Многа руска предузећа имају искуства у закључивању уговора о закупу некретнина. Које су карактеристике одговарајуће врсте трансакција? Који извори закона регулишу поступке за њихово закључивање? Како власници имовине учествују у таквим споразумима?
Шта је поднајам?
Поднајам је врста правних односа предвиђених Грађанским закоником Руске Федерације, у којем противна страна власника имовине, која је са њим закључила уговор о закупу просторија, потписује нови уговор о закупу са трећом страном. Штавише, закон изричито не забрањује, на пример, повећање закупа по новом уговору. Стога је поднајам уреда, радионице, складишта, гараже и других просторија уобичајена појава у пословању.
Поднајам у пословању: законодавни аспект
Концепт подзакупа, као што смо горе напоменули, уграђен је у Грађански законик Руске Федерације. Неколико чланака Кодекса предвиђа сличну врсту правних односа. Због тога су посебно релевантни за праксу односа између привредних субјеката: предузећа, закључујући „примарне“ уговоре о закупу простора, а затим их скупље изнајмљују својим колегама. Предмети трансакција у овом случају су често комерцијалне некретнине. Односно, поднајам нестамбених просторија је појава карактеристична углавном за сферу предузетништва.
Све потребне одредбе утврђене су у законодавству Руске Федерације, према којем предузећа која су узела некретнине у закупу могу сама да делују као каснији закупци. А њихове колеге које имају имовину на располагању имају и право да је предају - ланац правних односа, како неки правници верују, теоретски може бити дуг.
Услови закупа
У исто време, многи правници обраћају пажњу на одредбе члана 615 Грађанског законика Руске Федерације. Нарочито пише да је за закуп некретнина потребан пристанак првобитног власника. Шта ово значи у пракси? Ако је компанија, дакле, са уговорном страном закључила уговор о поднајаму без пристанка власника имовине, тада би се оваква трансакција, према правницима, требала сматрати неважећом.
Истовремено, као што многи стручњаци напомињу, члан 615 Грађанског законика Руске Федерације изричито не каже како власник имовине мора дати сагласност за накнадно пословање са имовином у облику субора (и даље дуж ланца, ако је потребно). Због тога адвокати препоручују да прописују одговарајући услов у уговору о закупу „првог нивоа“ директно са власником. Испоставило се да је закуп са закупом као једна од тачака. Мање је пожељно, али, према мишљењу стручњака, у неким је случајевима дозвољено саставити додатне споразуме према главном уговору. У складу са овим документом, власник имовине може дати право уговорној страни, ако је потребно, да закључи уговор о поднајаму са трећом страном.
Зависност од уговора
Претпоставимо да је власник непокретности дозволио другој уговорној страни да закључи уговоре о подзакупу. Али шта је са предузетником, ако је уговор „првог нивоа“ раскинут из било којег разлога - истекао му је рок, власник просторије је нашао законске основе за прекид везе?
Адвокати напомињу да се закуп стамбеног простора сматра дериватним уговором, зависно од „примарног“. Дакле, ако се главни уговор раскине, онда се онај који је закупац закључио са својом уговорном страном одмах отказује.Може се приметити да су релевантне одредбе садржане у члану 618 Грађанског законика Руске Федерације. Дакле, закуп нестамбених простора могућ је само у оквиру важности главног уговора станара са власником некретнине.
Ако испитамо Грађански законик Руске Федерације за било какве уступке за подстанара, тада можемо обратити пажњу и на једну од одредби члана 618.
Право на нови уговор
Конкретно се наводи да по раскиду "примарног уговора", уговорна страна станара има право да контактира власника непокретности ради закључивања новог уговора. Истина, ово је могуће само у року који је наведен у првом уговору. Међутим, како адвокати напомињу, у пракси се често дешава да почетни рок „примарног“ уговора буде довољан са становишта потреба подстанара.
Дакле, закон предвиђа механизам у којем се закуп подстанарских просторија може трансформисати у пуноправни закуп. Због тога примарни станар и власник имовине морају раскинути „примарни“ уговор. Након тога, подстанар има право да "замењује места" са оригиналним закупцем некретнине. Поставља се питање: "Како се такво право закупа може спровести у пракси?" Размотрите релевантан аспект.
