Dzīvokļa pārdošanas reģistrācijas procedūra ir interesanta ne tikai iesācējiem, bet arī tiem, kas ar to nodarbojas profesionāli. Galu galā tiesību akti pastāvīgi ievieš jaunus grozījumus, un pati procedūra ir pakļauta pielāgojumiem. Tikai darījuma posmi nemainās.
Pārbaudiet
Dzīvokļa pārdošanas reģistrācijas procedūra vienmēr ir vienāda. Un pirmais postenis ir pārbaude. Tas attiecas ne tikai uz ārēju mājokļa pārbaudi, bet arī uz to, ka dzīvoklis pieder pārdevējam. Arī pilnvaras klātbūtne ir diezgan pieņemama. Bet viņai vajadzētu būt normālam derīguma termiņam un informācijai.
Lai nesaskartos ar krāpniekiem, vislabāk ir personīgi tikties ar saimnieku un iepazīties ar visiem dokumentiem, kas nodibina īpašumu.
Pirms ievērot dzīvokļa pārdošanas reģistrācijas kārtību, labāk ir arī pārbaudīt īpašnieka dokumentus un viņa fotoattēlu.
Tālāk jums jānoskaidro, vai dzīvoklis ir apgrūtināts, vai tas ir drošības nauda vai arests. To var izdarīt, dodoties uz Rosreestr dzīvesvietā un pieprasot izrakstu no Vienotā valsts juridiskā reģistra. Šajā izrakstā tiks parādīta visa informācija par dzīvokli un visi tam noteiktie ierobežojumi.
Tikpat svarīgi ir noskaidrot slimību esamību vai neesamību pārdevējā, kas nākotnē var kļūt par pamatu darījuma atcelšanai. Tā ir atkarība vai kāda veida garīga slimība. Šī iemesla dēļ pārdevējam ir jāsniedz medicīniskās izziņas. Šo punktu var izlaist, ja saimniekam ir tiesības vadīt transportlīdzekli.
Dzīvokļa pārdošanas reģistrācijas procedūra ietver arī informācijas apkopošanu par tiem cilvēkiem, kuriem ir tiesības izmantot šo mājokli. Jūs varat uzzināt, vai paņemat izziņu mājokļu birojā vai izrakstu no mājas grāmatas. Sarežģīt cilvēku izvadīšanu no dzīvokļa, kurā dzīvo nepilngadīgi bērni.
Turklāt jums jāpārliecinās, ka īpašniekiem nav komunālo parādu. Ja tas nav izdarīts, visi parādi tiks nodoti jaunajam īpašniekam.
Iepriekšēja līguma noslēgšana
Dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas darījuma pabeigšanas procedūra ietver provizorisku līguma klauzulu. Šis brīdis nav obligāts, bet prakse rāda, ka parasti cilvēki neatsakās to sastādīt.
Kāda ir šī līguma nozīme un kāpēc tas tiek iekļauts dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas darījuma reģistrēšanas procedūrā? Viss ir diezgan vienkārši. Ar šādu vienošanos puses apstiprina savu piekrišanu pēc kāda laika noslēgt galveno darījumu. Kavēšanās iemesls var būt mājas atvaļinājuma periods vai periods, par kuru pircējs atrod pareizo summu. Tieši šajā posmā tiek noteiktas mājokļa izmaksas un laiks, kad tās tiks pārdotas. Šos datus vēlāk nevar mainīt.
Provizoriskā līguma saturs
Nav svarīgi, kāda būs dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas reģistrācijas kārtība: ar hipotēku vai skaidru naudu līgumā ir norādītas visas preces, kuras tiks parādītas galvenajā dokumentā. Tas ir, būs dzīvokļa apraksts, tā izmaksas, norēķinu kārtība un galvenā līguma noslēgšanas brīdis.
Depozīts
Bieži vien praksē daudzi juristi saskaras ar jautājumu par depozītu. Bet problēma ir tā, ka ar šiem likumiem šī darbība tiek uzskatīta par nepareizu. Tāpēc nav iespējams vienlaikus sastādīt gan depozīta līgumu, gan iepriekšēju līgumu. Būs jāizvēlas.
