Pembaikan Pegangan Bebas yang tidak dapat dilepaskan

Apabila menyewa premis, terutamanya jika jangka panjang, entiti yang menggunakan ruang tersebut sering membuat pelaburan dalam aset tetap ini. Ini dilakukan untuk membawa objek ke dalam keadaan di mana ia paling sesuai dengan spesifik aktiviti ekonomi dan keperluan orang tersebut. Selalunya dalam keadaan seperti peningkatan yang tidak dapat dipisahkan berlaku. Pajakan, sebagai hubungan perundangan, adalah ciri khas. Khususnya, objek di mana orang yang melabur tidak dimilikinya dengan hak pemilikan. Sementara itu, penambahbaikan yang tidak dapat dipisahkan daripada penyewa itu masuk ke dalam pemilikan undang-undangnya. Walau bagaimanapun, keadaan yang berbeza boleh dibuat melalui persetujuan antara pihak-pihak. Mari kita perhatikan dengan lebih terperinci apa yang boleh diperbaiki daripada objek yang disewa.

Maklumat am

Peningkatan yang tidak dapat dipisahkan adalah perubahan kualitatif yang menambah nilai kepada aset. Mereka boleh ditujukan kepada:

• penambahbaikan;
• penambahbaikan sifat dan ciri teknikal;
• memperluaskan pelbagai fungsi, dsb.

Perlu diingatkan bahawa objek itu tidak memperoleh sebarang kualiti baru semasa pembaikan. Ciri teknikalnya tidak baik sama ada. Sehubungan ini, kerja pembaikan tidak boleh dianggap sebagai penambahbaikan yang tidak dapat dipisahkan kepada harta yang dipajak. Mereka mungkin mengenali tindakan seperti:

• peralatan tambahan;
• penyelesaian;
• pembinaan semula;
• pemodenan;
• peralatan semula teknikal.

Penambahbaikan yang tidak boleh dipisahkan adalah perubahan yang tidak dapat dihapuskan atau dibongkar tanpa merosakkan harta tersebut.

Pemulihan kos

Penambahbaikan yang tidak boleh dipisahkan kepada harta yang dipajak itu dilakukan atas perbelanjaan entiti yang menggunakannya di bawah terma perjanjian dengan pemiliknya. Selepas penamatan tindakannya, seseorang mempunyai hak untuk bergantung kepada pembayaran perbelanjaan. Walau bagaimanapun, undang-undang menyediakan sejumlah syarat untuk pampasan. Oleh itu, tuan tanah membayar balik kos pembaikan yang tidak dapat dipisahkan hanya jika perubahan dibuat dengan persetujuannya. Syarat yang berbeza boleh ditetapkan oleh undang-undang. Penambahbaikan harta tak boleh dipisahkan dibuat melalui caj susut nilai dari dia, bertindak sebagai harta pemilik undang-undang objek.

Kesukaran yang mungkin

Sebelum membuat pembaikan yang tidak dapat dipisahkan, anda mesti mengkaji syarat-syarat perjanjian. Dokumen itu tidak boleh menentukan tatacara pelaksanaannya atau boleh menetapkan keperluan untuk memperoleh persetujuan tertulis dari pemiliknya. Sehubungan itu, subjek harus menghubungi pemilik undang-undang kemudahan tersebut sebelum membuat penambahbaikan yang tidak dapat dipisahkan (model perjanjian tambahan dibentangkan dalam artikel). Walau bagaimanapun, terdapat situasi di mana persetujuan bertulis tidak mungkin. Masalah ini berlaku apabila harta persekutuan disewa. Seiring dengan ini, pengguna perlu membuat perubahan tertentu pada objek untuk operasi normal. Bergantung kepada sama ada perbelanjaan akan dibayar balik dan sama ada persetujuan pemilik akan diperoleh, perusahaan pengguna akan memilih opsyen perakaunan untuk perbelanjaan. Pertimbangkan beberapa situasi.

