Постоји много начина да унајмите стан. Два главна принципа су записана у руском закону - закључивањем комерцијалних уговора о закупу, као и потписивањем уговора о социјалном запошљавању. По чему се разликују? Који законодавни извори регулишу релевантне уговоре?
Различите врсте ангажовања
Каква је разлика између комерцијалног закупа и осталих врста трансакција некретнинама? Може се приметити да специфичности одговарајуће врсте правних односа уређују цивилно и стамбено законодавство Руске Федерације. Према одредбама Грађанског законика Руске Федерације, уговор о закупу подразумева да једна од његових страна (власник или друга овлашћена особа) обезбеди другу просторију за накнаду у легалном власништву, заједно са правом на пребивалиште. Будући да односи у оквиру ове врсте трансакција укључују монетарне нагодбе, то значи да се изнајмљују комерцијални простори.
Могућа је варијанта у којој је власник простора јавни орган или општина. У овом случају ће се највјероватније разговарати о социјалном запошљавању, под којим не постоји станарина, односно особа пребацује властима одређени износ у складу са утврђеном тарифом.
Међутим, однос између грађанина и надлежног органа често укључује неку врсту монетарне нагодбе. Стога су се различити правни извори уградили, иако незванични, али и даље редовно коришћени израз који карактерише такве односе - социјално комерцијално закупништво.
Социјалне и комерцијалне врсте запослења
На овај или онај начин, са становишта цивилног законодавства Руске Федерације, социјално и комерцијално запошљавање су потпуно различите правне категорије. И то је упркос чињеници да споразуми који формализују релевантне односе имају неке заједничке особине - попут, на пример, сагласности, одмазде (мада неки правници сматрају да овај термин није баш применљив на социјално запошљавање), као и реципроцитета.
Дакле, битно је ко је власник просторија. Међутим, неки правници примећују да је држава или општина можда и даље власник некретнина на основу комерцијалног уговора, који нема социјалну природу, запошљавање. Стога, вјерују стручњаци, није толико битан статус власника, него садржај уговора.
Неки правници сматрају да је од суштинске важности и ко је послодавац. Комерцијално закупништво је применљиво само ако појединац изнајмљује некретнину. Предмет релевантних правних односа који регулишу сличне чланове грађанског закона, правно лице, како су истакли адвокати, не може бити. Међутим, постоје опције у којима организације делују као посредници између власника и појединца који изнајмљује стан.
На овај или онај начин, грађанско законодавство Руске Федерације предвиђа две главне врсте уговора о закупу, чији је предмет стамбена некретнина. Прво, ово је стварни уговор о комерцијалном закупу стана, под којим изнајмљивач може бити правно или физичко лице, а само грађанин може бити станар. Друго, то је социјално оријентисан уговор. Закупац је држава или општина, закупац је појединац.
Један од основних критеријума који разликује социјално и комерцијално закупништво је приватизација. То је могуће само ако држава обезбеди смештај у одговарајућем преференцијалном редоследу. У комерцијалним односима приватизација је могућа, ако само станар купи стан од власника.
Размотрите специфичности сваког уговора.
Социјално запошљавање: специфичности уговора
Социјални најам становања регулисан је Грађанским закоником Руске Федерације, као и релевантним изворима закона из области стамбеног законодавства, на које се Кодекс може односити. Сфера у којој се обављају такви правни односи према одредбама Кодекса довољно је уска - само државни или општински стамбени фонд може бити предмет релевантних споразума. Правни статус станара станова такође је битан.
Власник стана по уговору о социјалном запошљавању је владино тело које је власник зграде која се налази у стамбеном фонду одређеног нивоа - државном или општинском.
Заузврат, само држављанин Русије може бити станар - смјештај се странцима не пружа у оквиру релевантних споразума, осим ако законима није другачије одређено.
Лице има право рачунати на закључивање уговора о социјалном запошљавању са државом или општином ако је на начин прописан законом, као и коме је потребно становање бити лош.
Имајте на уму да може бити неколико послодаваца - у правилу су то чланови исте породице. У исто вријеме, то могу бити и рођаци из даљине - ако се докаже да они воде заједничко домаћинство са послодавцем. Могуће је да ће особа бити идентификована као члан породице грађана који изнајмљује кућу на суду.
Сви који могу живети у стану по уговору о социјалном раду имају иста права и обавезе. Обавезе које произлазе у складу са условима уговора подлежу испуњењу под условом заједничке одговорности свих који живе у стану који је изнајмљен од државе или општине.
