Ang pagbili ng isang apartment ay isang mahalagang sandali sa buhay ng bawat tao. Ang pamumuhunan na ito ay hindi lamang malaki, ngunit nakalantad din sa isang tiyak na peligro. "Ang apartment ay pagmamay-ari ng mas mababa sa 3 taon" - ang mga karaniwang ulo ng ad ay pangkaraniwan sa ngayon. Hindi nauunawaan ng karamihan sa mga tao kung bakit ipinapahiwatig ng nagbebenta ang gayong mga detalye sa isang ad. Paano maiwasan ang mga pagkakamali at bumili ng apartment na walang panganib? Upang gawin ito, kailangan mong maging pamilyar sa lahat ng mga pormalidad at kondisyon ng pagbili at pagbebenta.
Mga patakaran sa kaligtasan kapag bumili ng isang pag-aari
Ang mga panganib na nauugnay sa pagkuha ng isang apartment ay napakataas ngayon. Paano hindi mahulog para sa panlilinlang ng isang rieltor at nagbebenta? Paano maprotektahan ang iyong sarili sa pagbili at pagbebenta ng tirahan ng tirahan? Ang isang potensyal na mamimili, upang hindi malinlang, ay dapat bigyang pansin ang mga detalye tulad ng kasaysayan ng isang tirahan, mga dokumento para sa isang apartment, mga aplikante para sa pabahay, pagsunod sa pabahay na may mga dokumento.
Bago iproseso ang mga dokumento ng pagbili, kinakailangang pag-aralan nang detalyado ang kasaysayan ng pabahay. Dapat mong malaman ang mga sagot sa isang bilang ng mga katanungan:
- Sino ang may-ari ng apartment;
- sino ang may-ari dati;
- sino ang nakarehistro sa apartment na ito;
- kung gaano karaming mga nakarehistrong residente ang nakatira.
Tulad ng para sa mga papel, bago ang pagrehistro, kinakailangan na maingat na pag-aralan ang mga dokumento para sa lugar. Kadalasan ang mga scammers ay gumagamit ng mga pekeng dokumento.
Bilang karagdagan, dapat tiyakin ng bumibili na nakuha niya ang apartment nang ligal, at ang pabahay ay dapat sumunod sa mga dokumento. Halimbawa, narito ang ilang mga paglilinaw na mga katanungan na dapat itanong sa may-ari kung naayos muli ang apartment: "Naayos ba ang muling pagbuo ng apartment?", "Napagkasunduan ng mga namamahala ng serbisyo ang paglipat ng mga komunikasyon?".
Mga kinakailangang dokumento para sa apartment
Ang pagbili ng isang apartment ay isang malubhang transaksyon, samakatuwid mahalaga na magkaroon ng kamalayan sa kinakailangang pakete ng mga dokumento kapag gumuhit ng isang kasunduan. Karamihan sa mga mamimili ay iniisip na ang lahat ng mga katanungan sa pagbebenta ay maaaring ilipat sa isang ahente ng real estate. Dapat alalahanin na hindi siya nagdadala ng pananalapi at ligal na responsibilidad para sa pag-sign sa transaksyon. Nagbibigay lamang ang isang ahente ng real estate ng mga serbisyo ng impormasyon.
Ang mga apartment ay karaniwang maaaring maging pangunahing o pangalawa. Sa panahon ng pagbili sa isang bagong gusali, ang kliyente ay maaaring bumili ng pabahay na nasa inuupahan na bahay o makilahok sa ibinahaging konstruksyon. Ang mga pamamaraan para sa pagbili ng isang bahay sa isang naka-commissioned na bagong bahay at ang mga pamamaraan para sa pagkuha ng pabahay sa pangalawang merkado ay pareho.
