No mercado russo de hoje, o valor de revenda está se tornando cada vez mais importante. Normalmente é usado para trabalhar com empresas falidas ou objetos de construção a longo prazo do fundo federal. O processo de avaliação de propriedade é particularmente importante em uma situação de crise no país.
Tipos de custo
Cada produto é caracterizado por valor. Em condições padronizadas, existe uma de mercado, que é considerada a base para avaliar um objeto. Ao se desviar de suas características, outros tipos de valor surgem.
Mercado - este é o preço do objeto, que é considerado o mais provável. O tema da avaliação é vendido em um mercado competitivo. As partes são informadas com os dados necessários sobre o objeto. O preço não é afetado por razões de emergência, que incluem:
- Não há obrigações impostas às partes da transação: uma deve vender, a outra deve resgatar.
- O objeto é colocado em leilão público.
- O preço dos bens é expresso em termos monetários.
- O valor da transação parece adequado, não há coerção para a venda.
- Ambas as partes da transação possuem informações sobre o assunto e agem em seus próprios interesses.
O não cumprimento de um dos critérios descritos de valor de mercado leva ao aparecimento de outros tipos. Este fato requer uma definição clara da forma mais apropriada em qualquer situação. O valor do investimento surge na aquisição de imóveis com objetivos claros. Este é um desejo puramente comercial de lucro no futuro, e razões não econômicas, por exemplo, obter prazer de um quadro antigo. O salvamento é necessário quando surgem circunstâncias extraordinárias e o preço da propriedade é subestimado.
O custo da liquidação - o que é isso?
O conceito de valor residual refere-se à oferta monetária que pode ser obtida a partir da liquidação de ativos. Estes incluem propriedade que pertence a uma pessoa física ou jurídica. Assim, essa é a quantia real que o proprietário espera ao vender o objeto em um curto período de tempo. O mercado russo ainda não possui uma base estatística suficiente para a venda de tais objetos, portanto, o tipo de avaliação de mercado é usado.
Ao mesmo tempo, o valor residual do objeto é calculado. Representa um valor igual ao valor economicamente real, levando em conta a depreciação do imóvel. Para obter o resultado correto, é necessário deduzir a depreciação acumulada do preço inicial. Tais dados são levados em conta no cálculo do valor de liquidação de imóveis colocados em leilão em circunstâncias forçadas.
Quando isso ocorre?
Uma empresa é avaliada usando o método do valor de liquidação quando for necessário pagar as dívidas existentes com os credores. A venda de produtos manufaturados não é capaz de cobrir as dívidas e obriga o proprietário a vender ativos para pagá-los. O fator tempo se torna crucial. Quanto mais rápido os ativos se esgotarem, mais cedo as dívidas serão pagas.
Os termos da transação são aceitos individualmente para cada caso. A liquidação de uma entidade legal é realizada em formas obrigatórias e voluntárias. No caso de uma venda voluntária de propriedade, torna-se possível elaborar um cronograma de vendas aceitável, planejar suas ações com base em detalhes específicos. Falência (propriedade do devedor) é colocada em leilão em tempo hábil.O valor residual é uma garantia para os credores de que a dívida será paga. Propriedade se transforma em uma promessa. É importante para o credor saber quando o cálculo será feito, a que preço a venda ocorrerá. Às vezes, o valor de revenda é chamado de garantia.
Em caso de liquidação forçada, os termos são reduzidos drasticamente. Neste caso, a avaliação do valor residual da propriedade é feita com base na legislação da Federação Russa. Itens de propriedade são vendidos dentro de dois meses após a sua apreensão. Tanto a liquidação voluntária quanto a forçada levam a uma diminuição no valor do objeto, o preço torna-se menor que o mercado. Para o vendedor, isso se torna um evento não lucrativo e, para o comprador, é lucrativo.
Fatores de Avaliação
A partir da compulsão de colocar em leilão a propriedade depende do valor de liquidação do objeto de avaliação. Esse é o principal fator que afeta o tamanho, na ausência de acordos de mercado. Para o cálculo exato do valor residual, outras razões também são levadas em conta:
- O termo de exposição é o tempo alocado para a venda de um objeto. Quanto menor o período de licitação, menor o preço do imóvel.
- A situação econômica no país no momento do leilão. O estado objetivo do mercado pode afetar adversamente a avaliação do objeto.
- A atratividade de uma propriedade no mercado imobiliário depende de suas características individuais e da demanda do mercado por um determinado tipo de exposição.
Em um lugar separado é o valor de revenda ações preferenciais. Seus proprietários após o término da organização recebem uma indemnização por perdas em primeiro lugar. Eles também têm o direito prioritário de pagar o montante de fundos que corresponde a uma dimensão monetária sólida ou como uma porcentagem do valor nominal da ação.
