При изнајмљивању просторија, посебно ако је дугорочна, субјекти који користе простор често инвестирају у та основна средства. То се ради како би се објект довео у стање у којем ће он најпотпуније одговарати специфичностима економске активности и потребама особе. Често се у таквим ситуацијама дешавају нераздвојна побољшања. Закуп, као правни однос, својствен је особинама. Конкретно, објекат у који особа улаже не припада му право власништва. У међувремену, нераздвојна побољшања станара прелазе у његов легални посјед. Међутим, споразумом између страна може се успоставити другачији услов. Размотримо детаљније која нераздвојна побољшања закупљеног објекта могу бити. 
Опште информације
Неодвојива побољшања су квалитативне промене које додају вредност средства. Могу бити усмерени на:
- побољшање;
- побољшање својстава и техничких карактеристика;
- проширивање опсега функционалности итд.
Треба имати на уму да предмет током поправке не стекне никакве нове квалитете. Ни његове техничке карактеристике се не побољшавају. С тим у вези, поправни радови се не могу сматрати нераздвојним побољшањима закупљене имовине. Они могу препознати акције као што су:
- додатна опрема;
- завршетак;
- реконструкција;
- модернизација;
- техничка ре-опрема.
Неодвојива побољшања су оне промене које се не могу уклонити или демонтирати без оштећења имовине.
Надокнада трошкова
Неодвојива побољшања закупљене имовине спроводе се на терет субјекта који је користи под условима споразума са власником. Након престанка поступка, особа има право да се ослони на надокнаду трошкова. Међутим, закон предвиђа бројне услове за надокнаду штете. Тако изнајмљивач надокнађује трошкове нераздвојних побољшања само ако су промене извршене уз његову сагласност. Законом се може прописати другачији услов. Неодвојива побољшања имовине извршена кроз трошкове амортизације од њега, делује као власништво легалног власника објекта. 
Могуће потешкоће
Пре него што направите нераздвојни напредак, неопходно је проучити услове споразума. Документ не може одредити поступак за њихово спровођење или може утврдити потребу за добијањем писменог пристанка власника. Сходно томе, субјект треба да контактира легалног власника објекта пре него што направи нераздвојна побољшања (у чланку је представљен модел додатног споразума). Међутим, постоје ситуације када писмена сагласност није могућа. До овог проблема долази када је закупљена федерална имовина. Упоредо са тим, корисник треба да изврши одређене промене објекта за нормалан рад. У зависности од тога да ли ће се трошкови надокнадити и да ли ће се добити сагласност власника, корисничко предузеће ће изабрати опцију књиговодства трошкова. Размотримо неколико ситуација.
Мења се уз сагласност власника уз надокнаду
Према ставу 1. чл. 256 Пореског законика, квалитативне промене извршене уз дозволу законског власника објекта са накнадном надокнадом трошкова за њих сматрају се амортизованом основном имовином. Обрачунавање нераздвојних побољшања у овом случају врши се у складу са ставом 1. чл. 258 Пореског законика. Капитална улагања, чије трошкове корисник надокнађује од стране власника, амортизира их. У складу са ставом 4. чл.623 Грађанског законика, закупац неће имати никаква права на ова побољшања. Према Министарству финансија, трошкови корисника који се односе на квалитативне промене објекта, када их власник надокнади, изгледају као трошкови настали у току посла за законитог власника. Ако се нераздвојиво побољшање изврши уз сагласност друге стране, то би требало документовати. Нарочито је овај услов прописан у првобитном споразуму или у његовом прилогу. У исто време, ако власник надокнади трошкове које је претрпео корисник, тада закупац може узети у обзир трошкове као трошкове који настају радом за законитог власника приликом обрачуна пореза на доходак. Штавише, трошкови морају бити у складу са захтевима из става 1. чл. 252 Порески законик. 
Важна тачка
У извештавању ће бити важно време када дође до транзиције / преноса нераздвојних побољшања. Објашњења су дата наредбом Министарства финансија бр. 91н од 13. октобра 2003. године. У ставу 35 овог документа назначено је да ако је у складу са споразумом капитална улагања корисник се пребацује на власника, трошкови завршеног рада који подлежу надокнади требају се одбити са рачуна за улагања у дуготрајну имовину. У овом случају, члан о нагодби се терети. Али ако уговор о нераздвојним побољшањима предвиђа њихов пренос власнику објекта уз надокнаду за преосталу вредност кориснику који их је склопио, капитална улагања се приписују ОС-у легалног власника до истека уговора.
Измене својине са дозволом без накнаде
Капитална улагања у објекте за изнајмљивање у облику нераздвојних побољшања извршена уз сагласност власника сматрају се амортизацијским. Ова позиција утврђена је у ставу 1. чл. 256 Порески законик. У ставу 1. чл. 258 Кодекса прописано је да капитална улагања извршена уз дозволу власника, чија вредност не надокнађује, амортизује ентитет који је направио нераздвојиво побољшање. То се ради током трајања споразума. Износи амортизације утврђени на основу корисног века. Инсталира се за ОС или за капитална улагања у њих класификација основних средстава одобрила влада. Амортизација се обрачунава првог дана у месецу који следи после периода у коме је нераздвојно побољшање пуштено у рад.
