Muitas empresas russas têm experiência na conclusão de acordos de sublocação de imóveis. Quais são os recursos do tipo correspondente de transações? Quais fontes de lei governam os procedimentos para sua conclusão? Como os proprietários participam desses acordos?
O que é sublocação?
Sublease é um tipo de relação jurídica prevista pelo Código Civil da Federação Russa, em que a contraparte do proprietário do imóvel, que celebrou um contrato com ele para o aluguel de instalações, assina um novo contrato de arrendamento com um terceiro. Além disso, a lei não proíbe expressamente, por exemplo, um aumento de rendas sob um novo contrato. Portanto, sublocação de escritório, oficina, armazém, garagem e outras instalações é um fenômeno comum nos negócios.
Sublocação nos negócios: aspecto legislativo
O conceito de sublocação, como observamos acima, está consagrado no Código Civil da Federação Russa. Vários artigos do Código prevêem um tipo semelhante de relação jurídica. Eles são especialmente relevantes, portanto, para a prática de relações entre entidades empresariais: empresas, concluindo contratos de arrendamento “primários” para instalações, e depois alugam-nas para suas contrapartes mais caras. Os assuntos de transações neste caso são frequentemente imóveis comerciais. Ou seja, o sublocação de premissas não residenciais é um fenômeno que é característico principalmente da esfera do empreendedorismo.
Todas as disposições necessárias são fixadas na legislação da Federação Russa, segundo a qual as empresas que tomaram imóveis em sublocação podem, elas próprias, atuar como lessores subsequentes. E suas contrapartes, que têm a propriedade à sua disposição, também têm o direito de entregá-la - a cadeia de relações jurídicas, como alguns advogados acreditam, teoricamente pode ser muito longa.
Termos de sublocação
Ao mesmo tempo, muitos advogados prestam atenção ao disposto no artigo 615 do Código Civil da Federação Russa. Diz, em particular, que para a sublocação de bens imóveis, o consentimento do seu proprietário original é necessário. O que isso significa na prática? Se a empresa, portanto, entrasse em um acordo de sublocação com a contraparte sem o consentimento do proprietário do imóvel, esse tipo de transação, segundo os advogados, deveria ser considerado inválido.
Ao mesmo tempo, como muitos especialistas observam, o artigo 615 do Código Civil da Federação Russa não diz explicitamente como o proprietário da propriedade deve dar consentimento para operações subseqüentes com a propriedade na forma de sublocação (e mais adiante na cadeia, se necessário). Portanto, os advogados recomendam prescrever a condição apropriada no contrato de arrendamento de “primeiro nível” diretamente com o proprietário. Acontece um arrendamento com sublocação como um dos pontos. Menos desejável, mas, de acordo com especialistas, em alguns casos, é permitido elaborar acordos adicionais para o contrato principal. De acordo com este documento, o proprietário do imóvel pode conceder o direito à contraparte, se necessário, de celebrar um contrato de sublocação com um terceiro.
Dependência de contrato
Suponha que o proprietário do imóvel tenha permitido que a contraparte concluísse contratos de subarrendamento. Mas o que um empreendedor deve fazer se o contrato de “primeiro nível” for rescindido por qualquer motivo - seu prazo terminou, o proprietário das instalações encontrou bases legais para encerrar o relacionamento?
Os advogados observam que a sublocação de instalações não residenciais é considerada um contrato derivativo, dependendo do "primário". Assim, se o contrato principal é rescindido, então aquele que o inquilino concluiu com sua contraparte é imediatamente cancelado.Pode-se notar que as disposições relevantes estão consagradas no artigo 618 do Código Civil da Federação Russa. Assim, sublocação de instalações não residenciais só é possível dentro da validade do contrato principal do inquilino com o proprietário do imóvel.
Se examinarmos o Código Civil da Federação Russa para quaisquer concessões para o subinquilino, então também podemos prestar atenção a uma das disposições do Artigo 618.
O direito a um novo contrato
Declara, em particular, que após a rescisão do “contrato principal”, a contraparte do locatário tem o direito de entrar em contato com o proprietário do imóvel para concluir, por sua vez, um novo contrato. É verdade que isso é possível apenas dentro dos limites de tempo especificados no primeiro contrato. No entanto, como observado pelos advogados, na prática, muitas vezes acontece que o termo inicial do contrato “primário” é suficiente do ponto de vista das necessidades do subocomputador.
Assim, a lei fornece um mecanismo no qual a sublocação de instalações não residenciais pode ser transformada em um aluguel completo. Para isso, o inquilino principal e o proprietário da propriedade devem rescindir o contrato “principal”. Depois disso, o subinquilino tem o direito de "trocar de lugar" com o inquilino original do imóvel. Surge a pergunta: "Como esse direito de sublocação pode ser implementado na prática?" Considere o aspecto relevante.