Perubahan dengan persetujuan pemilik dengan pampasan

Menurut perenggan 1 Seni. 256 Kod Cukai, perubahan kualitatif yang dibuat dengan kebenaran pemilik undang-undang objek dengan pampasan berikutnya untuk perbelanjaan mereka, dianggap sebagai aset tetap yang disusutnilai. Perakaunan bagi penambahbaikan yang tidak dapat dipisahkan dalam kes ini dijalankan mengikut perenggan 1 Seni. 258 Kod Cukai. Pelaburan modal, yang kosnya dibayar kepada pengguna oleh pemilik, dilunaskan oleh yang terakhir. Selaras dengan perenggan 4 Art.623 Kod Awam, penyewa tidak akan mempunyai apa-apa hak untuk penambahbaikan ini. Menurut Kementerian Kewangan, kos pengguna yang berkaitan dengan perubahan kualitatif kemudahan itu, apabila dibayar balik oleh pemilik, muncul sebagai perbelanjaan yang dilakukan dalam perjalanan kerja bagi pemilik yang sah. Jika pembaikan yang tidak dapat dipisahkan dijalankan dengan persetujuan pihak kedua, maka ini perlu didokumenkan. Khususnya, syarat ini ditetapkan dalam perjanjian asal atau di lampiran kepadanya. Pada masa yang sama, jika pemilik mengimbangi perbelanjaan yang ditanggung oleh pengguna, maka kos boleh diambil kira oleh pemajak sebagai kos yang timbul daripada kerja untuk pemilik yang sah apabila mengira cukai pendapatan. Selain itu, kos mesti mematuhi kehendak perenggan 1 Art. 252 Kod Cukai.

Titik penting

Dalam laporan, masa akan menjadi penting apabila peralihan / pemindahan penambahbaikan tidak dapat dipisahkan berlaku. Penjelasan diberikan dalam perintah Kementerian Kewangan No. 91n 13 Oktober 2003. Dalam perenggan 35 dokumen ini, dinyatakan bahawa jika menurut perjanjian pelaburan modal pengguna dipindahkan kepada pemilik, kos kerja selesai, tertakluk kepada pembayaran balik, hendaklah ditolak dari akaun untuk pelaburan dalam aset bukan semasa. Dalam kes ini, artikel penyelesaian didebitkan. Tetapi jika kontrak peningkatan yang tidak dapat dipisahkan menyediakan pemindahan kepada pemilik objek dengan pampasan bagi nilai sisa kepada pengguna yang membuatnya, pelaburan modal adalah disebabkan oleh OS pemilik sah sehingga tamat tempoh perjanjian.

Perubahan kepada harta dengan izin tanpa pampasan

Pelaburan modal dalam kemudahan sewa dalam bentuk penambahbaikan yang tidak dapat dipisahkan yang dibuat dengan persetujuan pemiliknya dianggap boleh disalah anggap. Kedudukan ini ditubuhkan di perenggan 1 Art. 256 Kod Cukai. Dalam perenggan 1 Art. 258 Kod menetapkan bahawa pelaburan modal yang dibuat dengan izin pemilik, nilai yang tidak dikompensasi olehnya, dilunaskan oleh entiti yang membuat peningkatan yang tidak dapat dipisahkan. Ini dilakukan untuk tempoh perjanjian. Jumlah pelunasan yang ditentukan berdasarkan hayat berguna diambil kira. Ia dipasang untuk OS atau pelaburan modal di dalamnya oleh klasifikasi aset tetap diluluskan oleh kerajaan. Susutnilai dicaj pada hari pertama bulan berikutan tempoh di mana peningkatan yang tidak dapat dipisahkan itu dimasukkan ke dalam operasi.

Nuansa

Menurut perenggan 5 PBU 6/01, aset tetap termasuk pelaburan modal dalam aset tetap dipajak. Garis Panduan dalam perenggan 35 mengatakan bahawa jika, di bawah perjanjian itu, mereka bertindak sebagai harta pemilik undang-undang objek, kos kerja yang lengkap didebitkan dari akaun kredit untuk pelaburan dalam aset bukan semasa. Pada masa yang sama, artikel perakaunan OS didebitkan. Untuk jumlah kos, pengguna membuka kad inventori berasingan bagi setiap objek.

