Dalam amalan undang-undang Rusia, terdapat konsep kontrak pelaburan. Kepentingan tertentu adalah hakikat bahawa, walaupun penggunaan meluas jenis perjanjian ini, ia tidak mempunyai formalisasi rasmi dalam sumber perundangan. Bagaimanakah kontrak sedemikian disediakan dalam amalan?
Definisi
Menurut tafsiran biasa, perjanjian pelaburan adalah perjanjian, sebagai peraturan, sifat komersial yang menentukan mekanisme untuk memindahkan wang atau aset material kepada syarikat atau sekumpulan entiti untuk tujuan pengembalian pelaburan berikutnya dalam bentuk premium peratusan atau aset yang diberi nilai yang tinggi. Dengan menandatangani kontrak seperti ini, pelabur memindahkan kewangan atau harta yang memihak kepada orang lain, selalunya dalam pemilikan atau pengurusan operasi.
Oleh itu, tujuan utama yang mana suatu perjanjian aktiviti pelaburan diselesaikan adalah penerimaan selanjutnya keuntungan yang nyata secara komersial pelabur tunai atau aset material. Pada masa yang sama, sumber pendapatan pelabur adalah aktiviti organisasi di mana dia melabur. Perjanjian yang dipersoalkan biasanya mengandaikan bahawa aktiviti masing-masing penerima dana adalah sifat keusahawanan. Walaupun sifat undang-undang perjanjian sedemikian mungkin sangat berbeza.
Pelaburan pembinaan
Perjanjian pelaburan dalam pembinaan telah mendapat populariti tertentu. Sumber pembiayaan aktiviti pemaju, sebagai peraturan, adalah dana yang diterima dari luar - dari warganegara (jika berkaitan dengan pembinaan rumah), organisasi, negara atau majlis perbandaran (jika objek itu mempunyai tujuan komersil). Perjanjian pelaburan dalam bidang pembinaan menyiratkan bahawa pelabur memindahkan wang kepada pemaju sebagai pertukaran untuk menerima harta tanah selesai setelah pembinaannya (atau, sebagai pilihan, hak untuk membeli objek kepentingan dengan keutamaan yang signifikan).
Fakta menarik ialah kontrak jenis ini tidak diklasifikasikan dalam apa cara dalam perundangan sivil Persekutuan Rusia.
Dari sudut pandangan status undang-undang, perjanjian pelaburan untuk pembinaan adalah contoh perjanjian bercampur, legitimasi yang dijamin oleh kata-kata klausa 2 dari 421 Kanun Sivil Persekutuan Rusia - mengenai kemungkinan mengakhiri kontrak, yang mungkin atau tidak mungkin diperuntukkan oleh undang-undang Persekutuan Rusia.
Struktur perjanjian sedemikian, sebagai peraturan, menunjukkan kehadiran unsur-unsur ciri-ciri jenis perjanjian dalam pelbagai bidang.
Iaitu, kontrak pembinaan mungkin mengandungi bahasa khusus untuk pinjaman, kontrak atau, contohnya, perkongsian, berdasarkan kepada spesifikasi syarikat yang menerima pelaburan.
Nuansa undang-undang
Pada masa yang sama, Kod Awam Persekutuan Rusia bukan satu-satunya sumber undang-undang yang menentukan status kontrak pembinaan (lebih tepatnya, ia menyediakan garis panduan untuk menyusun struktur mereka). Apabila merangka perjanjian sedemikian, Undang-undang Persekutuan "Mengenai Aktiviti Pelaburan" dan Undang-undang RSFSR tentang orientasi yang sama boleh digunakan - di bahagian-bahagian di mana peruntukan itu tidak bercanggah dengan akta undang-undang yang lebih baru. Sebagai contoh, beberapa norma yang dinyatakan dalam Undang-undang Persekutuan yang dinyatakan di atas berlaku jika ia bukan tentang membina objek dari awal, tetapi, katakan, membongkar atau merekonstruksinya. Perjanjian seperti ini juga disebut dalam beberapa kes sebagai perjanjian pelaburan.Oleh kerana tidak ada definisi jelas mengenai kontrak seperti dalam undang-undang sivil, ini bukanlah salah.
Tanda kontrak pelaburan
Seperti yang kita nyatakan di atas, undang-undang Persekutuan Rusia tidak memberikan definisi yang jelas tentang apa perjanjian pelaburan. Pada permulaan artikel itu, kami membentangkan salah satu tafsiran popular istilah ini, tetapi takrif kami tidak rasmi. Pada masa yang sama, beberapa ciri khas kontrak pelaburan diserikan oleh peguam Rusia. Pertimbangkan mereka.
