Muitas empresas russas se esforçam para assinar um contrato de locação de propriedade com um ou outro órgão governamental - estadual ou municipal. Para isso, representantes de empresas estão felizes em participar de vários concursos e leilões. Qual é o propósito dos empreendedores envolvidos na comunicação com as autoridades?
Alugar como uma maneira de economizar
Arrendamento de propriedade municipal é um procedimento que no ambiente de negócios russo é considerado uma excelente alternativa para o acordo relevante com uma organização comercial.
Isso ocorre porque um ou outro depósito, escritório ou outras instalações que o município possui é geralmente muito mais barato do que a facilidade oferecida por pessoas jurídicas. E muitos empresários estão muito felizes em receber o direito de arrendar uma propriedade municipal.
As especificidades da propriedade municipal
Qual é a especificidade dos imóveis pertencentes às autoridades locais? De acordo com as provisões do Artigo 215 do Código Civil da Federação Russa, a propriedade que é possuída por cidades, assentamentos rurais e outras unidades administrativo-territoriais ao nível do qual o governo autônomo local é implementado classifica-se como um tipo municipal. Muitas vezes, o tipo apropriado de propriedade é atribuído a instituições individuais. Se não for assim, então é incluído como um ativo no tesouro municipal.
Se um empreendedor quiser descobrir se é possível alugar imóveis de um determinado tipo de propriedade municipal, essas informações geralmente são postadas nos sites das autoridades locais. Mas mesmo se não houver dados relevantes sobre os recursos da web dos municípios por qualquer motivo, o empresário tem o direito de fazer um pedido ao governo local. O serviço para fornecer informações relevantes para o empreendedor deve ser fornecido pelo município gratuitamente.
Assuntos de relações de arrendamento
Vale a pena notar que para empresários é possível comprar a propriedade não só do tipo municipal, mas também do estado. Existem poucas diferenças fundamentais entre o procedimento em que uma propriedade municipal é arrendada e ações similares com a participação das autoridades estaduais, uma vez que todos esses processos são regulados pelas mesmas leis.
Tipos de contratos
Pode-se notar também que a locação não é a única opção para a interação entre a autoridade em um nível ou outro e a empresa. A especificidade dos contratos relevantes é que a propriedade é transferida pelo locador por uma taxa para uso temporário.
Uma opção também é possível com a celebração de um contrato de uso gratuito. De acordo com tal contrato, o proprietário da propriedade é obrigado a transferir a propriedade para outra parte, que, por sua vez, deve devolvê-lo ao proprietário na mesma condição, levando em conta a depreciação permissível ou na forma prevista pelo contrato.
Além de tais tipos de transações como arrendamento de propriedades estaduais e municipais e um contrato para uso gratuito, também é possível concluir contratos de administração de confiança para propriedade. Sob tais acordos, o município ou órgão estadual transfere a propriedade para a contraparte na pessoa da empresa por um período indeterminado.Por sua vez, a outra parte deve administrar a propriedade recebida no interesse de seu proprietário ou outro beneficiário.
O contrato, cujo objeto é o arrendamento de propriedade municipal, também pode ser substituído por um contrato que preveja a guarda de um imóvel e seu uso simultâneo. Uma variante também é possível com a execução de um contrato de empréstimo, cujo objeto é o tipo correspondente de ativos relevantes.
No entanto, a locação de propriedade federal e municipal na prática é realizada principalmente no âmbito de locações ordinárias. Embora, é claro, no nível de municípios específicos de uma determinada região, sejam possíveis abordagens diferentes para a questão da interação com empresas. O principal é que as ações relevantes das autoridades não contradizem a legislação que regulamenta as relações das instituições estaduais e municipais com empresas privadas.
Características de arrendamentos com municípios
O principal ato legal que define o procedimento para o aluguel de propriedade municipal é a Lei Federal nº 135. De acordo com as suas disposições, a propriedade que não é fixada sob a forma de propriedade económica de uma entidade ao nível do governo local pode ser alugada a empresários apenas numa base competitiva (ou leilão). Um procedimento semelhante deve ser realizado se a propriedade pertencer ao município empresa unitária. E não importa se é em gestão econômica ou operacional. As mesmas regras serão aplicadas se a propriedade for de propriedade de uma instituição estadual autônoma ou órgão municipal, mas sujeita a gerenciamento operacional.