Perubahan tanpa persetujuan pemilik

Perundangan ini tidak secara terang-terangan melarang peningkatan yang tidak dapat dipisahkan tanpa kebenaran pemberi pajak. Sementara itu, pengguna perlu memahami bahawa dalam hal pelaksanaan perubahan kualitatif, pemilik tidak mungkin membayar balik kos tersebut. Di samping itu, selaras dengan peruntukan Perkara 622 Kanun Sivil, sekiranya berlaku penamatan perjanjian itu, orang itu wajib untuk memulangkan objek tersebut kepada pemiliknya yang sama seperti yang diterima olehnya, dengan mengambil kira tahap biasa pakaian atau dalam keadaan yang dipersetujui oleh pihak-pihak. Dari ini ia mengikuti bahawa pemilik berhak untuk menuntut bahawa subjek membawa premis itu ke bentuk asalnya. Ini akan melibatkan kos tertentu. Sekiranya syarikat itu pada masa yang sama mahu menerima perbelanjaan yang ditetapkan semasa mengira cukai pendapatan, risiko fiskal yang serius mungkin timbul. Ini adalah disebabkan oleh peruntukan perenggan 1 Art. 256 Kod Cukai. Menurut norma, hanya pelaburan tersebut dalam aset tetap yang dipajak yang dibuat dengan izin pemilik dapat bertindak sebagai harta yang disalah anggap.Oleh itu, pembayar pengguna, yang menghasilkannya tanpa persetujuan pemilik sah, tidak mempunyai sebab untuk mengenal pasti kos untuk tujuan pencukaian ke atas keuntungan.

Risiko PPN

Mereka juga mengikut peruntukan perenggan 1 Art. 256 Kod Cukai. Jika kos pembaikan yang tidak dapat dipisahkan tidak diambilkira apabila mengira cukai, maka akan menjadi sangat bermasalah untuk membuktikan bahawa mereka telah dijalankan untuk melakukan operasi yang diiktiraf sebagai objek VAT. Walaupun hakikat bahawa potongan ini tidak mempunyai hubungan langsung dengan satu sama lain, badan kawalan rapat memantau pematuhan prosedur untuk pengiraan mereka. Oleh itu, dalam keadaan di atas, dengan kemungkinan kebarangkalian yang tinggi, VAT tidak akan ditolak. Walaupun pembayar bersedia mempertahankan kedudukannya di mahkamah, tidak ada jaminan bahawa permohonannya akan dipenuhi - pihak berkuasa, sebagai peraturan, mengambil sisi badan kawalan.

Kemungkinan jalan keluar

Memandangkan perkara di atas, pendekatan berikut boleh dianggap paling berisiko:

1. Kos penambahbaikan yang tidak dapat dipisahkan untuk tujuan cukai pendapatan tidak diambilkira.
2. Boleh ditolak VAT tidak diterima.

Dalam kes ini, perlu diingat bahawa sub. Perkara 1 ms. 1 146 Kod Cukai, sebagai objek cukai pada ext. kos adalah pemindahan di wilayah Rusia produk (prestasi kerja, penyediaan perkhidmatan) untuk keperluan sendiri, kos yang tidak termasuk dalam pengiraan (termasuk melalui susut nilai) dalam menentukan cukai pendapatan. Dengan kata lain, jika penambahbaikan hartanah dibuat sendiri dan kos tidak diambil kira, maka pembayar mengira dan membayar VAT atas kos kerja yang dilakukan olehnya. Sehubungan itu, cukai pada ext. nilai boleh diambil boleh ditolak. Akibatnya, jumlah potongan kepada belanjawan akan dikurangkan.

Syarat utama

Memandangkan PBU 6/01 tidak menetapkan apa-apa sekatan, perubahan kualitatif dalam harta yang dipajak dimasukkan dalam OS sekiranya:

1. Objek ini akan digunakan dalam pengeluaran barangan, prestasi kerja atau penyediaan perkhidmatan, untuk penyediaan perusahaan untuk penggunaan / pemilikan sementara untuk keperluan fi atau pengurusan.
2. Penjualan semula nilai-nilai hartanah ini tidak dijangkakan.
3. Objek mungkin membawa manfaat ekonomi kepada perusahaan pada masa akan datang.

