Banyak syarikat Rusia yang mempunyai pengalaman menyimpulkan perjanjian menyewakan hartanah. Apakah ciri-ciri jenis transaksi yang sepadan? Apakah sumber undang-undang yang mentadbir prosedur kesimpulan mereka? Bagaimanakah pemilik hartanah mengambil bahagian dalam perjanjian tersebut?
Apa yang menyewakan?
Sublease adalah sejenis hubungan sah yang diperuntukkan oleh Kanun Sivil Persekutuan Rusia, di mana pihak tuan tanah pemilik harta, yang telah membuat kontrak dengannya untuk sewa premis, menandatangani perjanjian sewa baru dengan pihak ketiga. Selain itu, undang-undang tidak melarang secara nyata, contohnya, peningkatan sewa di bawah kontrak baru. Oleh itu, menyewakan pejabat, bengkel, gudang, garaj dan premis lain adalah fenomena biasa dalam perniagaan.
Menyewakan dalam perniagaan: aspek perundangan
Konsep penyerahan diri, seperti yang kita sebutkan di atas, adalah termaktub dalam Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Beberapa artikel Kod menyediakan jenis hubungan undang-undang yang sama. Oleh itu, ia amat relevan, oleh kerana amalan hubungan antara entiti perniagaan: perusahaan, menyimpulkan perjanjian sewa "utama" untuk premis, kemudian menyewakannya kepada pihak-pihak lain yang lebih mahal. Subjek transaksi dalam kes ini sering menjadi harta komersil komersial. Iaitu, menyewakan premis bukan kediaman adalah satu fenomena yang menjadi ciri khas untuk bidang keusahawanan.
Semua peruntukan yang perlu ditetapkan dalam undang-undang Persekutuan Rusia, mengikut mana perusahaan yang telah mengambil hartanah dalam menyewakan diri mereka sendiri boleh bertindak sebagai pemberi pajak berikutnya. Dan rakan niaga mereka, yang memperoleh hak milik mereka, juga mempunyai hak untuk menyerahkannya - rangkaian hubungan undang-undang, seperti yang diyakini oleh beberapa peguam, secara teorinya boleh menjadi sangat panjang.
Terma Sebutharga
Pada masa yang sama, ramai peguam memberi perhatian kepada peruntukan Perkara 615 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Ia mengatakan, khususnya, untuk menyewakan hartanah, persetujuan pemilik asalnya diperlukan. Apakah maksudnya dalam amalan? Oleh itu, jika syarikat itu telah menandatangani perjanjian menyewakan dengan pihak yang bersekutu tanpa persetujuan pemilik harta itu, maka transaksi seperti ini, menurut peguam, harus dianggap tidak sah.
Pada masa yang sama, seperti yang dijelaskan oleh banyak pakar, artikel 615 Kanun Sivil Persekutuan Rusia tidak menyatakan dengan jelas bagaimana pemilik harta itu harus memberi persetujuan untuk operasi selanjutnya dengan harta dalam bentuk menyewakan lagi (dan selanjutnya di sepanjang rantai, jika diperlukan). Oleh itu, peguam mencadangkan menetapkan syarat yang sesuai dalam perjanjian "peringkat pertama" secara langsung dengan pemiliknya. Ia ternyata pajakan dengan menyewakan lagi sebagai salah satu mata. Kurang wajar, tetapi, menurut pakar-pakar, dalam beberapa kes adalah dibenarkan membuat perjanjian tambahan untuk kontrak utama. Selaras dengan dokumen ini, pemilik harta boleh memberikan hak kepada pihak yang bersekutu, jika perlu, untuk membuat kesimpulan dengan perjanjian pihak ketiga dengan pihak ketiga.
Ketergantungan Kontrak
Anggapkan bahawa pemilik hartanah telah membenarkan pihak tuan untuk menyimpulkan perjanjian menyewakan. Tetapi bagaimana dengan seorang usahawan, jika kontrak "tahap pertama" telah ditamatkan atas apa-apa sebab - istilahnya telah berakhir, pemilik premis telah menemui alasan undang-undang untuk menamatkan hubungan itu?
Peguam menyatakan bahawa menyewakan premis bukan kediaman dianggap kontrak derivatif, bergantung kepada "utama". Oleh itu, jika kontrak utama ditamatkan, maka yang penyewa selesai dengan rakan niaganya dibatalkan segera.Perlu diperhatikan bahawa peruntukan yang relevan diartikan dalam Perkara 618 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Oleh itu, menyewakan premis bukan kediaman adalah mungkin hanya dalam kesahan kontrak utama penyewa dengan pemilik hartanah.
