Mūsdienās nepieciešamība iegūt dzīvesvietu ir tikpat liela kā jebkad. Mūsdienu nekustamā īpašuma tirgus patērētājiem piedāvā lielas iespējas. Šajā sakarā katram potenciālajam pircējam ir svarīgi, lai visa dokumentācija tiktu pareizi noformēta, ieskaitot pirkuma līgumu vai dzīvokļa DKP. Patiešām, no tā lielā mērā ir atkarīga darījuma likumība.
Kopš 2013. gada tiesību akti ir ievērojami vienkāršojuši dokumentu sagatavošanu līguma notariālai apstiprināšanai. Turklāt tika mainīta arī fakta izdarīšanas kārtība par nekustamā īpašuma īpašumtiesību pāreju no pārdevēja uz pircēju. Kāpēc šī vienošanās ir tik svarīga? Mēs analizēsim šī raksta tēmu.
Kas ir DCT?
Pirkšanas un pārdošanas līgumi ir atšķirīgi, taču iegādes laikā ir nepieciešams notariāls apstiprinājums:
- dzīvokļi;
- auto;
- zemes gabals;
- privātmāju īpašumtiesības;
- uzņēmuma reģistrētā kapitāla daļas.
Kā redzat, tie ir ne tikai nekustami, bet arī kustami īpašuma objekti. No juridiskā viedokļa šis dokuments ir rakstisks noformēts līgums starp īpašuma pārdevēju un pircēju. Tajā pašā laikā vienlaikus tiek nodotas īpašumtiesības uz pārdoto mājokli. Tas ir tas, kas DCT ir, pērkot dzīvokli.
Iepriekšēja vienošanās
Papildus galvenajam nekustamā īpašuma pirkšanas vai pārdošanas līgumam parādās vēl viens dokuments, kuru dēvē par provizorisku līgumu. Kāpēc tas ir vajadzīgs? Tas ir ļoti ērts rīks, veicot darījumus ar sarežģīta rakstura nekustamajiem īpašumiem. Tā klātbūtne ļauj juridiski līguma pusēm garantēt viņu tiesības un pienākumus noteiktu grūtību gadījumā. Piemēram, darījums tuvākajā laikā (vienu nedēļu vai divas) nav iespējams.
Šajā gadījumā tiek noslēgts līdzīga veida dokuments. Tomēr tam ir nepieciešams nopietns iemesls:
- Pircējam nav pieejamu līdzekļu nekustamā īpašuma iegādei.
- Nav pietiekami daudz dokumentu, un to savākšana prasa kādu laiku.
- Viena no pārdevējiem neesamība pamatota iemesla dēļ, kura klātbūtne ir obligāta.
- Iepriekšējs dzīvokļa DKP būs noderīgs, iegādājoties nekustamo īpašumu ar subsīdiju. Šajā gadījumā līdzekļi pircējam būs pieejami tikai pēc darījuma reģistrēšanas Rosreestr, kas prasīs vismaz divas nedēļas.
- Pircējs piedalās mantošanas procedūrā, kurai nepieciešami 6 mēneši, tomēr abas puses plāno pabeigt darījumu. Šajā gadījumā speciālisti neiesaka parakstīt šādu līgumu, ja nav notariāli apstiprināta mantojuma apliecības.
Turklāt provizoriskais dokuments būs noderīgs konflikta gadījumā, kuru radījusi viena no līguma pusēm - atteikšanās parakstīt galveno līgumu.
Šim dokumentam ir juridisks spēks. Tāpēc, ja nepieciešams, to izskatīs tiesa, jo tā uzliek pusēm pienākumu izpildīt tajā noteiktās saistības.
Līgumu veidi
Pastāv divu veidu DCT dzīvokļi:
- Rakstiska vienošanās vienkāršā formā. Šeit mēs runājam par dokumentu, kuru parakstījušas abas puses, kas piekrīt norādītajiem nosacījumiem, kas norādīti līgumā. Ja ir vairākas loksnes, tās sakrauj kopā un apzīmogo ar parakstiem.
