinakailangan, upang tapusin ang isang kasunduan sa sublease sa isang third party.
Depende sa Kontrata
Ipagpalagay na pinapayagan ng may-ari ng real estate ang katapat na tapusin ang mga kasunduan sa sublease. Ngunit ano ang tungkol sa isang negosyante, kung ang kontrata ng "unang antas" ay natapos sa anumang kadahilanan - natapos ang termino, natagpuan ng may-ari ng lugar ang ligal na mga batayan para sa pagtatapos ng relasyon?
Ang mga abugado ay tandaan na ang pagbawas ng mga hindi tirahan na lugar ay itinuturing na isang derivatibong kontrata, depende sa "pangunahing". Kaya, kung ang pangunahing kontrata ay natapos, kung gayon ang natapos ng nangungupahan sa kanyang katapat ay agad na kanselahin.Mapapansin na ang mga nauugnay na probisyon ay nabuo sa Artikulo 618 ng Civil Code ng Russian Federation. Kaya, ang pagbawas ng mga hindi tirahan na lugar ay posible lamang sa loob ng bisa ng pangunahing kontrata ng nangungupahan sa may-ari ng real estate.
Kung susuriin natin ang Civil Code ng Russian Federation para sa anumang mga konsesyon para sa subtenant, maaari din nating bigyang pansin ang isa sa mga probisyon ng Artikulo 618.
Ang karapatan sa isang bagong kontrata
Sinabi nito, lalo na, sa pagtatapos ng "pangunahing kontrata", ang katapat ng nangungupahan ay may karapatan na makipag-ugnay sa may-ari ng real estate upang tapusin, sa turn, isang bagong kontrata. Totoo, posible lamang ito sa loob ng mga limitasyon ng oras na tinukoy sa unang kontrata. Gayunpaman, tulad ng nabanggit ng mga abogado, sa pagsasagawa madalas na nangyayari na ang paunang termino ng "pangunahing" kontrata ay sapat mula sa punto ng pananaw ng mga pangangailangan ng sub-nangungupahan.
Sa gayon, ang batas ay nagbibigay ng isang mekanismo kung saan ang pagbuong-buo ng mga hindi tirahan na lugar ay maaaring mabago sa isang buong pag-upa. Para sa mga ito, ang pangunahing nangungupahan at ang may-ari ng ari-arian ay dapat wakasan ang "pangunahing" na kontrata. Pagkatapos nito, ang subtenant ay may karapatan na "magpalit ng mga lugar" na may orihinal na nangungupahan ng real estate. Ang tanong ay lumitaw: "Paano maipapatupad ang tulad ng isang banayad na karapatan sa pagsasagawa?" Isaalang-alang ang nauugnay na aspeto.
Paano nakakuha ang "nangungupahan" ng nangungupahan
Kaya, napagpasyahan namin na ang isang katapat-nangungupahan ng isang negosyo na nagpasok sa isang "pangunahing kontrata" na may isang may-ari ng isang ari-arian na magrenta ng isang bagay ay maaaring ligal na mag-isyu ng isang buong-panahong pag-upa ng mga hindi tirahan na lugar. Ang unang hakbang na kailangang gawin ng isang kumpanya upang magamit ang naaangkop na karapatan ay makipag-ugnay sa may-ari ng ari-arian na may alok. Dapat itong ipahiwatig ang hangarin ng ligal na nilalang na magrenta ng lugar, pati na rin ang mga pangunahing kondisyon ng kasunod na pag-upa.
Kaugnay nito, ang may-ari ng ari-arian ay hinihiling ng batas na tanggapin ang alok na ito. Kung hindi siya, kung gayon, ayon sa Artikulo 445 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang subtenant na maaaring iwanang walang lugar na napakaraming pangangailangan ay maaaring pumunta sa korte. Ang paksa ng pag-angkin ay ang pagpilit ng may-ari ng ari-arian upang tapusin ang isang naaangkop na kontrata. Tulad ng nabanggit ng maraming mga abogado, ang pagsasagawa ng hudikatura bilang isang buong nagpapatotoo sa pagkahilig ng mga korte na makibahagi sa mga subtenant.
