Terdapat banyak cara untuk menyewa sebuah apartmen. Dua prinsip utama telah termaktub dalam undang-undang Rusia - melalui kesimpulan perjanjian sewa komersial, serta apabila menandatangani kontrak pengambilan sosial. Bagaimana mereka berbeza? Apakah sumber perundangan yang mentadbir kontrak yang berkaitan?
Jenis pekerjaan yang berbeza
Apakah perbezaan antara penyewaan komersil dan lain-lain jenis transaksi hartanah? Ia dapat diperhatikan bahawa spesifik jenis hubungan sah yang berkaitan dikawal oleh perundangan sivil dan perumahan Persekutuan Rusia. Menurut peruntukan Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kontrak sewa menunjukkan bahawa salah satu pihaknya (pemilik atau orang yang diberi kuasa lain) menyediakan premis lain untuk bayaran dalam pemilikan undang-undang, disertai dengan hak untuk tinggal. Oleh kerana hubungan dalam rangka jenis transaksi ini melibatkan penempatan moneter, ini berarti premis komersial sedang diupah.
Satu varian adalah mungkin di mana pemilik premis adalah pihak berkuasa awam atau perbandaran. Dalam hal ini, perbincangan kemungkinan besar mengenai pengambilan sosial, di mana tidak ada sewa seperti itu, yaitu, seseorang memindahkan kepada pihak berwenang sejumlah tertentu sesuai dengan tarif yang ditetapkan.
Walau bagaimanapun, hubungan antara warganegara dan pihak berkuasa yang berkaitan sering melibatkan beberapa jenis penyelesaian kewangan. Oleh itu, pelbagai sumber undang-undang yang berakar, walaupun tidak rasmi, tetapi tetap digunakan istilah yang menyifatkan hubungan tersebut - penyewaan komersil sosial.
Jenis pekerjaan sosial dan komersial
Satu cara atau yang lain, dari sudut pandangan undang-undang sivil Persekutuan Rusia, pengambilan sosial dan komersil adalah kategori undang-undang yang sama sekali berbeza. Dan ini adalah walaupun perjanjian yang memformalkan hubungan yang relevan mempunyai beberapa ciri umum - seperti, contohnya, kebencian, pembalasan (walaupun beberapa peguam menganggap istilah ini tidak dapat diguna pakai untuk perekrutan sosial), dan juga timbal balik.
Oleh itu, perkara penting ialah pemilik premis. Walau bagaimanapun, beberapa peguam menyatakan bahawa kerajaan atau perbandaran masih boleh menjadi pemilik hartanah di bawah kontrak komersial, tidak mempunyai sifat sosial, pengambilan pekerja. Oleh itu, pakar percaya, tidak begitu banyak status pemilik yang penting sebagai kandungan kontrak.
Sesetengah peguam percaya bahawa asasnya penting juga siapa majikannya. Penyewaan komersil hanya terpakai jika individu menyewa harta tersebut. Subjek hubungan hukum yang relevan yang berada di bawah peraturan artikel undang-undang sivil yang sama, entitas hukum, seperti yang disebut oleh pengacara, tidak boleh. Walau bagaimanapun, terdapat pilihan di mana organisasi bertindak sebagai perantara antara pemilik dan individu menyewa apartmen.
Satu cara atau lain, undang-undang sivil Persekutuan Rusia menyediakan untuk dua jenis perjanjian pajakan utama, subjek yang merupakan harta kediaman. Pertama, ini adalah kontrak sebenar bagi sewa komersial perumahan, di mana pemiliknya boleh menjadi entiti undang-undang atau individu, dan hanya warganegara boleh menjadi penyewa. Kedua, ia adalah kontrak berorientasikan sosial. Pemberi pajak di dalamnya adalah negeri atau perbandaran, pemajak adalah individu.