Especificidades da competição
Assim, em alguns casos, o aluguel da propriedade municipal só é possível após a licitação. As regras segundo as quais esses procedimentos são organizados são fixadas em uma das Ordens do Serviço Federal de Antimonopólio da Federação Russa - a agência que é responsável pela correção da interação entre governo e empresas em muitos aspectos. O ato regulamentar pertinente emitido pelo serviço antimonopólio contém uma lista de tipos de imóveis para os quais o arrendamento é necessário. Por sua vez, as disposições da Ordem da Rússia FAS podem complementar os regulamentos emitidos ao nível de municípios individuais. Por via de regra, estes documentos estão disponíveis nos sites das autoridades locais.
A peculiaridade de realizar licitações, cujo objeto é a conclusão de um contrato de arrendamento de propriedade municipal, é que as informações sobre esses eventos devem ser publicadas na Internet em torgi.ru, que é de propriedade do Ministério do Desenvolvimento Econômico.
Quando as competições não são realizadas
Existem situações em que os concursos em questão não são necessários. Em que casos é possível alugar imóvel municipal sem licitação? Esses momentos são regulados pelo artigo 17 da Lei Federal nº 135. Considere-os.
O primeiro cenário, assumindo que o aluguel do imóvel municipal é possível sem licitação, pode ser implementado de acordo com o disposto no capítulo 5 da Lei Federal nº 135, que reflete a possibilidade de estabelecer certas preferências por parte das autoridades municipais.
O segundo cenário assume que a competição já foi realizada, no entanto, de acordo com as regras contidas nas disposições da Lei Federal nº 44, ou seja, sob o contrato municipal. Ao mesmo tempo, o prazo de locação do objeto não pode ser maior que a duração do tipo correspondente de contrato.
A terceira opção, no âmbito da qual a proposta não é obrigatória, é o aluguer de imóveis por um período não superior a 30 dias no prazo de seis meses. Ao mesmo tempo, é inaceitável concluir acordos entre o município e a mesma contraparte após o contrato ter sido concluído dentro do prazo especificado.
Pode-se notar também que a licitação, cujo objeto é a locação de propriedade municipal, não pode ser realizada se a extensão dos contratos existentes entre empreendedores e municípios estiver implícita.
A licitação não poderá ser realizada se os direitos de propriedade municipal e outros forem concedidos a empresas em virtude das disposições de tratados internacionais assinados pela Federação Russa, acordos intergovernamentais, bem como leis federais que estabeleçam um procedimento especial para o uso de propriedade e outros atos legais: decretos do Presidente, decretos governamentais ou, por exemplo decisões judiciais que entraram em vigor.
As propostas não são realizadas se o município doar prédios, estruturas e outros tipos de propriedade organizações religiosas.
Além disso, a necessidade de licitação pode não ser necessária se a propriedade for transferida em favor de outras autoridades em nível estadual ou municipal, bem como fundos fora do orçamento ou, por exemplo, o Banco Central da Rússia.
Pode-se notar também que o procedimento que examinamos, sob o qual a propriedade de municípios e autoridades estaduais é alugada, não se aplica àquelas áreas que são regulamentadas pelos códigos Terra, Água, Floresta da Federação Russa, bem como pelas leis do subsolo.
Propriedade em uso: duas opções
Assim, os empreendedores têm várias oportunidades para obter um recurso barato na forma de propriedade municipal. Em primeiro lugar, pode-se notar o fato de que os contratos entre empresas e autoridades podem ser representados em uma grande variedade: sob a forma de contratos de arrendamento, uso gratuito, gestão de confiança, etc. O uso de cada uma das opções previstas pela legislação da Federação Russa é possível sob dois regimes principais :
- na condução de propostas (licitações ou leilões), cujo objeto é o direito da empresa de celebrar um contrato de um tipo ou outro com o município ou autoridade estadual;
- celebração de um acordo sem concursos ou leilões, em conformidade com as disposições da lei.
Em alguns casos, as propostas em questão são chamadas de propostas, em outros - leilões. Qual termo é mais correto?
Concorrência ou leilão?