Како закупац добија „појачање“
Дакле, утврдили смо да протуудара-станар предузећа која је закључила „примарни уговор“ са власником имовине да изнајми предмет, може легално издати закуп нестамбених простора у пуном радном времену. Први корак који компанија треба да предузме да би искористила одговарајуће право је да се обрати власнику некретнине са понудом. Она треба да изрази намеру правног лица за изнајмљивање просторија, као и основне услове накнадног закупа.
Заузврат, власник имовине је обавезан по закону да прихвати ову понуду. Ако то не учини, онда, према члану 445. Грађанског законика Руске Федерације, подстанар који може остати без просторија које му толико требају може ићи на суд. Предмет захтева биће принуда власника имовине да закључи одговарајући уговор. Као што су многи правници приметили, судска пракса у целини сведочи о тенденцији судова да стану на страну помоћника.
Размотримо пример који илуструје горњи механизам.
Подстанар и власник некретнина: пракса интеракције
Рецимо да Пропеллер ЛЛЦ поседује радионицу за производњу каблова. ИП Иванов А. Б. је ову радионицу изнајмио на 3 године. Сврха релевантне трансакције предузетника је да на њој отвори сопствену линију за производњу каблова под сопственим брендом. Међутим, дошло је до колапса националне руске валуте, а ИЕ Иванов А. Б. сматрао је неисплативим отварање производње због поскупљења сировина потребних за производњу каблова. Међутим, окренуо се Иванову државно предузеће "Гидрокабелмонтазх", у магацинима је нагомилано довољно сировина, али којој је хитно била потребна радионица за производњу кабла. Иванов је сматрао да има добру прилику да зарађује закупом просторија по вишим ценама него у уговору са ЛЛЦ предузећем Пропеллер. Сагласно је државно предузеће. Пропеллер ЛЛЦ је пристао.
Као резултат тога, обликовали су се следећи субјекти правних односа. Прво, то је ЛЛЦ Пропеллер, власник радионице. Друго, ово је "примарни" станар - ИП Иванов АБ Треће, то је њен пандан и истовремено подређени - државно предузеће Гидрокабелмонтазх.
Подстанар је донио опрему у радионицу и започео производњу. Али тада је дошло до неслагања између ФЕ Иванов А. Б. и управе компаније Пропеллер ЛЛЦ око тачности закључивања уговора о закупу. Као резултат тога, компанија која је власник радионице поднела је тужбу против привредника, који је стао на страну тужитеља. Уговор је отказан.
Адвокати Гидрокабелмонтазх одлучили су да искористе законско право да директно закључе уговор о закупу са ЛЛЦ предузећем, захваљујући одредбама Грађанског законика Руске Федерације. Они су дали понуду, где су понудили да уплате исти износ компанији Пропеллер ЛЛЦ, јер су се упутили против обавеза уговора о подзакупу за СП Иванов Б. Компанија, која је власник радионице, с једне стране, била је обавезна да прихвати понуду - у складу са Грађанским закоником Руске Федерације, друго, она је то радила са задовољством, јер је било могуће добити више прихода од изнајмљивања радионице. Штавише, потпуно је могуће претпоставити да је Пропеллер ЛЛЦ предложио да Гидрокабелмонтазх закључи нови, дужи уговор.
Како бити подстанар друге стране?
Постоји још једна занимљива нијанса у погледу врсте правних односа који се разматрају. Као што смо горе напоменули, закуп нестамбених просторија може формирати редослед ланца трансакција. На горњем кораку је договор станара са власником некретнине. Следи поднајам. Према њему, „примарни“ станар потписује одговарајући уговор са својом брачном страном. Након тога може се направити секундарни поднајам итд. То је могући сценариј у којем ће Гидрокабелмонтазх предати радионицу неком другом произвођачу, рецимо, Цоннецтметаллист ЛЛЦ-у, након што је добио дозволу од ИЕ Иванов А. Б., осим, наравно, до тада још није ушао, као што следи у нашем горе описаном сценарију, у неслагање са ЛЛЦ предузећем.
Испитали смо нијансу у којој супротна страна може легално заузети место „примарног“ станара. Међутим, постоји ли такво право за предузеће које дјелује као "секундарни" подстанар, релативно је, с једне повезнице даље од власника имовине?