Provizoriskā līguma parakstīšanas riski
Dzīvokļa pārdošanas reģistrēšanas procedūra ar hipotēku vai skaidru naudu neatšķiras. Bet primārajā mājokļu tirgū pastāv riski.Iespējams, ka būvniecības uzņēmums sastādīs provizorisku līgumu ar vairākiem nākamajiem īpašniekiem un pēc tam nodos mājokli pēc saviem ieskatiem. Lai izvairītos no šādām situācijām, tiek noslēgts līgums par dalību kopīgā būvniecībā. Šāds līgums ir obligāti jāreģistrē Federālajā reģistrācijas dienestā.
Situācija sekundārajā mājokļu tirgū ir daudz vienkāršāka, jo provizoriskais līgums nerada risku nevienai no pusēm.
Paša darījuma noslēgšana
Dzīvokļa pārdošanas reģistrēšanas procedūra Krievijā neaizliedz slēgt līgumu rakstiski. Bet vislabāk ir apliecināt šādu dokumentu pie notāra. Tas noņems dažus riskus, lai gan tas maksās vairāk. Neatkarīgi no līguma, bet tas obligāti norāda pircēju un pārdevēju, pilnīgu īpašuma aprakstu, tā cenu, maksājuma veidu, katras puses saistības. Neatkarīgi no pārdošanas reģistrācijas kārtības: jebkurā gadījumā ar hipotēku vai skaidrā naudā līgumu noslēdz ar abu pušu parakstiem.
Vislabāk ir izdarīt trīs dokumentu kopijas vienlaikus, lai katrai pusei būtu savs, un viens tiktu saglabāts federālajā reģistrā.
Papildus galvenajam līgumam tiek veikts dzīvokļa nodošanas akts. Tas atspoguļo faktu, ka mājokļi ir pārgājuši no pārdevēja līdz pircējam. Līgums un akts tiek noslēgti kopā. Līguma nodošanas laikā jaunais īpašnieks pieņem tehnisko dokumentāciju, kā arī visus dokumentus, kas apliecina tiesības uz īpašumu.
Apmaksas veidi par dzīvokli
Kad tiek nopirkts dzīvoklis, pircējs var maksāt vairākos veidos. Visizplatītākā ir norēķini skaidrā naudā. Pircējam būs labāk, ja nauda tiks pārskaitīta tikai pēc tam, kad būs parakstīti pamatlīgumi. Pēc naudas pārskaitīšanas ir nepieciešams noformēt kvīti.
Cits maksājuma veids, ko atļauj dzīvokļa pārdošanas dokumentu aizpildīšanas procedūra, ir naudas iemaksa bankas kamerā, kuru norādīs pārdevējs. Bet šī metode, kā likums, pēdējiem pārvēršas par papildu nepatikšanām.
Par pirkumu ir atļauts norēķināties arī ar bankas pārskaitījumu. Tas nozīmē, ka ir pilnīgi likumīgi pārskaitīt naudu no viena konta uz otru.
Likums pieļauj arī visa veida norēķinu datumus. Turklāt saskaņā ar likumu visas finansiālās saistības var nokārtot pēc tam, kad jaunais īpašnieks pārreģistrē mājokļa tiesības.
Kā reģistrēties
Kopš 2017. gada janvāra reģistrācijas procedūra ir vienkāršota. Tagad jūs varat izdot dzīvokli īpašumā absolūti jebkurā Rosreestr nodaļā neatkarīgi no tā, kur atrodas mājoklis. Pat ja tā ir cita pilsēta. Dzīvokļa pārdošanas reģistrēšanas procedūra caur MFC ir daudz ērtāka un ātrāka.
Arī Rosreestr tagad ir iespējams reģistrēt tiesību nodošanu uz nekustamo īpašumu un nodot to kadastrālajai reģistrācijai. Tā kā iepriekš tas bija jādara atsevišķi, tagad visa procedūra prasa daudz mazāk laika un pūļu.