Dependendo do contexto e de um certo número de características específicas do procedimento, um e outro termo podem ser usados por motivos completamente legítimos. Se for uma competição, presume-se que as candidaturas dos participantes serão apresentadas de forma fechada (por exemplo, em envelopes). Os concorrentes não conhecerão os detalhes dos aplicativos.
O leilão, por sua vez, é a determinação da opção mais vantajosa para o município baseada principalmente em licitações públicas. Ou seja, um ou outro participante da competição pelo direito de concluir um contrato de arrendamento municipal de propriedade no curso do que o concorrente está oferecendo, e pode tentar apresentar uma proposta que seja mais benéfica para o proprietário.
Como são realizadas as licitações
Dependendo se um leilão ou uma licitação está sendo realizada, as regras para licitação podem variar um pouco. Como observamos acima, se for uma questão de realizar uma competição, apenas a lista de participantes permanece pública. Se o evento for realizado em formato de leilão, todas as informações sobre os participantes e suas propostas estarão abertas.
O município que possui a propriedade cria uma comissão especial. Suas principais funções são: trabalhar com envelopes contendo ofertas de licitantes, estabelecer um círculo de pessoas com acesso a informações sobre o evento, pesquisando as vantagens competitivas e outras características de cada licitação, determinando os licitantes vencedores ou participantes do leilão.
O arrendamento de propriedade municipal é possível não apenas para pessoas jurídicas, mas também para cidadãos e empreendedores individuais.Ou seja, os sujeitos de relações jurídicas em qualquer desses estatutos legais podem participar dos concursos e leilões em questão.
Revisão de Aplicação
Estudamos o aspecto referente à consideração de candidaturas de licitantes. As principais disposições que regem o procedimento relevante são determinadas ao nível da legislação municipal. No entanto, as seguintes formulações podem ser consideradas bastante típicas.
Os municípios geralmente analisam os pedidos recebidos dentro de um mês a partir do momento em que o documento relevante foi enviado pelo concorrente.
As candidaturas são estudadas apenas se os documentos previstos pelas regras da competição forem enviados junto com eles. Por via de regra, são a seguinte lista:
- uma declaração escrita dirigida ao chefe da autoridade;
- documentos constitutivos do participante, certidões de registro de pessoa jurídica, bem como fontes confirmando o status da pessoa que assinará o contrato se a empresa passar a proposta;
- detalhes bancários licitante;
- documentos que reflectem os números do balanço da empresa.
Ao mesmo tempo, a autoridade responsável pela realização da licitação poderá solicitar outros documentos ao participante, se isso estiver previsto em lei.
O principal critério para determinar o vencedor da competição é as melhores condições para a execução do contrato relevante. Por sua vez, a organização que ofereceu o maior valor do contrato para o município é reconhecida como a vencedora do leilão. O aluguel de propriedade municipal só é possível em favor dos vencedores do leilão.
Preferências
Disposições interessantes estão contidas no artigo 18 da Lei Federal nº 209. Diz que as pequenas e médias empresas têm o direito de contar com algumas medidas de apoio dos municípios na forma de gratuidade ou implicando condições preferenciais para a transferência de propriedade para uso temporário. Neste caso, as listas de propriedades que podem ser alugadas como parte de medidas de apoio adequadas devem estar disponíveis para o público em geral - na mídia ou nos sites oficiais das autoridades. O aluguel da propriedade municipal em formato preferencial é possível por um período de pelo menos 5 anos. No entanto, ela pode ser reduzida se a entidade comercial enviar um aplicativo apropriado.
Aluguer de propriedade municipal e IVA
Um aspecto importante é o cálculo do IVA ao alugar uma propriedade municipal. O assunto do pagamento do imposto relevante será a empresa que alugou o imóvel.
O valor da base tributária é determinado pela soma do valor da renda de cada propriedade. O inquilino deve gerar uma fatura no prazo de 5 dias a contar da data do pagamento. Além disso, o seu dever é apresentar uma declaração de IVA antes do vigésimo dia do mês seguinte ao período de tributação.
Para onde vai o aluguel?
Onde o município envia os fundos recebidos do arrendamento da propriedade? Como regra, os recursos são gastos na atualização e manutenção da base técnica e material da autoridade. Os fundos são transferidos para uma conta de orçamento especial, a partir da qual são transferidos para a conta da própria instituição dentro dos limites previstos por lei.
