Há muitas maneiras de alugar um apartamento. Dois princípios fundamentais estão consagrados na legislação russa - através da celebração de contratos de arrendamento mercantil, bem como após a assinatura de um contrato de contratação social. Como eles diferem? Quais fontes legislativas governam os contratos relevantes?
Diferentes tipos de contratações
Qual é a diferença entre o arrendamento comercial e outros tipos de transações imobiliárias? Pode-se notar que as especificidades do tipo correspondente de relação jurídica são reguladas pela legislação civil e de habitação da Federação Russa. De acordo com as disposições do Código Civil da Federação Russa, um contrato de aluguel implica que uma de suas partes (o proprietário ou outra pessoa autorizada) forneça outro local para uma taxa em posse legal, acompanhada do direito de residir. Como as relações no âmbito deste tipo de transação envolvem liquidações monetárias, isso significa que as premissas comerciais estão sendo contratadas.
Uma variante é possível em que o proprietário das instalações é uma autoridade pública ou o município. Neste caso, a discussão será provavelmente sobre contratação social, sob a qual não há renda como tal, ou seja, uma pessoa transfere para as autoridades uma certa quantia de acordo com a tarifa estabelecida.
No entanto, a relação entre um cidadão e a autoridade relevante geralmente envolve algum tipo de solução monetária. E, portanto, várias fontes legais entrincheiradas, embora um termo não oficial, mas ainda usado regularmente, que caracteriza tais relacionamentos - arrendamento comercial social.
Tipos de emprego social e comercial
De um jeito ou de outro, do ponto de vista da legislação civil da Federação Russa, a contratação social e comercial são categorias jurídicas completamente diferentes. E isso apesar do fato de que os acordos que formalizam as relações relevantes têm algumas características comuns - como, por exemplo, consensualidade, retribuição (embora alguns advogados considerem esse termo pouco aplicável ao recrutamento social), bem como reciprocidade.
Assim, importa quem é o proprietário das instalações. No entanto, alguns advogados observam que o estado ou município ainda pode ser o proprietário de imóveis sob um contrato comercial, não tendo natureza social, contratação. E, portanto, os especialistas acreditam que não é tanto o status do proprietário que importa, mas o conteúdo do contrato.
Alguns advogados acreditam que é fundamentalmente importante também quem é o empregador. O arrendamento comercial só é aplicável se o indivíduo estiver alugando o imóvel. O assunto das relações jurídicas relevantes que se enquadram na regulamentação de artigos de direito civil semelhantes, uma entidade legal, como observado pelos advogados, não pode ser. No entanto, existem opções em que as organizações agem como intermediárias entre o proprietário e o indivíduo que aluga o apartamento.
De um modo ou de outro, a legislação civil da Federação Russa prevê dois tipos principais de contratos de arrendamento, cujo tema é o setor imobiliário residencial. Em primeiro lugar, este é o contrato real para o aluguer comercial de habitação, segundo o qual o senhorio pode ser uma pessoa jurídica ou um indivíduo, e apenas um cidadão pode ser um inquilino. Em segundo lugar, é um contrato socialmente orientado. O locador é o estado ou município, o locatário é um indivíduo.
Um dos critérios fundamentais que distinguem entre arrendamento social e comercial é a privatização. É possível somente se o alojamento for fornecido na ordem preferencial apropriada pelo estado. Nas relações comerciais, a privatização é possível, se apenas o inquilino comprar habitação do proprietário.
Considere as especificidades de cada um dos contratos.
Contratação social: detalhes do contrato
O aluguel social de moradia é regulado pelo Código Civil da Federação Russa, bem como por fontes relevantes de direito no campo da legislação habitacional, às quais o Código pode se referir. A esfera na qual tais relações jurídicas são realizadas, de acordo com as disposições do Código, é suficientemente restrita - apenas os estoques de imóveis estaduais ou municipais podem ser objeto dos acordos pertinentes. O status legal dos inquilinos dos apartamentos também é importante.
