Melhoria Inextricável de Arrendamentos

Ao alugar instalações, especialmente se for de longo prazo, as entidades que usam o espaço geralmente fazem investimentos nesses ativos fixos. Isso é feito para colocar o objeto em um estado no qual ele corresponderá mais plenamente às especificidades da atividade econômica e às necessidades da pessoa. Muitas vezes, em tais situações, ocorrem melhorias inseparáveis. O leasing, como uma relação legal, é peculiar aos recursos. Em particular, o objeto em que a pessoa investe não lhe pertence por direito de propriedade. Enquanto isso, as melhorias inseparáveis ​​do inquilino passam para sua posse legal. No entanto, uma condição diferente pode ser estabelecida por acordo entre as partes. Vamos considerar com mais detalhes quais melhorias inseparáveis ​​de um objeto alugado podem ser.

Informações gerais

Melhorias inseparáveis ​​são mudanças qualitativas que agregam valor a um ativo. Eles podem ser direcionados para:

• melhoria;
• melhoria de propriedades e características técnicas;
• expandindo a gama de funcionalidades, etc.

Deve-se ter em mente que o objeto não adquire nenhuma nova qualidade durante o reparo. Suas características técnicas também não melhoram. A este respeito, o trabalho de reparação não pode ser considerado como melhorias inseparáveis ​​da propriedade locada. Eles podem reconhecer ações como:

• equipamento adicional;
• conclusão;
• reconstrução;
• modernização;
• re-equipamento técnico.

Melhorias inseparáveis ​​são aquelas mudanças que não podem ser removidas ou desmontadas sem danificar a propriedade.

Recuperação de custos

Melhorias inseparáveis ​​da propriedade arrendada são realizadas às custas da entidade que a utiliza nos termos do acordo com o proprietário. Após o término de sua ação, uma pessoa tem o direito de reembolsar as despesas. No entanto, a lei prevê várias condições para compensação. Assim, o locador reembolsa os custos de melhorias inseparáveis ​​somente se as mudanças foram feitas com o seu consentimento. Uma condição diferente pode ser prescrita por lei. Melhorias de propriedade inseparáveis ​​feitas através de encargos de depreciação dele, agir como propriedade do proprietário legal do objeto.

Possíveis dificuldades

Antes de fazer uma melhoria inseparável, é necessário estudar os termos do acordo. O documento não pode determinar o procedimento para sua implementação ou pode estabelecer a necessidade de obter o consentimento por escrito do proprietário. Assim, o sujeito deve entrar em contato com o proprietário legal da instalação antes de fazer melhorias inseparáveis ​​(um modelo de um contrato adicional é apresentado no artigo). No entanto, existem situações em que o consentimento por escrito não é possível. Esse problema ocorre quando a propriedade federal é alugada. Junto com isso, o usuário precisa fazer certas alterações no objeto para operação normal. Dependendo se as despesas serão reembolsadas e se o consentimento do proprietário será obtido, a empresa usuária escolherá a opção de contabilizar as despesas. Considere várias situações.

Alterações com o consentimento do proprietário com compensação

De acordo com o parágrafo 1º do art. 256 Código Tributário, qualitativamente alterações feitas com a permissão do proprietário legal do objeto com compensação posterior para os custos dos mesmos, são considerados ativos fixos depreciados. A contabilização de melhorias inseparáveis ​​neste caso é realizada de acordo com o parágrafo 1º do art. 258 Código Tributário. Os investimentos de capital, cujo custo é compensado ao usuário pelo proprietário, são amortizados pelo segundo. De acordo com o parágrafo 4º do art.623 Código Civil, o inquilino não terá quaisquer direitos a estas melhorias. De acordo com o Ministério das Finanças, os custos do utilizador relacionados com as alterações qualitativas do estabelecimento, quando reembolsados ​​pelo proprietário, aparecem como despesas incorridas no decurso do trabalho para o legítimo proprietário. Se a melhoria inseparável é realizada com o consentimento da segunda parte, então isso deve ser documentado. Em particular, esta condição é prescrita no acordo original ou em anexo a ela. Ao mesmo tempo, se o proprietário compensar as despesas incorridas pelo usuário, os custos podem ser levados em conta pelo arrendatário como os custos decorrentes do trabalho para o legítimo proprietário ao calcular o imposto de renda. Além disso, os custos devem atender aos requisitos do parágrafo 1º do art. 252 Código Tributário.