Kriteria utama di sini adalah kandungan ekonomi perjanjian. Sesetengah peguam percaya bahawa tidak kira sama ada perjanjian pelaburan diselesaikan antara individu, entiti undang-undang, atau kedua-duanya - mata pelajaran hak asasi manusia boleh jadi (seperti objek). Penyokong pendapat ini merujuk kepada kata-kata dari Undang-undang RSFSR "Mengenai Aktiviti Pelaburan" - ia mengatakan, khususnya, objek aktiviti pelaburan boleh menjadi dana dan aset yang beredar dalam semua bidang dan segmen ekonomi negara.
Dalam Undang-undang Persekutuan, pakai sudah ada di Persekutuan Rusia, sebaliknya, dikatakan bahawa objek pelaburan boleh menjadi harta dalam apa-apa bentuk pemilikan - swasta, negeri, perbandaran dan lain-lain. Sesetengah peguam menarik perhatian kepada beberapa sumber undang-undang bawahan. Sebagai contoh, salah satu dokumen amalan timbang tara Rusia mengatakan bahawa perjanjian pelaburan mesti mengandungi kata-kata yang mencerminkan maksud pendeposit untuk menerima pendapatan atau pilihan lain.
Pakar mengenal pasti beberapa ciri utama berikut yang mana kontrak boleh dikelaskan sebagai "pelaburan." Iaitu:
- kesimpulan dari suatu perjanjian investasi harus menyiratkan sifat jangka panjang hubungan antara pihak-pihak;
- perjanjian itu sepatutnya saling bersifat (iaitu, sebagai pertukaran untuk menerima pelaburan, pemindahan entiti kepada pendeposit hasil pendapatan pelaburan, hartanah, keutamaan, dll.);
- perjanjian itu mesti berasaskan (dalam bentuk dokumentasi reka bentuk, tawaran, tawaran komersial dsb.);
- kontrak harus mencerminkan kepentingan komersil pihak-pihak (iaitu, pelabur menerima beberapa imbuhan).
Bergantung kepada sektor perniagaan di mana pelabur dan penerima dana bekerjasama, perjanjian itu juga boleh merangkumi formulasi yang melibatkan penggunaan kewangan dan aset material yang dipindahkan oleh pelabur, serta sifat umum atau berkongsi pemilikan harta yang dipindahkan kepada pelabur.
Perkongsian pelaburan
Pada tahun 2012, institusi perkongsian pelaburan telah ditetapkan secara sah di Rusia, mencerminkan satu bentuk khas aktiviti bersama rakan kongsi. Apakah ciri-ciri perjanjian yang dibuat di antara mereka? Perjanjian perkongsian pelaburan, pertama sekali, mempunyai spesifik subjek.
Dalam kebanyakan kes, ini adalah pengambilalihan bersama sekuriti entiti perniagaan, serta saham yang membentuk modal ekuiti dalam bentuk khas perniagaan undang-undang - perkongsian ekonomi. Oleh itu, perkongsian pelaburan merupakan pilihan kompromi untuk pelaksanaan hubungan undang-undang antara bentuk-bentuk seperti perkongsian terhad (khas untuk entiti sah) dan perkongsian mudah (di mana individu boleh menyertai).
Perkongsian pelaburan membayangkan hubungan kontrak di mana cukai perantaraan tidak dibayar dalam pengagihan pendapatan antara peserta. Dalam kes ini, penggubal undang-undang memberi pihak-pihak kepada perjanjian itu untuk tidak mendedahkan syarat-syarat urus niaga di khalayak ramai. Dan dalam hal ini, status perkongsian pelaburan dalam beberapa cara berbeza dari perjanjian antara organisasi. Tetapi ada perkara biasa antara mereka dan orang lain. Sebagai contoh, dalam kebanyakan kes ia perlu menetapkan tempoh kontrak perkongsian pelaburan, mengambil kira spesifikasi penarikan diri daripada perjanjian peserta tertentu, terutamanya interaksi dengan pemiutang, dsb.
Amalan merangka kontrak pelaburan dalam pembinaan
Marilah kita kembali ke kajian perjanjian khusus untuk industri pembinaan - sebagai salah satu yang paling popular dari segi hubungan pelaburan dalam perniagaan. Ia berguna untuk belajar, sebagai contoh, algoritma untuk penyediaan kontrak yang betul, berdasarkan kriteria yang diterima pakai dalam sistem perundangan Rusia. Kami menyatakan di atas bahawa bentuk perjanjian pelaburan mungkin mempunyai tanda-tanda kesamaan dengan perjanjian yang bersifat bidang lain dari perniagaan - pinjaman, penjualan, dll. Berdasarkan ciri ini, bagaimana untuk merancang kontrak dengan betul?