Salah satu kriteria asas yang membezakan antara penyewaan sosial dan komersial adalah penswastaan. Hanya mungkin jika perumahan disediakan dalam perintah keutamaan yang sesuai oleh kerajaan. Dalam hubungan komersial, penswastaan adalah mungkin, jika hanya penyewa akan membeli perumahan dari pemiliknya.
Pertimbangkan spesifik setiap kontrak.
Pengambilan sosial: spesifikasi kontrak
Penyewaan sosial perumahan dikawal oleh Kanun Sivil Persekutuan Rusia, serta oleh sumber undang-undang yang relevan dalam bidang perundangan perumahan, yang mana Kod boleh merujuk. Sasar di mana hubungan perundangan sedemikian dijalankan, mengikut peruntukan Kod, adalah cukup sempit - hanya stok perumahan negeri atau perbandaran boleh menjadi subjek perjanjian yang berkaitan. Status undang-undang penyewa pangsapuri juga penting.
Seorang tuan tanah di bawah kontrak pengambilan sosial adalah badan kerajaan yang merupakan pemilik sebuah bangunan yang terletak dalam dana perumahan di peringkat tertentu - negeri atau perbandaran.
Sebaliknya, hanya seorang warganegara Rusia yang boleh menjadi penyewa - perumahan tidak diberikan kepada orang asing dalam rangka perjanjian yang relevan, melainkan dinyatakan sebaliknya dalam undang-undang.
Seseorang mempunyai hak untuk mengira untuk menyelesaikan kontrak pengambilan sosial dengan negara atau perbandaran jika dia diakui sebagai miskin mengikut cara yang ditetapkan oleh undang-undang, serta memerlukan perumahan.
Perhatikan bahawa mungkin terdapat beberapa majikan - sebagai peraturan, ini adalah ahli keluarga yang sama. Pada masa yang sama, ia boleh menjadi saudara jauh - jika dibuktikan bahawa mereka menjalankan rumah bersama dengan majikan. Ada kemungkinan seseorang akan dikenal pasti sebagai ahli keluarga seorang warganegara yang menyewa rumah di mahkamah.
Setiap orang yang boleh tinggal di sebuah apartmen di bawah kontrak pekerjaan sosial mempunyai hak dan kewajipan yang sama. Kewajipan yang timbul mengikut syarat-syarat kontrak adalah tertakluk kepada pemenuhan di bawah syarat liabiliti bersama bagi semua yang tinggal di sebuah apartmen yang disewa dari negeri atau perbandaran.
Ia agak mustahil, seperti yang telah kita nyatakan di atas, juga penyewaan komersil perumahan dari negeri ini. Walau bagaimanapun, dalam praktiknya, walaupun kontrak sedemikian, walaupun tidak secara rasmi, sering bersosial. Lebih-lebih lagi, seperti yang dinyatakan oleh beberapa peguam, istilah "sosial" harus dipertimbangkan terutamanya dalam konteks menyediakan syarat keutamaan kontrak - khususnya, dari segi jumlah sewa.
Apakah kontrak untuk penyewaan perumahan dari negeri atau perbandaran seperti? Pertimbangkan strukturnya.
Struktur kontrak pengambilan sosial
Pertama sekali, pihak-pihak yang dinyatakan dalam jenis kontrak yang berkaitan. Satu adalah warganegara atau keluarganya, yang lain adalah negara atau perbandaran.
Komponen seterusnya perjanjian itu adalah objek. Ia boleh menjadi kediaman, yang merupakan sebahagian daripada dana di peringkat yang sesuai - negeri atau perbandaran.
Item seterusnya ialah terma pembayaran. Sebagai peraturan, ia terdiri daripada tiga bahagian - sewa sendiri (dapat diperhatikan bahawa di bawah kontrak penyewaan sosial itu lebih sering disebut sebagai sewa untuk premis), pampasan untuk utiliti, serta sumbangan untuk perbaikan dan penyelenggaraan perumahan. Jika, bagaimanapun, negeri mengambil bayaran untuk pengambilan sosial - yang paling kerap ini berlaku, maka ia dikira, sebagai peraturan, atas dasar kawasan apartmen pada kadar yang ditetapkan dalam tindakan undang-undang yang berkaitan.