Um senhorio sob um contrato de contratação social é um órgão do governo que é o proprietário de um edifício localizado em um fundo de habitação de um determinado nível - estadual ou municipal.
Por sua vez, apenas um cidadão da Rússia pode ser um inquilino - a moradia não é fornecida a estrangeiros no âmbito dos acordos relevantes, salvo disposição em contrário nas leis.
Uma pessoa tem o direito de contar com a conclusão de um contrato de contratação social com o estado ou município, se ele for reconhecido como pobre na forma prescrita por lei, bem como na necessidade de moradia.
Note que pode haver vários empregadores - como regra, estes são membros da mesma família. Ao mesmo tempo, pode ser parentes distantes - se for provado que eles conduzem uma casa comum com o empregador. É possível que uma pessoa seja identificada como membro da família de um cidadão que aluga uma casa no tribunal.
Todos que podem morar em um apartamento sob um contrato de emprego social têm os mesmos direitos e obrigações. Obrigações decorrentes de acordo com os termos do contrato estão sujeitas a cumprimento sob a condição de responsabilidade solidária de todos os que vivem em um apartamento alugado do estado ou município.
É bem possível, como notamos acima, também o aluguel comercial de moradias do estado. No entanto, na prática, até mesmo esses contratos, embora não oficialmente, costumam ser sociais. Além disso, como alguns advogados observam, o termo “social” deve ser considerado principalmente no contexto do fornecimento de termos preferenciais do contrato - em particular, em termos do valor do aluguel.
Como deve ser o contrato para o aluguel de residências do estado ou município? Considere sua estrutura.
Estrutura do contrato de contratação social
Em primeiro lugar, as partes são indicadas no tipo de contrato relevante. Um é cidadão ou sua família, o outro é um estado ou município.
O próximo componente do acordo é o objeto. Pode ser uma moradia, que faz parte do fundo no nível apropriado - estadual ou municipal.
O próximo item é as condições de pagamento. Como regra geral, consiste em três partes - a renda em si (pode-se notar que sob um contrato de contratação social é mais comumente referido como o aluguel para as instalações), compensação por serviços públicos, bem como contribuições para a reparação e manutenção de habitação. Se, no entanto, o estado levar uma taxa para a contratação social - muitas vezes isto acontece, então calcula-se, por via de regra, com base na área do apartamento às tarifas estabelecidas nos atos legais relevantes.
O aluguel de habitação social também implica certos direitos e obrigações das partes de acordo com um acordo do tipo correspondente. Quanto ao senhorio, que é o estado ou o município, suas obrigações, em regra, estão relacionadas à necessidade de proporcionar ao locatário uma sala livre de qualquer ônus, realizando reparos oportunos, garantindo o fornecimento estável de serviços públicos, etc.
Por sua vez, o locador na contratação social também tem direitos. Eles também são prescritos no contrato e, como regra, refletem o direito de exigir pagamentos de aluguel e serviços públicos a tempo, bem como se aplicam ao tribunal em caso de violações.
As obrigações do locatário de acordo com o contrato são as seguintes: usar o apartamento para o fim a que se destina, garantir sua segurança, fazer reparos, se necessário, pagar aluguel e serviços a tempo.
Os direitos do empregador, fixados em contratos de arrendamento social, são os seguintes: incutir outras pessoas no apartamento, se isso não contradizer as disposições das leis relevantes e não implicar desconforto para os vizinhos. O cidadão também tem o direito de exigir uma revisão oportuna do proprietário.
Rescisão do contrato social de emprego
O contrato para o arrendamento comercial de instalações inclui uma cláusula sobre a rescisão do contrato relevante. A situação é semelhante com um acordo de tipo social. A rescisão do contrato é possível a qualquer momento por acordo mútuo entre as partes. Para isso, basta que o empregador notifique o proprietário por escrito.