Pertama, apa-apa perjanjian sivil mesti bermula dengan mukadimah. Sebagai peraturan, ia menetapkan nama kontrak, tempat dan masa dan kesimpulannya. Komponen seterusnya adalah maklumat mengenai pihak-pihak untuk perjanjian itu. Sekiranya perjanjian pelaburan dibuat di antara entiti undang-undang, adalah perlu untuk menetapkan nama rasmi mereka, serta menyenaraikan pegawai-pegawai yang bertindak bagi pihak struktur yang berkaitan. Sekiranya salah satu pihak dalam kontrak adalah seorang individu, maka ia perlu menunjukkan data pengenalannya (nama, siri dan nombor pasport, alamat pendaftaran).
Perhatikan bahawa pihak yang bertanggungjawab untuk transaksi biasanya mempunyai salah satu daripada dua status utama - sama ada pelanggan atau kontraktor. Dalam kes pertama, ini bermakna bahawa rakan niaga pelabur diwajibkan untuk menarik kontraktor tambahan - iaitu, terutamanya struktur pengurusan. Tetapi adalah mustahil bahawa entiti undang-undang yang sama akan menjadi pelanggan dan kontraktor. Bagaimanapun, pakar-pakar bagaimanapun mengesyorkan penggunaan istilah pertama dalam kontrak.
Berikut adalah terma kontrak pelaburan. Sebagai peraturan, subjek perjanjian, penunjuk kewangan, serta kandungan kontrak dicatat di sini. Sesetengah peguam percaya, merujuk kepada peruntukan Perkara 432 Kanun Sivil, bahawa syarat utama sesuatu perjanjian pelaburan tepat pada hakikatnya. Kata-kata tipikal di sini mungkin berbunyi seperti ini: "Pelabur mengambil bahagian dalam membiayai projek dengan memindahkan dana, dan pelanggan menggunakannya untuk tujuan pembinaan dan seterusnya pemindahan harta itu untuk kepentingan pihak kaunter." Sudah tentu, bergantung kepada spesifik projek tertentu, perkataan mungkin berbeza.
Perjanjian pelaburan, contoh yang kita buat sekarang, juga harus mengandungi alamat harta masa depan (nombor jalan, rumah, bangunan dan apartmen, jika diketahui), bilangan tingkat dan tanda-tanda lain yang mencirikan lokasi geografinya. Dalam sesetengah kes, pakar mencadangkan untuk memohon kontrak pelan grafik lokasi objek di atas tanah, dan juga, jika boleh, juga susun atur apartmen.
Perenggan seterusnya - pihak-pihak kepada perjanjian pelaburan membetulkan senarai kerja yang mesti dilaksanakan oleh pihak yang diwajibkan untuk memenuhi syarat-syarat kontrak di pihaknya. Pakar mengesyorkan bahawa kandungan mereka didedahkan secara terperinci, iaitu menulis dalam perjanjian bahawa mereka akan menjadi pembinaan, kerja-kerja teknikal, pemasangan, meletakkan infrastruktur komunal, elektrik. Jika penamat disediakan, kami juga membaikinya. Dalam sesetengah kes, senarai kerja yang berkaitan, serta dokumentasi tambahan ke atasnya, lebih mudah ditempatkan di lampiran kontrak utama.
Perenggan seterusnya adalah harga. Adalah mungkin bahawa pelanggan mahu memasangnya dalam mata wang asing. Tetapi dalam kes ini, sumber utama data mengenai kadar pertukarannya terhadap ruble harus ditunjukkan - sebagai peraturan, ini adalah maklumat dari Bank Negara Persekutuan Rusia. Iaitu, anda boleh menetapkan kata-kata ini: "Pengiraan dalam rubel dibuat berdasarkan kadar pertukaran yang ditubuhkan oleh Bank Pusat Persekutuan Rusia pada hari apabila pelabur membuat pembayaran."Dalam bahagian "harga" kontrak, adalah perlu untuk mencerminkan jumlah sumbangan daripada pelabur, dan juga, kerana subjek perjanjian adalah hartanah, harga per meter persegi perumahan.
Kontrak pelaburan, contoh yang kita kumpulkan, harus memasukkan maklumat mengenai tarikh pelanggan (kontraktor, jika status ini digabungkan) memenuhi kewajiban kontraknya. Dalam artikel 314 Kod Awam Persekutuan Rusia dikatakan bahawa jika tempoh itu tidak ditakrifkan, maka tempoh masa yang munasabah diambil sebagai asas. Tetapi lebih baik, tentu saja, untuk menentukan keadaan kontrak ini. Pada masa yang sama, istilah itu mungkin terikat kepada mata yang berbeza - penyerahan objek untuk penerimaan atau fakta pendaftaran oleh pelabur hak untuk memiliki sebuah apartmen. Kriteria tertentu ditentukan oleh pihak-pihak dalam kontrak, dipandu oleh keutamaan objektif.