Ponto importante

Ao relatar, o tempo será significativo quando ocorrer a transição / transferência de melhorias inseparáveis. As explicações são dadas na ordem do Ministério das Finanças nº 91n de 13 de outubro de 2003. No parágrafo 35 deste documento indica-se que se de acordo com o acordo investimentos de capital o usuário é transferido para o proprietário, os custos do trabalho acabado, sujeito a reembolso, deve ser deduzido da conta para investimentos em ativos não circulantes. Nesse caso, o artigo de liquidação é debitado. Mas se o contrato de melhorias inseparáveis ​​previr a sua transferência para o proprietário do objeto com compensação pelo valor residual para o usuário que o fez, os investimentos de capital são atribuídos ao sistema operacional do proprietário legal até o término do contrato.

Mudanças na propriedade com permissão sem compensação

Os investimentos de capital em instalações de aluguel na forma de melhorias inseparáveis ​​feitas com o consentimento do proprietário são considerados depreciáveis. Esta posição é estabelecida no parágrafo 1 do art. 256 Código Tributário. No parágrafo 1 do art. 258 do Código estipula que os investimentos de capital feitos com a permissão do proprietário, cujo valor não é compensado por ele, são amortizados pela entidade que fez uma melhoria inseparável. Isso é feito pela duração do contrato. Os valores de amortização determinados com base na vida útil são considerados. Ele é instalado para o SO ou para investimentos de capital neles classificação de ativos fixos aprovado pelo governo. A depreciação é cobrada no primeiro dia do mês seguinte ao período em que a melhoria inseparável é colocada em operação.

Nuances

De acordo com o parágrafo 5 PBU 6/01, os ativos fixos incluem investimentos de capital em ativos fixos locados. As Diretrizes no parágrafo 35 dizem que, se, sob o acordo, elas atuam como propriedade do proprietário legal do objeto, os custos do trabalho concluído são debitados da conta de crédito para investimentos em ativos não circulantes. Ao mesmo tempo, o item contábil do sistema operacional é debitado. Para a quantidade de custos, o usuário abre um cartão de inventário separado para cada objeto.

Mudanças sem o consentimento do proprietário

A legislação não proíbe explicitamente melhorias inseparáveis ​​sem a permissão do locador. Enquanto isso, o usuário deve entender que, no caso da implementação de mudanças qualitativas, é improvável que o proprietário reembolse os custos. Além disso, em conformidade com as disposições do artigo 622 do Código Civil, em caso de rescisão do contrato, a pessoa é obrigada a devolver o objeto ao seu proprietário legítimo o mesmo que ele recebeu, tendo em conta o grau normal de desgaste ou na condição acordada pelas partes. Daí resulta que o proprietário tem o direito de exigir que o sujeito leve as premissas à sua forma original. Isso implicará em certos custos. Se a empresa, ao mesmo tempo, quiser aceitar as despesas especificadas ao calcular o imposto de renda, poderão surgir sérios riscos fiscais. Devem-se ao disposto no parágrafo 1º do art. 256 Código Tributário. De acordo com a norma, somente os investimentos em ativos fixos arrendados que são feitos com a permissão do proprietário podem agir como propriedade depreciável.Segue-se que os usuários pagadores, que os produziram sem o consentimento do legítimo proprietário, não têm razão para reconhecer os custos com a finalidade de tributar os lucros.

Riscos de IVA

Eles também seguem as disposições do parágrafo 1 do art. 256 Código Tributário. Se os custos da melhoria inseparável não forem levados em conta no cálculo do imposto, então será muito problemático provar que eles foram realizados para realizar operações reconhecidas como objetos de IVA. Apesar do facto de estas deduções não terem uma ligação legislativa directa entre si, as entidades de controlo monitorizam de perto o cumprimento do procedimento para o seu cálculo. Portanto, na situação acima, com um alto grau de probabilidade, o IVA não será dedutível. Mesmo que o pagador esteja pronto para defender sua posição no tribunal, não há garantia de que seus pedidos serão atendidos - as autoridades, em regra, ficam do lado dos órgãos de controle.