Сасвим је могуће, као што смо горе напоменули, и комерцијално изнајмљивање станова од државе. Међутим, у пракси су чак и такви уговори, иако не сасвим званично, често социјални. Штавише, као што неки правници примећују, термин „социјални“ требало би посматрати пре свега у контексту давања преференцијалних услова уговора - посебно у погледу износа закупнине.
Како треба да изгледа уговор о закупу станова од државе или општине? Размотрите његову структуру.
Структура уговора о социјалном запошљавању
Прије свега, странке су назначене у одговарајућој врсти уговора. Један је грађанин или његова породица, други је држава или општина.
Следећа компонента споразума је предмет. То може бити стан који је део фонда на одговарајућем нивоу - државном или општинском.
Следећа ставка су услови плаћања. По правилу се састоји од три дела - саме кирије (може се приметити да се под уговором о социјалном најму чешће назива најамнина за просторе), накнаде за комуналије, као и доприноса за поправак и одржавање стамбеног простора. Ако ипак држава узме накнаду за социјално запошљавање - најчешће се то догоди, онда се она по правилу обрачунава на основу површине стана по стопама утврђеним у одговарајућим законским актима.
Изнајмљивање социјалног становања такође подразумева одређена права и обавезе страна у складу са споразумом одговарајуће врсте. Што се тиче станодавца, односно државе или општине, његове обавезе су обично повезане са потребом да станару обезбеди собу која нема никаквих оптерећења, извршава правовремене поправке, обезбеђује стабилно снабдевање комуналним предузећима итд.
Заузврат, закупац на социјално запошљавање такође има права. Они су такође прописани уговором и, у правилу, одражавају право да се затражи плаћање закупа и комуналије на време, као и да се пријаве суду у случају било каквих кршења.
Обавезе најмопримца према уговору су следеће: да користи стан по предвиђеној намјени, да му се осигура сигурност, да врши поправке ако је потребно, да на време плати најам и комуналије.
Права послодавца, утврђена споразумима о социјалном закупу, су следећа: нагони друге особе у стан, ако то није у супротности са одредбама релевантних закона и не подразумева нелагоду за комшије. Грађанин такође има право да од власника захтева правовремени ремонт.
Прекид уговора о социјалном раду
Уговор о комерцијалном закупу просторија садржи клаузулу о раскиду одговарајућег уговора. Ситуација је слична и са споразумом о социјалном типу. Раскид уговора могућ је у било које време међусобним договором страна. За ово је довољно да послодавац писмено обавести станодавца.
Држава или општина - субјекти власништва над некретнинама - имају право да раскину социјални уговор о раду искључиво на суду и то само ако постоје правни разлози.
Разматрајући како се склапа уговор у којем је закуподавац држава, проучавамо специфичности споразума који не припадају категорији социјалних. Шта је тачно комерцијално изнајмљивање?
Специфичности приватних уговора
Према члану 671 Грађанског законика Руске Федерације, уговори о преносу стамбених просторија у закуп могу се закључити између грађана, као и појединаца и правних лица, ако су они власници некретнина. Комерцијални уговор о закупу не захтева административно одобрење и не подлеже обавезној регистрацији код државних агенција.
Предмет одговарајућег споразума може бити становање које испуњава критеријуме дефинисане на нивоу грађевинарства, пожара, санитарних и других стандарда значајних са становишта управљања објектима. Важно је да стан има службени статус просторија, евидентиран у документима из БТИ.
Уговор о комерцијалном раду који није класификован као социјални је хитан. Грађански законик Руске Федерације предвиђа две врсте споразума у зависности од услова - до једне године и до 5 година. Ако стране нису назначиле термин у уговору, сматра се потписаним на 5 година.
За разлику од уговора о социјалном запошљавању, у којем само станар и чланови његове породице могу да живе у стану који је изнајмљен од државе или општине, комерцијално запошљавање, по правилу, не подразумева ограничења боравка било ког народа. Заузврат, сва одговорност за употребу становања сноси станар.
Истовремено, могућа је варијанта у којој се комерцијални најам стана врши уз учешће неколико станара. И у овом случају, обавезе из уговора односе се на све који су предмет правних односа. Њихова одговорност постаје заједничка, укључујући аспект плаћања плаћања за становање. Његова вредност, за разлику од уговора социјалног типа, одређује се приватно, а не заснива се на нормама које, на пример, зависе од површине стана.
Штавише, чим је износ закупнине утврђен у уговору, он се не може мењати током трајања уговора. Што се тиче учесталости плаћања - она се одређује приватно. Али ако стране нису утврдиле ову клаузулу у уговору, онда би се према члану 682 Грађанског закона Руске Федерације исплате требало вршити месечно.
Ако је потписан уговор о комерцијалном закупу стамбеног простора од државе, онда ће генерално овај документ испуњавати горе наведене критеријуме.