- Notariāli apstiprināts dokuments. Šajā gadījumā tiek pārbaudīta katra darījuma dalībnieka rīcībspēja. Ja nepieciešams, tulkojiet citā vajadzīgajā valodā. Ir arī pilnīga garantija par pārdošanas procedūras likumību.Bet joprojām ir jāmaksā nodeva, kas ir atkarīga no īpašuma vērtības.
Kā jūs varētu uzminēt, joprojām vēlama ir notāra iespēja. Turklāt tagad notāram ir uzticēta procedūra, kā pārbaudīt pārdevēja īpašumtiesības. Turklāt speciālists var veikt arī īpašuma tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrāciju pēc DKP dzīvokļa dokumentācijas un reģistrācijas apstiprināšanas.
Tādējādi darījums tiek ievērojami vienkāršots, apmeklējot vienu adresi, lai iegūtu pilnu nekustamā īpašuma pārdošanas vai pirkšanas diapazonu.
Pārdošanas puses
Darījumā piedalās vismaz divi cilvēki:
- Pārdevējs - persona, kurai pieder īpašums, uz kuru attiecas līgums.
- Pircējs - persona, kura pēc darījuma pabeigšanas nodod īpašumtiesības uz līguma objektu.
Tas ir, tas ir līgums starp pusēm: pārdevējs par maksu nodod otrai pusei, kas ir pircējs, savu īpašumu. Vajadzības gadījumā darījumā var piedalīties pilnvarnieki, kas pārstāv pušu intereses.
Tikai viņiem vajadzētu būt notāra apstiprinātai pilnvarai. DCT dzīvokļu pārdošanas dalībnieki var būt ne tikai fiziskas personas, bet arī juridiskas personas.
Līguma priekšmets
Līguma priekšmets ir īpašums, kuru īpašnieks nodod pārdošanā. Tas ir vissvarīgākais darījuma nosacījums, kas noteikti jāatspoguļo līgumā. Pretējā gadījumā tas būs skaidrs pārkāpums. Šajā sakarā maksimāli sīki jāapraksta līguma priekšmets, neaizmirstot norādīt visus objekta parametrus un zīmes, pēc kurām tas tiek identificēts.
Gadījumos, kad līguma priekšmets ir dzīvoklis, dokumentā jāatspoguļo šādi punkti:
- Īpašuma atrašanās vietas pilna adrese (valsts, pilsēta, iela, mājas un dzīvokļa numurs).
- Pārdošanas objekta kopējā platība, kas atspoguļota īpašumtiesību sertifikātā.
- Kurā stāvā atrodas dzīvoklis.
- Nekustamā īpašuma mērķis (dzīvojamais, nedzīvojamais).
- Vienotā valsts reģistra (kadastra) numurs.
Ja kāda iemesla dēļ visi īpašnieki nav atbrīvoti no dzīvokļa saskaņā ar dzīvokļa noteikumiem un nosacījumiem, tad to var izdarīt tiesā. Tomēr ne katrā gadījumā to var izdarīt. Piemēram, jūs nevarat izrakstīt pilsoņus, kuri šādā veidā atteicās no privatizācijas, tomēr jums ir visas tiesības uz īpašumu, kas ir vienāds ar pārdevēju vai iekļauts orderī.
Arī šeit var attiecināt tās personas, kuras ir parakstījušas līgumu par dzīvības uzturēšanu ar apgādājamiem. Daži pilsoņi saglabā tiesības izmantot telpas saskaņā ar testamentu. Ilgums ir atspoguļots mantojuma gribā un ilgst vairākus gadus vai pat visu mūžu.
Nepieciešamās dokumentācijas sagatavošana
Vissvarīgākais, kas jāizlemj pirms nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas procedūras veikšanas, ir laba notāra izvēle. Saskaņā ar spēkā esošo likumdošanu privātajiem speciālistiem ir tādas pašas pilnvaras kā valsts notāriem. Citiem vārdiem sakot, gandrīz visi šīs jomas speciālisti veic savas darbības valsts vārdā.
Tikai, izvēloties notāru sastādīt dzīvokļa īpašuma kontu, jāņem vērā vairāki apstākļi. Darījums būtu jāveic tikai īpašuma faktiskās atrašanās vietas vai pārdevēja vai pircēja dzīvesvietas vietā.
