วิธีการขายส่วนแบ่งในอพาร์ทเม้น? คำแนะนำทางกฎหมาย: วิธีการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ส่วนตัว

เป็นพื้น การเป็นเจ้าของร่วมกัน แพร่หลายใน megacities หลังจากการแปรรูปที่อยู่อาศัยของชุมชนและ "พาร์ติชัน" ของมันจากสองถึงเจ็ดคนสามารถกลายเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

นอกจากนี้ยังสามารถเป็นคนแปลกหน้าอย่างสมบูรณ์ญาติ (เด็กและผู้ปกครอง) หรือผู้ที่สูญเสีย ความสัมพันธ์ในครอบครัว (สามีและภรรยา) ไม่ช้าก็เร็วหนึ่งในเจ้าของร่วมของที่อยู่อาศัยจะต้องการ "ส่วน" และขายส่วนแบ่งของเขา แล้วความยากลำบากมากมายก็เริ่มเกิดขึ้น วิธีการขายหุ้นในอพาร์ทเม้นตามเงื่อนไขที่ดี? มาทำความเข้าใจในรายละเอียดกันดีกว่า

การจัดสรรหุ้น

ในการขายเงินเดิมพันของคุณคุณจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมรายอื่นจะไม่สามารถลงทะเบียนแขกใหม่หรือทำการซ่อมแซมได้ และการขายหรือให้เช่าส่วนหนึ่งของบ้านก็จะค่อนข้างยาก

ในขณะเดียวกันก็ยังคงเป็นไปได้ที่จะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์แปรรูป จริงสำหรับเรื่องนี้คุณจะต้องผ่านขั้นตอนที่ยุ่งยากเช่นการจัดสรรหุ้น ซึ่งหมายความว่าหลังจากการแปรรูปเจ้าของร่วมแต่ละคนมีภาระผูกพันที่แน่นอน

มันสามารถแสดงออกได้แบบเศษส่วน ตัวอย่างเช่นอพาร์ตเมนต์แบบสองห้องนอนมีเจ้าของสองคนส่วนแบ่งของพวกเขาแต่ละคนคือ½ หากเราพูดถึงการแบ่งประเภทก็ปรากฎว่าแต่ละคนเป็นเจ้าของหนึ่งในห้องและพวกเขาจะเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลาง (ห้องครัวทางเดินครัว) พร้อมกัน นอกจากนี้หลังจากการจัดสรรหุ้นพวกเขาก็จะมีสิทธิที่จะใช้สถานที่ดังกล่าว ในกรณีนี้การแบ่งปันของแต่ละคนจะกลายเป็นเรื่องส่วนตัวและเพื่อนบ้านจะยังคงเป็นเจ้าของร่วม

สามารถแบ่งความเป็นเจ้าของร่วมได้ โดยปกติจะเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและมีความยาวหลังจากนั้น ทรัพย์สินส่วนกลาง จะถูกยกเลิกและมีเพียงคนเดียวเท่านั้นที่จะได้เป็นเจ้าของแบบเต็ม

ขั้นตอนการกวาดล้าง

การจัดสรรหุ้นจะดำเนินการโดยทนายความไม่มีข้อตกลงทางวาจาแน่นอนจะมีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย ในเวลาเดียวกันหากเจ้าของร่วมไม่ได้ตัดสินใจร่วมกันปัญหานี้จะต้องได้รับการแก้ไขผ่านทางศาลเท่านั้น ตามกฎแล้วคดีจะถูกยื่นโดยเจ้าของที่ต้องการดำเนินการตามขั้นตอนสำหรับการจัดสรรหุ้น คดีความสามารถดำเนินคดีต่อได้นานถึงหกเดือนหรือนานกว่านั้น (โดยเฉพาะหากผู้เข้าร่วมรายอื่นไม่เข้าร่วมการประชุม)

ขายของส่วนหนึ่งของอพาร์ตเมนต์

หลังจากการจัดสรรหุ้นเจ้าของมีสิทธิที่จะขาย แต่ก่อนที่คุณจะทำสิ่งนี้คุณต้องเสนอที่จะแลกสิทธิ์กับเจ้าของคนอื่น ตามกฎหมายก่อนที่จะขายหุ้นในอพาร์ตเมนต์เจ้าของคนอื่น ๆ ควรส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมข้อเสนอเพื่อทำการซื้อ