Kos harta tanah ini, serta aset tetapnya, dibayar balik oleh susut nilai pada perenggan 17 PBU 6/01. Istilah ini boleh ditetapkan mengikut tempoh pajakan. Ia ditakrifkan dalam perenggan 20 PBU ini. Sekiranya pada akhir tempoh perjanjian penambahbaikan yang tidak dapat dipisahkan dipindahkan kepada pemilik tanpa pampasan oleh kos tersebut, maka ini boleh dianggap sebagai resit percuma.

Penjelasan Kementerian Kewangan

Dalam surat No. 03-07-05 / 29 26 Julai 2012, ditentukan bahawa, di bawah perenggan 1 Perkara 146 Kod Cukai, operasi untuk menjalankan kerja di wilayah Rusia, termasuk secara percuma, bertindak sebagai objek VAT. Jika sebelum ini penambahbaikan yang tidak dapat dipisahkan ditambah. nilai potongan tidak diterima (contohnya, apabila ia dijalankan tanpa izin pemilik), apabila dikreditkan dari pemindahan tidak wajar, ia boleh dimasukkan ke dalam pengiraan dan amaun cukai yang perlu dibayar akan dikurangkan.

Potongan daripada harta benda

Cukai ini dibayar oleh entiti yang membuat peningkatan yang tidak dapat dipisahkan apabila ia dibawa ke lembaran imbangan sebagai aset. Penjelasan mengenai isu ini diberikan dalam surat Kementerian Kewangan No. 03-03-06 / 1/651 13 Disember 2012. Di bawah perenggan 1 Seni. 374 Kod Cukai, objek cukai bagi perusahaan Rusia adalah harta tanah dan harta alih, termasuk yang diperuntukkan untuk kegunaan sementara, pelupusan, pemilikan, pengurusan amanah, yang dimasukkan ke dalam aktiviti am atau diperolehi mengikut perjanjian konsesi, yang dimasukkan dalam lembaran imbangan sebagai aset tetap selaras dengan prosedur yang disediakan untuk mengekalkan penyata kewangan, kecuali dinyatakan sebaliknya oleh artikel 378 dan 378.1 Kanun Cukai.

Kaedah-kaedah yang mana data OS dijana ditubuhkan di PBU 6/01 dan dalam garis panduan yang terpakai sebahagiannya yang tidak bercanggah dengan PBU. Di bawah perenggan 5 yang terakhir, aset tetap termasuk pelaburan modal dalam aset tetap dipajak. Mengikut perenggan29, kos bersara atau tidak mampu membuat keuntungan kepada entiti mesti didebitkan. Selaras dengan peruntukan PBU 6/01, pelaburan modal dalam aset tetap dipajak diambil kira sehingga pelupusannya. Yang terakhir harus difahami, antara lain, sebagai pembayaran balik oleh pemilik kos penambahbaikan yang dibuat oleh penyewa. Pengecualian adalah kes apabila pemilik hak mengkompensasi kos yang ditanggung oleh pengguna dengan menetapkan jumlah yang sesuai bagi yuran penyelenggaraan kemudahan.

Penghantaran

Mengikut carta akaun, maklumat mengenai objek yang kemudiannya diterima oleh syarikat sebagai sistem pengendalian, termasuk kos pembinaan modal, diringkaskan dalam c. 08. Kos pelaburan awal dalam aset tetap yang dipajak dimasukkan ke dalam operasi dan dilaksanakan mengikut prosedur yang ditetapkan akan didebitkan dari akaun tersebut. 08. Dia dipindahkan ke DB SCH. 01. Oleh itu, pelaburan modal dalam objek yang dipajak sebagai kos pembaikannya adalah disebabkan oleh pengguna untuk aset tetap sehingga objek dilupuskan sebagai sebahagian daripada perjanjian dan tertakluk kepada cukai harta. Prosedur yang berbeza disediakan untuk kes apabila pemilik membayar balik perbelanjaan sepenuhnya. Dalam keadaan sedemikian, pelaburan modal yang dibuat oleh pengguna, dibayar balik oleh pemilik undang-undang sebelum mereka dimasukkan ke dalam operasi, tidak termasuk dalam OS dan tidak dikenakan cukai.