Нијансе
Према ставу 5 ПБУ 6/01, основна средства укључују капитална улагања у закупљена основна средства. У смерницама из става 35 наведено је да ако, према уговору, делују као власништво легалног власника објекта, трошкови обављених радова терете се са кредитног рачуна за улагања у дуготрајну имовину. Истовремено се задужује чланак о рачуноводству ОС-а. За износ трошкова, корисник отвара засебну картицу инвентара за сваки објект. 
Измене се мењају без пристанка власника
Закон не изричито забрањује нераздвојна побољшања без одобрења закуподавца. У међувремену, корисник мора схватити да у случају спровођења квалитативних промена власник вероватно неће надокнадити трошкове. Поред тога, у складу с одредбама чл 622 Грађанског законика, у случају раскида уговора, лице је дужно да врати предмет свом законитом власнику онако како га је примио, водећи рачуна о нормалном степену хабања или у стању у којем су се договориле стране. Из тога произлази да власник има право да захтева да предмет доведе просторије у изворни облик. То ће довести до одређених трошкова. Ако компанија истовремено жели да прихвати наведене трошкове приликом обрачуна пореза на доходак, могу доћи до озбиљних фискалних ризика. Оне су последица одредбе става 1. чл. 256 Порески законик. Према норми, само она улагања у основна средства која су у закупу, а која су направљена уз дозволу власника, могу деловати као имовина која се амортизује.Слиједи да кориснички обвезници, који су их произвели без пристанка законитог власника, немају разлога да признају трошкове у сврху опорезивања добити.
Ризици са ПДВ-ом
Они такође слиједе из одредбе става 1. чл. 256 Порески законик. Ако се трошкови нераздвојног побољшања не узму у обзир при израчунавању пореза, тада ће бити врло проблематично доказати да су извршени за обављање послова признатих као предмета ПДВ-а. Упркос чињеници да ови одбитци немају директну законодавну везу једни са другима, контролна тела пажљиво прате поштивање поступка њиховог обрачуна. Стога, у горњој ситуацији, са великим степеном вероватноће, ПДВ неће бити одбитан. Чак и ако је исплатилац спреман да брани свој став на суду, нема гаранције да ће његове пријаве бити удовољене - власти по правилу заузимају страну контролних тела.
Могући излаз
С обзиром на горе наведено, сљедећи приступ се може сматрати најмање ризичним:
- Трошкови нераздвојних побољшања за потребе пореза на доходак нису узети у обзир.
- Порез на одбитак ПДВ-а није прихваћен.
У овом случају треба имати на уму тај под. 1 ст. 1 члана 146 Пореског законика, као предмет пореза на лок. трошак је пренос на територији Русије производа (обављање посла, пружање услуга) за сопствене потребе, чији трошкови нису укључени у израчун (укључујући амортизацију) при одређивању пореза на доходак. Другим речима, ако се побољшања имовине изврше самостално и трошкови се не узму у обзир, тада исплатилац обрачунава и плаћа ПДВ на трошак извршеног посла. Према томе, порез на лок. вредност се може одбити. Као резултат тога, износ одбитка у буџету ће се смањити. 
Кључни услови
Пошто ПБУ 6/01 не успоставља никаква ограничења, квалитативне промене закупљене имовине укључују се у ОС ако:
- Предмет ће се користити у производњи робе, извођењу радова или пружању услуга, за пружање предузећа на привремену употребу / власништво уз накнаду или потребе управљања.
- Накнадна препродаја ових вредности имовине се не очекује.
- Предмет може донети економске користи предузећу у будућности.
Трошак ове имовине, као и њена основна средства, отплаћују се амортизацијом из става 17 ПБУ 6/01. Рок се може одредити у складу са периодом закупа. Дефинисана је у ставу 20. ових ЈБП-а. Ако се на крају трајања уговора нераздвојиво побољшање пренесе на власника без надокнаде последњег за његове трошкове, тада се то може сматрати бесплатним примањем.
Појашњења Министарства финансија
У допису број 03-07-05 / 29 од 26. јула 2012. године утврђено је да, сходно ставу 1 члана 146 Пореског законика, операције извођења радова на територији Русије, укључујући бесплатно, делују као предмет ПДВ-а. Ако претходно о нераздвојним побољшањима додајте. вредност одбитка није прихваћена (на пример, када се извршавају без одобрења власника), када се кредитира из бесплатног преноса, може се унети у обрачун и износ пореза који се плаћа биће умањен.