เอกสารนี้แสดงถึงต้นทุนและลักษณะทางเทคนิคของบ้าน เจ้าของร่วมสามารถตัดสินใจในการซื้อหุ้นของคุณภายในหนึ่งเดือนหลังจากอ่านจดหมาย กล่าวคือในช่วงเวลานี้พวกเขาจะต้องยอมรับข้อเสนอของคุณหรือปฏิเสธการซื้อ

เพื่อหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดใด ๆ ข้อเสนอดังกล่าวจะต้องส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน ตัวอย่างเช่นหากในอนาคตเจ้าของประกาศในศาลว่าพวกเขาไม่ได้รับการแจ้งเตือนใด ๆ คุณสามารถแสดงหลักฐานได้

ความแตกต่างที่สำคัญ

ประชาชนที่ไม่รู้ข้อมูลหลายคนมักถามว่า:“ เป็นไปได้ไหมที่จะขายอพาร์ทเมนต์หากเพื่อนบ้านต่อต้านหรือไม่” ด้วยเหตุผลบางอย่างหลายคนเชื่อว่าเจ้าของคนอื่นสามารถแทรกแซงกระบวนการขายบ้านของพวกเขาได้อันที่จริงแล้วสิ่งนี้ไม่เป็นเช่นนั้นสิ่งที่คุณต้องทำกับเจ้าของร่วมอื่น ๆ คือการแจ้งให้ทราบถึงความตั้งใจที่จะขายอพาร์ทเมนท์ หากพวกเขาไม่เห็นด้วยกับการซื้อสิ่งนี้ไม่ได้ให้สิทธิ์แก่พวกเขาในการห้ามการขายหุ้นให้กับบุคคลอื่น

หลังจาก 30 วันผ่านไปนับตั้งแต่ที่คุณรู้จักเพื่อนบ้านคุณมีสิทธิ์ที่จะถ่ายโอนส่วนของคุณให้ใครก็ได้ แต่โปรดจำไว้ว่า: ราคาจะต้องตรงกับที่คุณระบุไว้ในจดหมายแจ้งเตือนอย่างเคร่งครัดถึงเจ้าของร่วม (ไม่น้อยกว่าและไม่มาก) หากคุณตัดสินใจที่จะขายส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนท์ส่วนตัวในราคาที่แตกต่างกันเพื่อนบ้านคนใดคนหนึ่งจะสามารถท้าทายการทำธุรกรรมดังกล่าวในศาลเป็นเวลาสามเดือน

โฉนดของที่ระลึกแทนสัญญาขาย

ผู้ขายบางรายในกรณีนี้ตัดสินใจที่จะหลอกลวง เพื่อไม่ให้ดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อแจ้งเพื่อนบ้านพวกเขาเพียงแค่สร้างบัตรของขวัญ ด้วยธุรกรรมประเภทนี้คุณไม่จำเป็นต้องแจ้งเพื่อนบ้านเลยและการลงทะเบียนด้วยตัวเองจะถูกและเร็วกว่า

แต่มีข้อผิดพลาดอยู่ที่นี่: ถ้าคุณบริจาคส่วนแบ่งของคุณให้กับบุคคลที่ไม่ใช่ญาติของคุณเจ้าของร่วมสามารถท้าทายข้อตกลงดังกล่าวได้ และแม้ว่าเพื่อนบ้านไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าแทนที่จะบริจาคการทำธุรกรรมการขายและการซื้อก็เกิดขึ้นแล้วในความเป็นจริงแล้วการขาดความสัมพันธ์ในครอบครัวโดยหลักการแล้วก็ไม่ใช่เรื่องยากที่จะพิสูจน์ ก่อนที่คุณจะขายส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์คุณจำเป็นต้องเห็นด้วยกับผู้ซื้อเกี่ยวกับประเด็นสำคัญทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหารือเกี่ยวกับขั้นตอนการชำระเงินเช่นคุณสามารถขายด้วยการชำระเงินที่รอการตัดบัญชีหรือในงวด

วิธีการขายพาร์ทเมนต์ที่มีส่วนแบ่งรายย่อย?