Kung ang kliyente ay nakikilahok sa ibinahaging konstruksyon, pagkatapos ay pumasok muna sila sa isang nakabahaging kasunduan sa pakikilahok (DDU) sa kanya, at pagkatapos ng pagtatayo ng gusali, ang mamimili ay kumukuha ng karapatan sa pag-aari. Upang makapagrehistro ng isang DDU, kinakailangan ng isang kliyente na:
- aplikasyon (maaaring makuha ang application form sa lugar);
- kasunduan DU;
- suriin ang pagbabayad ng tungkulin ng estado sa halagang 100 rubles kasama ang isang kopya ng tseke.
Pitfalls kapag bumili ng isang ari-arian
Sa panahon ng pagbebenta, ang pangunahing layunin ng nagbebenta ay upang kumita hangga't maaari sa transaksyon. Upang hindi bumili ng pabahay na hindi tumutugma sa presyo, dapat kang mag-ingat sa mga karaniwang pagkakamali. Karaniwang mga pagkakamali sa pagbili:
- Nagmamadali ang pagbili ng isang apartment. Hindi na kailangang magmadali tungkol sa isyung ito, at hindi bababa sa sampung mga pagpipilian ang dapat isaalang-alang bago makumpleto ang gawaing papel.
- Ang pagkuha ng pabahay sa tag-araw. Upang matukoy ang mga error sa silid, kailangan mong isaalang-alang ang mga pagpipilian sa taglagas o taglamig.Pagkatapos ay mauunawaan mo kung gaano kahusay ang pinainit ng silid, kung ang bubong ay tumutulo, suriin ang mga dingding para sa magkaroon ng amag.
- Windows at tingnan mula sa kanila. Kailangan mong bigyang pansin kung mayroong isang konstruksiyon na lugar o isang maingay na highway sa ilalim ng mga bintana.
- Pagbabago ng silid. Upang maiwasan ang mga problema sa batas, ang plano sa apartment ay dapat sumunod sa pasaporte ng BTI.
- Ang lugar ng suplay ng kuryente. Ayon sa mga batas ng Russian Federation, upang ilipat ang mga socket, ang may-ari ay dapat magkaroon ng isang proyekto para sa suplay ng kuryente ng isang pasilidad sa tirahan.
- Pagsisiyasat ng pabahay sa gabi. Pinapayuhan ng mga eksperto ang pag-inspeksyon sa pabahay sa araw upang makita ang lahat ng mga pagkakamali ng silid.
- Ang pagtanggi sa tulong ng isang abogado. Kapag bumili ng isang pag-aari dapat mong gamitin ang mga serbisyo ng isang abogado. Makakatulong ito upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap.
Posibleng pamamaraan ng pandaraya sa panahon ng pagbili at pagbebenta ng tirahan
Paano maprotektahan ang iyong sarili at hindi makapasok sa isang scammer? Ngayon ang mga swindler sa apartment ay nagtatrabaho ayon sa mga naturang scheme:
- Maramihang mga benta sa bahay. Sa panahon ng isang transaksyon, ang mga pandaraya ay nagbibigay ng maling mga dokumento at nangangailangan ng buong pagbabayad pagkatapos ng pagrehistro ng isang notaryo.
- Pagbebenta ng apartment ng ibang tao. Ang mga crook ay naghahanda ng isang hindi kapani-paniwala na pakete ng mga dokumento para sa isang inuupahang apartment at sinusubukang ibenta ito.
- Bayad ng advance. Ang swindler ay humihiling ng isang advance mula sa bumibili, at pagkatapos ay mabilis na nawawala ang tagakilos.
Upang hindi mahulog para sa panlilinlang, dapat mong sundin ang ilang mga rekomendasyon:
- Dapat kang magtapos ng isang kontrata sa pagbebenta sa pagkakaroon ng isang abogado.
- Kinakailangan na humingi ng lahat ng mga kopya ng mga naka-sign na dokumento ng may-ari ng apartment.
- Bago pirmahan ang kontrata, dapat mong malaman hangga't maaari tungkol sa may-ari.
- Ang bumibili sa oras ng pagtatapos ng kontrata ay may buong karapatang gumawa ng mga pagbabago. Kung ipinagbabawal ng nagbebenta ang pagpapakilala ng mga pagbabago, kung gayon ang naturang kontrata ay dapat na iiwaksi.