Saída possível

Diante do exposto, a seguinte abordagem pode ser considerada a menos arriscada:

1. Os custos de melhorias inseparáveis ​​para fins de imposto de renda não são levados em consideração.
2. IVA dedutível não é aceito.

Neste caso, deve ser lembrado que sub. 1 p. 1 Artigo 146 do Código Tributário, como um objeto de imposto sobre ext. o custo é a transferência, no território da Rússia, de produtos (desempenho do trabalho, prestação de serviços) para necessidades próprias, cujos custos não são incluídos no cálculo (incluindo através da depreciação) na determinação do imposto sobre o rendimento. Em outras palavras, se as melhorias nas propriedades são feitas por conta própria e os custos não são levados em consideração, o pagador calcula e paga o IVA sobre o custo do trabalho realizado por ele. Assim, o imposto sobre ext. o valor pode ser considerado dedutível. Como resultado, a quantidade de deduções no orçamento será reduzida.

Condições-chave

Uma vez que o PBU 6/01 não estabelece quaisquer restrições, as alterações qualitativas na propriedade locada são incluídas no sistema operacional se:

1. O objeto será usado na produção de bens, no desempenho do trabalho ou na prestação de serviços, para o fornecimento da empresa para uso / propriedade temporária por uma taxa ou necessidades de gerenciamento.
2. A revenda subsequente desses valores de propriedade não é antecipada.
3. Um objeto pode trazer benefícios econômicos para a empresa no futuro.

O custo desta propriedade, assim como seu próprio ativo fixo, é amortizado pela depreciação do parágrafo 17 da PBU 6/01. O prazo pode ser definido de acordo com o período do contrato. É definido no parágrafo 20 destas PBUs. Se, no final do prazo do acordo, a melhoria inseparável for transferida para o proprietário, sem indemnização por este, pelos custos do mesmo, então isso pode ser considerado como um recebimento gratuito.

Esclarecimentos do Ministério das Finanças

Na carta nº 03-07-05 / 29, de 26 de julho de 2012, foi determinado que, de acordo com o parágrafo 1 do Artigo 146 do Código Tributário, operações para realizar trabalhos no território da Rússia, incluindo gratuitamente, atuar como um objeto de IVA. Se anteriormente em melhorias inseparáveis ​​adicionar. o valor da dedução não foi aceito (por exemplo, quando são realizados sem a permissão do proprietário), quando creditado a partir de uma transferência gratuita, pode ser inserido no cálculo e o valor do imposto a pagar será reduzido.

Deduções da propriedade

Esse imposto é pago pela entidade que fez a melhoria inseparável quando é levado ao balanço patrimonial como um ativo. Esclarecimentos sobre esta questão são apresentados na carta do Ministério da Fazenda nº 03-03-06 / 1/651, de 13 de dezembro de 2012. Nos termos do parágrafo 1º do art. 374 do Código Tributário, os objetos de tributação para empresas russas são bens imóveis e móveis, incluindo aqueles previstos para uso temporário, disposição, posse, gestão de confiança, inseridos em atividades gerais ou obtidos de acordo com um contrato de concessão, que é incluído no balanço patrimonial como ativo fixo de acordo com o procedimento previsto para a manutenção de demonstrações financeiras, a menos que especificado de outra forma pelos artigos 378 e 378.1 do Código Tributário.

As regras pelas quais os dados do SO são gerados são estabelecidas no PBU 6/01 e nas diretrizes aplicáveis ​​em parte que não contradizem o PBU. Nos termos do parágrafo 5 deste último, os activos fixos incluem investimentos de capital em activos fixos locados. De acordo com o parágrafo29, o custo de se aposentar ou incapaz de obter lucro para a entidade deve ser debitado. De acordo com as disposições do PBU 6/01, os investimentos de capital em ativos fixos arrendados são levados em conta até a sua alienação. Este último deve ser entendido, inter alia, como reembolso pelo proprietário do custo das melhorias feitas pelo inquilino. A exceção é quando o proprietário por direito compensa os custos incorridos pelo usuário estabelecendo o valor apropriado da taxa de manutenção da instalação.