Jika kita mengkaji Kanun Sivil Persekutuan Rusia untuk apa-apa konsesi untuk subtenant, maka kita juga boleh memberi perhatian kepada salah satu peruntukan Perkara 618.
Hak kepada kontrak baru
Ia menyatakan, khususnya, apabila ditamatkan "kontrak utama", pihak kaunter penyewa mempunyai hak untuk menghubungi pemilik hartanah untuk membuat kesimpulan, seterusnya, kontrak baru. Benar, ini hanya mungkin dalam had masa yang ditentukan dalam kontrak pertama. Walau bagaimanapun, seperti yang dinyatakan oleh peguam, dalam praktiknya sering terjadi bahawa tempoh awal kontrak "utama" adalah mencukupi dari sudut pandang keperluan sub-penyewa.
Oleh itu, undang-undang menyediakan satu mekanisme di mana menyewakan premis bukan kediaman boleh diubah menjadi sewa sepenuhnya. Untuk ini, penyewa utama dan pemilik harta itu harus menamatkan kontrak "utama". Selepas itu, subtenant berhak untuk "menukar tempat" dengan penyewa asal hartanah tersebut. Persoalannya timbul: "Bagaimanakah hak penyerahan seperti ini dilaksanakan dalam amalan?" Pertimbangkan aspek yang berkaitan.
Bagaimana penyewa mendapat "rangsangan"
Oleh itu, kami telah menentukan bahawa penyewa-penyewa sesebuah perusahaan yang telah memasuki "kontrak utama" dengan pemilik sesuatu harta untuk menyewa objek boleh mengeluarkan secara sah sewa premis premis bukan kediaman secara sah. Langkah pertama yang diperlukan oleh syarikat untuk menjalankan hak yang sesuai adalah dengan menghubungi pemilik hartanah dengan tawaran. Ia harus menyatakan niat entiti undang-undang untuk menyewa premis, serta syarat asas pajakan berikutnya.
Sebaliknya, pemilik harta tersebut dikehendaki oleh undang-undang untuk menerima tawaran ini. Sekiranya dia tidak, menurut Perkara 445 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, seorang subtenant yang boleh dibiarkan tanpa premis yang dia sangat memerlukan boleh pergi ke mahkamah. Subjek tuntutan itu akan menjadi paksaan pemilik harta untuk membuat kesimpulan kontrak yang sesuai. Seperti yang dinyatakan oleh banyak peguam, amalan kehakiman secara keseluruhan memberi kesaksian kepada kecenderungan mahkamah untuk mengambil bahagian subtenan.
Pertimbangkan contoh yang menggambarkan mekanisme di atas.
Subtenant dan pemilik hartanah: amalan interaksi
Katakan Propeller LLC memiliki bengkel pengeluaran kabel. IP Ivanov A. B. menyewa bengkel ini untuk tempoh 3 tahun. Tujuan urus niaga yang berkaitan dengan usahawan adalah untuk membuka salurannya sendiri untuk pengeluaran kabel di bawah jenamanya sendiri. Walau bagaimanapun, terdapat keruntuhan mata wang negara Rusia, dan IE Ivanov A. B. menganggap bahawa tidak menguntungkan untuk membuka pengeluaran kerana kenaikan harga bahan mentah yang diperlukan untuk pengeluaran kabel. Walau bagaimanapun, dia berpaling kepada Ivanov perusahaan negeri "Gidrokabelmontazh", di gudang yang terkumpul cukup bahan mentah, tetapi yang sangat diperlukan bengkel untuk pengeluaran kabel. Ivanov menganggap bahawa dia mempunyai peluang yang baik untuk mendapatkan wang dengan menyerahkan premis pada kadar yang lebih tinggi daripada kontrak dengan Propeller LLC. Syarikat milik negara bersetuju. Propeller LLC telah bersetuju.
Akibatnya, subjek-subjek hubungan undang-undang berikut terbentuk. Pertama, ia adalah Propeller LLC, pemilik bengkel tersebut. Kedua, ini adalah penyewa "utama" - IP Ivanov AB Ketiga, ia adalah pihak yang bertentangan dan, pada saat yang sama, subtenant - perusahaan milik negara Gidrokabelmontazh.