หากผู้เยาว์จดทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ทุกอย่างขึ้นอยู่กับว่าเขาเป็นผู้ให้เช่าหรือไม่ หากการแบ่งส่วนที่เป็นของเขาถูกขายออกไปดังนั้นเพื่อให้สามารถรับรู้ได้จะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ปกครองและหน่วยงานผู้ดูแล ในกรณีอื่น ๆ จะมีการเตรียมการก่อนการขายเดียวกัน อย่างไรก็ตามข้อเสนอการซื้อไม่ได้ส่งไปยังเด็ก แต่ส่งถึงผู้ปกครองหรือผู้ดูแลของเขา

แน่นอนว่าเจ้าของคนอื่นจะต้องส่งจดหมายแจ้งเตือน หากความสัมพันธ์ระหว่างเพื่อนบ้านเป็นเรื่องปกติคุณก็สามารถพูดคุยเรื่องนี้กับพวกเขาแล้วเขียนปฏิเสธการรับรองเอกสารของเจ้าของร่วมแต่ละคนเพื่อซื้อ หากเจ้าของปฏิเสธที่จะซื้อเงินเดิมพันของคุณ แต่คุณเปลี่ยนราคาพวกเขาจะต้องแจ้งให้คุณทราบอีกครั้งเป็นลายลักษณ์อักษรและรอการตอบกลับภายในหนึ่งเดือน

การจำหน่ายหุ้นของเด็ก

หากคุณต้องการขายส่วนแบ่งของเด็กในอพาร์ตเมนต์พ่อแม่ของเขาจะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าหน้าที่ผู้ปกครอง นอกจากนี้โครงสร้างดังกล่าวจำเป็นต้องจัดเตรียมเอกสารที่ระบุว่าสภาพความเป็นอยู่ของเด็กจะไม่เลวลงและเขาจะไม่ถูกทิ้งไว้โดยไม่มีที่อยู่อาศัย

นั่นคือคุณจะต้องส่งเอกสารสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่คุณจะซื้อคืนหรือเพื่อใช้ร่วมกันในบ้าน (ขนาดต้องไม่น้อยกว่าเด็กที่มีมาก่อน) แทนที่จะเป็นเอกสารสำหรับอพาร์ทเมนต์ใหม่ที่เด็กจะอาศัยอยู่พวกเขาอาจต้องการบัญชีธนาคารที่เปิดในนามของผู้เยาว์หรือหลักฐานอื่น ๆ ในส่วนอื่น ๆ ทั้งหมดเพื่อขายส่วนแบ่งของเด็กคุณจะต้องดำเนินการแบบเดียวกันทั้งหมดที่ได้อธิบายไว้ข้างต้นแล้ว

ตัวเลือกการขายหุ้นอื่น ๆ

เป็นที่น่าสังเกตว่าคุณสามารถจัดการการแชร์ของคุณแม้ว่าจะเป็นห้องที่ไม่มีฉนวน นั่นคือในทางทฤษฎีคนมีสิทธิที่จะขายหุ้นในอพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้อง กฎหมายไม่ได้ห้ามการทำธุรกรรมดังกล่าว อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติการดำเนินการดังกล่าวค่อนข้างยาก

และราคาของตารางเมตรดังกล่าวจะเป็นสัญลักษณ์อย่างหมดจดเพราะแทบไม่มีใครอยากจะแบ่งปันห้องนั่งเล่นหนึ่งห้อง ในกรณีนี้จะเป็นการดีกว่าที่จะเจรจากับเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ เกี่ยวกับการขายทรัพย์สินทั้งหมดหรือเสนอให้เขาซื้อหุ้นของคุณ หากเพื่อนบ้านไม่เห็นด้วยกับตัวเลือกดังกล่าวก็จำเป็นต้องแก้ปัญหานี้ผ่านศาลเท่านั้น

มันง่ายกว่ามากที่จะขาย 1/2 ส่วนแบ่งของพาร์ทเมนต์ถ้ามี 2 หรือมากกว่าห้องนั่งเล่นแยกในบ้านแน่นอนในกรณีนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงเร็ว ๆ นี้ แต่หากจำเป็นจะพบผู้ซื้อสำหรับตัวเลือกนี้

ข้อผิดพลาด

นายหน้าทราบว่าในกระบวนการของการขายหุ้นหนึ่งสามารถพบปัญหามากมาย ประการแรกอาจเป็นเพราะความจริงที่ว่าเจ้าของร่วมบางคนสับสนแนวคิดของ "การซื้อคืนก่อนจอง" ด้วย "อนุญาตให้ขาย" ตัวอย่างเช่นพวกเขาอาจหลีกเลี่ยงการได้รับจดหมายแจ้งเตือนเกี่ยวกับการขายหุ้นและไม่สามารถปฏิเสธการลงทะเบียนการทำธุรกรรมเป็นลายลักษณ์อักษร น่าเสียดายที่ประมวลกฎหมายแพ่งไม่ได้พูดอะไรเกี่ยวกับสิ่งที่ต้องทำหากเพื่อนบ้านไม่ไปประชุม