Penyewaan perumahan sosial juga menyiratkan hak dan kewajipan tertentu pihak-pihak sesuai dengan perjanjian jenis yang sepadan. Bagi tuan tanah, yang merupakan negeri atau perbandaran, kewajipannya biasanya berkaitan dengan keperluan untuk menyediakan penyewa dengan bilik yang bebas dari beban, melakukan pembaikan yang tepat pada masanya, memastikan bekalan awam yang stabil, dan sebagainya.
Sebaliknya, pemberi sewa pada pengambilan sosial juga mempunyai hak. Mereka juga ditetapkan dalam kontrak, dan, sebagai peraturan, mencerminkan hak untuk menuntut pembayaran sewa dan utiliti tepat pada waktunya, serta memohon kepada mahkamah sekiranya berlaku pelanggaran.
Kewajipan penyewa mengikut kontrak adalah seperti berikut: untuk menggunakan apartmen untuk tujuan yang dimaksudkan, untuk memastikan keselamatannya, untuk membuat pembaikan jika perlu, untuk membayar sewa dan utiliti tepat pada masanya.
Hak majikan, yang ditetapkan dalam perjanjian penyewaan sosial, adalah seperti berikut: untuk menanamkan orang lain ke dalam apartmen, jika ini tidak bertentangan dengan ketentuan undang-undang yang relevan dan tidak berarti ketidaknyamanan bagi jiran-jiran. Warganegara juga berhak untuk meminta baik pulih tepat pada masanya daripada pemiliknya.
Penamatan kontrak pekerjaan sosial
Kontrak untuk pajakan komersial premis termasuk fasal pada penamatan kontrak yang berkaitan. Keadaan ini sama dengan perjanjian jenis sosial. Penamatan kontrak boleh dilakukan pada bila-bila masa dengan persetujuan bersama pihak-pihak. Untuk ini, adalah mencukupi untuk majikan untuk memberitahu pemilik secara bertulis.
Negeri atau perbandaran - subjek pemilikan hartanah - berhak untuk menamatkan kontrak sosial pekerjaan secara eksklusif di mahkamah, dan hanya jika ada alasan hukum.
Setelah mempertimbangkan bagaimana kontrak dibuat di mana pemberi pajak adalah negeri, kita mengkaji spesifik perjanjian yang tidak termasuk dalam kategori sosial. Apa sebenarnya penyewaan komersil?
Spesifik kontrak peribadi
Menurut Perkara 671 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, perjanjian mengenai pemindahan premis kediaman untuk sewa dapat disimpulkan antara warga negara, serta individu dan entitas hukum, jika yang terakhir adalah pemilik real estat. Perjanjian pajakan komersial tidak memerlukan kelulusan pentadbiran dan tidak tertakluk kepada pendaftaran mandatori dengan agensi kerajaan.
Objek dari perjanjian yang berkaitan adalah perumahan yang memenuhi kriteria yang ditetapkan pada tingkat konstruksi, kebakaran, kebersihan dan standar lain yang signifikan dari sudut pandang operasi premis. Adalah penting bahawa apartmen mempunyai status rasmi premis, yang dicatatkan dalam dokumen dari BTI.
Kontrak pekerjaan komersial yang tidak dikelaskan sebagai sosial adalah sangat penting. Kod Awam Persekutuan Rusia menyediakan dua jenis perjanjian bergantung kepada terma - sehingga 1 tahun dan sehingga 5 tahun. Jika pihak-pihak tidak menyatakan istilah dalam terma kontrak, maka ia dianggap ditandatangani selama 5 tahun.