Penambahbaikan yang tidak boleh dipisahkan dalam penjualan apartmen

Pada masa ini, kebanyakan pakar mencatatkan peralihan bank yang aktif ke skim khas untuk bekerja dengan pelanggan. Khususnya, terdapat sistem di mana jumlah transaksi pembelian dan jualan dikurangkan kepada 1 juta p. Keadaan ini disebabkan oleh peningkatan persaingan di pasaran perumahan. Bank menyediakan gadai janji sehingga 1 juta Rubel, dan sebahagian daripada dana yang diperlukan dibuat sebagai pinjaman pengguna. Walau bagaimanapun, syarat-syarat pemberian kedua-dua pinjaman adalah sama. Sesetengah organisasi kewangan, menyedari bahawa pinjaman tersebut membawa risiko tertentu, meningkatkan kadar faedah ke atas pinjaman dengan 1-1.5 mata. Walau bagaimanapun, jumlah urus niaga gadai janji tidak boleh dikurangkan kepada 1 juta rubel dalam semua kes. Sebagai contoh, ini tidak mungkin dengan sistem pemberian pinjaman yang agak meluas sekarang menggunakan subsidi daripada kerajaan.

Dalam kes ini, soalan timbul pembayaran oleh penjual cukai pendapatan. Terdapat beberapa cara daripada keadaan ini. Jadi, sebagai contoh, para pakar menjelaskan bahawa jika pengambil keputusan itu berminat untuk menunjukkan keseluruhan nilai pasaran objek itu, maka ada kemungkinan opsyen di mana dia memberi pampasan kepada penjual untuk jumlah cukai pendapatan. Dalam praktiknya, terdapat juga kes-kes di mana pihak-pihak kepada transaksi bersetuju satu sama lain untuk berkongsi kos membayar potongan di antara mereka sendiri. Tetapi, seperti kata pakar, skim seperti ini jarang digunakan. Sebelum ini, ia digunakan dalam keadaan genangan, apabila tidak banyak pembeli, dan penjual lebih setia. Dalam tempoh pemulihan pasaran, pampasan cukai dilakukan oleh pihak yang berminat. Sekiranya bermanfaat bagi pemeroleh bahawa nilai sebenar objek ditunjukkan, tetapi bukan untuk penjual, maka bayaran balik dibuat terlebih dahulu. Dalam sesetengah kes, pemilik hartanah berminat untuk menunjukkan harga penuh. Sebagai contoh, ini berlaku apabila dia pergi ke luar negara dan dia perlu menghalalkan keuntungan. Kos notari untuk kertas kerja apabila menunjukkan nilai pasaran keseluruhan peningkatan objek tak alih. Jika pemeroleh tidak mahu membayar lebih apa-apa, maka penjual boleh mengambil kos tersebut. Sebagai peraturan, pemilik menarik dua resit. Pada mulanya, dia menunjukkan kos dengan persetujuan dengan pemeroleh. Satu lagi resit menunjukkan baki harga hartanah. Pada masa yang sama, beliau menerima amaun, sebagai contoh, untuk "hak keutamaan untuk membeli" atau "penambahbaikan rumah yang tidak dapat dipisahkan." Sementara itu, beberapa pakar menarik perhatian kepada fakta penting.

Amaun yang melebihi had tidak boleh dikenakan cukai sebanyak 1 juta Rubles, yang mana pemiliknya, sebagai peraturan, mahu menerima untuk "pembaikan", "peningkatan yang tidak dapat dipisahkan", peruntukan "hak untuk membeli" dan sebagainya, juga bertindak sebagai pendapatan. Menurut beberapa pakar, tidak kira di mana subjek berasal - apabila menjual harta atau perabot. Dalam sebarang kes, ini adalah pendapatan. Mengikut undang-undang, juga perlu membuat potongan mandatori dalam bentuk cukai pendapatan. Perbezaannya hanya dalam saiz asas bebas cukai. Dalam kes ini, ia akan berjumlah 250 ribu Rubles. Walau bagaimanapun, pilihan ini tidak sesuai untuk pengelakan cukai. Lebih-lebih lagi, mahkamah dalam kes seperti itu biasanya mengambil kedudukan badan pengawalseliaan, dan bukannya subjek.