Subtenan membawa peralatan ke bengkel dan mula menghasilkan. Tetapi, pertentangan timbul antara FE Ivanov A. B. dan pengurusan Propeller LLC atas kesesuaian menyimpulkan perjanjian pajakan. Akibatnya, pemilik syarikat bengkel itu memfailkan tuntutan saman terhadap ahli perniagaan, yang memihak kepada plaintif. Kontrak telah dibatalkan.
Peguam Gidrokabelmontazh memutuskan untuk menggunakan hak undang-undang untuk menyimpulkan kontrak sewa dengan LLC Propeller secara langsung, berkat peruntukan Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Mereka membuat tawaran, di mana mereka menawarkan untuk membayar jumlah yang sama kepada Propeller LLC kerana mereka mengarahkan kepada obligasi perjanjian sub-pajakan kepada SP Ivanov B. Pemilik syarikat bengkel ini, dalam satu tangan, wajib menerima tawaran itu - menurut Kanun Sivil Persekutuan Rusia, yang lain, dia melakukannya dengan senang hati, kerana ia menjadi mungkin untuk menerima lebih banyak pendapatan dari sewa bengkel tersebut. Selain itu, adalah sepenuhnya mungkin untuk mengandaikan bahawa Propeller LLC mencadangkan bahawa Gidrokabelmontazh menyimpulkan kontrak baru yang lebih panjang.
Bagaimana cara menjadi subtenant rakan niaga?
Terdapat satu lagi nuansa menarik mengenai jenis hubungan perundangan yang sedang dipertimbangkan. Sebagaimana yang dinyatakan di atas, pajakan premis bukan kediaman boleh membentuk rangkaian urusniaga berurutan. Pada langkah utama adalah perjanjian penyewa dengan pemilik harta tanah. Seterusnya adalah menyewakan lagi. Menurutnya, penyewa "utama" menandatangani kontrak yang berkaitan dengan rakan niaganya. Selepas itu, sub menyewakan menengah boleh dibuat, dan lain-lain. Ini adalah senario yang mungkin di mana Gidrokabelmontazh akan menyerahkan bengkel itu kepada beberapa pengeluar lain, kata Connectmetallist LLC, setelah mendapat kebenaran daripada IE Ivanov A. B., kecuali, pada masa itu dia belum lagi masuk, seperti yang berikut dalam senario kita yang dinyatakan di atas, dalam perselisihan dengan Propeller LLC.
Kami memeriksa nuansa di mana pihak kaunter secara sah boleh mengambil tempat penyewa "utama". Walau bagaimanapun, adakah hak untuk sesuatu perusahaan yang bertindak sebagai sub-penyewa "sekunder", yang, secara relatifnya, satu pautan terus dari pemilik hartanah?
Peguam mengatakan bahawa undang-undang Rusia tidak secara eksplisit menyediakan mekanisme sedemikian. Ternyata hak sub-penyewa "sekunder" tidak dilindungi dengan kuat seperti halnya pihak yang menandatangani perjanjian dengan penyewa "utama". Dan ini walaupun hakikat bahawa subhalensi "sekunder" adalah prosedur yang tidak dilarang oleh undang-undang.
Double sublease: spesifik
Walau bagaimanapun, beberapa peguam memberi perhatian kepada kata-kata dari Perkara 6 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Ia mengatakan bahawa dalam situasi di mana perhubungan sivil tidak dapat diselesaikan secara langsung disebabkan oleh kurangnya perundangan yang relevan, dan amalan amalan perniagaan belum terbentuk, norma-norma itu digunakan dalam rangka analogi undang-undang. Dan dalam kes ini, pada dasarnya, subtenant "sekunder" boleh cuba mengemukakan kepada penyewa "utama" permintaan untuk merundingkan semula kontrak supaya terus menggunakan harta itu.
Tetapi dalam amalan, sebagai peguam memberi nota, ini hanya mungkin apabila subtenant segera meminta penandatanganan kontrak "langsung" dengan pemilik harta itu. Jika rakan niaga penyewa "utama" tidak aktif, maka semua "perjanjian bawahan" dalam kes umum tidak sah. Oleh itu, Connectmetallist LLC harus berhati-hati dalam menyimpulkan kontrak yang mana pemilik sebenar harta itu adalah beberapa tahap yang lebih tinggi daripada tuan tanah sebenar.