Адвокати кажу да руски закон изричито не предвиђа такав механизам. Испада да права „секундарног“ подстанара нису тако снажно заштићена као у случају друге уговорне стране која је закључила споразум са „примарним“ станаром. И то је упркос чињеници да је "секундарни" поднајам процедура која није забрањена законом.
Двоструки поднајам: специфичности
Међутим, неки правници обраћају пажњу на текст члана 6 Грађанског законика Руске Федерације. Каже се да се у ситуацијама када се грађански односи не могу директно решити због недостатка одговарајућег законодавства, а пракса пословне праксе још увек није формирана, норме примењују у оквиру аналогије закона. И у овом случају, у принципу, "секундарни" подстанар може покушати да поднесе "примарном" станару захтев за поновним преговарањем о уговору како би и даље користио имовину.
Али у пракси, како адвокати напомињу, ово је могуће само кад је подстанар одмах затражио потписивање „директног“ уговора са власником имовине. Ако је друга страна "примарног" станара била неактивна, тада сви "подређени споразуми" у општем случају престају да важе. Стога, Цоннецтметаллист ЛЛЦ треба бити опрезан у закључивању уговора за које је стварни власник имовине неколико нивоа већи од стварног станодавца.
Истовремено, неки правници кажу да је могуће тумачење подзакупа као механизма у којем „низводне“ друге уговорне стране још увек могу да рачунају на нови уговор са власником имовине - управо због могућности примене правила као дела аналогије закона.
Структура споразума о закупу
Како би требао изгледати уговор о поднајему? У принципу, његова структура у целини врло је слична одговарајућим уговорима који обезбеђују директну интеракцију између станара некретнине и његовог власника. Размотримо специфичности релевантних споразума, под којима се саставља поднајам, пример структуре ових уговора.
Као и код већине осталих цивилних трансакција, врста дотичног уговора садржи опште одредбе. У њима адвокати препоручују употребу појма "поднајам" - он је, као што смо горе дефинисали, прилично званичан, налази се у концептуалном апарату релевантног законодавства. Опште одредбе врсте трансакција које се разматрају у основи су исте као и за стандардне уговоре о закупу - власник у потпуности додељује право коришћења имовине закупцу, осигурава да се имовина не заложи, итд. Важи уговор.
Следећи став споразума су обавезе страна. Све је овде готово исто као да је склопљен редован закуп. Рокови преноса некретнина станару прописани су, ако је то потребно - употреба објекта у ту сврху, обавезе уговорне стране према власнику имовине да одржава простор у реду, итд.
Даље, услови плаћања обично су укључени у уговор, као и поступак намире. По правилу је назначен термин који је подстанар навео на одговарајуће уплате - обично пре 5. дана сваког месеца предвиђено је право станара да наплати дуг. Укључене су одредбе о плаћању комуналија, итд. Генерално, све је исто као и код "примарног" закупа нестамбених простора.
Следећи став уговора је одговорност страна. Овде су формулације такође прилично стандардне. Ово је обавеза субјеката правних односа да плате казну, новчану казну итд.
Уговором о закупу такође су прописани услови за измену, раскид или раскид релевантног уговора. Обично су повезане са регуларношћу плаћања, као и, као што смо напоменули на почетку чланка, испоруком имовине ради накнадног закупа у корист трећих лица без пристанка закуподавца.
Уговори о закупу, као и многе друге врсте уговора, могу имати посебне услове. Они могу, на пример, одражавати чињеницу да је то могуће нераздвојна побољшања имовина постаје власништво закуподавца. Такође се обично утврђује одредба према којој подстанар има право да настави са коришћењем имовине, чак и ако власништво над њом прелази на трећа лица.
Између осталих услова уговора, који су такође обично прописани - оних који, на пример, уређују, поред претходног текста, могућности за спровођење побољшања у структури објекта. Као што је, на пример, ремонт.
Државна регистрација подзакупа углавном није потребна. У исто време, као што смо горе напоменули, тренутни закупац мора имати писмену сагласност власника имовине за наредне трансакције, чији предмет је давање у закуп одговарајућег објекта. Врсте активности фирми које улазе у такве трансакције могу бити било које. Ако стране потпишу уговор по коме су просторије подзакупне, нису важни ОКВЕД компаније и други атрибути који карактеришу профил организације са становишта пословног сектора.