Īpašnieka pienākumos ietilpst šādas dokumentu paketes sagatavošana:
- Jūsu pase ar fotoattēlu un identifikācijas kodu.
- Nekustamā īpašuma īpašumtiesību apliecinājums.
- Dzīvokļa tehniskā pase (ja to vēlas abas līguma puses).
- Informācija par dzīvoklī dzīvojošo un reģistrēto cilvēku skaitu.Parasti tas tiek izsniegts mājokļu birojā, un par to vajadzētu rūpēties divas vai trīs dienas pirms darījuma veikšanas.
- Ir reizes, kad dzīvoklī dzīvo bērni vai nekompetenti cilvēki. Tad ir jāiegūst atbilstoša atļauja īpašuma pārdošanai no aizbildnības un aizgādnības iestādēm tās atrašanās vietā.
- Jānovērtē arī nekustamais īpašums atbilstoši pašreizējai tirgus vērtībai. Par to ir atbildīgas īpašas novērtēšanas valdības struktūras.
Papildus uzskaitītajiem dokumentiem DKP dzīvokļiem var būt nepieciešami arī citi dokumenti, jo situācijas ir atšķirīgas. Piemēram, pārdevējam dzīvoklis pieder līdzīgi kā ar dzīvesbiedru, vai arī abi īpašnieki tiek legalizēti laulībā. Šajā gadījumā ir nepieciešama pārdotā dzīvokļa līdzīpašnieka rakstiska piekrišana. Turklāt otro laulāto to kopā ar savu pasi, identifikācijas kodu un laulības apliecību iesniedz notāram.
Pirkšanas procedūra
Saskaņā ar spēkā esošajiem Krievijas Federācijas tiesību aktiem visa nekustamā īpašuma pārdošanas procedūra tiek veikta trīs posmos:
- Sākumā visa informācija par pārdevēju tiek ievadīta vienotā valsts reģistrā par īpašuma tiesībām uz nekustamo īpašumu. Tiek pārbaudīts, vai līguma priekšmets ir nodrošināts.
- Otrais posms ir pats darījums.
- Tagad atliek ievadīt kadastra informāciju par jauno līguma priekšmeta īpašnieku. Arī šajā posmā tiek sagatavoti un izdoti dokumenti, kas leģitimē pircēju kā patieso dzīvokļa īpašnieku.
Kā piemērs DKP dzīvokļi - foto zemāk.
Visas norādītās procedūras jāveic vienas dienas laikā. Turklāt, ņemot vērā īpašo situāciju un dokumentu paketi, process var ilgt 2–4 stundas.
Līguma izbeigšana
Dzīvokļu pirkšanai un pārdošanai parasti ir dažādas sekas. Daži ir labi, bet citi mulsina. Piemēram, tika nopirkts nekustamais īpašums, māju svinēšana tika svinēta kopā ar draugiem, radiem un īpašnieki jau ir sākuši veikt remontu - šķiet, ka visas grūtības ir pagājušas, un priekšā vēl ir tikai gaiša nākotne. Bet tā tur nebija - nāk tiesas pavēste un notiek turpmāka tiesvedība par līguma izbeigšanu.
Šāds pavērsiens spēj ikviens, tēlaini izsakoties, vienkārši satraukties, diezgan sabojāt nervu sistēmu. Kas var būt galvenais darījuma izbeigšanas iemesls?
Maksājumu kļūdas
Kā nopietns iemesls DKP dzīvokļa izbeigšanai var būt maksājuma pārkāpums. Abas līguma puses darījumos ar nekustamo īpašumu bieži tiek pieļautas būtiskas kļūdas. Un dažreiz tas noved pie ļoti skumjām sekām. Tipiski no tiem ir apstiprinājuma trūkums par veikto maksājumu vai maksājuma dokumenti tiek sastādīti ar kļūdu.
Tāpēc, lai izvairītos no daudzām nepatikšanām, maksājumu darījumos nedrīkst pieļaut kļūdas. Tas ir, ja dzīvoklis tiek nopirkts no juridiskas personas, tad maksājums jāveic tikai uz organizācijas kontu.