Postagens

De acordo com o plano de contas, as informações sobre objetos que a empresa subseqüentemente aceita como um sistema operacional, incluindo custos de construção de capital, são resumidas em c. 08. O custo inicial dos investimentos em ativos fixos arrendados, colocados em operação e executados de acordo com o procedimento estabelecido, será debitado da conta. 08. Ela é transferida para a DB SCH. 01. Assim, os investimentos de capital em um objeto alugado como um custo de suas melhorias são atribuídos pelo usuário aos ativos fixos até que os objetos sejam alienados como parte do contrato e estejam sujeitos ao imposto sobre a propriedade. Um procedimento diferente é fornecido para o caso em que o proprietário reembolsa integralmente as despesas. Nessa situação, os investimentos de capital feitos pelo usuário, reembolsados ​​pelo proprietário legal antes de serem colocados em operação, não são incluídos no sistema operacional e não são tributados.

Melhorias inseparáveis ​​na venda de um apartamento

Atualmente, a maioria dos especialistas observa uma transição ativa dos bancos para um esquema especial de trabalho com clientes. Em particular, existe um sistema no qual o valor de uma transação de compra e venda é reduzido para 1 milhão p. Esta situação é causada pelo aumento da concorrência no mercado imobiliário. Os bancos fornecem hipotecas até 1 milhão de rublos, e a parte restante dos fundos necessários é feita como um empréstimo ao consumidor. No entanto, as condições para conceder ambos os empréstimos são as mesmas. Algumas organizações financeiras, percebendo que tais empréstimos trazem certos riscos, aumentam a taxa de juros dos empréstimos em 1-1,5 pontos. No entanto, o volume de uma transação hipotecária nem sempre pode ser reduzido para 1 milhão de rublos em todos os casos. Por exemplo, isso não é possível com o sistema de empréstimos bastante difundido de hoje usando subsídios do estado.

Neste caso, surge a questão do pagamento pelo vendedor do imposto de renda. Existem várias maneiras de sair dessa situação. Assim, por exemplo, os especialistas explicam que, se o adquirente estiver interessado em indicar todo o valor de mercado do objeto, então é possível uma opção na qual ele compense o vendedor pelo valor do imposto de renda. Na prática, também houve casos em que as partes da transação concordam entre si para compartilhar os custos de pagamento de deduções entre si. Mas, como dizem os especialistas, esse esquema raramente é usado. Anteriormente, era usado em condições de estagnação, quando não havia tantos compradores, e os vendedores eram mais leais. Durante o período de recuperação do mercado, a compensação tributária é realizada pela parte interessada. Se for benéfico para o adquirente que o valor real do objeto seja indicado, mas não para o vendedor, o reembolso é feito primeiro. Em alguns casos, o proprietário do imóvel está interessado em indicar o preço total. Por exemplo, isso acontece quando ele vai para o exterior e precisa legalizar os lucros. Custos notariais para papelada ao indicar o valor de mercado inteiro de um objeto imóvel aumentam. Se o adquirente não quiser pagar mais nada, o vendedor pode assumir esses custos. Como regra geral, o proprietário elabora dois recibos. No primeiro, ele indica o custo por acordo com o adquirente. Outro recibo mostra o preço restante da propriedade. Ao mesmo tempo, ele recebe o valor, por exemplo, de "direito preferencial de compra" ou "melhorias internas inseparáveis". Enquanto isso, vários especialistas chamam atenção para um fato importante.

O montante que excede o limite não tributável de 1 milhão de rublos, que o proprietário, como regra, deseja receber para “conserto”, “melhoria inseparável”, provisão do “direito de compra” e assim por diante, também atua como receita. Segundo alguns especialistas, não importa de onde veio o assunto - quando se vende uma propriedade ou mobília. Em todo caso, isso é renda. De acordo com a lei, também é necessário fazer deduções obrigatórias na forma de imposto de renda. A única diferença é o tamanho da base livre de impostos. Neste caso, será de 250 mil rublos. No entanto, esta opção não é adequada para a evasão fiscal. Além disso, os tribunais em tais casos geralmente assumem a posição do órgão regulador, e não o assunto.