O estado ou município - os sujeitos de propriedade de bens imóveis - têm o direito de terminar o contrato social do emprego exclusivamente no tribunal, e só se houver bases legais.
Tendo considerado como o contrato é elaborado em que o locador é o estado, estudamos as especificidades dos acordos que não pertencem à categoria social. O que exatamente é a contratação comercial?
As especificidades dos contratos privados
De acordo com o artigo 671 do Código Civil da Federação Russa, os acordos sobre a transferência de instalações residenciais para aluguel podem ser concluídos entre os cidadãos, bem como pessoas físicas e jurídicas, se estes são proprietários de imóveis. Um contrato de arrendamento comercial não requer qualquer aprovação administrativa e não está sujeito ao registro obrigatório junto aos órgãos governamentais.
O objecto do acordo relevante pode ser o alojamento que satisfaça os critérios definidos ao nível das normas de construção, incêndio, sanitárias e outras normas significativas do ponto de vista da operação das instalações. É importante que o apartamento tenha o status oficial das instalações, registrado em documentos do IPV.
Um contrato de emprego comercial não classificado como social é urgente. O Código Civil da Federação Russa prevê dois tipos de acordos, dependendo dos termos - até 1 ano e até 5 anos. Se as partes não indicarem o termo nos termos do contrato, ele será considerado assinado por 5 anos.
Ao contrário de um contrato de contratação social, em que apenas o inquilino e seus familiares podem morar em um apartamento alugado em um estado ou município, a contratação comercial, como regra, não implica restrições à residência de qualquer pessoa. Por sua vez, toda a responsabilidade pelo uso da moradia cabe ao inquilino.
Ao mesmo tempo, uma variante é possível em qual o aluguel comercial de uma residência é formado com a participação de vários inquilinos. E neste caso, as obrigações sob o contrato se aplicam a todos que serão objeto de relações jurídicas. Sua responsabilidade torna-se comum, inclusive no aspecto de pagamento por moradia. Seu valor, diferentemente de um contrato de tipo social, é determinado privadamente, e não baseado em normas que dependem, por exemplo, da área do apartamento.
Além disso, assim que o valor do aluguel for fixado no contrato, ele não poderá ser alterado durante o prazo do contrato. Quanto à frequência de pagamento - é determinado de forma privada. Mas se as partes não fixar esta cláusula no contrato, então, de acordo com o Artigo 682 do Código Civil da Federação Russa, os pagamentos devem ser feitos mensalmente.
Se um contrato for assinado para o aluguel comercial de habitação do estado, então, em geral, este documento atenderá aos critérios discutidos acima.
Vamos agora examinar a estrutura de tais contratos.
Estrutura do contrato de emprego
Este tipo de documento deve refletir:
- objeto do contrato;
- tipo de imóvel, seu endereço;
- direitos e obrigações do arrendador e do locatário;
- termo de concordância;
- maneiras que o empregador cumpre suas obrigações;
- informações sobre documentos confirmando a propriedade da habitação;
- dados de passaporte do locador e inquilino ou outra informação de identificação;
- quantidade de pagamento de aluguel, regularidade de pagamento;
- lista de propriedade localizada dentro do apartamento;
- condições de pagamento para utilitários.
Em alguns casos, outros elementos são incluídos no contrato. Por exemplo, há uma locação comercial de habitação com o direito de comprar. É verdade que, na prática russa, essas relações jurídicas são raras. No entanto, muitas vezes eles são praticados em países ocidentais. O termo correspondente não está expressamente consagrado na lei, dizem os advogados.
Segundo os especialistas, os atos jurídicos existentes contêm disposições que podem ser usadas no contexto da regulamentação das relações jurídicas, implicando o aluguel de um apartamento com o direito de resgatá-lo.
Os especialistas recomendam que os cidadãos que registram um arrendamento comercial também assinem com o locador um ato de aceitação e transferência de moradia, que acompanha o contrato principal de arrendamento. Deve refletir a condição de paredes, pisos, janelas, encanamentos e outros elementos das instalações que são significativos em termos de aparência e finalidade.