Métodos de Avaliação
No mercado imobiliário russo, métodos peculiares de cálculo do valor de liquidação são usados na avaliação de um objeto.
Para realizar um método direto de avaliação de imóveis, é necessário utilizar uma análise comparativa das vendas de objetos similares neste setor de mercado. Isso é necessário para estudar transações de vendas recentes em um local específico em assuntos semelhantes. Então, uma dependência direta do valor de liquidação do objeto nos fatores principais é estabelecida.
Um método indireto de avaliação de imóveis é baseado no valor real de mercado dos imóveis em um período específico de tempo. O preço é ajustado para o coeficiente (correção) da influência dos principais fatores que obrigam a propriedade a ser colocada em leilão. Esse método não depende de opiniões subjetivas, pois é calculado pela fórmula.
Fórmula de cálculo
Para evitar o preço intuitivo da propriedade, é melhor usar o método matemático. A fórmula fornece uma precisão irrefutável na questão de como encontrar valor de revenda.
Então, a fórmula para o cálculo exato: o valor de liquidação é o valor de mercado multiplicado pelo fator de correção. Nós esclarecemos o último conceito. O fator de correção é um indicador de licitação forçada. O intervalo deste valor varia de um a zero. Não há indicadores matemáticos para calculá-lo. O avaliador, com base na experiência pessoal, conhecimento e intuição, atribui um fator de correção (correção forçada). A realidade russa expõe no valor de um décimo a três décimos. Isso, respectivamente, compõe de dez a trinta por cento do valor de mercado da propriedade. Tais indicadores aparecem como resultado de negociação falhada. As realidades modernas no mercado imobiliário implicam um fator de correção de cinco décimos e acima.Este valor surgiu como resultado do estudo dos fatores de compulsão liquidação: métodos de venda e custos para ele, período de exposição, riscos de investimento. Dos componentes da fórmula, o mais preciso é o valor de mercado.
A avaliação de ativos intangíveis apresenta alguma dificuldade. A fórmula matemática não é adequada, para cada caso é necessário um cálculo individual. Isso se deve a dificuldades em determinar os resultados quantitativos do uso do objeto para gerar renda. O método exato está custando. Baseia-se no cálculo dos custos de desenvolvimento e criação da base legal dos ativos intangíveis. O método é usado para avaliar os resultados do trabalho de design e pesquisa científica. Ao aplicar o método de custeio, é levado em conta que várias etapas são tomadas para converter os resultados da pesquisa em implementação geradora de receita. Primeiro você precisa terminar o trabalho de desenvolvimento. Com base em seus resultados, projete o produto, faça uma versão de avaliação. Se há indícios de produção em massa, é reivindicada pelos consumidores, então uma empresa está sendo construída para sua produção. Apenas tendo dominado as capacidades de produção, eles começam a fabricar e vender novos itens. Para promover o produto, você precisará seguir uma política de conquista de mercado. Cada estágio fornece custos de material e, mais importante, tem um período de tempo.
Casos de formação de valor de revenda
Exemplos de conversão do valor de mercado em liquidação são divididos em três tipos típicos:
- O cancelamento de uma organização é mais frequentemente o resultado da falência.
- Venda de garantia.
- Venda forçada de outra propriedade.
Liquidação de uma organização ou empresa leva à formação de um cronograma para a venda de imóveis para quitar dívidas existentes. Há casos em que o valor total da receita da venda da propriedade não pode cobrir todas as dívidas. O momento das medidas de pré-venda e a licitação em si são limitadas. A partir da presença de um fator temporário depende do valor residual do objeto de avaliação. Isso, com a igualdade de todas as outras condições, desempenha um papel decisivo.
Em cada caso, a duração do período de liquidação é determinada individualmente. É importante considerar que tal decisão pode ser feita voluntariamente. Depois, há mais opções para eliminar o problema, há tempo para desenvolver e implementar um plano eficaz para a liquidação da empresa. A venda forçada de bens para liquidação com credores é realizada após uma decisão sobre o processo de falência com base nos resultados da gestão externa. A base competitiva criada deve ser vendida em leilão aberto. O momento de tal evento é extremamente limitado. Os proprietários podem, antes de serem forçados a uma liquidação forçada, considerar conduzi-lo voluntariamente.
Vender uma propriedade comprometida lembra o isolamento da realidade. Neste caso, o valor residual estimado é necessário para determinar o limite inferior do empréstimo, para o qual é necessário realizar a propriedade hipotecada. Isso não prevê a venda real da propriedade. Mas o credor precisa saber a que preço é possível vender um item prometido em um período de tempo limitado se o valor não for devolvido. Tempo limitado e vendas forçadas nos permitem chamar esse valor de liquidação de valor. Embora em algumas fontes é chamado de garantia e é alocado em uma categoria separada.