Dzīvokļa pārdošanas reģistrēšanas procedūra pie notāra nedaudz atšķiras no reģistrācijas Rosreestr. Lai reģistrētu īpašumtiesības, jums jābūt:
- Paziņojums.
- Pirkšanas un pārdošanas līgums ar nodošanas un pieņemšanas aktu.
- Dokumenti, kas apliecina tiesības uz dzīvokli.
Lai pārreģistrētu īpašumtiesības uz dzīvokli, jums būs jāmaksā divi tūkstoši rubļu. Šis valsts nodeva jāsamaksā ne vēlāk kā piecu dienu laikā pēc dokumentu iesniegšanas.
Reģistrācija var ilgt trīs līdz desmit dienas. Šajā laikā datu apstrāde MFC nav iekļauta. Pēc reģistrācijas pabeigšanas pircējs saņem izrakstu no Vienotā valsts reģistra. Īpašumtiesību sertifikāts Nr.
Ja nepieciešams, BTI ir iespējams izgatavot jaunu dzīvokļa reģistrācijas apliecību.
Nodokļi
Nodoklis par dzīvokļa pārdošanu ir atkarīgs no vairākiem faktoriem. Tas ir:
- Īpašumtiesību uz dzīvokli nodošanas pamats.
- Pilnvaru termiņš.
Ja dzīvoklis tiek mantots, dāvināts vai pēc privatizācijas, tad šajā gadījumā pārdošanas nodoklis netiks piemērots. Tas attiecas tikai uz mājokļiem, kuri pārdošanas laikā piederēja vairāk nekā trīs gadus.
Tie paši noteikumi attiecas uz situāciju, kad saimnieks īpašumu ieguva pēc tam, kad bija izstrādājis mūža uzturēšanu.
Citās situācijās, lai nemaksātu nodokli par dzīvokļa pārdošanu, jāpaiet vismaz pieciem gadiem. Bet tas attiecas tikai uz tiem dzīvokļiem, kuri tika iegādāti pēc 2016. gada pirmā janvāra. Īpašniekiem, kuriem pieder dzīvoklis no agrāka laika, tiek saglabāti tie paši trīs gadi.
Tas ir, ja dzīvoklis tiek pārdots, neievērojot noteiktos termiņus, būs jāmaksā nodoklis trīspadsmit procentu apmērā. Tas tiek iekasēts atbilstoši kadastrālajai vērtībai un koeficientam 0,7. Koeficientu aprēķina saskaņā ar gadu, kad īpašnieks iegādājās īpašumu.
Mājokļa izmaksas pēc kadastra var atrast tiešsaistē Rosreestr vietnē. Lai to izdarītu, jums ir vajadzīgas tikai dzīvokļa koordinātas.
Ienākumi no dzīvokļa pārdošanas, bijušajam īpašniekam ir sevi jānorāda nodokļu deklarācijā. Tas tiek nodrošināts līdz nākamā gada aprīļa beigām. Tas ir, kad darījums tika pabeigts 2016. gadā, nodoklis tiek iesniegts un samaksāts 2017. gadā. Apmaksas termiņš ir 15. jūlijs. Tajā pašā laikā vispār nav nozīmes tam, ar kuru palīdzību tiks īstenota dzīvokļa pārdošanas reģistrācijas procedūra: caur notāru vai bez viņa palīdzības.
Mājas pirkšana, izmantojot nekustamo īpašumu
Ja nav vēlēšanās un laika šķirties no dokumentiem un iedziļināties dzīvokļa pārdošanas reģistrēšanas procedūrā ar hipotēku Sberbank vai skaidrā naudā, tad labāk ir sazināties ar nekustamo īpašumu. Profesionāļa atrašana nav viegla, bet pilnīgi iespējama. Reklāmas var atrast gan laikrakstos, gan internetā, gan TV vai radio. Ir vairākas pazīmes, pēc kurām jūs varat atšķirt sliktu aģentūru no labas:
- Liela darba pieredze.