Одбитци од имовине
Овај порез плаћа ентитет који је направио нераздвојно побољшање када се у биланс стања узима као средство. Појашњења о овом питању дата су у допису Министарства финансија бр. 03-03-06 / 1/651 од 13. децембра 2012. године. Према ставу 1 чл. 374 Пореског законика, објекти опорезивања за руска предузећа су непокретност и покретна имовина, укључујући оне предвиђене за привремену употребу, располагање, поседовање, управљање поверењем, започете у општем пословању или стечене у складу са споразумом о концесији, који је у билансу стања укључен у основна средства у складу са поступком предвиђеним за вођење финансијских извештаја, осим ако члановима 378 и 378.1 Пореског законика није другачије одређено.
Правила помоћу којих се генеришу подаци о ОС-у утврђена су у ПБУ 6/01 и у смерницама које се примењују у делу који није у супротности са ПБУ-ом. Према ставу 5 овог члана, основна средства укључују капитална улагања у закупљена основна средства. Према ставу29, треба одбити трошак повлачења или неспособног да оствари профит ентитету. У складу са одредбама ПБУ 6/01, капитална улагања у закупљена основна средства узимају се у обзир све до њиховог располагања. Ово последње треба, између осталог, схватити као накнаду трошкова за побољшања од стране власника. Изузетак су случајеви када прави власник надокнађује трошкове које је претрпео корисник успостављањем одговарајућег износа накнаде за одржавање објекта. 
Књиге
Према контном плану, информације о објектима које компанија касније прихвата као оперативни систем, укључујући трошкове капиталне изградње, сажето су у ц. 08. Почетни трошак улагања у закупљену основну имовину, која је пуштена у рад и извршена у складу са утврђеном процедуром, терети се са рачуна. 08. Пребачена је у ДБ СЦХ. 01. Дакле, капитална улагања у објекат у закупу као трошак његових побољшања корисник приписује основним средствима све док се објекти не одстране као део уговора и не подлежу порезу на имовину. Другачији поступак је предвиђен за случај када власник надокнади трошкове у целости. У таквој ситуацији, капиталне инвестиције које је корисник извршио, надокнадио их је законски власник пре него што су стављене у функцију, нису укључене у ОС и не опорезују се.
Неодвојива побољшања у продаји стана
Тренутно већина стручњака примећује активну транзицију банака у посебну шему рада са клијентима. Конкретно, постоји систем у којем се износ трансакције куповине и продаје смањује на милион п. Оваква ситуација проузрокована је све већом конкуренцијом на тржишту станова. Банке дају хипотеке до 1 милион рубаља, а преостали део потребних средстава врши се као потрошачки кредит. Међутим, услови за одобравање оба кредита су исти. Неке финансијске организације, увидјевши да такво кредитирање носи одређене ризике, повећавају каматну стопу на кредите за 1-1,5 бодова. Међутим, обим хипотекарне трансакције не може се увек смањити на милион рубаља у свим случајевима. На примјер, то није могуће код данас прилично раширеног система кредитирања који користи субвенције државе.
У овом случају поставља се питање плаћања продавача пореза на доходак. Из ове ситуације постоји неколико начина. Тако, на пример, стручњаци објашњавају да ако је стјецатељ заинтересован да наведе целу тржишну вредност предмета, тада је могућа опција у којој продавачу надокнађује износ пореза на доходак. У пракси су такође постојали случајеви када се стране у трансакцији међусобно договарају да трошкове плаћања одбитка подијеле међу собом. Али, како кажу стручњаци, таква се схема ретко користи. Раније се користила у условима стагнације, када није било толико купаца, а продавци су били лојалнији. Током периода опоравка на тржишту, пореску надокнаду врши заинтересована страна. Ако је за купца корисно да је наведена стварна вредност предмета, али не и за продавца, тада се прво извршава поврат. 
У неким случајевима власник имовине је заинтересован да наведе пуну цену. На пример, то се дешава када оде у иностранство и треба да легализује профит. Нотарски трошкови за папирологију када се указује на повећање укупне тржишне вредности непокретног предмета. Ако стјецатељ не жели ништа преплатити, продавац може преузети ове трошкове. По правилу власник састави два рачуна. У првом, он наводи трошкове у договору са купцем. Други рачун приказује преосталу цену имовине. Истовремено, добија износ, на пример, за „прелиминарно право куповине“ или „нераздвојна побољшања куће“. У међувремену, бројни стручњаци скрећу пажњу на важну чињеницу.
Износ који прелази неопорезиви лимит од милион рубаља, који власник по правилу жели да добије за „поправку“, „нераздвојиво побољшање“, пружање „права на куповину“ и тако даље, такође делује као приход. Према неким стручњацима, није важно одакле предмет - приликом продаје имовине или намештаја. У сваком случају, то је приход. Према закону, потребно је извршити и обавезна одбитка у облику пореза на доходак. Разлика је само у величини основице без пореза. У овом случају то ће износити 250 хиљада рубаља. Ипак, ова опција није погодна за утају пореза. Штавише, судови у таквим случајевима обично заузимају положај регулаторног тела, а не субјекта.