Pada masa yang sama, beberapa peguam mengatakan bahawa mungkin untuk mentafsirkan istilah menyewakan lagi sebagai mekanisme di mana pihak "hiliran" masih boleh bergantung pada kontrak baru dengan pemilik harta - semata-mata kerana kemungkinan menerapkan peraturan sebagai sebahagian dari analogi undang-undang.
Struktur persetujuan sublease
Apa yang sepadan dengan perjanjian penyerahan diri? Pada dasarnya, strukturnya secara keseluruhannya hampir sama dengan kontrak yang sama yang menyediakan interaksi langsung antara penyewa hartanah dan pemiliknya. Pertimbangkan spesifik perjanjian-perjanjian yang berkaitan, di mana penyerahan dibuat, contoh struktur kontrak-kontrak ini.
Seperti kebanyakan transaksi sivil yang lain, jenis kontrak yang berkenaan mengandungi peruntukan umum. Di dalamnya, peguam mengesyorkan penggunaan istilah "menyewakan lagi" - ia, seperti yang telah kita jelaskan di atas, adalah agak rasmi, adalah dalam radas konseptual undang-undang yang berkaitan. Ketentuan umum untuk jenis transaksi yang dipertimbangkan adalah pada dasarnya sama dengan perjanjian sewa standar - pemilik sepenuhnya memberikan hak untuk menggunakan properti tersebut kepada penyewa, memastikan bahwa harta itu tidak dicagarkan, dll. Kesahihan perjanjian tersebut dicatat.
Perenggan berikutnya perjanjian adalah kewajiban para pihak. Segalanya di sini hampir sama seperti jika sewa biasa disimpulkan. Tarikh akhir bagi pemindahan harta tanah kepada penyewa ditetapkan, jika diperlukan - penggunaan objek untuk maksud itu, kewajiban pihak yang bersekutu kepada pemilik harta untuk mempertahankan premis itu secara tertib, dll.
Selanjutnya, syarat pembayaran biasanya termasuk dalam kontrak, serta prosedur penyelesaian. Sebagai peraturan, istilah yang ditunjukkan oleh subtenant pembayaran yang berkaitan ditunjukkan - biasanya sebelum hari ke-5 setiap bulan, hak penyewa untuk memungut hutang ditetapkan. Termasuk adalah peruntukan mengenai pembayaran utiliti, dan lain-lain. Secara umum, segala-galanya adalah sama dengan pajakan "utama" premis bukan kediaman.
Perenggan seterusnya adalah tanggungjawab para pihak. Kata-kata di sini juga agak standard. Ini adalah kewajipan subjek hubungan sah untuk membayar denda, denda, dsb.
Perjanjian penyerahan diri juga menetapkan syarat untuk pindaan, penamatan atau penamatan kontrak yang berkaitan. Biasanya mereka dikaitkan dengan kekerapan membuat pembayaran, dan juga, seperti yang kita nyatakan pada permulaan artikel, penyerahan harta untuk pajakan berikutnya yang memihak kepada pihak ketiga tanpa persetujuan pemberi pajak.
Perjanjian sub-pajakan, seperti banyak jenis kontrak, mungkin mempunyai syarat khas. Mereka mungkin mencerminkan, contohnya, fakta yang mungkin penambahbaikan tidak dapat dipisahkan harta itu menjadi harta penyewa. Juga, peruntukan biasanya tetap di mana subtenant mempunyai hak untuk terus menggunakan harta itu, walaupun pemilikan itu diserahkan kepada pihak ketiga.
Di antara syarat-syarat lain, yang juga biasanya ditetapkan - yang, sebagai contoh, mentadbir, sebagai tambahan kepada kata-kata sebelumnya, pilihan untuk melaksanakan penambahbaikan dalam struktur objek. Contohnya, misalnya, baik pulih.
Pendaftaran negara menyewakan pada umumnya tidak diperlukan. Pada masa yang sama, seperti yang dinyatakan di atas, penyewa semasa mesti mempunyai persetujuan bertulis daripada pemilik harta untuk urus niaga berikutnya, subjek yang membiarkan objek sepadan. Jenis aktiviti firma yang memasuki urusniaga tersebut boleh menjadi apa-apa. Sekiranya pihak-pihak menandatangani perjanjian di mana premis itu dibubarkan, sifat OKVED syarikat dan ciri-ciri lain yang mencirikan profil organisasi dari sudut pandangan sektor perniagaan tidak penting.