Isaalang-alang ang isang halimbawa na naglalarawan ng mekanismo sa itaas.
Subtenant at may-ari ng real estate: kasanayan ng pakikipag-ugnay
Sabihin nating ang Propeller LLC ay nagmamay-ari ng isang workshop sa paggawa ng cable. Inarkila ng IP Ivanov A. B. ang workshop na ito sa loob ng 3 taon. Ang layunin ng nauugnay na transaksyon ng negosyante ay upang buksan ito ng kanyang sariling linya para sa paggawa ng mga cable sa ilalim ng kanyang sariling tatak. Gayunpaman, nagkaroon ng pagbagsak ng pambansang pera ng Ruso, at itinuturing ng IE Ivanov A. B. na hindi kapaki-pakinabang na buksan ang produksyon dahil sa pagtaas ng presyo ng mga hilaw na materyales na kinakailangan para sa paggawa ng cable. Gayunpaman, lumingon siya kay Ivanov negosyo ng estado "Gidrokabelmontazh", sa mga bodega kung saan natipon ang sapat na hilaw na materyales, ngunit kung saan mapilit ang isang pagawaan para sa paggawa ng cable. Itinuring ni Ivanov na siya ay may isang magandang pagkakataon upang kumita ng pera sa pamamagitan ng pag-subleasing sa lugar sa mas mataas na rate kaysa sa kontrata sa LLC Propeller. Pumayag ang negosyong pag-aari ng estado. Sumang-ayon ang Propeller LLC.
Bilang isang resulta, ang mga sumusunod na paksa ng legal na relasyon ay nabuo. Una, ito ay ang LLC Propeller, ang may-ari ng pagawaan. Pangalawa, ito ang "pangunahing" nangungupahan - IP Ivanov AB Pangatlo, ito ay katapat nito at, sa parehong oras, ang subtenant - ang kumpanya na pag-aari ng estado na Gidrokabelmontazh.
Ang dalubhasa ay nagdala ng kagamitan sa pagawaan at nagsimulang paggawa. Ngunit pagkatapos, lumitaw ang hindi pagkakasundo sa pagitan ng FE Ivanov A. B. at ng pamamahala ng Propeller LLC tungkol sa kawastuhan ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa. Bilang isang resulta, ang may-ari ng kumpanya ng pagawaan ay nagsampa ng demanda laban sa negosyante, na nakipagtulungan sa nagsasakdal. Kinansela ang kontrata.
Ang mga abogado ng Gidrokabelmontazh ay nagpasya na gamitin ang ligal na karapatang upang tapusin ang isang kontrata sa pag-upa kay LLC Propeller nang direkta, salamat sa mga probisyon ng Civil Code ng Russian Federation. Ginawa nila ang isang alok, kung saan nag-alok silang magbayad ng parehong halaga sa Propeller LLC na ipinag-utos nila laban sa mga obligasyon ng sub-lease agreement kay SP Ivanov B. Ang may-ari ng kumpanya ng workshop, sa isang banda, ay obligadong tanggapin ang alok - ayon sa Civil Code ng Russian Federation, isa pa, ginawa niya ito nang may kasiyahan, dahil posible na makatanggap ng mas maraming kita mula sa pag-upa ng workshop. Bukod dito, ganap na posible na ipalagay na iminungkahi ng Propeller LLC na si Gidrokabelmontazh ay magtapos ng isang bago, mas matagal na kontrata.
Paano maging counterparty subtenant?
May isa pang kagiliw-giliw na nuance tungkol sa uri ng ligal na kaugnayan sa pagsasaalang-alang. Tulad ng nabanggit namin sa itaas, ang pag-upa ng mga hindi tirahan na lugar ay maaaring bumuo ng isang sunud-sunod na kadena ng mga transaksyon. Sa tuktok na hakbang ay ang kasunduan ng nangungupahan sa may-ari ng pag-aari. Susunod ay ang sublease. Ayon dito, pinirmahan ng "pangunahing" nangungupahan ang may-katuturang kontrata sa kanyang katapat. Pagkatapos nito, ang isang pangalawang sublease ay maaaring gawin, atbp Iyon ay, isang senaryo ay posible kung saan bibigyan ng Gidrokabelmontazh ang pagawaan sa ilang iba pang tagagawa, sabihin, ang Connectmetallist LLC, na nakatanggap ng pahintulot mula sa IE Ivanov A. B., maliban kung, siyempre, sa oras na iyon ay hindi pa siya nakapasok, tulad ng sumusunod sa aming senaryo na inilarawan sa itaas, sa hindi pagsang-ayon sa LLC Propeller.