Tidak seperti perjanjian penyewaan sosial, di mana hanya penyewa dan anggota keluarganya boleh tinggal di apartmen yang disewa dari negara atau perbandaran, pengambilan secara komersial, sebagai peraturan, tidak membayangkan sekatan ke atas kediaman mana-mana orang. Sebaliknya, semua tanggungjawab untuk penggunaan perumahan terletak pada penyewa.
Pada masa yang sama, varian adalah mungkin di mana sewa komersil kediaman dibuat dengan penyertaan beberapa penyewa. Dan dalam hal ini, kewajiban di bawah kontrak berlaku untuk semua orang yang akan menjadi subjek hubungan hukum. Tanggungjawab mereka menjadi bersama, termasuk aspek pembayaran perumahan. Nilainya, tidak seperti kontrak jenis sosial, ditentukan secara persendirian, dan tidak berdasarkan norma-norma yang bergantung, misalnya, di kawasan apartemen.
Lebih-lebih lagi, sebaik sahaja jumlah sewa ditetapkan dalam kontrak, ia tidak boleh diubah semasa tempoh perjanjian. Mengenai kekerapan pembayaran - ia ditentukan secara persendirian. Tetapi jika pihak-pihak tidak menetapkan fasal ini dalam kontrak, maka, menurut Artikel 682 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, bayaran hendaklah dibuat setiap bulan.
Sekiranya kontrak ditandatangani untuk penyewaan komersial perumahan dari negeri, maka secara umum dokumen ini akan memenuhi kriteria yang dibincangkan di atas.
Marilah kita mengkaji struktur kontrak sedemikian.
Struktur kontrak pekerjaan
Jenis dokumen ini harus mencerminkan:
- subjek kontrak;
- jenis hartanah, alamatnya;
- hak dan kewajipan penyewa dan penyewa;
- tempoh perjanjian;
- cara majikan memenuhi kewajipannya;
- maklumat mengenai dokumen yang mengesahkan pemilikan perumahan;
- data pasport penyewa dan penyewa atau maklumat pengenalan lain;
- jumlah bayaran sewa, pembayaran tetap;
- senarai harta tanah yang terletak di dalam apartmen;
- terma pembayaran untuk utiliti.
Dalam beberapa kes, elemen lain dimasukkan ke dalam kontrak. Sebagai contoh, terdapat pajakan komersial perumahan dengan hak untuk membeli. Benar, dalam amalan Rusia, hubungan perundangan sememangnya jarang berlaku. Walau bagaimanapun, mereka sering diamalkan di negara-negara Barat. Istilah yang sama tidak dinyatakan secara khusus dalam undang-undang, kata peguam.
Menurut para ahli, tindakan undang-undang yang ada mengandungi peruntukan yang boleh digunakan dalam konteks pengawasan hubungan hukum, menyiratkan sewa apartemen dengan hak untuk menebusnya.
Pakar mengesyorkan bahawa warga yang mendaftar sewa komersial juga menandatangani dengan tuan tanah suatu tindakan penerimaan dan pemindahan perumahan, yang mengiringi perjanjian pajakan utama. Ia harus mencerminkan keadaan dinding, lantai, tingkap, paip dan elemen-elemen lain premis yang penting dari segi rupa dan tujuan.
Menyewakan lagi
Sumber utama undang-undang yang mengawal kategori penyewaan komersil - Kanun Sivil Persekutuan Rusia - termasuk peruntukan mengenai menyewakan lagi, iaitu, mengenai kemungkinan penyewa yang, berdasarkan perjanjian dengan pemilik apartmen, mempunyai hak untuk melupuskan harta tersebut dan memasuki perjanjian pajakan tambahan dengan orang lain.
Sifat undang-undang perjanjian menyewakan adalah sama dengan spesifikasi perjanjian antara penyewa apartmen dan pemilik rumah. Walau bagaimanapun, kontrak masing-masing mempunyai beberapa batasan. Sebagai contoh, kontrak tersebut tidak boleh ditandatangani untuk tempoh yang melebihi tempoh yang ditetapkan dalam kontrak antara pemilik dan penyewa pertama. Sekiranya kontrak pertama ditamatkan lebih awal dari jadual, maka sub menyewakan ditamatkan.