- Uzņēmuma birojs atrodas prestižā vietā, un tam ir labs remonts.
- Ir vairāk pozitīvu atsauksmju nekā negatīvu.
- Aģentūra ir profesionāla nekustamo īpašumu asociācija.
- Nav problēmu ar veidojošo dokumentu paketi.
- Darbinieki izskatās un izturās ar cieņu.
- Darba kvalitāte ir dokumentēta.
Uzņēmums veic visu darījumu un uzrauga dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas reģistrācijas kārtību, izmantojot maternitātes kapitālu, hipotēku vai skaidru naudu. Bet šādi pakalpojumi maksās daudz. Parasti aģents ir gatavs strādāt par pieciem procentiem no mājokļa cenas.
Kas var pārdot dzīvokli
Pat ja cilvēks nenopērk visu dzīvokli, šajā gadījumā viņš var noslēgt darījumu tikai ar īpašnieku. Tas nozīmē, ka šī persona ir jāreģistrē dokumentos. Darīs līgumu par mājokļa iegādi, īpašumtiesību sertifikātu, dāvanu līgumu. Ja faktiskais īpašnieks kādu iemeslu dēļ nevar atrasties darījumā, tad to var izdarīt pilnvarnieks. Tam nepieciešama pilnvara, kuru izdevis pats īpašnieks un apliecinājis viņš un notārs. Pilnvaru var izsniegt jebkuram, galvenais, lai tas tiktu izdarīts pareizi.
Bet ko darīt, ja īpašnieks ir nepilngadīgs? Ja bērns vēl nav sasniedzis četrpadsmit gadu vecumu, tad visas likumīgās operācijas viņam veic viņa likumīgie pārstāvji. Vai tā būtu dzīvokļa daļas vai visa dzīvokļa pārdošanas reģistrācijas procedūra. Ja pusaudzim ir no četrpadsmit līdz astoņpadsmit gadiem, tad viņš var mierīgi rīkoties savā vārdā, taču joprojām ir nepieciešama likumīgo pārstāvju piekrišana.
Nepieciešams papildu papīrs
Lai ātri pārdotu dzīvokli, jums var būt nepieciešami arī šie dokumenti:
- Rīcībspējas sertifikāts. Īpaši tas attiecas uz vecāka gadagājuma cilvēkiem. Viņa tiek izsniegta neiropsihiatriskajā ambulancē dzīvesvietā.
- Ja viena no darījuma pusēm ir nepilngadīga, ir nepieciešams iesniegt aizbildnības iestāžu izziņu.Viņa apstiprina, ka neviens nepārkāpj nepilngadīgā tiesības.
- Ja dzīvokli pārdod viens no laulātajiem, jums ir jābūt otra laulātā rakstiskai piekrišanai. Ja laulātie ir šķīrušies, šāds dokuments joprojām būs vajadzīgs. Šādai piekrišanai jābūt notariāli apstiprinātai. Turklāt jums jāpievieno šķiršanās vai laulības apliecība.
- Jums ir jāsniedz arī miršanas apliecība, ja laulātais ir miris.
- Maternitātes kapitāla izmantošanas gadījumā ir nepieciešama izziņa, ka dzīvokļa pārdošanas gadījumā netiek pārkāptas bērna tiesības.
- Informācija, ka īpašniekiem nav parādu par komunālajiem pakalpojumiem.
- Iepriekš tika izpildīts pirkuma līgums. Šāds dokuments vēlreiz apstiprina darījumu.
Mājokļa izmaksu noteikšana
Ja mājoklim ir pareiza cena, tad tas īpašniekam nodrošina vairākus tūkstošus rubļu.
Protams, cenu var ievietot nejauši, bet jūs varat vērsties pie profesionāļiem. Pastāv arī trešā iespēja - uzraudzīt šāda mājokļa vidējo cenu. Izvērtējot tendenci noteikt cenu, kas būs par divdesmit procentiem augstāka nekā vidējā, ja pircēji zvana un interesējas, tad jūs varat paaugstināt vēl desmit procentus. Ja nav reakcijas, cena, tieši pretēji, būs jāsamazina par tiem pašiem desmit procentiem.