Tanggungjawab Pelabur
Ia berguna untuk memberi perhatian kepada item seperti tanggungjawab pelabur. Pakar percaya bahawa kontrak draf tipikal mungkin mengandungi gabungan berikut:
- memindahkan wang atau sumber bahan lain dalam terma yang dipersetujui oleh kontrak (berikan mereka dengan pelanggan secara teratur);
- untuk membekalkan rakan kongsi dengan dokumen hakmilik yang diperlukan dan jenis lain;
- membayar, jika dikehendaki oleh perjanjian, bayaran berasingan kepada pelanggan;
- melaksanakan penerimaan objek tersebut.
Tanggungjawab Pelanggan
Pada gilirannya, pelanggan juga diberkati dengan pelbagai tanggungjawab tertentu. Apa yang patut dilakukannya:
- membangunkan atau memesan dokumentasi projek;
- mencari dan memperuntukkan tanah untuk pembinaan hartanah;
- untuk melaporkan mengenai proses perbelanjaan pembinaan dan pelaburan mengikut jadual yang ditetapkan oleh kontrak;
- untuk menjalankan, jika diperuntukkan oleh kontrak atau kehendak undang-undang, tender untuk daya tarikan kontraktor;
- untuk membentuk satu pasukan pembina dan pakar profil lain yang diperlukan;
- memantau dan menjalankan pengawasan teknikal terhadap kerja-kerja pihak berwajib;
- menyerahkan objek kepada penerimaan;
- menyediakan pelabur dengan dokumen yang diperlukan.
Ciri-ciri pembinaan kontrak
Jika kami memudahkan algoritma untuk membina kontrak pelaburan dalam pembinaan, ia akan kelihatan seperti ini:
- satu pihak, iaitu pelabur, wajib memindahkan dana kepada pelanggan;
- pihak lain, dengan menggunakan saraan yang sesuai, mesti melabur dana yang diterima, berdasarkan spesifikasi projek pelaburan, dalam pembinaan harta itu dan kemudian mentransfernya kepada pelabur;
- Perjanjian itu harus merangkumi syarat dan syarat lain.
Kandungan kontrak, jika merumuskan mata utama, adalah seperti berikut: pembukaan, syarat-syarat penting (subjek, aspek kewangan, terma), serta syarat-syarat yang biasa, selepas - hak dan kewajiban masing-masing pihak.
Tahap pelaksanaan kontrak pembinaan
Kami mengkaji struktur anggaran kontrak pelaburan dalam industri pembinaan. Marilah kita mempertimbangkan langkah-langkah di mana perjanjian berkenaan dapat dilaksanakan. Pakar mengenal pasti tiga peringkat utama pelaksanaan projek pelaburan.
Pertama, ini adalah tempoh sebelum penempatan kewangan langsung. Sebagai sebahagian daripadanya, pelanggan menyediakan dokumentasi projek, kajian kebolehlaksanaan ekonomi, dan menyediakan persediaan teknikal untuk pembinaan objek hartanah. Bagi sumber jenis pertama, ia merupakan koleksi maklumat yang mencerminkan penerapan teknologi dan penyelesaian kejuruteraan dalam projek pembinaan.
Dalam kes ini, senarai kerja yang disediakan dalam dokumentasi reka bentuk mungkin menunjukkan. Dalam sesetengah kes, pelabur mungkin memerlukan pelanggan untuk membekalkan pelan perniagaan, yang sepatutnya menggambarkan manfaat projek tertentu, berdasarkan spesifik teknologi dan kejuruteraannya.
Kedua, ini adalah fasa pelaburan dan pembinaan seperti itu.Di dalam rangka kerja, pelanggan mendapati pelabur, menyimpulkan jenis kontrak yang bersesuaian dengannya, menandatangani kontrak, sebaliknya dengan rakan niaga, menarik hubungan buruh dengan pakar yang diupah. Selepas - dia membina objek itu, dan kemudian - memindahkannya kepada pelabur.
Ketiga, ini adalah tahap operasi. Sebagai sebahagian daripadanya, kerja tambahan boleh dilakukan - ke arah penamat, membekalkan objek dengan sumber tambahan komunal, menyelesaikan isu yang mungkin berkaitan dengan kekurangan yang dibuat semasa pembinaan, dll.
Pemindahan objek kepada pelabur
Kontrak pelaburan untuk pembinaan, contoh yang telah kami periksa di atas dari segi ciri-ciri utama, menunjukkan bahawa pemindahan harta itu mesti disertakan dengan menandatangani sijil penerimaan (atau dokumen serupa) setelah selesai pembinaan. Di samping itu, pelabur juga mesti menerima dokumen tajuk yang diperlukan. Dalam sesetengah kes, pelanggan juga berjanji untuk memindahkan kepada pelupusan rakan kongsi sumber-sumber utama mengikut profil dokumentasi kerja - mereka boleh digunakan, contohnya, semasa menyelesaikan kerja atau pembinaan semula.
Muat turun perjanjian pelaburan