Como o inquilino recebe um "impulso"
Assim, determinamos que um inquilino-contraparte de uma empresa que tenha entrado em um “contrato principal” com um proprietário de uma propriedade para alugar um objeto pode legalmente emitir um contrato de arrendamento em tempo integral de instalações não residenciais. O primeiro passo que uma empresa precisa tomar para exercer o direito apropriado é entrar em contato com o proprietário da propriedade com uma oferta. Deve expressar a intenção da entidade legal de alugar as instalações, bem como as condições básicas da locação subsequente.
Por sua vez, o proprietário da propriedade é obrigado por lei a aceitar esta oferta. Se ele não o fizer, então, de acordo com o Artigo 445 do Código Civil da Federação Russa, um subinquilato que possa ser deixado sem as premissas que ele tanto precisa pode ir a tribunal. O assunto da reivindicação será a compulsão do proprietário do imóvel para concluir um contrato apropriado. Como muitos advogados observaram, a prática judicial como um todo testemunha a tendência dos tribunais de tomar o lado dos subinquilatos.
Considere um exemplo ilustrando o mecanismo acima.
Subtenente e proprietário de imóveis: prática de interação
Digamos que a Propeller LLC seja proprietária de uma oficina de produção a cabo. IP Ivanov A. B. alugou esta oficina por um período de 3 anos. O objetivo da transação relevante do empreendedor é abrir nele sua própria linha de produção de cabos sob sua própria marca. No entanto, houve um colapso da moeda nacional russa, e o IE Ivanov A. B. considerou que não era lucrativo abrir a produção por causa do aumento no preço das matérias-primas necessárias para a produção de cabos. No entanto, ele se virou para Ivanov empresa estatal "Gidrokabelmontazh", nos armazéns dos quais acumulou bastante matéria-prima, mas que precisava urgentemente de uma oficina para a produção de cabos. Ivanov considerou que ele tinha uma boa oportunidade de ganhar dinheiro sublocando as instalações a taxas mais altas do que no contrato com a LLC Propeller. Empresa estatal concordou. A Propeller LLC concordou.
Como resultado, os seguintes assuntos de relações jurídicas tomaram forma. Em primeiro lugar, é a LLC Propeller, a proprietária da oficina. Em segundo lugar, este é o inquilino "principal" - IP Ivanov AB Em terceiro lugar, é a sua contraparte e, ao mesmo tempo, o subinquilino - a empresa estatal Gidrokabelmontazh.
O subinquilino trouxe o equipamento para a oficina e iniciou a produção. Mas então, discordância surgiu entre FE Ivanov A. B. e a administração da Propeller LLC sobre a exatidão de concluir um contrato de arrendamento. Como resultado, a empresa proprietária da oficina entrou com uma ação contra o empresário, que ficou do lado do demandante. O contrato foi cancelado.
Os advogados da Gidrokabelmontazh decidiram usar o direito legal de celebrar um contrato de arrendamento diretamente com a LLC Propeller, graças às disposições do Código Civil da Federação Russa. Eles fizeram uma oferta, onde se ofereceram para pagar a mesma quantia à Propeller LLC, conforme determinaram contra as obrigações do contrato de subarrendamento para SP Ivanov B. O dono da empresa, por um lado, foi obrigado a aceitar a oferta - de acordo com o Código Civil da Federação Russa, outra, ela fez isso com prazer, pois tornou-se possível receber mais receita com o aluguel da oficina. Além disso, é inteiramente possível supor que a Propeller LLC sugeriu que a Gidrokabelmontazh concluísse um novo contrato mais longo.
Como ser subtenente da contraparte?
Há outra nuance interessante sobre o tipo de relacionamento legal em consideração. Como observamos acima, a locação de instalações não residenciais pode formar uma cadeia seqüencial de transações. No degrau mais alto está o contrato do inquilino com o proprietário do imóvel. Em seguida é a sublocação. Segundo ele, o inquilino “principal” assina o contrato relevante com sua contraparte. Depois disso, uma sublocação secundária pode ser feita, etc. Ou seja, é possível um cenário no qual a Gidrokabelmontazh dará a oficina a algum outro fabricante, digamos, Connectmetallist LLC, tendo recebido permissão do IE Ivanov A. B., a menos, é claro, nessa época ele ainda não havia entrado, como segue em nosso cenário descrito acima, em desacordo com a LLC Propeller.
Examinamos a nuance em que a contraparte pode legalmente tomar o lugar do inquilino “principal”. No entanto, existe tal direito para uma empresa que atua como um sub-inquilino “secundário”, sendo, relativamente falando, um elo mais distante do dono da propriedade?