Attiecībā uz indivīdiem viss ir nedaudz vienkāršāk - šeit aprēķins jāveic tikai ar skaidru naudu. Šajā gadījumā pārdevējam ir jāiesniedz kvīts, kurā atspoguļota visa informācija par finanšu pārskaitījumu. Tas kalpos kā uzticama garantija un apstiprinājums tam, ka pircējs ir izpildījis savas saistības attiecībā uz samaksu par iegādāto īpašumu.
Reģistrācijas jautājumi
Lai pirkuma līgums iegūtu tā juridisko spēku, nepietiek ar to, ka to notariāli apliecina. Protams, pats darījums var tikt vienkārši izpildīts rakstiski, tomēr jebkurā gadījumā ir jāreģistrē DCT dzīvokļi Rosreestr. Līgums tiek nodots šai valsts iestādei personīgi vai ar pilnvara starpniecību, nodrošinot pilnvaru.
Turklāt jums būs nepieciešams kvīts par valsts nodevas samaksu, mājas grāmatas izraksts, kā arī laulātā notariāli apliecināts paziņojums par piekrišanu nekustamā īpašuma pārdošanai. Ja īpašnieks nav precējies, tad dokumentu paketei ir pievienots paziņojums ar notāra zīmogu. Pēc 11 dienām, ja darījums tika pabeigts vienkāršā formā, un 3 dienas ar notariālu apstiprinājumu, Federālais reģistrācijas dienests nosaka tiesības nodot īpašumtiesības jaunajam īpašniekam. Un tieši šajā brīdī darījuma nosacījumi tiek uzskatīti par pilnībā izpildītiem.
Zināms skumjš gadījums, kas noticis ar vienu pilsoni, kurš tiesas procesa rezultātā palika bez iegūta dzīvokļa. Viņam rokās bija kompetenti izpildīts līgums ar notāra piedalīšanos, bet ilgu laiku viņš netika sniegts valsts reģistrācijas dienestā, lai likumīgi atzītu viņa īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu.
Bet tas bija laikā, kad saskaņā ar veco Krievijas Federācijas Civilkodeksa versiju bija diezgan grūti noslēgt viņu likumīgās tiesības. Tagad visa daudzdzīvokļu mājas dzīvokļa reģistrācijas procedūra ir vienkāršota, un iedzīvotāji nevar uztraukties - tagad iepriekš minētais negadījums ar viņiem nenotiks.
Citi apstākļi
Daudzi nekustamo īpašumu pārdevēji ir vienkārši pārliecināti par savu likumību izbeigt līgumu pēc 6 mēnešiem pēc dokumenta parakstīšanas. Tomēr ticēt tādam ir pieļauta liela kļūda. Jā, nolīgumu faktiski var izbeigt, taču tam ir jābūt pamatotam iemeslam. Papildus jau uzskaitītajām situācijām, citi apstākļi var būt nopietns iemesls darījuma pasludināšanai par nederīgu. Parasti līguma noslēgšanas laikā šādas situācijas nebija, tās parādās vēlāk. Jebkurā gadījumā visas šādas situācijas būtu jāizskata tiesā.
Noslēgumā
Dzīvokļa (kā arī jebkura cita nekustamā īpašuma objekta) pirkšana un pārdošana ir diezgan traucējoša procedūra. Kā jau aprakstīts iepriekš, var būt dažādas sekas. Tādēļ ir nepieciešams vairāk nekā atbildīgi izturēties pret šāda veida darījumu.
Īpaši izvairieties no neatgriezeniskām kļūdām un pareizi veiciet maksājuma darījumus. Mājokļa iegādes laikā ir svarīgi arī rūpīgi izlasīt līgumu, jo nav zināms, kurš pārdevējs, kas viņš ir un kādam mērķim pārdod nekustamo īpašumu. Nu, darījums būtu jāveic pie notāra - tātad vismaz būs kaut kādas garantijas par līguma likumību.
Visbeidzot, jūs varat novēlēt visiem nekustamā īpašuma darījumu dalībniekiem izvairīties no kļūdām un ievērot piemērojamos likumus. Bet vissvarīgākais ir skaidri saprast, kas ir DCT, pērkot dzīvokli. Tikai tad jūs varat mierīgi gulēt!