Sinuri namin ang nuance kung saan ang katapat ay maaaring ligal na magampanan ang lugar na "pangunahing" nangungupahan. Gayunpaman, may karapatan ba ang isang negosyo na kumikilos bilang isang "pangalawang" sub-nangungupahan, pagiging, medyo nagsasalita, isang link pa mula sa may-ari ng ari-arian?
Sinabi ng mga abogado na ang batas ng Russia ay hindi malinaw na nagbibigay para sa naturang mekanismo. Ito ay lumilitaw na ang mga karapatan ng sub-nangungupahan ng "pangalawa" ay hindi gaanong pinoprotektahan tulad ng sa kaso ng katapat na pumayag sa isang kasunduan sa "pangunahing" nangungupahan. At ito ay sa kabila ng katotohanan na ang "pangalawang" sublease ay isang pamamaraan na hindi ipinagbabawal ng batas.
Double sublease: mga detalye
Gayunpaman, binibigyang pansin ng ilang mga abogado ang mga salita ng Artikulo 6 ng Civil Code ng Russian Federation. Sinabi nito na sa mga sitwasyon kung saan ang mga relasyon sa sibil ay hindi maaaring direktang malutas dahil sa kakulangan ng nauugnay na batas, at ang pagsasagawa ng kasanayan sa negosyo ay hindi nabuo, ang mga pamantayan ay inilalapat sa loob ng balangkas ng pagkakatulad ng batas. At sa kasong ito, sa prinsipyo, maaaring subukang ipakita ng "pangalawang" subtenant sa "pangunahing" nangungupahan ang isang kahilingan na muling pagbigyan ang kontrata upang magpatuloy na gamitin ang pag-aari.
Ngunit sa pagsasagawa, tulad ng nota ng mga abogado, posible lamang ito kapag kaagad na hiniling ng subtenant ang pag-sign ng isang "direktang" na kontrata sa may-ari ng ari-arian. Kung ang katapat ng "pangunahin" na nangungupahan ay hindi aktibo, kung gayon ang lahat ng "subordinate na mga kasunduan" sa pangkalahatang kaso ay tumigil na maging wasto. Samakatuwid, ang Connectmetallist LLC ay dapat maging maingat sa pagtatapos ng mga kontrata kung saan ang tunay na may-ari ng ari-arian ay maraming mga antas na mas mataas kaysa sa aktwal na panginoong may-ari.
Kasabay nito, sinabi ng ilang mga abogado na posible na bigyang-kahulugan ang mga termino ng sublease bilang isang mekanismo kung saan ang mga "downstream" counterparties ay maaari pa ring umasa sa isang bagong kontrata sa may-ari ng pag-aari - tiyak dahil sa posibilidad ng pag-apply ng mga patakaran bilang bahagi ng pagkakatulad ng batas.
Basahin ang istraktura ng kasunduan
Ano ang dapat hitsura ng isang sublease agreement? Sa prinsipyo, ang istraktura nito sa kabuuan ay halos kapareho sa mga kaukulang mga kontrata na nagbibigay para sa direktang pakikipag-ugnayan sa pagitan ng nangungupahan ng real estate at may-ari nito. Isaalang-alang ang mga detalye ng mga nauugnay na kasunduan, kung saan ang isang sublease ay iguguhit, isang halimbawa ng istraktura ng mga kontrata na ito.