เป็นที่น่าสังเกตว่าตามกฎหมายแล้วมันเป็นไปไม่ได้ที่จะบังคับขายหุ้นในอพาร์ตเมนต์ของเจ้าของร่วมรายอื่น การละเมิดทรัพย์สินส่วนตัวของผู้อื่นเป็นความผิดทางอาญา ดังนั้นจึงเป็นเพียงการตกลงเห็นด้วยกับการไถ่ถอนหุ้นของเจ้าของอื่น ๆ

นอกจากนี้ยังมีสถานการณ์ที่เจ้าของร่วมหลายคนจะต้องการซื้อคืนหุ้นที่เสนอโดยทันที หากสิ่งนี้เกิดขึ้นผู้ขายสามารถเลือกได้ว่าจะโอนหุ้นใด

ประมาณการต้นทุน

หากแม้จะมีปัญหาทั้งหมดคุณยังคงตัดสินใจที่จะขายส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ส่วนตัวแล้วคุณควรเริ่มประเมินมูลค่าของมัน ปัจจัยต่อไปนี้จะมีผลต่อราคา:

·จำนวนห้องในบ้าน

·ที่ตั้งของบ้าน;

·พื้นที่ของอพาร์ตเมนต์

·ส่วนตลาดอื่น ๆ

โดยปกติเจ้าของมีสิทธิ์ที่จะกำหนดราคาห้องพักอย่างไรก็ตามการปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายของมันจะต่ำกว่าราคาตลาด 30-40% หากคุณตัดสินใจที่จะขายส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์จากนั้นเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับความจริงที่ว่าสิ่งนี้จะทำให้ยากยิ่งขึ้น

ข้อเสียสำหรับผู้ซื้อ

การตีราคาต่ำเกินไปคือ“ การชดเชย” ที่ถูกต้องตามกฎหมายสำหรับความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นกับเพื่อนบ้าน แน่นอนว่าเจ้าของร่วมรายอื่นมักไม่ค่อยพอใจกับผู้เช่ารายใหม่ มีสถานการณ์เมื่อเพื่อนบ้านมักใส่กุญแจล็อคใหม่ไว้ที่ประตูหน้า

ในกรณีนี้บุคคลนั้นจะต้องไปขึ้นศาลพร้อมยื่นฟ้องเพื่อให้สามารถใช้อพาร์ทเมนท์ได้ แน่นอนในศาลพวกเขาจะเข้าข้างเหยื่อและเจ้าของคนใหม่จะสามารถกลับไปที่บ้านของเขาพร้อมกับปลัดอำเภอได้ อย่างไรก็ตามหากเจ้าของร่วมเริ่มที่จะ "ก่อความเสียหาย" อย่างต่อเนื่องการอาศัยอยู่ในสภาพแวดล้อมเช่นนี้จะยากมาก ดังนั้นในเรื่องนี้ราคาของส่วนแบ่งในพาร์ทเมนต์มักจะประมาณหนึ่งในสามที่ถูกกว่ามูลค่าตลาด

ผลการวิจัย

ดังนั้นวิธีการขายส่วนแบ่งในพาร์ทเมนต์? โดยหลักการแล้วหากปฏิบัติตามข้อกำหนดทั้งหมดของกฎหมายแพ่งแล้วความยุ่งยากพิเศษไม่ควรเกิดขึ้น สิ่งที่สำคัญที่สุดคืออย่าลืมเสนอที่จะแลกหุ้นของคุณกับเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ หากพวกเขาปฏิเสธเจ้าของร่วมจะต้องออกเอกสารรับรองการปฏิเสธเกี่ยวกับเรื่องนี้ หากส่วนแบ่งที่วางขายนั้นเป็นของเด็กคุณจะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานผู้ปกครอง คุณมีสิทธิ์ที่จะขายส่วนแบ่งของคุณ

และสุดท้าย: คุณสามารถขายห้องได้ก็ต่อเมื่อมีการแปรรูปและเจ้าของเป็นเจ้าของที่พักอาศัยบนพื้นฐานของการเป็นเจ้าของร่วม