Das telas de televisão durante as transmissões de notícias, a complexa frase “leilão hipotecário” costuma soar. O resultado de sua atividade no século passado, em regra, foi a apropriação predatória das maiores empresas de propriedade do Estado. No entanto, a essência de tal evento, assim como o processo de formação de um certo estrato oligárquico na sociedade como resultado dele, permanece incerto para a maioria das pessoas comuns.
Antecedentes históricos para o surgimento de leilões colaterais
Em 1995, o estado possuía um grande número de blocos de ações das maiores empresas, mas essa propriedade não trazia o dinheiro necessário para o orçamento. Junto com isso, os grandes bancos que ganharam seu capital no serviço das empresas mencionadas acharam lucrativo comprar suas próprias ações, mas com o menor custo. Para isso, foi criado um leilão de garantia.
Fundador da ideia de leilões colaterais na Rússia
A própria idéia de tais eventos pertence ao americano Boris Yordan, embora Vladimir Potanin seja considerado seu autor na Rússia. O fato é que foi ele quem, em 1995, na próxima reunião do Gabinete de Ministros, propôs este esquema de empréstimo ao estado sobre a segurança de sua propriedade. O governo russo na pessoa dos vice primeiros ministros Anatoly Chubais e Oleg Soskovtsev apoiou esta ideia.
A essência dos leilões garantidos
O esquema para tais leilões é extremamente simples. O estado, com extrema necessidade de reabastecimento do orçamento, realizou leilões. Vencer neste caso desde o vencedor com a conclusão de um acordo de empréstimo com o estado. Naturalmente, apenas as maiores organizações financeiras da época tinham os valores necessários para participar do leilão. A fim de garantir um empréstimo, o Estado, por sua vez, ofereceu garantias ao banco como garantia - os ativos de grandes empresas que são propriedade federal.
Características das transações de garantia do governo
Acredita-se que, em caso de não reembolso do crédito pelo Estado, o banco credor tornou-se o proprietário da empresa prometida. No entanto, isso não é verdade. De acordo com o modelo clássico de relações colaterais, o credor só poderia obter alguma satisfação de acordo com o valor dos títulos prometidos, mas não privatizá-los. A venda de garantias só era possível em caso de insolvência realizada pelo penhor de licitações públicas, para o que foram organizados leilões especiais de bens colaterais dos bancos.
O procedimento do leilão foi regulado por decreto presidencial. Foi originalmente planejado que o estado pagaria a dívida sobre os empréstimos tomados e compraria de volta as ações das empresas privatizadas prometidas aos bancos. No entanto, na realidade, tudo aconteceu de forma diferente, e não se tratava mais de uma promessa temporária, mas de privatização sob o disfarce de uma promessa.
Além disso, o próprio leilão hipotecário, bem como a venda de propriedade hipotecária dos bancos, na maioria dos casos não tinha nada a ver com o livre mercado, já que seus vencedores eram determinados antes mesmo dos leilões e das licitações.
Leilão de hipotecas imobiliárias
Hoje, para a venda de moradias, a licitação é extremamente rara. Como regra geral, para a venda de imóveis de pessoas que não pagaram o empréstimo ou hipoteca, são organizados leilões semelhantes de garantias. Os locais onde os eventos são realizados e outras informações sobre eles são postados no site oficial do governo.
A venda de garantias não é rentável para o proprietário do imóvel, uma vez que a principal tarefa do banco é receber os fundos emitidos de acordo com o contrato de empréstimo o mais rápido possível.Portanto, os bancos, como regra, não estão interessados em garantir que o valor da garantia da propriedade seja adequado ao seu proprietário. O antigo proprietário recebe apenas a diferença entre o custo do apartamento vendido e o montante do empréstimo, menos todos os tipos de multas, multas e juros.
Inicial preço de liquidação A garantia é determinada pelo tribunal com base numa avaliação de um perito independente. É frequentemente abaixo do mercado em 25-35%.
Venda de veículos colaterais
Leilões propriedade colateral dos bancos para hipotecas - um evento que é desvantajoso em si mesmo. Esta afirmação é explicada por três fatos.
Primeiro: o procedimento para "alienar" o carro hipotecário, ou, em outras palavras, seu confisco, é realizado no tribunal, de modo que os leilões de hipotecas de carros são significativamente complicados e esticados por um longo período de tempo.
Segundo: nas condições atuais de queda da demanda no mercado automotivo, a venda de carros hipotecados a custo inicial é uma tarefa quase impossível. Especialmente considerando o fato de que os veículos já estavam em operação. Nesse caso, somente o comprador tem lucro, pois para devolver os recursos gastos com o empréstimo, o banco reduz significativamente o custo do carro.
Terceiro: carros que são prometidos pelo banco não chegarão ao próprio site do leilão, respectivamente, isso requer custos financeiros adicionais.
Assim, a única parte que se beneficia da venda de garantia do carro é seu comprador. Claro, há momentos em que um carro foi vendido a um preço que também se adapte ao seu antigo dono. No entanto, para isso, o veículo deve estar em perfeitas condições, o que é bastante difícil em uma metrópole moderna.
Indo a um leilão de carros colaterais, você precisa saber que, ao comprar um carro desse tipo, não poderá obtê-lo imediatamente, porque, até que o empréstimo seja pago, o carro será considerado propriedade do banco e será especialmente registrado.
Riscos de leilões garantidos
Leilões de hipotecas são geralmente realizadas para vender imóveis com um histórico limpo. Se o banco concordou em tomar o apartamento como garantia de um empréstimo, então não pode haver reclamações legais contra ele. O único problema que o novo proprietário pode ter é o anterior proprietário da hipoteca. Na prática da lei, há casos frequentes em que o julgamento entre o primeiro e o atual proprietário da propriedade hipotecada durou anos!
Além disso, tal oposição freqüentemente se desenvolve em um conflito aberto, às vezes terminando em um confronto físico. Ex-proprietários que não pagaram um empréstimo estão sujeitos a despejo e muitas vezes se recusam a fazê-lo.
É por isso que os leilões colaterais não são tão populares na Rússia quanto a aquisição de imóveis no mercado imobiliário secundário. Segundo dados oficiais, apenas metade do leilão no nosso país termina com um acordo.
Assim, se você decidir comprar um apartamento ou um carro a um preço inferior ao preço de mercado, você deve considerar uma opção como leilões de garantia. No entanto, antes de concluir um negócio e pagar o empréstimo do proprietário anterior, você precisa avaliar cuidadosamente os prós e contras de tal aquisição.