- Sa oras ng transaksyon, dalawang tao ang dapat naroroon. Maaari silang maging mga saksi sa korte kung may anumang mga problema na lumitaw.
Pagbili ng bahay na pag-aari ng mas mababa sa 3 taon
Pagbebenta ng isang apartment na mas mababa sa 3 taon sa pag-aari ay dahil sa mga kondisyon at pamamaraan na inireseta sa artikulo 220 ng Tax Code ng Russian Federation. Kung ang gastos ng pabahay ay higit sa isang milyong rubles, sa gayon ang batas ay nangangailangan ng nagbebenta na magbayad ng buwis sa kita sa pagbebenta ng pabahay. Kung ang apartment para sa pagbebenta ay pagmamay-ari ng mas mababa sa 3 taon, ang buwis ay labing-tatlong porsyento ng kabuuang halaga ng pabahay.
Maraming mga nagbebenta ang maaaring subukan na lampasan ang batas at hindi magbabayad ng angkop na buwis. Inalok nila ang mamimili upang pirmahan ang isang kasunduan sa halaga ng mas mababa sa isang milyong rubles at bayaran ang nawawalang bahagi nang hindi pormal. Ang mga nasabing deal ay hindi dapat tanggapin, dahil maaari mong makuha ang iyong sarili sa malaking problema. Halimbawa, maaaring wakasan ng nagbebenta ang kontrata ng pagbebenta, at sa panahon ng session ng korte ay ibabalik ang nagbebenta sa apartment, at tatanggap ng mamimili ang perang tinukoy sa kontrata. Kung ang apartment ay naibenta nang mas mababa sa 3 taon sa pag-aari, ang buwis ay dapat bayaran ng batas. Kung hindi, magreresulta ito sa ligal na parusa.
Karaniwang mga panganib
Ang pagbili ng isang apartment na mas mababa sa 3 taon sa pag-aari ay maaaring humantong sa mahusay na mga panganib. Mayroong maraming mga kadahilanan para sa pag-aalala:
- Ang isang naibigay na apartment na mas mababa sa 3 taon sa pag-aari ay maaaring bumalik sa may-ari pabalik kung hindi hihigit sa tatlong taon ang lumipas mula sa sandali ng donasyon.
- Maaaring kanselahin ang kontrata kung ang mga menor de edad o legal na tao ay nakarehistro sa apartment.
- Hindi posible na makatanggap ng isang bawas sa buwis mula sa isang tirahan na pag-aari kung ang apartment ay pagmamay-ari ng mas mababa sa 3 taon.
Ang ganitong mga panganib ay posible, ngunit hindi sa lahat ng mga kaso. Ngayon, ang isang apartment na pagmamay-ari ng mas mababa sa 3 taon, bilang isang patakaran, ay hindi nagdadala ng mga problema at pagkabahala sa bumibili. Bagaman, siyempre, palaging may mga pagbubukod. Maaari kang makapasok sa mga scammers, pabahay na may mga utang o bilang collateral.
Mga panganib sa pagbili ng pabahay sa pamamagitan ng proxy
Sa pagbili ng isang apartment sa pamamagitan ng proxy, may mga panganib. Tatlong pangunahing banta:
- Ang pagbili ng isang apartment sa pamamagitan ng pekeng kapangyarihan ng abugado.
- Pagpapakilala ng pag-aari dahil sa nag-expire o binawi na kapangyarihan ng abugado.
- Ang pagkamatay ng may-ari, kung saan kumilos ang proxy. Sa kasong ito, mas mahusay na matugunan ang may-ari at sumasang-ayon na ang mamimili ay nakikibahagi sa pagrehistro nang walang tagapamagitan.
Kung mayroong maraming mga may-ari ng pag-aari, pagkatapos ay kinakailangan upang makakuha ng isang nakasulat na pag-alis mula sa bawat may-ari.