A venda forçada de bens também devido à limitação do tempo de exposição requer o cálculo do valor de liquidação. A propriedade pode ser vendida por iniciativa própria (venda voluntária) e por execução legal (venda forçada).No segundo caso, o período de exposição dos bens detidos em um processo judicial não dura mais de dois meses a partir do momento da apreensão.
O impacto da crise na avaliação da instalação
A instabilidade do mercado econômico afeta o valor de liquidação do setor imobiliário e, mais frequentemente, negativamente. A crise exacerba esse impacto não negativo. A influência mútua é devida a vários motivos:
- não há recursos financeiros suficientes para entrar no mercado econômico;
- pequena propriedade de habitação secundária está em grande demanda;
- uma falha nos empréstimos do setor bancário reduz a demanda por imóveis grandes.
A crise faz ajustes nas atividades dos avaliadores e exige proprietários mais cuidadosos. Para obter um preço adequado, é melhor usar os dois métodos para determinar o valor residual de um objeto. Nas condições existentes, não se deve confiar apenas na experiência dos profissionais. Características de avaliar o valor de liquidação durante uma crise são que cada um dos métodos traz suas próprias vantagens. Direto permite analisar o estado do mercado imobiliário e transações de vendas semelhantes. A conclusão se transformará na base do método indireto. Ele levará em conta o valor real de mercado da propriedade, levará em conta a avaliação cadastral e estabelecerá um fator de ajuste adequado à força.
Somente uma combinação harmoniosa de duas abordagens, levando em conta razões objetivas e fatores subjetivos, alcançará o efeito máximo.
Conclusão: as peculiaridades da avaliação do valor de liquidação no mercado russo são sua imperfeição e a relevância de sua aplicação. Informações empíricas e a percepção intuitiva de especialistas estão no centro das atividades de avaliação. Para obter um resultado preciso, você deve usar todos os métodos disponíveis.
Métodos para calcular o valor do imobilizado
Na prática, existe a necessidade de calcular o valor residual dos ativos fixos. Existem várias opiniões sobre a explicação deste conceito. O primeiro é o preço dos resíduos úteis que serão recebidos após a venda da instalação, que está incluída no valor total. A segunda é a diferença entre o valor do objeto após a conclusão de seu uso e o custo de sua liquidação. Há uma terceira opinião: quando os fundos estão totalmente depreciados e sua inadequação para a operação subsequente é reconhecida, esse valor será igual à diferença entre o preço dos resíduos úteis (lenha, sucata, tijolo etc.) e o custo de destruição do item.
Assim, o valor residual dos ativos fixos é calculado de acordo com uma fórmula especial. Suponha que um objeto foi originalmente estimado em um milhão de rublos, ele tem sido usado por dez anos. O valor de mercado de equipamentos similares para o mesmo período de uso diminuiu para trezentos mil. Os custos estimados de seu cancelamento são de aproximadamente noventa mil. Portanto, trezentos menos noventa são duzentos e dez mil rublos. Este montante será o rendimento da organização da venda de resíduos úteis após o cancelamento de ativos fixos.
É importante considerar que, ao decidir sobre a liquidação no final da vida de um objeto, alguns critérios devem ser levados em consideração. Estes incluem:
- a complexidade do trabalho de desmantelamento;
- o montante de despesas para a destruição de ativos fixos;
- depreciação de resíduos, tanto físicos como morais;
- dinâmica de preços para materiais de construção, metal, peças de reposição e muito mais;
- a capacidade de usar saldos em suas próprias atividades ou realizá-los;
- uma avaliação confiável dos resíduos vendidos.
O término da própria existência de uma empresa como uma entidade legal leva à compilação de um documento contábil contábil. Custo balanço de liquidação caracteriza as fontes de recursos e seu valor no momento do fechamento da organização. Para o período atribuído ao cancelamento de uma empresa, as obrigações para com os bancos e credores devem ser reembolsadas. O status de liquidação da organização após o período de liquidação mostra a situação financeira real.
Dificuldades de avaliação
O cálculo do valor residual é acompanhado por alguns problemas. A principal delas é a limitação do tempo de venda da propriedade. É preciso tempo e verificação meticulosa de documentos para registrar uma propriedade. O segundo problema é uma redução no círculo de clientes.
A reavaliação da lucratividade da empresa pode ocorrer de três maneiras.
- O método de renda leva em conta os benefícios no futuro próximo e distante.
- O método comparativo baseia-se no preço real da propriedade vendida no mercado aberto.
- A visão de custo implica os custos permitidos que o proprietário incorrerá na aquisição e, subsequentemente, na recriação.
A relevância dos métodos afeta o estabelecimento do valor de liquidação do empreendimento. O período de tempo limitado não permite que potenciais compradores estejam cientes dos benefícios dos ativos. Para a aprovação final da taxa, é necessário analisar os resultados de todas as abordagens para a estimativa.