Keistimewaan perjanjian menyewakan adalah bahawa penyewa kedua, seperti yang dinyatakan oleh beberapa peguam, tidak menerima hak penuh untuk menggunakan perumahan, khususnya, dia tidak boleh melupuskannya. Di samping itu, penyewa utama bertanggungjawab terhadap tindakan "rakan niaga "nya kepada pemilik apartmen.
Agar penyewa utama dapat menyewakan apartmen, maka, mengikut peruntukan Perkara 685 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, pangsapuri mesti mempunyai kawasan yang mencukupi: 12 meter M. m. setiap orang. Norma ini, pada gilirannya, mengandungi satu lagi undang-undang utama yang mengawal penyewaan komersil kediaman, iaitu LC LC. Iaitu, jika norma kurang daripada yang dinyatakan dalam Kod Perumahan semasa pengenalan yang diajukan penyewa kedua, maka perjanjian penyerahan diri tidak dapat disimpulkan.
Hak keupayaan untuk memperbaharui kontrak
Mempelajari apa yang komersial sewa perumahan, adalah berguna untuk memberi perhatian kepada aspek seperti hak pendahuluan untuk melanjutkan pajakan. Mengikut Artikel 684 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, pemilik sebuah apartmen tiga bulan sebelum tarikh akhir untuk tamat tempoh kontrak mesti menawarkan penyewa terma baru kontrak atau mengesahkan yang sekarang. Jika tuan tanah tidak lagi mahu menyewa pangsapuri selepas kontrak, maka dia wajib memberitahu penyewa mengenainya. Jika dia tidak, maka kontrak itu diperluaskan untuk tempoh yang sama yang pada asalnya dibuat.
Malah lebih menarik ialah peruntukan Perkara 684 Kanun Sivil Persekutuan Rusia mengenai pelupusan berikutnya oleh pemberi pajak hartanya apabila kontrak sebelumnya telah selesai dan tidak diperbaharui. Oleh itu, dalam Kod Awam, khususnya, dikatakan bahawa pemilik harta itu tidak berhak membuat kesepakatan dengan seseorang untuk menyewa sebuah apartmen pada tahun itu, jika dia memberitahu penyewa terdahulu bahawa dia tidak akan menyewakan rumah.
Begitu kekhususan undang-undang yang mengawal sewa komersil premis kediaman. Amalan kehakiman yang berkaitan dengan latihan oleh warganegara hak masing-masing, sebagaimana yang diperhatikan beberapa pakar, adalah samar-samar. Fakta adalah bahawa jauh dari biasa majikan berjaya membuktikan dalam amalan bahawa dia tidak menerima amaran yang sesuai.
Penamatan Kontrak Perdagangan
Kami mengkaji aspek utama kategori seperti undang-undang sebagai penyewaan komersil. Apa itu, sekarang anda tahu. Ia juga berguna untuk mempertimbangkan nuansa yang mencerminkan penamatan jenis kontrak yang berkaitan. Menurut Artikel 687 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kedua tuan tanah dan penyewa boleh menamatkan hubungan sah di bawah perjanjian pajakan komersial.
Benar, yang kedua dalam pengertian ini mempunyai lebih banyak kemungkinan. Untuk menamatkan pajakan, penyewa boleh memaklumkan hasratnya untuk menamatkan hubungan sah tiga bulan sebelum tamatnya kontrak semasa tanpa penjelasan. Undang-undang itu memberi hak kepada pemilik untuk menamatkan kontrak di mahkamah.
Dalam hal ini, pemberi sewa mesti mempunyai alasan yang baik untuk penamatan kontrak. Sebagai contoh, kelewatan sistematik dalam membuat pembayaran penyewa atau pengabaian oleh penyewa kewajipan untuk mengekalkan apartmen dalam keadaan baik.