Ano ang isang tunay na kapangyarihan ng abugado ay dapat na binubuo ng
Upang mapatunayan ang pagiging tunay ng kapangyarihan ng abugado, dapat itong suriin para sa bisa. Ang isang tunay na dokumento ay dapat magpahiwatig:
- Ang data ng pasaporte ng Principal (pangalan, petsa ng kapanganakan, lugar ng pagpaparehistro, serye at numero ng pasaporte);
- data sa awtorisadong kinatawan;
- address ng nakahiwalay na pabahay;
- ang lagda ng taong naglabas ng kapangyarihang ito ng abugado;
- inskripsiyon ng sertipikasyon at selyo ng notaryo.
Mga panganib sa pagbili ng pag-aari na nakuha sa pamamagitan ng mana
Ang nagbebenta ay maaaring isang taong nagmana ng isang apartment mula sa ibang tao. Kailangan mong malaman ang mga nuances ng naturang pamana:
- ang mana ay maaaring maipasa kasama ng mga utang;
- ang pamana ay maaaring ilipat sa tagapagmana, na nasa isang pangako; sa ganitong sitwasyon, wala siyang karapatang itapon ang mana;
Ang ilang mga problema na maaaring lumitaw:
- magsampa ng demanda upang masira ang transaksiyon sa mana;
- encumbrance ng apartment, halimbawa, kung ang isang pang-matagalang pagpapaupa ay nilagdaan, kung gayon ang naturang kasunduan ay nananatiling ligal, kahit na nagbago ang may-ari.
Legal na kalinisan ng apartment
Upang maprotektahan ang iyong sarili at hindi mahulog sa pandaraya ng isang pandaraya, dapat mong suriin ang apartment para sa ligal na kalinisan. Kailangan ng bagong may-ari:
- alamin ang tungkol sa tiyempo ng pagpasok ng karapatan sa mana;
- makipag-ugnay sa notaryo na nagpatupad ng mana upang maiwasan ang hitsura ng iba pang mga kahalili.
Hinahamon ang isang transaksyon
May mga kaso kung sinimulan ng mamimili ang pagtatapos ng kontrata ng pagbebenta. Alinsunod sa batas (Artikulo 450 ng Civil Code of Russia), ang isang transaksyon ay maaaring kanselahin nang ligal:
- kung ang nagbebenta ay sineseryoso na lumabag sa naka-sign na kontrata;
- kung ang mga tuntunin ng transaksyon ay salungat sa mga regulasyong ligal na regulasyon;
- sa kaso ng paglabag sa mga karapatan ng isang third party (tagapagmana);
Ang isyung ito ay maaaring malutas sa dalawang paraan: sa pamamagitan ng magkakasamang kasunduan ng mga partido o sa korte, kung ang isa sa mga partido ay hindi nais na sirain ang kontrata.
Ang pagpapalit ng isang apartment na pagmamay-ari ng mas mababa sa 3 taon
Ang palitan ng pabahay ay naging may kaugnayan ngayon. Maraming tao ang may mga katanungan:
- Ang isang apartment na nagmamay-ari ng mas mababa sa 3 taong gulang, ay mababago?
- Kinakailangan bang magbayad ng buwis sa mga oras ng pagpapalit?
Kung ang ari-arian ay nasa pagmamay-ari ng mas mababa sa 3 taon, pagkatapos ay ang may-ari ay exempt mula sa buwis sa panahon ng pagpapalitan ng pabahay, na nag-aangkin ng isang bawas sa buwis. Ang pagbabawas na ito ay katumbas lamang ng labintatlong porsyento ng kabuuang pabahay.
Ngunit kung ang tenure ay lumampas ng hindi bababa sa isang buwan, dapat magbayad ang may-ari ng buwis ng estado upang ang transaksyon ay maituturing na may bisa at nakarehistro.
Ang lahat ng mga batas ng Russian Federation tungkol sa pagpapalit ng mga apartment ay inireseta sa Civil Code (artikulo 567), at sa artikulo 217 ng Tax Code ang halaga ng buwis para sa pagbabayad ay ipinahiwatig.