Tulad ng karamihan sa iba pang mga transaksyon sa sibil, ang uri ng kontrata na pinag-uusapan ay naglalaman ng mga pangkalahatang probisyon. Sa kanila, inirerekumenda ng mga abogado ang paggamit ng salitang "sublease" - ito, tulad ng aming tinukoy sa itaas, ay opisyal, ito ay nasa konseptuwal na patakaran ng nauugnay na batas. Ang pangkalahatang mga probisyon para sa uri ng transaksyon sa ilalim ng pagsasaalang-alang ay karaniwang pareho sa para sa mga karaniwang kasunduan sa pag-upa - ganap na nagtatalaga ang may-ari ng karapatan na gamitin ang pag-aari sa nangungupahan, tinitiyak na ang pag-aari ay hindi ipinangako, atbp. Ang kontrata ay may bisa para sa tagal ng kasunduan.
Ang susunod na talata ng kasunduan ay ang mga obligasyon ng mga partido. Ang lahat dito ay halos kapareho ng kung ang isang regular na pag-upa ay natapos. Ang mga deadline para sa paglipat ng real estate sa nangungupahan ay inireseta, kung kinakailangan - ang paggamit ng bagay para sa layuning iyon, ang mga obligasyon ng katapat sa may-ari ng ari-arian upang mapanatili ang pagkakasunud-sunod ng lugar, atbp.
Karagdagan, ang mga tuntunin ng pagbabayad ay karaniwang kasama sa kontrata, pati na rin ang pamamaraan ng pag-areglo. Bilang isang patakaran, ang term na ipinahiwatig ng subtenant ng mga nauugnay na pagbabayad ay ipinahiwatig - karaniwang bago ang ika-5 araw ng bawat buwan, ang karapatan ng nangungupahan upang mangolekta ng utang ay itinakda. Kasama ang mga probisyon sa pagbabayad ng mga utility, atbp Sa pangkalahatan, ang lahat ay pareho sa "pangunahing" pag-upa ng hindi tirahan na lugar.
Ang susunod na talata ng kontrata ay ang responsibilidad ng mga partido. Ang pamagat dito ay medyo pamantayan din. Ito ang obligasyon ng mga paksa ng ligal na ugnayan na magbayad ng mga parusa, multa, atbp.
Inihahatid din ng kasunduan ng sublease ang mga kondisyon para sa susog, pagwawakas o pagtatapos ng may-katuturang kontrata. Karaniwan sila ay nauugnay sa regularidad ng paggawa ng mga pagbabayad, pati na rin, tulad ng napuna namin sa simula ng artikulo, ang paghahatid ng mga ari-arian para sa kasunod na pag-upa pabor sa mga ikatlong partido nang walang pahintulot ng tagapagbenta.
Ang mga kasunduan sa sub-lease, tulad ng maraming iba pang mga uri ng mga kontrata, ay maaaring magkaroon ng mga espesyal na kondisyon. Maaari silang sumasalamin, halimbawa, ang katotohanan na posible hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti ang pag-aari ay nagiging pag-aari ng tagapagbenta. Gayundin, ang isang probisyon ay karaniwang naayos na kung saan ang subtenant ay may karapatan na magpatuloy na gamitin ang pag-aari, kahit na ang pagmamay-ari nito ay ipinapasa sa mga ikatlong partido.
Kabilang sa iba pang mga kondisyon ng kontrata, na kung saan ay karaniwang inireseta din - ang mga iyon, halimbawa, ay namamahala, bilang karagdagan sa nakaraang mga salita, mga pagpipilian para sa pagpapatupad ng mga pagpapabuti sa istraktura ng bagay. Tulad ng, halimbawa, pag-overhaul.
Ang rehistro ng estado ng isang sublease ay karaniwang hindi kinakailangan. Kasabay nito, tulad ng nabanggit namin sa itaas, ang kasalukuyang nangungupahan ay dapat magkaroon ng nakasulat na pahintulot ng may-ari ng ari-arian para sa kasunod na mga transaksyon, ang paksa kung saan pinapayagan ang kaukulang bagay. Ang mga uri ng mga aktibidad ng mga kumpanya na pumapasok sa naturang mga transaksyon ay maaaring anuman. Kung ang mga partido ay pumirma ng isang kasunduan sa pamamagitan ng kung saan ang mga lugar ay subleased, OKVED ng kumpanya at iba pang mga katangian na nagpapakita ng profile ng samahan mula sa pananaw ng sektor ng negosyo ay hindi mahalaga.