Погледајмо сада структуру таквих уговора.
Структура уговора о раду
Ова врста документа треба да одражава:
- предмет уговора;
- врста некретнине, адреса;
- права и обавезе закуподавца и закупца;
- рок споразума;
- начин на који послодавац испуњава своје обавезе;
- информације о документима који потврђују власништво над становањем;
- подаци о пасошу закуподавца и станара или друге идентификационе информације;
- износ плаћања закупа, правилност плаћања;
- списак имовине која се налази унутар стана;
- услови плаћања за комуналије.
У неким случајевима су у уговор укључени и други елементи. На пример, постоји комерцијални закуп стана са правом куповине. Тачно, у руској пракси су такви правни односи ретки. Међутим, прилично често се практикују у западним земљама. Адвокати, одговарајући термин, није изричито прописан.
Према мишљењу стручњака, постојећи правни акти садрже одредбе које се могу користити у контексту регулисања правних односа, а подразумевају најам стана са правом откупа.
Стручњаци препоручују да грађани који пријављују комерцијални закуп такође са власником стана потпишу акт о прихватању и преносу становања, који је приложен главном уговору о закупу. Требао би одражавати стање зидова, пода, прозора, водоводних инсталација и осталих елемената просторија који су значајни у погледу изгледа и сврхе.
Сублеасе
Главни извор закона који регулише категорију комерцијалног закупа - Грађански законик Руске Федерације - укључује одредбе о закупу, односно о могућности закупаца који, на основу споразума са власником стана, има право да располаже имовином и закључи додатне уговоре о закупу са другим особама.
Правна природа уговора о поднајаму довољно је слична специфичностима споразума између станара стана и власника куће. Међутим, одговарајући уговори имају одређена ограничења. На пример, такви уговори не могу бити потписани у периоду који прелази онај који је утврђен уговором између власника и првог станара. Ако се први уговор раскине пре планираног рока, тада се закуп ратује.
Специфичност споразума о најму стана је у томе што други станар, као што напомињу неки правници, не добија пуно право на коришћење стамбеног простора, посебно не може да располаже. Поред тога, главни станар одговоран је за поступке свог "колеге" према власнику стана.
Да би главни станар могао да закупи стан, тада, према одредбама члана 685 Грађанског законика Руске Федерације, стан мора имати довољну површину: 12 квадрата. м. по особи. Ова норма заузврат садржи још један главни закон који регулише комерцијално закупљивање стана, РФ ЛЦ. Односно, ако је норма мања од оне која је наведена у Стамбеном законику током предложеног увођења другог станара, тада се уговор о подзакупу не може закључити.
Прелиминарно право обнављања уговора
Проучавајући шта је комерцијални најам становања, корисно је обратити пажњу на такав аспект као што је прелиминарно право продужења закупа. Према члану 684 Грађанског законика Руске Федерације, власник стана три месеца пре истека рока за уговор мора станару понудити нове услове уговора или потврдити тренутне. Ако посједник након уговора више не жели изнајмити стан, тада је дужан о томе обавијестити станара. Ако то не учини, уговор се продужава на исти период за који је првобитно закључен.
Још су занимљивије одредбе члана 684 Грађанског законика Руске Федерације које се односе на накнадно располагање закуподавца његовом имовином када је претходни уговор завршен и није обновљен. Дакле, нарочито у Грађанском законику каже се да власник имовине нема право закључити споразум с неким да изнајми стан током године, ако је обавестио претходног станара да неће изнајмљивати становање.
Таква је специфичност закона који регулишу комерцијални најам стамбених просторија, а судска пракса која се односи на остваривање права грађана од стране двојица, као што неки стручњаци примећују, је двосмислена. Чињеница је да послодавац далеко од тога увек успе да у пракси докаже да није добио одговарајуће упозорење.
Раскид комерцијалног уговора
Испитали смо главне аспекте такве правне категорије као што је комерцијално закупништво. Шта је, сад знате. Такође ће бити корисно узети у обзир нијансу која одражава раскид релевантне врсте уговора. Према члану 687 Грађанског законика Руске Федерације, и посједник и закупац могу раскинути правне односе према комерцијалном уговору о закупу.
Истина, друго у том смислу има много више могућности. Да би раскинуо закуп, подстанар може да обавести о својој жељи да раскине правни однос три месеца пре истека тренутног уговора без објашњења. Закон даје закуподавцу право да раскине уговор на суду.
У овом случају, закуподавац мора имати добар разлог за раскид уговора. На пример, систематска кашњења у плаћању станара или занемаривање обавеза стана да одржава стан у добром стању.