Os advogados dizem que a lei russa não prevê explicitamente tal mecanismo. Acontece que os direitos do sub-inquilino “secundário” não são tão fortemente protegidos como no caso da contraparte que entrou em acordo com o inquilino “principal”. E isso apesar do fato de que a sublocação “secundária” é um procedimento que não é proibido por lei.
Sublocação dupla: especificidades
No entanto, alguns advogados prestam atenção à redação do artigo 6 do Código Civil da Federação Russa. Diz que em situações em que as relações civis não podem ser resolvidas diretamente devido à falta de legislação relevante, e a prática da prática comercial ainda não foi formada, as normas são aplicadas dentro da estrutura da analogia da lei. E, neste caso, em princípio, o subinquilato “secundário” pode tentar apresentar ao inquilino “principal” um pedido para renegociar o contrato, de modo a continuar a usar a propriedade.
Mas, na prática, como ressaltam os advogados, isso só é possível quando o subinquilino solicitou prontamente a assinatura de um contrato “direto” com o proprietário do imóvel. Se a contraparte do inquilino "principal" estiver inativa, todos os "acordos subordinados" no caso geral deixam de ser válidos. Portanto, a Connectmetallist LLC deve ser cuidadosa na conclusão de contratos para os quais o proprietário real da propriedade é vários níveis acima do proprietário real.
Ao mesmo tempo, alguns advogados dizem que é possível interpretar os termos da sublocação como um mecanismo no qual as contrapartes "a jusante" ainda podem contar com um novo contrato com o proprietário - precisamente por causa da possibilidade de aplicar as regras como parte da analogia da lei.
Estrutura do acordo de sublocação
Como deve ser um acordo de sublocação? Em princípio, sua estrutura como um todo é muito semelhante aos contratos correspondentes, que prevêem interação direta entre o inquilino do imóvel e seu proprietário. Considere as especificidades dos acordos relevantes, sob os quais uma sublocação é elaborada, um exemplo da estrutura desses contratos.
Tal como acontece com a maioria das outras transações civis, o tipo de contrato em questão contém disposições gerais. Neles, os advogados recomendam o uso do termo “sublocação” - como definimos acima, é bastante oficial, está no aparato conceitual da legislação pertinente. As provisões gerais para o tipo de transação sob consideração são basicamente as mesmas para contratos de arrendamento padrão - o proprietário cede completamente o direito de usar a propriedade ao arrendatário, garante que a propriedade não seja prometida, etc. O contrato é válido pela duração do contrato.
O próximo parágrafo do acordo é as obrigações das partes. Tudo aqui é quase o mesmo que se uma locação regular fosse concluída. Os prazos para a transferência de imóveis para o inquilino são prescritos, se for necessário - o uso do objeto para o efeito, as obrigações da contraparte para com o proprietário para manter as instalações em ordem, etc.
Além disso, as condições de pagamento são geralmente incluídas no contrato, bem como o procedimento de liquidação. Como regra, o termo indicado pelo subinquilino dos pagamentos relevantes é indicado - geralmente antes do 5º dia de cada mês, o direito do inquilino de cobrar a dívida é estipulado. Incluem-se disposições sobre o pagamento de serviços públicos, etc. Em geral, tudo é igual ao contrato de arrendamento "principal" de instalações não residenciais.
O próximo parágrafo do contrato é de responsabilidade das partes. O texto aqui também é bastante normal. Esta é a obrigação de sujeitos de relações jurídicas de pagar penalidades, multas, etc.
O acordo de sublocação também prescreve as condições para alteração, rescisão ou rescisão do contrato relevante. Geralmente eles estão associados com a regularidade de fazer pagamentos, bem como, como observamos no início do artigo, a entrega de propriedade para arrendamento posterior em favor de terceiros sem o consentimento do locador.
Contratos de subarrendamento, como muitos outros tipos de contratos, podem ter condições especiais. Eles podem refletir, por exemplo, o fato de que possíveis melhorias inseparáveis a propriedade se torna propriedade do locador. Além disso, geralmente é estabelecida uma provisão em que o subinquilino tem o direito de continuar a usar a propriedade, mesmo que a propriedade dela passe para terceiros.
Entre outras condições do contrato, que também são geralmente prescritas - aquelas que, por exemplo, governam, além da redação anterior, opções para implementar melhorias na estrutura do objeto. Tais como, por exemplo, revisão geral.
O registro estadual de uma sublocação geralmente não é obrigatório. Ao mesmo tempo, como observamos acima, o inquilino atual deve ter o consentimento por escrito do proprietário da propriedade para transações subseqüentes, cujo assunto é deixar o objeto correspondente. Os tipos de atividades das empresas que participam de tais transações podem ser qualquer. Se as partes assinarem um contrato pelo qual as instalações são sublocadas, o OKVED da empresa e outros atributos que caracterizam o perfil da organização do ponto de vista do setor comercial não importam.