Sublocação
A principal fonte de direito que rege a categoria de arrendamento comercial - o Código Civil da Federação Russa - inclui disposições sobre sublocação, ou seja, a possibilidade de um inquilino que, em virtude de um acordo com o proprietário do apartamento, tem o direito de dispor da propriedade e celebrar contratos adicionais com outras pessoas.
A natureza jurídica dos contratos de sublocação é suficientemente semelhante às especificidades dos acordos entre o inquilino do apartamento e o proprietário. No entanto, os respectivos contratos têm algumas limitações. Por exemplo, tais contratos não podem ser assinados por um período que exceda aquele fixado no contrato entre o proprietário e o primeiro inquilino. Se o primeiro contrato for rescindido antes do previsto, a sublocação é encerrada.
A especificidade do contrato de sublocação é que o segundo inquilino, como alguns advogados notam, não recebe o pleno direito de usar moradia, em particular, ele não pode dispor dele. Além disso, o inquilino principal é responsável pelas ações de sua "contraparte" para o proprietário do apartamento.
Para que o inquilino principal possa sublocar o apartamento, então, de acordo com as provisões do Artigo 685 do Código Civil da Federação Russa, o apartamento deve ter uma área suficiente: 12 m2. m por pessoa. Essa norma, por sua vez, contém outra importante lei que rege o arrendamento comercial de uma residência, a RF LC. Ou seja, se a norma for menor que a especificada no Código da Habitação durante a proposta de introdução do segundo locatário, o contrato de sublocação não poderá ser concluído.
Direito de preferência para renovar o contrato
Estudando o que é o aluguel comercial de habitação, é útil prestar atenção a um aspecto como o direito de preferência para estender o arrendamento. De acordo com o artigo 684 do Código Civil da Federação Russa, o proprietário de um apartamento três meses antes do prazo para a expiração do contrato deve oferecer ao inquilino novos termos do contrato ou confirmar os atuais. Se o locador não quiser mais alugar o apartamento após o contrato, ele é obrigado a notificar o inquilino sobre ele. Caso contrário, o contrato é prorrogado pelo mesmo período para o qual foi originalmente concluído.
Ainda mais interessantes são as disposições do artigo 684 do Código Civil da Federação Russa sobre a subsequente alienação pelo locador da sua propriedade quando o contrato anterior foi concluído e não renovado. Assim, no Código Civil, em particular, diz-se que o proprietário da propriedade não tem o direito de celebrar um acordo com alguém para alugar um apartamento durante o ano, se ele informou o inquilino anterior que ele não vai alugar habitação.
Tal é a especificidade das leis que regem o aluguel comercial de instalações residenciais.A prática judicial relacionada ao exercício pelos cidadãos de seus respectivos direitos, como alguns especialistas observam, é ambígua. O fato é que, longe de sempre, o empregador consegue provar na prática que não recebeu a advertência apropriada.
Rescisão de um contrato comercial
Examinamos os principais aspectos de tal categoria legal como arrendamento comercial. O que é isso, agora você sabe. Também será útil considerar a nuance que reflete a rescisão do tipo relevante de contrato. De acordo com o artigo 687 do Código Civil da Federação Russa, tanto o locador quanto o locatário podem encerrar as relações jurídicas sob um contrato de arrendamento mercantil.
É verdade que o segundo nesse sentido tem muito mais possibilidades. A fim de rescindir o contrato, o inquilino pode notificar de seu desejo de rescindir a relação jurídica três meses antes da expiração do contrato atual sem explicação. A lei concede ao locador o direito de rescindir o contrato no tribunal.
Neste caso, o locador deve ter uma boa razão para a rescisão do contrato. Por exemplo, atrasos sistemáticos em fazer pagamentos de inquilino ou negligência pelo inquilino da obrigação de manter o apartamento em bom estado.