Kā tiek aprēķināta dzīvokļa vērtība? Pēc šādiem kritērijiem:
- Cik istabu. Protams, jo vairāk būs to, jo dārgāks būs dzīvoklis. Bet kvadrātmetrs šajā gadījumā maksā mazāk, jo tas ir apgriezti proporcionāls istabu skaitam. Šī iemesla dēļ odnushki joprojām ir dārgāks nekā jebkurš cits dzīvoklis.
- Dzīvokļa kadri.
- Virtuves kadri. Kad tas ir mazāks par desmit metriem, tad cena pazeminās.
- Istabu plānojums. Izolētas istabas ir populārākas nekā blakus istabas.
- Stāvs, uz kura atrodas dzīvoklis. Dārgāki mājokļi atrodas mājas vidējos stāvos.
- Cik labi ir apkārtne.
- Ieejas tīrība, cik jauna māja ir, vai tajā ir lifts.
- Remonts dzīvoklī. Dārgs un kvalitatīvs remonts var palielināt izmaksas par desmit procentiem, un sliktais kosmētikas stāvoklis, gluži pretēji, samazina cenu. Lēts mēģinājums "aizsegt acis" nepalīdzēs dārgāk pārdot mājokli.
- Komunālo pakalpojumu izmaksas.
- Kāda veida apkure. Individuāla apkure ir dārgāka.
- Attīstīta infrastruktūra. Dzīvokļa cena ir atkarīga no tā, cik veikalu ir apkārt, kāda veida transportam, vai ir skolas un slimnīcas.
- Svarīgu lomu spēlē teritorija, kurā atrodas dzīvoklis.
Kā pārdot vai iegādāties dzīvokli, izmantojot MFC
Nepieciešamie dokumenti dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas reģistrēšanai, izmantojot MFC, ir vienādi, taču darbību algoritms ir nedaudz mainīts. Vispirms jums jāpasūta veidlapa, kurā jānorāda visa informācija. Un tad nāciet uz MFC un aprunājieties ar speciālistu. Parasti viņi izsniedz nepieciešamo dokumentu sarakstu atkarībā no maksājuma veida par darījumu.
Apkopojot, mēs varam teikt, ka pirms pērkat dzīvokli, jums viss ir ļoti labi jānosver. Galu galā šajā jautājumā ir ļoti viegli uzsākt krāpniekus gan pārdevējam, gan pircējam. Lai no tā izvairītos, jums rūpīgi jāizpēta visi dokumenti un nevilcinieties lūgt paskaidrojumu dzīvokļa īpašniekam. Turklāt būs noderīgi pastaigāties pa kaimiņiem un uzzināt visu par dzīvokli un tā īpašniekiem. Jo pats pārdevējs nevar pateikt visu patiesību. Vēl viens veids, kā pasargāt sevi, ir apmeklēt vietējo iecirkni vai mājokļu biroju. Tieši tur cilvēki parasti zina visu par visiem.
Bet briesmas slēpjas ne tikai pārdevējā vai pircējā, bet arī nekustamo īpašumu pārdevējā. Šie cilvēki jāizturas ļoti uzmanīgi. Pēc mazākām šaubām, labāk ir atteikties no šīs konkrētās personas pakalpojumiem un meklēt citu. Galu galā viņi nejoko ar dzīvokli, tāpēc jūs varat palikt bez mājokļa. Šī iemesla dēļ vieglprātīga attieksme pret pārdošanas darījumu ir vienkārši nepieņemama.Jo lielāka uzmanība tiks pievērsta mītnes izvēlei un tās pārbaudei attiecībā uz dokumentu tīrību, jo labāk. Un labāk, ja viena persona šādu darījumu neveic, ir jābūt kādam, kurš var palīdzēt un ieteikt.